成都商业地产发展报告部分摘录.docx
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成都商业地产发展报告部分摘录
2006年成都商业地产发展报告
(部分摘录)
成都商业地产从2003年至今持续升温、火爆异常,称之“商业地产第四城”实为不过。
2006年表现在商业用地供应创高和整体售价的攀升,主旋律仍是理性回归,整体持有、只租不售物业体量激增,但售后返租、商管运营等矛盾凸显。
2006年全市实现地区生产总值2750亿元,比上年增长13.8%,是1994年以来的最高增长速度,其中房地产业实现增加值148.1亿元,增长14.0%。
全年实现社会消费品零售总额1155.3亿元,增长14.9%,为1998年以来的最快速度。
分行业看,批发零售贸易业实现零售额939.8亿元,住宿和餐饮业实现零售额209.4亿元,增速分别为14.7%和15.7%。
2006年,城市居民人均可支配收入12789元,增长12.6%。
城市居民恩格尔系数由上年的35.3%下降到2006年的33.9%。
一、成都市区商业地产土地供应交易情况
2006年成都实际土地供应成交6391.21亩,总成交额174.93亿元。
供不应求、大鳄云集是本年度土地市场的显著特征,诸如九龙仓、华人置地、嘉德置地、广州力讯、中信、万达等活跃异常,加剧整个成都房地产市场的竞争。
(2006年成都市区土地成交结构)
全年商住规划用地成交3015亩,纯商业用地共计成交688.8172亩,据此测算,将为07—08年度带来超过300万㎡左右的开发量进入市场。
从土地交易情况来看,集商业和住宅开发功能与一身的商住用地是成都房地产市场主力军,商业板块土地供不应求,交易市场乏力。
二、成都市区商业地产发展概况
2006年成都市区商业地产市场开发量为152.37万㎡,成交107.19万㎡,其中写字楼供应量为50.90万㎡,较上年增长2.1倍,但成交量较05年下降16.2%。
全年成都五城区商业地产交易均价为8687元/㎡,较上年增长9.5%,创历史新高。
全年在线租售交易商业项目212个,其中年度新增70个,余盘142个。
城区商业地产项目按使用类型可分为购物中心、综合商业、专业市场、临街底商、办公写字楼五大类。
2003年至2006年成都商业地产交易均价走势
三、成都市连锁商业拓展布局特点
2006年成都连锁商业发展方兴未艾,全年新增5000平方米以上的零售营业网点27个。
随着《成都市商业网点规划》的颁布实施,大型营业网点的布局将进一步优化,结构性矛盾得到调和与控制。
目前,成都零售业的发展是商业地产在赢利模式创新的发展,非正常发展模式,连锁商业的发展受商用房地产的制约非常突出,一方面是商家无项目可选,另一方面是地产商招商步履维艰。
“订单模式”、“定向开发”逐步被市场接受,例如万达、首创与伊藤洋华堂的合作都充分证明了这一点。
商业管理公司这个商业地产商利益驱动下的新生儿在成长过程中遭受“疾病”、“困扰”,从根本上说还是售后返租、产权分割这两个毒瘤惹的祸。
目前,成都商业地产开发商还没有一个企业自己成立的商业运营管理公司取得真正的成功,究其原因,一、开发商毕竟不是商家,隔行不取利;二、无法培养出具有忠诚度的员工团队;三、业态业种定位与商圈不符,商业运营市场因素少,认为干预过多。
2006年连锁企业年在川发展,总结起来有以下几个特点:
1、成都作为西部最佳商贸城和旅游城市,其良好的经济发展和投资环境,仍是大多连锁企业排兵布阵的战略要地,但项目缺少是瓶颈。
2006年,成都市区竞争最激烈的莫过于中心商业区,随中环广场的重新包装和新世界百货开业拉开了主商圈的风云战火。
三商百货、西武百货重张使这个区域地产价值再度提升,连空置两年多的时代广场裙楼部分也搭上了末班车,已与百盛签约。
众多百货公司在春熙商圈寻觅项目,将来为房产商提供更多发展机会。
2、在中心商业区竞争惨烈、项目锐减之时,成都新型社区商业中心将受连锁企业的青睐,伊藤洋华堂双楠店良好的经营业绩已证明这一点,但定向开发是关键。
去年,王府井在双楠已与同辉达成合作意向。
3、在一线城市相对饱和的情况下,部分连锁企业将开拓经济条件、市场发展前景较好的二、三级城市,家电尤为突出,部分大卖场也将加入此行动。
但拓展特点都要求是该城市的核心商圈,原则上暂不进入新区。
去年家乐福已签约温江珠江国际,今年沃尔玛与深国投将启动二级城市发展计划,绵阳、宜宾项目即将开业。
4、进入二线城市的连锁企业,为了巩固已布点城市的市场优势和战略地位,将会采取步步为营的扩张策略,二、三店将优先考虑这些城市和周边三级市场,例如2006年北京华联签约遂宁2店将在今年开业,国美电器攀枝花2店已成功开业等等。
5、随着《商业网点特许经营管理条例》的颁布实施和市场规范的深入,加盟合作将被众多连锁企业广泛推广,门槛也有所降低,主要反映在餐饮企业和电影院线的拓展上。
6、2006年,药房连锁企业在经历了前一年的疯狂扩张,速度陡减。
以成都为例,主要的医药连锁企业海王星辰、德仁堂、福利大药房、百信药业、华安堂等全年新增店铺50家左右。
药监部门开店门槛提高,经营业绩不断下滑,调整蓄势待发,阻挡了这些企业拓展的速度。
7、大卖场家电的发展仍是连锁业主力军,外资企业对市场的开店发起了新一轮冲击波,全年全川新增40多家零售店铺,较内资企业超出近一半。
成都市场的竞争更为激烈,家乐福5店、百佳2、3店、人人乐琴台店。
沃尔玛九里堤、SM广场店,不断地改变所在区域的商业格局。
老百姓在享受更多竞争带来实惠的同时,市场呼唤商业网点的科学合理布局。
家电四巨头2006年累计开店32家,年底全川共有家电卖场71家,与05年相比,拓展速度基本持平,调整加扩张是主旋律,四家电连锁不同程度地都关停了部分选址、业绩、产权、成本不尽人意的门店,开店更据理性,但抢占桥头堡、区域领先、资本运作的发展主题短时间不会改变。
8、餐饮连锁经营向纵深发展,占据成都商业地产半壁河山。
一是连锁扩张步伐进一步加快。
据不完全统计,2006年,四川全省餐饮业新增连锁经营店铺超过100家。
成都市饮食公司、皇城老妈、三只耳、谭鱼头、巴国布衣、大蓉和等51家企业目前在省外开设连锁门店达600余家。
三只耳连锁在北京即将开设能容纳700人左右同时就餐的直营店,全年川内新开店15家,连锁门店总数达118家;大蓉和在昆明、重庆等地发展直营或连锁加盟店13家,连锁门店总数达24家,其中成都东门项目面积3000多平方米,火爆异常。
二是中小城市的餐饮企业加速扩张。
德阳谭氏餐饮连锁有限公司在上海、江西、福建、新疆等省市发展直营及加盟连锁20余家;绵阳森林雨、蒋记分别在省内外开设连锁店铺17个和5个;自贡蜀江春、盐府人家,达州石锅世家,宜宾爆竹餐饮,绵阳四海香等一批二级城市特色餐饮企业纷纷在成都和省内其他城市开设连锁门店。
2006年知名连锁企业项目拓展概况
名称
新签、新开项目
川内项目总数
沃尔玛
九里堤店、SM广场店
7个
家乐福
青石桥店、红牌楼项目、温江项目
7个
伊藤洋华堂
锦华城项目、国光厂项目
4家
人人乐商场
岳府店、琴台店、五大花园店、玉林店、会展店、九里堤店
10家
苏宁电器
万年场店、营门口店、广元店、都江堰店、邛崃店、遂宁店、绵阳2店、双楠店、内江店
20家
国美电器
攀枝花1、2店、江油店、遂宁店、南充2店、巴中店、SM广场店、达州店、内江店、蜀汉店、德阳店、乐山店、温江店、沙湾店、广元店
33家
五星电器
万年场店、玉林店、羊西店、营门口店
5家
永乐电器
金沙店、自贡店、乐山店、高升桥2店
13家
肯德基
攀枝花店、乐山店、达州店、交大店、九里堤店、骡马市店
30家
麦当劳
光华家乐福店、遂宁店、新城市广场店、乐山店、双桥蜀都花园店、德阳店
17家
北京华联
遂宁2店、乐山项目
6家
好又多
江油店
12家
德克士
崇州店、科华店、遂宁店、人民商场店等9家
71家
仙踪林
西大街店
5家
星美影业
新都店、和平店、南充店、达州店、双楠店、简阳店、华阳店、乐山店、宜宾店等9家
16家
博美装饰城
攀枝花店、绵阳项目
11家
百佳超市
西大街店、富临店、云天店
3家
摩尔百盛
财富摩尔广场、攀枝花店、乐山店、德阳2店
12家
ATT量贩歌城
新光华店
3家
洲际酒店
世纪城项目
1家
屈臣氏
新世界店、交大店、SM广场店
9家
统一优玛特
高升桥店、加州项目、冠城项目
5家
新世纪百货
达州店、遂宁店
2家
宜家家居
人南店
1家
锦江之星连锁
文殊坊店、金仙桥店
3家
海王星辰连锁
都江堰店、华阳店、新都店、神仙树店等10家
64家
宜必思
实业街项目、科华北路项目、宜宾项目、雅安项目、德阳项目
6家
新世界百货
盐市口店
1家
迪信通
SM广场店、沃尔玛店、乐至2店等21家(市内15家、二级城市6家)
33家
百盛
红星路店
2家
星巴克咖啡
人东店、南门店、骡马市店、锦里店、财富店
7家
三只耳连锁
新都店、南溪店,大竹店、自贡店、苍溪店等15家
26家
龙翔通讯
郫县店、彭州店、德阳店、赛格广场等10家
35家
红旗连锁
117家(直营92、加盟25)
700家
如家酒店连锁
红星路店、人民公园店
4家
三商百货
春熙店
1家(亚新生活广场)
莱雅百货
SM广场店
1家
西武百货
总府店
乐宾百货(印尼)
青羊店
雅德医药连锁
盐市口店
味千拉面
百联天府店、铂金广场店、新世界百货店
3家
乐啪啪(马来西亚)
春熙店、科华店
3家
仁和春天
光华店
3家
面包新语
双楠店、春熙店
4家
劲浪体育
春熙店、沙湾店、顺成店、泸州店、雅安店、彭州店、广汉店
20家
上海国际影城
天府店
1家
峨嵋院线
遵义店、格尔木店、温江店、毕节店、内江店、彭州店、攀枝花店、西昌店9家
13家
美美力诚
天一项目
2家
王府井百货
双楠项目
2家
新知图书连锁
玉林店
1家
宝岛眼镜
金仙桥店、文武店、江油店、南充1店2店
23家
红星美凯龙
红牌楼店
1家
四、成都经济型酒店的发展概况
经济型酒店因市场的强劲需求和较稳定的出租率、回报率而能获得更高收益,投资额相对适中且市场前景看好而受到投资者关注。
全年仅成都市区新增经济型酒店36家,营业面积超过15万平方米。
目前在国内酒店集团积极拓展成都市场的同时,国际酒店运营商也积极在本地布局。
去年,法国雅高酒店集团又在成都、宜宾、雅安、德阳四地签定了六家“宜必思”酒店投资项目,其中位于成都的有三家酒店,从而内外资经济型酒店在成都的竞争更趋激烈。
“宜必思”、“速8”、“锦江之星”、“赛家”、“如家”、“凯宾”等经济型酒店品牌纷纷抢滩成都旅店业市场,各方角力之下,经济型酒店成为成都百姓日渐熟悉的一个概念。
2006年,经济型酒店几乎成为饭店业招财进宝的标签,除了“速8”这种大品牌受青睐,“赛家”等本地品牌也保持着80%以上的入住率。
而成都大量闲置的小户型公寓也纷纷摇身变为经济型酒店。
在春熙路商圈,“经济型”或“商务型”的酒店不下10家,价格均在150元以下。
吃好睡好价格不高”是对经济型酒店的评价。
经济型酒店受到成都市场追捧,主要在于:
1、高回报与低风险。
经济型酒店在本地迅速发展的重要原因就是出租率稳定和回报率较高。
在成都投资一家经济型酒店通常只需投入500-1,000万,且目前成都经济型酒店的出租率在70%左右,如再遇黄金周与节假日,比例将会更高,甚至可达100%!
从掌握的资料获悉,客源稳定和出租率较高,使经济型酒店的年回报率高达20-30%,投资回收期只需4年左右。
资金投入较低与回报率较高更有效规避经济型酒店的市场投资风险,且相对于回报率而言,其市场风险不高,这更使得投资者趋之若鹜。
2、本地小户型楼盘优越的地理位置迎合了其选址要求。
经济型酒店因主要服务商务人士和游客,故对选址要求较高,通常会选在市区交通便捷的商圈、写字楼或旅游景点附近;而成都大部分小户型楼盘优越的地理位置正好配合了这一需求。
3、经济发展、旅游业增长带动市场需求。
据成都市统计局数据,过去五年成都GDP平均增长为12.7%,且逐年增长率一直领先全国增长率。
2006年全市实现地区生产总值2750亿元,比上年增长13.8%,是1994年以来的最高增长速度。
如此良好经济发展态势为经济型酒店创造极大发展空间;其次,双休日及公共假期推动国内旅游呈现快速增长的态势;接着因入境旅游业发展,成都丰富旅游资源日益吸引庞大境内外游客与商务客源,造成经济型酒店需求日益强劲。
国内旅游业的增长与低价优质服务酒店供需间的不对称,催生了经济型酒店崛起。
另一方面,成都市获中国最佳旅游城市,在推动本地旅游业发展的同时,也为成都经济型酒店发展带来了巨大商机!
4、有效填补市场需求空白
经济型酒店市场来自原星级宾馆的旅游团队、散客和一般的商务人士。
以前,这部分客人除了星级宾馆、招待所而别无选择,但一般二、三级宾馆与招待所的软硬件设施相对落后,且提供的服务和相应条件不尽人意,档次较高的宾馆虽配套服务完善但价格较高。
因此价格低廉同时又能提供优质服务的经济型酒店,恰好填补此一市场空白。
同时,经济型酒店更以其独特优势,已逐渐吸引固定的消费群体,这也是目前成都市经济型酒店发展迅速的原因之一!
虽经济型酒店市场风险相对较小,但只要是投资就有风险。
2006年底,成都市政府发布了《成都市社会旅馆管理办法》,2007年成都市2000多家社会旅馆将统一纳入旅游行业管理,而社会旅馆将不能和居民住宅混合。
目前成都市区经济型酒店发展迅速,较容易在短时间内出现市场饱和,单体酒店未创立品牌或是加盟品牌连锁,将很难打响知名度,无统一行业标准,导致市场上酒店的经营良莠不齐,盲目打价格战、住宿功能太简陋。
今后两年,将是经济型酒店的洗牌期。
没有做出品牌、盲目跟风的经济型酒店,免不了会被淘汰出局。
五、成都商务办公物业发展状况
成都的写字楼可以说是在2006年的商业地产发展过程中写了浓墨重彩的一笔,这些新的亮点都是革命性的,具有划时代的意义,香格里拉、力宝大厦、汉景等新甲级写字楼业的出现,将改变成都甲级写字楼的市场格局。
2006年成都写字楼体现出来的复苏之力广受瞩目,全年供应办公写字楼56.90万㎡,是2005年供应的2.1倍。
几大传统和新兴商务区更是厚积薄发,新楼盘涌现不断。
这些都强有力地预示着,2007年的成都写字楼市场必将异常纷呈。
基本特点是中低档开发过量,市场压力较大;高档甲级写字楼内修难以外树,并非名副其实;市场预期过高,投资风险加大,光正熙国际、华敏·翰尊国际,力宝大厦、中环广场四个项目就带入成都市场28万平方米的供应量。
1、需求旺盛,空置率持平。
2006年总体而言,甲级写字楼租金走势平稳,据调查,甲级写字楼主要客户仍以金融、咨询、电子、IT等性质企业为主。
2006年优质写字楼的总存量达到56万平方米,其中甲级的平均租金为90.6元/平方米/月,乙级的平均租金为65元/平方米/月。
2006年全年,新增供应量达到24万平方米,总吸纳量达到14.6万平方米,均创下了历史的新高。
总体空置水平为27%,在今年供应量增加较大的情况下能保持较高的出租率进一步说明市场需求仍较为旺盛。
2、老牌写字楼租金下滑
相对需求量的增大,优质写字楼的租金相反地呈现下滑趋势。
原因现有甲级写字楼已建成多年,其物业形态越来越旧,而今年问世的甲级写字楼均具有较优良的配套实施,导致部分租户从原来的写字楼搬到较好的办公室,亦促使楼龄较高的甲级写字楼租金下降。
川信大厦和冠城广场等有5年以上历史的老牌写字楼,月租金已从以往的97.6元/平方米降到了78.1元/平方米左右。
老牌写字楼的租金下滑和更多乙级写字楼的出现,拉低了成都写字楼的整体租金水平,平均月租金降到了80元/平方米左右,因此,需要不断投入,对硬件设施进行维护更新,同时保证自己物业管理水平不会下降,是维持租金稳定所必须的。
3、甲级写字楼成为放量主力。
从目前成都的写字楼市场情况来看,成都写字楼的供应、销售都呈稳步上升势头。
步入2006年出现供应“井喷”的原因是由于有华敏·翰尊国际、世纪城国际会议中心、商鼎国际、锦都写字楼、东方广场1期等大型办公物业的入市。
2006年,随着更多的优质商厦项目竣工入市,沉寂了两年的优秀写字楼市场重新升温。
07年年初竣工的香格里拉写字楼,已成为国内外顶级企业首选的办公地点。
业内人士表示,这类新建甲级写字楼的出现,不仅会分流老牌甲级物业的客户,同时其租金也将刷新成都写字楼市场的记录。
位于通惠门的锦都写字楼是天府广场商圈内特色写字楼的代表,与周边浓厚的人文气息相结合进行定位,公园众多,交通便利,内部配套完备。
达义·罗浮广场位于高升桥片区,为复合型商业地产,其写字楼内部涉及以人性化的低密度、高绿化为主导,满足入驻企业的舒适需求。
巅峰价位2300美元/平米的力宝大厦是由世界五百强力宝集团和四川盛唐事业共同打造的成都顶级写字楼,成都力宝大厦作为力宝集团在顶级写字楼领域的三大作品之一,是专为世界五百强、中国五百强等知名企业量身订做的国际高智慧型写字楼,堪称中西部地区顶级写字楼标志性建筑,并刷新了写字楼建造诸多最高标准。
自力宝大厦登陆成都以来,其顶级的硬件设施和软性配套服务备受人们关注。
此外,力宝创成都先河,成立了“力宝顶级商务联盟“,为企业预先嫁接各类优质社会资源。
当入住企业对法律、金融、保险、、物流、购物、医疗等方面有更为细致的要求时,力宝顶级商务联盟的各品牌企业即可为其开通特别服务通道,奉上专项服务。
力宝大厦的开盘,不仅仅是宣告一个写字楼的诞生,它加快了成都与国际化顶级商务的融合,宣告了成都商务进入顶级时代。
4、烂尾楼重新包装,玩出新花样。
成都是第一个为烂尾楼制定相关法规的城市,随成都政府加大烂尾楼整治力度,从2006年起,由烂尾楼改造上市的项目将占据办公物业新增市场中的较大部分。
成都烂尾楼项目约为70处(其中写字楼27处),建筑总面积近百万平方米,目前62处烂尾楼项目都已复工(预计2007年成都烂尾楼将全面“复活”),如:
华帝大厦、精图大厦、华敏·翰尊国际、阳城去尚等。
烂尾楼重新包装上市后成功的案例在成都也比比皆是,如以前的美岭大厦改为现在的威斯顿联邦大厦,以前在庄士中心改为现在的时代数码广场,以前的新华书店改为现在的城市中心等,举凡这些烂尾楼的成功案例都主要分布顺城街等核心区域内和天府广场至一环路等交通便捷、配套完善、办公氛围浓厚的区域,此外这些项目在户型等方面也有着较优的设计,能够满足使用者不同的办公要求,再加上后期项目的重新包装、整体定位,从而使得这些项目得以成功的改造。
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