温泉酒店建设项目可行性研究报告.docx
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温泉酒店建设项目可行性研究报告
温泉酒店建设项目可行性研究报告
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第一章总论
一、项目简介
(一)项目名称:
某某温泉国际大酒店建设项目
(二)项目建设单位:
某某公司
(三)项目性质:
新建
(四)项目建设地点:
某某市某某县
(五)项目建设内容和规模:
本项目主要建设内容为:
新建某某温泉国际大酒店
和河滨长廊,并进行装修和设备安装,相应的道路、绿
化、美化、亮化等配套工程。
项目占地约2850平方米,建筑面积共36298平方
米,其中酒店35698平方米,河滨长廊600平方米。
(六)投资估算及资金筹措
1、项目总投资
本项目总投资约15216万元,其中工程费用6086
万元,设备费用4901万元,装修及设备安装1803万
元,工程建设其它费用1045万元,不可预见费用447
万元,建设期利息660万元,铺地流动资金300万元。
2、资金筹措
由公司自筹5216万元,向金融机构申请贷款
10000万元,贷款期为8年。
(七)实施进度
本项目按2.5年实施,从2015年6月开始,力争
到2017年年底完成全部建筑工程及设备安装工作。
(八)项目建设单位概况
二、可行性研究报告编制依据与内容
(一)编制依据
1、《某某省旅游业发展“十三五”专项规划》;
2、《某某省文化旅游经济圈战略规划》(2010—
2020);
3、《某某省某某地区旅游发展总体规划(修
编)》(2005~2020年);
4、《某某地区两带两圈经济发展规划》(2010—
2020年);
5、《某某地区国民经济和社会发展第十三个五年
规划纲要》;
6、《某某县国民经济和社会发展第十三个五年规
划刚要》;
7、《某某县城总体规划(2016-2020年)》;
8、《GB/T14308-2010旅游饭店星级的划分与评
定》
9、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005);
10、《公用建筑设节能设计标准》;
11、国家及省关于工程项目建设的相关法律法规、
条例和有关技术规范、标准等文件;
12、项目法人提供的相关资料;
(二)指导思想
1、充分利用项目建设所在地的区位优势,做好项
目的规划设
计,突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能
性。
2、项目建设要围绕发展城市经济、假日经济、旅
游资源、人文优势等,做好旅游接待事业规划,并确定
“功能齐全、设施完善、经济实用”的建设总体要求,
同时充分考虑到我国的国情和各地经济发展水平等方面
的差异,强调因地制宜,合理确定建设水平,贯彻勤俭
节约的精神。
3、项目的设计符合某某县城市总体规划的要求,
通过项目建设,进一步完善周边环境和项目建设所在地
的城市中心区域功能,创造良好的投资环境和经营气
氛,吸引更多的客户,谋求项目最大的经济效益和社会
效益。
4、酒店设计既要现行特点体现行业特点(住宿、
餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、
交际等),又要具有服务社会(满足市场需要、增加就
业、拉动经济增长等)的功能。
(三)可行性研究报告编制的范围
本报告以某某温泉投资开发有限责任公司组织实施
的某某县国际某某温泉酒店工程建设项目为基本研究对
象,主要内容包括:
1.项目的建设背景及必要性
2.项目市场分析
3.项目建设选址及建设条件
4.建设规模与建设内容
5.工程技术方案
6.环保、节能、安全与消防
7.组织机构与人力资源配臵
8.投资估算和资金筹措
9.效益及风险分析
三、主要结论及建议
(一)结论
项目建设符合某某县经济社会发展需求,具有良好
的市场前景。
所确定的建设规模综合考虑了某某温泉的
近期利益与长远发展相结合的需求,工程项目布局和技
术设计方案合理,具有较好的经济、社会及环境效益。
项目的建设对加快建设旅游大省、促进某某县产业结构
调整、温泉旅游资源开发、推动旅游精品景区建设、带
动和促进某某县地方经济的快速、协调可持续发展有着
十分重要的意义。
(二)建议
项目建设具有一定的工程难度,需做好前期的勘察
设计工作,严格按基本建设程序要求进行各类设施的设
计和建设。
而项目建设的投资额度较大,应想办法拓宽
融资渠道,保证项目投资按时到位。
同时旅游市场培育
和旅游产品开发是项目运营的一个重点因素,建议项目
业主和旅游主管部门加强对某某温泉的宣传和旅游产品
开发。
第二章项目建设背景及必要性
一、区域概况
(一)某某地区概况
某某地区位于某某省东北部,东邻湘楚,北接重
庆,是连接中原地区与西南边陲的中枢和纽带,地处东
径107°45′~109°31′,北纬27°7′~29°5′,
国土总面积18023平方公里。
某某地区行政公署驻某某
市内,下辖某某市、万山特区、德江县、思南县、江口
县、某某县、沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治
县、松桃苗族自治县和玉屏侗族自治县。
全区总人口
403.56余万人,有土家、苗、侗、仡佬、回、布依等
29个民族,少数民族人口占总人口的63.4%。
某某地区历史文化悠久且是革命老区,有众多历史
文物古迹和革命历史文物遗址,同时这里有着历史悠久
的佛教文化,佛教文化主要是以中国第五大佛教名山——
梵净山为中心。
梵净山自古以来就是弥勒佛道场,她作
为佛教朝拜名山,在极盛时,数百平方公里的山麓峰
腰,“进香男女,时往时来,若城市然”。
某某大兴机场通航,渝怀铁路开通,乌江航道实现
沿河直航重庆,全区实现无线通信覆盖,新建成或改造
了一批旅游公路,提高了旅游的可进入性。
重点建设或
改造了印江—棉絮岭、江口县城—黑湾河、太平河—寨英
古镇、印江—木黄—松桃等一批公路,开工建设某某—江
口二级公路、环梵净山公路、杭瑞高速某
某段全面开工。
随着交通条件的不断改善和梵净
山、十里锦江—九龙洞、夜郎谷、某某温泉等景区基础
设施的不断完善,为发展旅游业发展奠定了良好的基础
条件,旅游接待服务水平有着显著的提高。
(二)某某县概况
某某县位于某某地区西南部,全县辖18乡镇,总
面积2173平方公里,人口45万人,是个多民族聚居
县,居住着汉、侗、仡、苗、满、土家等十二个民族,
县人民政府驻汤山镇。
某某地处湘西丘陵,向云贵高原过渡的梯级大斜坡
地带,县境东西最大间距86.6公里,南北间距47.6公
里,幅圆面积2173平方公里,东临江口、岑巩县,南
接镇远、施秉县,西连凤冈、余庆县,北靠印江、思南
县。
县境内基础设施比较完善,全县十八乡镇实现乡乡
通,向东可达江口至梵净山约130公里,到某某大兴机
场170公里,至岑巩县约117公里;向南可达镇远连接
湘黔铁路92公里,达施秉县123公里;向西可达余庆
直通贵阳320公里;向北70公里可达思南直通遵义、
重庆等大中城市。
某某历史悠久,历史文化遗产、文物名胜众多,县
内有多处国家级、省县级人文景观和自然景观。
县城汤
山镇是省级历史文化名城,城内有国家级文物保护单位
万寿宫,禹王宫,省级文物保护单位文庙、武庙、北塔
寺等古建筑群,有省级文物保护单位“红二〃六军团司
令部”旧址;有列入省自然保护区佛顶山原始常绿叶林
原生植被,珍禽异兽,珍贵树种及具有某某地方仡佬
族,
土家族,侗族民族风情和科考探险等自然景观;还
有上千对鸳鸯栖息的情人谷,还有风神洞,太虚洞等上
百个溶洞等旅游资源,迎接八方来客。
某某有丰富的水资源和地热资源,地热资源分布较
广,有“泉都”之称。
温泉平均水温45摄氏度,地热
水总流量22311吨/天,出露点达17处,为某某省之
最。
经权威科研机构检测,某某温泉水富含锶、锂、
锌、氡、硒、偏硅酸等对人体有益的微量元素和成分,
符合国家《饮用矿泉水标准》和《医疗矿泉水标准》。
某某温泉矿泉水无色、无臭、清澈透明、口味纯正。
水
中不含铁、锰及硫化氢等显示颜色的物质,盐类含量不
高,热矿泉水中硒、锶含量适中,具有防癌、抑制肿瘤
生长、增强视力和身体免疫力、预防和治疗冠心病及高
血压等功效。
从上世纪70年代起,省地矿局地质科研所、某某
工学院地热组、解放军七三二部队等就开始对某某温泉
开展调查研究。
80年代地矿部水文司、中国科学院地
化所、解放军军事医学院、轻工部食品司等科研单位
37位专家学者对某某温泉开展了调查研究,综合评审
通过了《某某省某某县地热矿泉水资源调查评价报告》
和《某某省某某县饮用热矿水资源评价及开发利用研
究》、《某某某某县地热水同位素地球化学研究》。
研
究报告表明:
以某某县城为中心的某某地热田勘查区,
面积124平方公里,凯峡河地热异常区面积89平方公
里,两个片区地热流体储存资源总量为85.42×107立
方米,地热水总能量为99.97×1012千焦,相当于
341.19×104吨标准煤的热能量;地热流体年可开
采量为791.75×104吨,年已利用量为94.33×104立
方米。
可见某某县温泉开发价值巨大。
二、建设背景近年来,某某县抓住独特的地热矿泉
资源、丰富的人文景观和浓郁的民俗风情等旅游特色,
加快了旅游发展的步伐,取得了丰硕的成果,先后被被
命名为“中国温泉之乡”、“中国矿泉水之乡”、“中
国苔茶之乡”,同时还被亚太旅游联合会、文化部中华
文化促进会、中华生态旅游促进会和中华生态旅游促进
会授予“中国最佳休闲旅游目的地”荣誉称号,2010
年8月8日,某某县又被授予全国首个“中国营养健康
示范基地”称号,成为了游客观光旅游、保健休闲和科
学文化活动的理想目的地。
2010年,全县共接待游客
53.6万人次,实现了旅游总收入5.48亿元,游客人数
创历史新高,大大地提升了某某旅游的知名度和影响
力。
在某某众多旅游景点当中以某某温泉最为出名,而
某某温泉中最著名的当数县城内的城南温泉,城南温泉
又称“某某温泉”,位于县城南端龙川河东岸,城南温
泉始建于明万历三十四年(公元1606年),1981年被
列为县级文物保护单位。
温泉区域坐南朝北,主体建筑
坐东向西,向大门而进,建有长廊、民塘、官塘、女
塘、聚景亭、武候祠、太白祠、茶楼等。
温泉建筑曾受
到过几次焚毁,到现在保留下来甚少,而现在看到的建
筑是后期修复和扩充的。
现某某城南温泉由某某县温泉投资开发有限公司开
发经营,该公司对温泉进行了大量的投资及开发应用,
建设了若干大小洗浴池、宾馆、餐饮等各类设施。
随着
某某温泉的知名度的扩大,服务设施不断完善,来温泉
的人数逐年增多,收入也大幅度提升。
2009年共接待
游客10万余人,温泉全年收入达到1000多万元,2010
年共接待游客超过了20万人,总收入达到了1600多万
元。
预计未来随着“两高两铁”的建设开通,交通条件
得到大幅度改善,游客数量和收入还会进一步大幅度增
长。
某某城南温泉现有一家温泉度假酒店,而酒店能提
供的床位不到100个,酒店时常都处于满员接待状态,
多数来温泉游玩的游客只有转住县城内其他酒店,但由
于某某县的总体经济水平不高,属欠开放、不发达地
区,整个某某县的旅游接待水平都十分有限,县城内最
高级别的酒店也只有三星级,提供的服务水平和接待规
模都很有限,这不但影响来温泉游玩的游客体验,同时
也影响了来某某其它旅游景点的游客的旅游休闲体验。
在这种情况下,某某温泉投资有限公司决定对城南
温泉进行改扩建,修建某某温泉国际大酒店,以提升某
某温泉以及整个某某旅游的接待水平。
三、项目建设必要性
(一)是提高某某温泉旅游接待能力,完善旅游服
务设施的重要举措
某某旅游资源丰富,是某某地区旅游资源的重要组
成部分,
随着某某地区及整个大西部经济不断的发展,以及
某某县的社会经济和旅游资源的不断开放开发,来某某
游玩的游客逐年增多。
某某县现有宾馆、酒店等旅游接
待点仅20余家,各个宾馆、酒店无论是接待规模还是
接待水平都比较有限,根本不能满足日益增长的旅游接
待需求,特别是来城南温泉洗浴休闲的游客,不但数量
大幅度上升,同时要求的服务水平也在迅速提升。
目前
城南温泉现有露天泳池、桑拿、小池、大池等洗浴设
施,以及宾馆等服务设施,可同时接纳上千人洗浴,但
住宿只能提供100余个床位,可以说远远不能满足前来
洗浴休闲顾客的需求,影响了城南温泉的服务质量,降
低了某某旅游整体形象。
本项目酒店建成后,可增加350间客房,按四星级
的酒店接待服务水平打造,高效利用地热资源,提供某
某特色的温泉洗浴和休闲体验,同时也对外开放,不但
接待来温泉洗浴的游客,也接待周边其他景区的游客,
所以不但大大缓解了城南温泉旅游接待的压力,同时也
能使某某县整体旅游接待水平得到有效提升,县域旅游
服务设施得到进一步的完善。
(二)是提升某某温泉品牌价值的需求
某某县地热温泉分布广泛、水质优良、流量稳定。
经科研检测,符合国家《饮用矿泉水标准》和《医疗矿
泉水标准》。
其开发利用早,明万历三十四年(1606
年)知府江大鲲开始规模修建温泉,后经历代修茸,形
成了“温泉八景”。
清代大学者史地学家、诗人洪亮吉
赞诩某某温泉为“人间第七汤”。
英国传教士R•
A勃沙特所著《神灵之手》一书专题介绍某某温泉
并传播到西方等。
胡锦涛总书记在任某某省委书记期
间,曾到某某温泉参观;温家宝总理2002年到某某温
泉参观并签名留念。
新中国成立后,某某地热资源综合开发利用提上了
议事日程,1978年,县畜牧水产局利用吴家湾天然温
泉水建起了热带鱼养殖繁育基地;1982年《利用温泉
尾水保证非洲鲫鱼过冬问题研究》获某某省科技成果二
等奖;1985年利用地热矿泉水和本地野生刺藜,生产
的刺藜系列矿泉饮料,获1990年亚运会指定产品,
1992年获国家金奖;1990年开始利用地下热矿泉生产
饮用矿泉水,“长寿”和“泉都”牌矿泉水1992年获
国家金奖。
2009年2月12日,经中国矿业联合会专家
评审,一致通过了某某县“中国温泉之乡”品牌的申
报。
中国矿业联合会将据此正式命名某某县为“中国温
泉之乡”。
可见某某温泉品牌价值及发展潜力巨大。
“中国温
泉之乡”品牌是地热资源综合利用领域,特别是温泉旅
游产业发展的一块金字招牌,必将推动某某加快地热温
泉这一优势资源开发和旅游业发展,促进地热资源产业
和旅游产业升级,助推县域经济实现新跨越。
四星标准的某某温泉国际大酒店的建设落成,预示
着某某温泉的接待服务设施将得到进一步完善和品质提
升,游客不但能更好的体验高品质温泉的效用,而且还
能享受到高水平的服务,使游客对温泉群有着更好的体
验,从而使得某某温泉的品
牌价值得到进一步提升。
(三)是发展第三产业,构建某某县现代经济的客
观要求
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前
途的产业。
五十年代以来,世界旅游业以年均9.3%以
上的速度递增,大大超过同期工业经济的年均增长率,
全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重
已达11%以上。
宾馆、酒店作为旅游经济的基本细胞,
是旅游业收入的重要来源,宾馆、酒店业发达也促进着
旅游业的兴旺,并带动相关产业的技术水平不断提高。
目前,在原某某地区各级党政部门大力推进旅游规
划的落实,着力加快旅游业发展,力争经过十多年的努
力,把某某地区建设成为自然风光与民族文化相结合、
设施完善、服务一流、特色鲜明的旅游经济大区,将旅
游业培育成为某某地区第三产业的龙头、新的支柱产业
之一,实现经济、生态和社会三大效益协调发展。
在
《某某县国民经济和社会发展第十三个五年规划刚要》
根据《某某地区国民经济和社会发展第十三个五年
规划纲要》,“十三五”时期要努力成为改革开放以来
某某经济社会发展最好最快的时期,预计到2015年,
全区生产总值年均增长17%以上,达到650亿元,力争
年均增长19%以上,突破740亿元;人均生产总值突破
17000元;全社会消费品零售总额年均增长25%以上,
力争突破240亿元。
旅游总收入达到180亿元,年均增
长24%以上。
全区城镇化率提高到40%以上;城镇生产
总值占全部生产总值的比重达到75%。
2、从2000年到2010年,某某县经济发展情况如
下:
表3-22000年到2010年某某县经济发展情况
根据《某某县国民经济和社会发展第十三个五年规
划刚要》,到“十三五”时期末,全县生产总值比
2010年翻一番以上,预计到2015年,生产总值年均增
长17%,生产总值翻一番以上,达到52亿元(现
价);全县社会固定资产投资年均增长35%以上,达到
67亿元,累计达到180亿元;社会消费品零售额年均
增长25%以上,达到14亿元。
招商引资到位资金年均
增幅45%以上,达到45亿元。
(二)项目区旅游业发展情况
1、某某地区旅游业概况
某某地区旅游业起步于80年代中后期。
近年来,
某某地区依托优势旅游资源开发,不断加大旅游业发展
力度,实现了旅游业的较快发展。
总体上看,某某地区
旅游资源丰富,特色鲜明,开发步伐加快,旅游发展大
格局初步形成。
2010年全年某某地区共接待游客
1003.29万人次,同比增长46.5%,相比“十五”末增
长883%;旅游收入达60.2亿元,同比增长27.5%,比
“十五”末增长了730%;接待入境游客30068人次,
同比增长91.2%,相比“十五”末增长近22倍
(2195%);创旅游外汇收入696.34万美元,同比增
长17.8%,比
“十五”末增长近40倍。
某某地区近几年在旅游接待人次和旅游收入上都呈
现高速增长态势。
表3-32007-2010年某某地区旅游接待情况
预计到2015年,旅游人数突破3000万人次,旅游
总收入达到180亿元以上。
但由于起步较晚和地区经济基础较为薄弱,某某地
区旅游业发展整体尚处于初级阶段,发展方式相对粗
放,旅游产品体系和综合服务体系尚不完善,目的地建
设起步较晚,基础设施得到较大改善,但仍然是制约旅
游发展的主要因素。
2、某某县旅游业概况
某某县历史悠久,历史文化遗产、文物名胜众多。
近年来,某某县抓住独特的地热矿泉资源、丰富的人文
景观和浓郁的民俗风情等旅游特色,加快了旅游发展的
步伐,大力建设旅游基础服务设施,并取得了丰硕的成
果,先后被被命名为“中国温泉之乡”、“中国矿泉水
之乡”、“中国苔茶之乡”。
已逐渐成为众多湖南、重
庆、成都、贵阳等地市民自驾游、团体游的向往之地。
某某依托自身优秀旅游资源,旅游业一直以极高的
速度增长。
从2009年到2015年上半年,旅游人数和旅游收入
都保持高速增长,预计到2015年,旅游文化业持续快
速发展,全县年接待游客200万人次以上,旅游收入年
均增长40%,突破29亿元。
某某县的旅游接待情况如下表所示:
表3-42009-2015年某某县旅游接待情况
某某县旅游也增长趋势如下图所示:
2008年2009年2010年2015年
可见,本项目区的旅游资源丰富,旅游人数逐年不
断增加,
旅游市场极其优良,并且处于一个蓬勃的发展阶
段,未来某某县的旅游市场还将继续兴旺发展。
二、酒店市场简析
(一)项目区酒店基本情况
1、某某省内9个市、自治州及地区中,省会贵阳
的高星级酒店数量最多,档次最高。
目前贵阳市共有2
家挂牌五星级酒店(天怡豪生酒店、圣沣酒店)和2家
五星级标准酒店(贵阳喜来登贵航酒店、贵阳世纪金源
酒店),其中最具有代表性的酒店为贵阳喜来登贵航酒
店酒店。
但这些酒店均属于集约式城市商务酒店。
某某的温泉资源丰富,有贵阳温泉,开阳温泉,仁
怀温泉,凯里剑河温泉等。
但各温泉主要进行的洗浴、
保健项目的开发和服务,而在娱乐、在餐饮、住宿等方
面的服务不佳,且温泉周围的高档次酒店的数量少,服
务和接待水平参差不齐。
目前最高接待水平的温泉酒店
属贵阳的保利国际温泉,是一家按五星标准修建的温泉
酒店。
2、某某地区目前比较有代表性的酒店有三家:
温
州大酒店,为绿色五星级别酒店,是目前某某最高级别
的酒店;两家四星级酒店某某宝鑫酒店以及某某君逸凯
悦酒店。
三家酒店均为集约式城市商务酒店。
各酒店的基本情况如下表所示:
表3-5
3、某某县酒店基本情况
某某县目前还没有四星级或更高级别的酒店,具有
代表性的酒店为泉都大酒店及某某温泉度假酒店,这两
所酒店与本项目酒店的基本情况如下:
表3-6
某某县城其他旅游接待设施为招待所、小宾馆、旅
社和酒楼,这些接待设施档次相对比较低,提供的服务
水平有限,规模也较小。
(二)项目所在区域酒店经营情况
1、贵阳喜来登贵航酒店房价为988元—1800/间
晚,入住率在54%左右。
同时,大量的商务宴请、政务
宴请以及本地居民的婚、嫁、升学等活动是餐饮收入的
主要来源,包间人均消费在300元以上(不含酒水)。
2、某某地区的四星级酒店平均房价在280-460元
之间,出租率在70%左右,餐饮偏向包厢消费,且人均
消费在100元以上,三家城市商务酒店经营业绩较为理
想,且全年淡旺季不明显。
表3-7某某地区高档酒店经
营情况
3、某某县温泉度假酒店和泉都大酒店平均房价在
160元左右,出租率60%左右,旅游旺季在80%以上;
餐饮偏向商务宴请、政务宴请以及本地居民的婚、嫁、
升学等活动。
而其他的旅游接待设施均为较为普通的低
档次酒店、招待所、饭店等,平均房价在80-120元左
右,出租率全年60%左右,主要收入来源为宴请餐饮,
平均人均消费在80元左右。
(三)项目区域酒店客源市场调查及分析
贵阳的酒店以及某某市、某某县等地的酒店以商务
客源、会议客源、政务客源为主,酒店淡旺季不明显,
且客源档次随着城市级别的增加不断提高。
从客源类型来说,本项目酒店及周边酒店客源以自
驾车旅游散客为主,出游目的多为观光游览,一般停留
1-2天,此类客源可以占到50%左右;团队为酒店客源
的第二大组成部分,多由单位组织,采取奖励旅游的开
会形式,也有少部分旅行社组织的旅游团队,团队可以
占到总客源的30%左右;此外,酒店还吸引了不少的政
务客源、商务客源及其他客源,此类客源占比20%以
上。
从客源来源地来说,酒店客源以贵阳、某某地区等
省内其他地区以及湖南、重庆等周边省份的客源为主,
占到总客源的85%以上;而国内其他地区以及入境客源
占到总客源的10%左右。
(四)项目区酒店市场需求趋势
1、某某地区乃至整个西部宏观经济的健康稳定发
展将会带动对高档次旅游接待服务需求规模的增长,为
本项目酒店提供良好的外部经营环境。
且按照酒店行业
的一般规律,新增高档酒店供给不仅能大幅提升本地酒
店的档次水平,还将刺激和带动新的高端消费需求的产
生。
2、近年来,某某县依托优势旅游资源开发,不断
加大旅游业发展力度,实现了旅游业的较快发展,知名
度和美誉度不断提升,旅游业保持着较高的增长率,游
客人数呈现出高速提升的趋势,
游客对旅游接待服务质量的要求也将会增加,而某
某县现有的旅游接待设施的规模及档次都比较有限,这
情况下,本项目酒店的客源市场将会非常的广阔。
3、重大事件的发生也会影响对本
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