颜雪明对最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释.docx

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颜雪明对最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

对最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）》的学习体会和粗浅意见

颜雪明  万科企业股份有限公司  

上传时间:

2008-7-16

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物权法实施后，由于许多规定比较原则，致使一些实务中的争议问题不但没有化解，反而更加激烈。

结合近期最高人民法院两部司法解释的公开征求意见，谈谈我对这些问题的粗浅认识和建议。

第一部分 对最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的认识和建议

一、专有部分不宜以“能够登记”为要件

《征求意见稿》第二条第一款是对专有部分的定义。

条文为“具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。

”这里对“专有部分”规定了三个要件：

一是构造上的独立性；二是利用上的独立性；三是能够登记成为单个业主所有权标的物。

而第三个要件，与现实情况不大符合。

不动产应以登记为权利依据。

但我国目前的现实是，登记制度十分落后，登记不能完全反映真实的权利状况。

表现一是现在登记的专有部分，其实包含了分摊的公共面积，这一部分，视不同结构形式与分摊方法，要占到产权面积的10%到20%；表现二是现实中许多事实上专有的部分，比如房屋买受人通过购买或附赠，取得的车位、花园、庭院、地下室、露台等不动产权利，通常都不能取得登记，这本来是应当通过改革登记制度来解决的，假如现在在制度上不能很快改变，而是以落后的、不符合实际的登记制度为认定专有部分的依据，就成了削足适履、刻舟求剑，不但不利于保护人民已经合法取得的财产，反而会在实务中产生混乱。

不动产登记本应是权利的确认，在目前的制度框架下，登记机关似乎具有了认可或者否认所有权的权力，这不能不说是一种本末倒置的现象。

物权法第七十四条已经明确了规划车位可以买卖或赠与，但有些地方的登记机关就是不给登记，这样的登记机关，这样的登记制度，已经阻碍了物权法的实施，亟待改革。

鉴于这种状况，建议司法解释在界定专有部分时予以充分考虑，既坚持登记生效主义，又能符合实际。

故建议本款修改为“具有构造和利用上的独立性，并能够单独成为所有权标的物的房屋及附属建筑或者特定空间，是物权法第六章所称专有部分。

专有部分尚未办理不动产登记，但已合法占有的，享有专有权利。

”

二、“公用”不一定是“共有”。

《征求意见稿》第二条第二款是对共有部分的定义：

“建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。

”

这里采取了两个标准来界定，一是对建筑物本身，以专有部分以外的部分为共有部分，这就涉及到专有部分能否准确界定，这是区分共有部分的前提。

如前所述，如果以登记为要件，那么目前事实上专有而不能登记的部分，就都变成了共有。

二是建筑物以外的“其他公共场所、公用设施”，这是把不动产的功能属性与所有权属性混淆了。

一个不动产是公共场所或者公用设施，并不决定它们就是共有的财产。

住宅区内的会所、餐饮店无疑是公共场所；小区内安装的IC卡电话肯定是公用设施，但它们肯定都不是共有的部分，其产权一要看是谁投资建设，二要看有无变更所有权的约定。

从实际情形看，共有部分分为法定共有、约定共有以及天然共有。

其中法定和约定的共有，因为已经有所依据，故不需要在解释中界定；需要界定的仅是天然共有这一部分。

这部分又可以分为结构部分、交通部分、设施部分与公共空间，再加上一个建设用地使用权，基本上就把共有部分说清楚了。

故建议这一款的条文为：

“物权法第六章所称共有部分，包括建筑区划内的建设用地使用权，建筑物结构部分，连结各专有部分的公共交通通道以及建筑物附属机电设备，公共区域的园林和广场，无专有权人的公共休闲、健身设施。

”

三、规划文件不是所有权归属的依据

  《征求意见稿》第二条第三款注意到现实中有的屋顶露台属于特定业主专有的情况，这是一个从实际出发的亮点。

但在表述上，用了“根据规划文件规定专属于单个业主的除外”，有所不妥。

规划文件包括规划许可证、关于规划方案与规划指标的批复等，它在法律上的意义是行政许可和技术指标，只与行政管理有关，并不涉及所有权的归属。

如果以规划文件来确定所有权，许多本来清晰的所有权将变得无法确定，规划局将成为决定不动产所有权的机关，这显然是不正确的。

第三条第一款也出现了这个问题，建议一并修改。

要解决专有的露台与共有的屋面的区分问题，可以采用下列的表述方法：

“经规划批准的楼房底层花园或者露台，销售时明示属于特定业主专有的，是专有部分。

该部分的权利和义务，根据买卖合同和管理规约确定。

设计功能为消防避难或者由公共通道可以通达的屋顶平台，为全体业主共有。

”

四、专营公用设施不宜规定为业主共有

《征求意见稿》第三条第三款规定“供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的‘公用设施’。

但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外”，这样规定，既不符合谁投资谁所有的原则，也对业主不利。

这些设施，属于专营的公共设施，一般为（或者应为）经营者投资；对业主来说，重要的是享受可靠的服务，而不是拥有一堆管线、设备的所有权。

如果把这些设施设备的所有权给了业主，且不论维修问题，仅就更新改造由谁决定和出资，就难以解决。

另外，供电、供热、燃气的设备管线还存在安全问题，业主不具备专业知识，如果归业主所有，在管理上还存在安全隐患。

所以，建议对这些设备管线，以分户计量装置为界，以内的由业主专有，维护更新的费用亦由业主承担；以外的部分由经营该事业的单位所有，并承担维修、更新的责任。

建议条文为：

“供电、供水、供热、供气、通讯、有线电视设施等具有专营性质的公共设施，在分户计量装置以内的部分，为特定业主专有；以外的部分，所有权属于专营该业务的单位，其维修、更新的责任亦由该专营单位承担。

法律、行政法规规定其他权利人所有的除外。

”

五、以车位的长期空置来“满足业主需要”是社会资源的浪费

《征求意见稿》第四条规定，“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形”。

为什么这样规定？

大概是出于两个考虑：

一是怕开发商卖给外边的人，业主买不到；二是怕开发商垄断了这一稀缺资源，牟取暴利。

这两个顾虑事实上都是不成立的。

如果能卖给小区内的业主，开发商为什么要舍近求远，卖给外人，而在小区内制造矛盾？

如果它想获取不合理的暴利，会形成卖不出去的局面，不仅本小区的业主不会买，外边的人更没有理由买；反过来看，如果外边的人愿意买，说明价格是合理的，那么在使用上更加方便的小区业主，有什么理由认为是高价呢？

所以，设计这个制度的逻辑前提就是有问题的。

现实中，如果业主有购买的意愿，不需要等四年之久；规定保留四年，只会造成本来紧缺的车位资源的闲置。

因为，其他人在这个期间不但不能买，而且不能租，否则原来的“权利人”可以主张租、售无效。

这就意味着，如果业主都故意不租不买（现实中以这种方式“维权”的情况并不鲜见），小区内的所有车位就必须全部空置四年，这不但会造成建设单位的资金周转严重困难，而且使稀缺的车位资源不能发挥效用，这不应当是立法所追求的效果。

首先满足业主的需要，可以从两个层次来设计，一是在合理期间内只有业主有权购买和租赁；二是任何情况下，业主都有同等价格条件下的优先购买/租赁权。

但规定过长的封闭期，对保护业主的利益并无助益。

物权法的宗旨之一是物尽其用，任何具体规则的制定都应当有利于促进物的效用，而不是人为造成浪费。

建议此条文修改为“建设单位随同房屋预售车位的，在预售之日起一年内，应向业主销售或者出租；房屋交付使用以后现售车位的，自公开发售之日起六个月内，应面向业主销售或者出租。

在此期间，每户业主购买或者租用的数量，应不超过规划配置给每户的数量。

前款规定期间之外，建设单位销售或者出租车位的，同等价格条件下，业主有优先购买的权利。

建设单位违反前款规定处分车位的，有利害关系的业主请求确认该行为无效的，应予支持。

”

六、建设单位持有的专有部分按一人计算很不公平

《征求意见稿》第七条规定了投票权的计算方式。

其中规定，“建设单位已经出售的专有部分，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分，按一人计算。

”这值得商榷。

建筑物区分所有权是财产权利，除法律有特别规定外，应当以不动产所有权的数量计算权利的份额。

物权法规定“面积票”与“人数票”的双轨制，已经照顾了小业主的利益，再限制某些不动产所有人的投票权，于法无据。

从实务角度看，建设单位未出售的，包括自用的部分，不仅有住宅建筑，也有办公建筑。

假如某单位建造一座写字楼，自用2/3,卖掉1/3给19位客户,那么按此规则，它虽然拥有2/3的“面积票”，但只有1张（5%）“人数票”在任何共同利益表决时，都处于绝对的劣势；而在承担义务的时候，它又要负担2/3，这不但很不公平，而且会形成谁也不能做出决定的局面。

此外，如果是考虑保护小业主而限制大业主的权利，那么不应当只限制建设单位，而应当适用于所有拥有多套物业的业主，否则有歧视的倾向。

台湾的《公寓大厦管理条例》即规定，超过五分之一的面积部分不再计算，但并不论业主是何身份。

七、业主决定共同事务时应区分“大公”与“小公”

这是借鉴台湾的说法，大公即涉及全体业主的共同利益，小公即涉及部分业主的共同利益。

物权法中没有作这种区分，征求意见稿中也未涉及。

但实际上，一个小区中，真正涉及全体业主的事务是非常少的，绝大部分只与一定区域内的业主有关。

如不加区分，实务中会产生混乱。

例如，本来是一栋楼业主决定的事项，如统一封闭阳台式样，更新电梯等，要提交全体业主决定，既降低效率，也损害了该部分业主作为区分所有权人的权利。

   故建议在解释中增加一个条文：

“属于特定范围内业主的共同事项，由该部分业主共同决定。

”

八、同栋建筑的区分所有权人都应当是“住改商”的利害关系人

《征求意见稿》草案第八条规定，“因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’”。

这限制了区分所有人对住改商的反对权。

这意味着，如果住改商的业主能够证明，他日后的办公活动不会产生噪音和外来人员，是不是就不存在有利害关系的业主了？

区分所有权人对其它区分所有权人住改商行为的“反对权”，是基于区分所有权而非相邻权，应当是一种无条件的否决权，即只要他不同意，不需要理由。

把利害关系人限定在“安全、安宁受到或者可能受到直接损害”之内，限制了区分所有人的权利，而为住改商提供了法律上的支持，不利于保护区分所有人的利益。

故建议修改为：

物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”，一般为本栋建筑物的业主。

同一建筑区划内、本栋建筑物以外的业主主张自己是利害关系人的，应证明有利害关系存在。

九、共有部位的经营收益应允许用于共同利益

《征求意见稿》第十五条“建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的，应予支持。

”现实中确有收益，主要表现为共有车位的租金收入和共有部位的广告收益，这些收益也确实属于全体业主，但要将这些收益以分配给每一位区分所有权人的方式来“返还”，很不现实。

一是物业企业一般在项目投标前的测算中，都考虑到了广告、车位收入的因素，如果中途变更，不允许将公共收入补充物业管理费，那么物业管理费将出现较大的缺口，其结果必然导致物业企业要么提高物业费标准，要么降低服务质量，无论怎样，都会增加争议和纠纷。

二是将共有收益分配或者返还，操作层面上也有很多困难。

一个大的住宅区，要把这部分收益准确地按业主的产权面积分配到户，是一项大工程，而对具体的业主而言，又是很小的利益。

如一个住宅区，一年广告收益10万元,但如果小区有三千户，分配到每户不过30多元钱，还涉及到有的是所有人，有的是使用人，有的长期联系不上等因素，使分配工作更加复杂。

增加的物业工作量也会转化为业主的负担。

从实际情况来看，普遍的作法是将这部分收益纳入物业管理费支出，这也是用于全体业主，现实中基本上没有争议。

物业服务的取费方式分为酬金制和包干制两种，并存在有无业主大会两种情况。

建议在酬金制下，无业主大会的，物业服务企业可以将共有收益直接纳入维修资金或者物业管理费；有业主大会的，当然要由业主大会决定。

包干制下，则以前期物业管理合同为依据，合同约定在包干费用之内的，物业服务企业可以支配；无约定的，物业企业不得擅用。

于法于理，都比较妥当。

故建议该条文修改为：

“建设单位、物业服务企业等单位或者个人利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动，将收益据为己有的，当事人请求返还收益的，应予支持。

”

十、明确“危害建筑物安全”与“违章搭建”的判断标准

《征求意见稿》草案第十六条：

“业主违反法律、法规或者管理规约，实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为，当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持：

（一）危及建筑物安全；

（二）妨害建筑物正常使用；

（三）损害建筑物外观；

（四）违反相关规定进行房屋内装饰装修；

（五）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声；

（六）违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；

（七）拒付物业费；

（八）违反规定饲养动物；

（九）其他违反法律、法规或者管理规约，以及损害他人合法权益的行为。

”

实务最大的问题在于如何认定“危及建筑物安全”及“违章搭建”。

如果要求原告证明，任何原告都不具备这个能力；而如果要求被告证明自己没有危及建筑物安全，他倒很容易取得一些设计单位的证明文件。

而法院习惯采用的鉴定，由于涉及到大面积、破坏性取样，工程浩大，取费昂贵，一般只有鉴定危房时才会采用，处理常见的区分所有纠纷，不宜以鉴定结论为必要证据。

所以，建议以法律、法规、规章的明文规定及国家强制性标准为依据，只要行为违反了以上法规、规章、标准中有关房屋安全的规定，就可以判定为“危害房屋安全”。

建议条文修改为：

“业主在使用、装修房屋过程中，违反法律、法规、规章以及有关房屋安全的强制性国家标准，拆改房屋承重结构或损害电力、燃气、消防等设施的行为，是危及建筑物安全的行为。

业主委员会、有利害关系的业主、物业服务企业请求停止侵害、消除危险、恢复原状的，应予支持。

”

违章搭建的认定，也应当以法律、法规、规章以及有关房屋安全的强制性国家标准为依据。

草案第十六条第（四）项所说“违反相关规定”，有些含糊。

现实中地方政府或者政府部门都会制定一些规定，但正常的装修毕竟是业主行使所有权的行为，不能谁都来限制。

所以能够限制业主装修的，只能是国家法规、规章或者强制性标准，以业主规约为必要的补充，而不应笼统地用“相关规定”来要求。

违章搭建在实务中非常普遍，也是物业企业与大多数业主的最大困扰。

解释应当对该行为作出具体的描述，而不是像目前这样，照搬物权法的条文。

建议将“损害建筑物外观”定义为“损害建筑物外立面的形状、颜色、观感；”将“违反相关规定进行房屋内装饰装修”定义为“违反法规规章进行装饰装修”；将“违章搭建”定义为“违反法规、规章、管理规约，擅自在专有部位或者共有部位建造或构筑”。

十一、确定区分所有权，只能以法规、合同为依据

实务中普遍存在把规划要求、把政府规范性文件当成所有权依据的错误认识，在业主方面，认为只要是规划中配建的公共服务或者商业设施，所有权就一定是业主的；在政府一些部门，则认为自己有权规定开发商建造的房屋设施属于政府或者其它主体所有。

例如，许多政府部门制定文件，规定开发商无偿提供基层政府办公用房、无偿转交小区内的学校、幼儿园、卫生所、邮电局、人防车库等。

从物权法角度看，建设单位是原始所有权人，只有依照合同或者法律规定，才能从其手中取得不动产的权利。

政府没有权力确定所有权归属；更没有权力以行政强制力取得他人不动产的所有权。

关于小区配套设施的规划要求，只解决功能属性的问题，与所有权无关；政府的规范性文件，也无权就不动产的权属作出界定。

不明确这一规则，实务中会出现各种主张所有权的依据，让基层法院无所适从。

建议增加一个条文：

“确定建筑物区分所有权，以法律、行政法规和不动产转让当事人的合同为依据。

规划要求、配套指标及行政机关的规范性文件，都不作为确定区分所有权的依据。

”

十二、本解释只应适用于物权法生效后发生的纠纷

征求意见稿第十八条：

“本解释自×年×月×日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。

”这样规定，可能出现物权法实施前出现的纠纷，在司法解释施行后起诉。

比如物权法实施前已经销售的车位，今后业主以解释为依据，起诉要求认定合同无效，将会使已经确定的财产秩序重新陷于混乱。

故建议，只有物权法生效后发生的纠纷，法院受理的第一审案件才适用本解释。

第二部分 对《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）》的认识和建议

一、物业服务企业没有维修专有部分的义务

征求意见稿第二条：

“物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。

”

这一条文有三个问题：

1、物业企业没有维修专有部分的义务。

专有部分自交付以后，风险转移给业主，保修期内由建设单位承担保修责任，保修期后业主自行维护和保养。

业主可以就专有部分的维修委托物业服务企业，但这属于另一个法律关系，不是物业服务企业法定的或者物业服务合同约定的义务

2、共有部分的维修养护，费用本来就是由业主承担的（管理费或者维修资金），而不是物业企业承担。

权利人自行维修后由责任方承担费用只适用于责任人有保修义务的情形，物业企业不是保修单位，它即使未履行维修职责，应承担的是违约责任和赔偿责任，而不是承担维修费用。

3、“经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准”，如同“经多次治疗未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能属于建筑物先天质量缺陷，有的可能因为业主使用不当，不能一概归责于物业企业。

确实属于物业公司不胜任，业主可以解聘，可以请求它赔偿损失，但不应当是自行维修后让它承担费用。

二、物业服务企业不应承担“安全保障义务”

征求意见稿第八条：

“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

”我国民事侵权责任法上的安全保障义务来源于最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款：

“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

”从法理上看，义务人应当是经营性的或者是社会活动的组织者；面对的是不特定的对象；通常有自己的经营场所；它与被保障人之间的关系应当是消费场所与消费者的关系，或者是组织者与被组织者的关系，它对自己经营场所内的不安全因素具有控制、预防、改善、提示的能力。

而物业服务企业不符合这些条件。

1、物业服务企业与业主的关系是雇佣关系。

物权法第八十二条：

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

2、物业服务企业没有管理业主及其活动的权利与能力。

《物业管理条例》第二条：

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

3、物业服务企业没有自己的经营场所，它是在业主的不动产之上为业主提供服务，服务的对象也是特定的。

4、法规明确规定物业服务企业在安全防范方面的职责是“协助”。

《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

”协助的对象，一是业主，二是有关行政机关，它们才是安全防范的责任主体。

综上，物业服务企业不应当承担安全保障义务。

如果物业企业没有履行合同义务造成业主的损害，应当依照《物业管理条例》第三十六条承担损害赔偿责任：

  “物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

”这仍然是违约责任。

违约责任以未履行合同为基础，安全保障义务只要受害人没有过错就不能减轻或免除义务人的责任，两者在实务中会导致不同的法律责任。

而后者既无法律依据，也不合情理，会在实务中产生混乱，建议删除。

三、车辆丢失或者毁损的责任，应以合同为依据处理

征求意见稿第九条：

“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。

业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。

物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。

”

这个条文第一款讲侵权责任，第二款才讲违约责任，顺序不大符合逻辑。

“业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任”，等于先将物业服务企业置于赔偿义务人的地位，这既无法律依据，也不合情理。

现实中这类纠纷越来越多，而在社会治安形势日趋严峻的情况下，作为汽车这种大宗财产的所有人，自己应当采取适当的风险预防措施，而不能只依赖于物业服务企业。

事实上物业企业也不具备这个能力。

如果承认物业企业没有安全保障义务，那么本条第一款就不能成立。

建议在这个问题上，仍然以《物业管理条例》第三十六条为原则来处理，具体条文建议修改为：

“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，车主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当依据车辆停放或保管协议的约定处理。

没有车辆停放或保管协议的，按物业服务协议中的相关约定处理。

没有物业服务协议的，按物业服务企业有无履行法规要求的保安义务，判断其是否承担赔偿责任。

”

四、对从事物业服务的“其他管理人”应作出界定

物权法第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

”而《物业管理条例》第三十二条明确规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

”按建设部规章，不具有相应的资质，不能从事物业服务活动。

故物权法所说的“其他管理人”，应当是指具有从事专项服务资质的服务商，而不是物业服务企业以外、却能从事物业服务的机构或者个人。

否则，必然会导致物业服务的市场严重混乱，在恶性竞争、鱼龙混杂之下，严重损害业主利益的情况不可避免。

故对“其它管理人”应当加以界定，并且它只能从事其有资质的专项服务。

建议增加一个条文：

物权法第八十一条所说的“其他管理人”，是指具有相应资质的园林、机电维修保养、清洁、消毒、保安服务等专业经营者