XX工程策划报告高层刚需项目.docx
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XX工程策划报告高层刚需项目
紫御江城项目
工程策划报告
编制:
武汉荣业房地产有限公司紫御江城项目部
编制日期:
2011年10月10日版本:
第1版
一、项目概况
1.1项目位置及周边环境
本项目地块位于武汉市汉口百步亭花园路与兴业路交汇西北处,居于城市二环线和三环线之间的后湖新城居住区。
后湖居住区为武汉重点发展的居住组团,是武汉市城市副中心。
从区位比较分析:
相比东湖新城、南湖新城、汉阳四新新城,后湖新城是距离中心城区最近的居住新城,从后湖出发能够快捷抵达武汉天河机场、汉口火车站、武汉广场商圈、武汉CBD等重要城市节点。
地块所在位置展示:
地块现状展示:
地块四周情况展示:
东侧:
百步亭花园路及百步亭百合苑。
南侧:
兴业路及百步亭温馨苑。
西侧:
建设渠路。
北侧:
后湖南路及百步华庭。
项目周边居住环境成熟、居住氛围浓厚,生活配套完善,商业、教育、休闲娱乐等各种市政生活配套俱全。
1.2 项目规划要点
1.2.1项目概况
武汉后湖项目宗地号为A2000130007居住用地于2011年6月30日由中海地产集团以挂牌方式竞得后,交由武汉荣业房地产有限公司负责进行开发建设。
该地块处于汉口二环线和三环线之间后湖新城居住板块,拥有便利的交通、完善的配套。
公司拟将此项目定位建设成为后湖新城中高端居住区。
项目名称:
紫御江城
运作主体:
武汉荣业房地产有限公司
项目总平面规划示意图:
1.2.2规划要点
该项目用地面积110844㎡,地上部分建筑面积277000㎡,地下部分建筑面积59500㎡,总建筑面积336500㎡,其中公共配套建筑面积1800㎡,总户数2630户,机动车位1890个,小区容积率3.0,建筑密度20%,绿化率30%。
项目共由21栋33层高层建筑构成,设全地下室一层,各栋临街首层为商业。
建筑裙楼外立面干挂石材,塔楼外立面全部贴高档外墙砖,阳台采用铁艺玻璃栏杆。
设计规划户型如下:
表:
设计规划户型信息表
户型面积(m2)
户型结构
套数
户数比例(%)
面积(m2)
面积比例(%)
70-80
二房二厅一卫
822
31.25
66582
25.3
80-90
三房二厅一卫
1120
42.59
104160
39.7
120-130
三房二厅二卫
556
21.14
70612
26.9
160-170
四房二厅二卫
132
5.02
21146
8.1
1.3项目市政配套设施
给水:
项目地块南侧兴业路有市政供水管可供接驳;
排水:
项目地块西侧建设渠可作为小区的雨水、污水排放;
供电:
地块南面兴业路有高压供电电缆管井;周边小区有永久供电箱变;
供气:
东侧百步亭花园路燃气管道可提供燃气接驳点;
电讯:
地块南侧兴业路人行道下面有电信管线经过;
施工临电:
总负荷1600KVA,拟申请报装二台800KVA箱变;
施工临水:
在项目西南角安装DN150供水管。
1.4 项目地质情况
1.4.1场地地质
项目场区覆盖层系第四系冲、洪积物,总厚度约50.0m,下覆基岩为志留系粉砂质泥岩。
依据钻探结果显示,场地土层自上而下共分13大层:
(1)杂填土;
(2)淤泥质粘土;(3)粘土;(4)粉细沙夹粘土;(5)粉细沙;(6)细沙;(7)中细砂;(8)中粗砂;(9)中粗砂夹卵石;(10)卵砾石;(11)残积粉质粘土;(12)粉沙质泥岩强风化;(13)砾岩强风化。
地勘报告建议以(7)层、(8)层、(9)层为桩端持力层,持力层埋深约40-45米。
场地地下水为赋存于填土层中的上层滞水和下部砂性土中的承压水,二者之间通过不透水的粘性土层阻隔。
上层滞水水位为地表下1.0~2.2m,承压水水位为地表下5.25m。
工程地质情况示意图如下:
1.4.2基础方案
根据地质勘测报告意见,本工程基础设计方案定为:
售楼部及商铺采用预制管桩;全部地下室及塔楼采用钻孔灌注桩。
1.5工程特点及总体思路
1.5.1影响工程主要因素:
(1)不良地质的影响:
场地内可作为桩端持力层的岩土层为:
中细砂层、中粗砂层、中粗砂夹卵石层,其埋深约35-45米。
桩基础施工时,桩成孔很深,速度慢,影响桩基施工进度;同时由于沙层较厚、承压水水位较高,极易造成塌孔导致桩身截面变小,影响桩基工程质量。
(2)销售展示区布置:
为了获得销售良好的室外展示效果,需要先完成15#楼售楼中心精装修和东面主入口处的园林景观工程,对施工工期、地下管线预埋、场地布置等均提出了较高的管理要求。
因此我们要科学安排施工,布置好施工场地,做好安全防护措施。
(3)施工场地狭小:
该项目一、二期地下室同时施工,基坑一次大开挖,支护结构放坡后限制了地库施工期间材料堆场及钢筋加工场地的布置。
1.5.2工程总包分判情况:
项目由十一栋32层高层建筑及两层销售中心、商铺组成,一层地下室全部连通,总建筑面积约336500㎡。
项目分一、二期同时开发,根据本项目首次开盘销售时间节点要求、工程体量和施工场地条件,整个项目土建工程一、二期拟分别按两个标段招标分判,初步定为一期:
7#、11#楼、15#楼合为一个标段分判;1#楼、2#楼、3#楼合为一个标段分判。
二期:
5#楼、6#楼、8#楼合为一个标段分判;9#楼、10#楼、12#楼合为一个标段分判。
施工总平面考虑按两个总包单位规划布置。
施工思路:
本项目为实现3#楼、11#楼于2012年5月1日开盘销售第一个目标,项目部要求两家总包单位分别组织独立的劳务施工队完成3#、11#、15#楼结构工程,优先安排3#、11#、15#楼施工,然后相继开展7#楼及2#、1#、5#楼施工。
桩基础优先施工15#楼管桩及11#、3#楼塔楼区域灌注桩,地下室结构施工优先施工11#、3#楼塔楼区域,待塔楼施工至±0.00以上时,再安排另外的班组完成塔楼周边地下室结构。
在主体结构达到16层楼面以前,确保11#、3#楼施工资源充足。
整个工程管理的思路按纵向考虑分为六个阶段:
(1)桩基础施工阶段、
(2)基坑支护及土方施工阶段、(3)地下室施工阶段、(4)主体结构(考虑16F预售办证节点)和内外装修施工阶段、(5)市政园林施工阶段、(6)竣工验收阶段。
本策划将针对上述影响工程的主要因素和施工思路,在后文中重点详述。
1.6项目组织架构
1.6.1项目部人员配置
(1)根据本项目特点,建设期共配置四名土建工程师,一名水电工程师。
(2)精装修(售楼中心及样板房)工程师由一名土建工程师及水电工程师负责兼任。
(3)市政工程由水电工程师兼任。
(4)技术负责人由土建工程师兼任。
(5)项目安全及总平面规划布置、统筹协调由一名主管工程师负责。
(6)项目部各岗位人员配置,详见下表。
阶段
类别
前期准备
建设期
入伙后期
备注
桩基础、基坑支护、土方施工阶段
地下室阶段
主体结构阶段
装修
阶段
维修
项目经理
1
1
1
1
1
1
全面负责项目工作
工程经理
全面负责工程管理工作
技术负责人
1
1
1
1
1
1
全面负责技术、计划工作(兼任)
土建工程师
3
3
3
3
3
3
兼任现场安全主任及场地规划协调
水电工程师
1
1
1
1
1
1
装修工程师
兼任
兼任
兼任
兼任
由土建工程师兼任
市政工程师
兼任
兼任
兼任
水电和土建工程师兼任
景观工程师
兼任
兼任
兼任
由土建工程师兼任
项目文员
1
1
1
1
1
1
合计
7
7
7
7
7
7
1.6.2项目监理部人员配置
项目监理部各专业监理工程师按照项目施工进度分阶段进场。
详见下表:
阶段
类别
桩基础、基坑支护及土方施工阶段
地下室
施工阶
段
主体结
构施工
阶段
精装修
及验收
阶段
备注
项目总监理工程师
1
1
1
1
常驻项目
项目资料员
1
1
1
1
水电监理工程师
1
4
4
4
安全监理工程师
兼任
兼任
兼任
兼任
由土建、水电工程师兼任
土建监理工程师
4
11
11
11
测量监理工程师
1
1
1
由土建工程师兼任
装修监理工程师
兼任
由土建工程师兼任
园林监理工程师
兼任
由土建工程师兼任
合计
8
18
18
17
1.6.3
项目部组织架构图
二、总平面管理策划
2.1销售区域平面策划
工程服务于营销,为避免返工造成不必要的浪费,在规划及布置施工总平面时应首先将销售开放区域提前进行策划,据此再进行下一步施工平面合理有效布置。
开放区域:
本项目拟将15#楼定为售楼部,15#楼外围景观园林区域规划为销售展示区,11#楼3层设为样板层,11#楼样板房安装临时参观电梯从首层直达3层;销售中心主入口两侧划分一定范围作为销售专用停车场,客户从百步亭花园路进入售楼部。
为了避免10#、11#楼施工对销售区造成影响,保证销售区人员的安全,项目部将用销售广告围板将室外园林展示区与施工区分隔,参观通道搭设安全防护顶棚。
销售路线:
百步亭花园路―→15#楼销售展示区―→15#楼售楼部首层―→一层销售通道―→11#楼首层电梯大堂―→乘坐销售电梯―→11#楼3层样板房。
销售区策划示意图:
11#楼样板房
销售展示区
售楼中心
2.2桩基础、基坑支护及土方挖运阶段总平面策划
2.2.1场地周边环境
东面:
百步亭花园路,地下室外墙至用地红线约15m。
南面:
兴业路,地下室外墙至用地红线约20m。
西面:
建设渠规划路,地下室外墙至用地红线约24m。
北面:
靠近拟建小高层及规划道路,地下室外墙至用地红线约10m。
2.2.2地下室(一层)支护结构方式拟选取喷锚结合放坡、坡面土钉挂网喷浆方案;土方工程、地下室结构施工过程中对承压水采取井点降水措施,基坑顶部边坡四周砌筑排水沟、三级沉淀池。
2.2.3此阶段临时设施的布置
综合考虑本项目分判标段、推盘销售、分期分区、道路场地及周边环境等要素,最终择优将施工临时设施布置在二期地块的西面。
(1)施工单位生活区及办公区:
在场地西面设置二层活动板房。
(2)项目部及监理办公区:
在场地西南角设置二层活动板房,待首层商铺砌体抹灰完成后再转入室内。
(3)施工临电:
安装2台800KVA箱变,其中一台安装在地块的东南角围墙内,另一台安装在地块的西北角围墙内,成东西对角线布置。
(4)施工用水及排水:
从南侧的兴业路接驳DN150管施工用水,沿围墙四周布管安装;全场生活废水经三级处理后接入西面建设渠的排水管道。
施工污水经三级沉淀处理后分别接入东面、南面、西面的市政管网。
(5)施工道路:
地块东、南、西、北四面均有可通行市政道路,四面围墙开设并安装8000mm宽大门作为施工出入口。
2.2.4基坑体量:
基坑周长约1200m,面积约59500m2;一层地下室,±0.00相对于绝对高程23.25m,基坑开挖深度约5m。
由于一、二期地下室同步施工,场内无堆场,土方需全部外运,外运土方总量约32万m3,其中一期土方外运量约12万m3
2.2.5此阶段施工思路
为节省工期,本项目拟定先施工灌注桩,后施工支护结构及土方工程。
(1)桩基础施工顺序:
先施工一期,后施工二期;一期各栋楼(售楼部、1#楼、2#楼、3#楼、7#楼及11#楼)桩基础工程采取平行施工、单栋流水的施工方案;每栋楼考虑同时安排4台桩机施工,进场后先施工检测试验桩。
(2)支护结构施工顺序:
先施工东面、南面,后施工西面、北面。
东面由北端、南端向中间推进汇合,南面由东端、西端向中间推进汇合,西面由北向南推进,北面由东向西推进。
充分利用场地工作面,缩短施工工期。
(3)土方工程施工顺序:
先挖运一期土方,后挖运二期土方。
一期土方拟采取场地东面(15#、11#、7#楼)、南面(1#、2#、3#楼)同时一次大开挖施工方案,前期出土可通过东门、南门、西门,后期出土可通过南门、西门。
1-A、1-B两区均优先挖运塔楼区域土方,然后挖运塔楼以外地下室土方。
土方施工时,必须密切配合基坑支护结构施工需要,不得超挖。
土方开挖顺序示意图:
2.2.6此阶段各工序配合衔接示意图如下:
(1期是策划重点)
2.3地下室施工阶段总平面策划
2.3.1此阶段临时设施布置:
(1)施工单位生活区、办公区、施工用电、施工用水:
同前一阶段;项目部及监理办公区同前一阶段。
(2)塔吊安装布置侧重考虑以下几点:
a塔吊工作范围尽量覆盖材料、施工所需区域,发挥其极限效率。
b在满足施工需要的前提下,减少塔吊的数量,选择中型号塔吊。
c安装位置尽可能靠近场外道路,便于场外材料吊运及塔吊拆装。
d塔吊的自由安装高度及最小起吊重量满足施工要求。
e塔吊与施工电梯的相互影响最小。
f桩基础施工时,由总包单位与桩基础单位协商,将塔吊基础桩提前施工完成,结合底板施工图完成塔吊基础砼浇筑,提高基础砼强度等级利于提前安装塔吊。
土方挖运前优先安装一期各栋塔吊,然后安装二期各栋塔吊;一期2#楼安装伸臂60m塔吊利于南面场外材料吊运,11#楼安装伸臂60米塔吊便于东面场外材料吊运,同时最大限度满足15#楼售楼部结构施工需要;1#楼、3#楼、7#楼安装伸臂50m塔吊。
二期5#楼、6#楼安装伸臂60m塔吊,利于西面场外材料吊运及最大限度满足中心区域地下室结构施工需要;8#楼、10#楼、12#楼安装伸臂50m塔吊;9#楼为单体楼安装伸臂40m塔吊。
安装位置详见施工总平面布置图。
(3)混凝土工程:
地下室结构施工时,一、二期现场各布置两组混凝土输送泵,东面、南面大门内各一台,西面靠近15#楼布置一台,北面大门内布置一台。
15#楼、售楼部及商铺结构施工时砼采用车载泵输送,节省时间。
(4)钢筋加工场:
一期:
1#楼、2#楼、3#楼南面塔吊覆盖面交叉处设置两个;7#楼、11#楼东面塔吊覆盖面交叉处设置一个;11#楼北面、位于15#楼范围内设置一个,共设置4个钢筋加工厂。
二期:
5#楼与8#楼西面塔吊覆盖面交叉处设置一个,配备两套钢筋加工机械,6#楼所用钢筋利用5#楼钢筋加工场制作,然后通过5#楼塔吊转运至6#楼塔吊范围;10#楼、12#楼北面各设置一个,9#楼所需钢筋利用12#楼钢筋加工场制作,然后通过12#楼塔吊转运至9#楼塔吊覆盖区;共设置3个钢筋加工厂。
(5)施工道路:
场地东、南、西、北四面均有可通行市政道路,便于材料运输。
2.3.2此阶段施工思路:
(1)严格执行“平面分段,均衡流水;塔楼先行,立体交叉”的施工指导思想。
(2)项目部与公司设计部提前商讨,精确划分出地库后浇带位置,以后浇带为界将塔楼与非塔楼区域划分成不同施工区,抢时间优先施工各期的塔楼部分。
(3)15#楼基础及主体结构组织独立的施工班组完成施工。
(4)整个地下室划分成19个施工段,一期包括:
⑴-⑺施工段,二期包括:
⑻-⒆施工段。
一期:
按照⑴→⑵及⑶→⑷→⑸的先后施工顺序完成五栋塔楼结构至首层标准层后,再回头间断流水、插入施工完成⑹、⑺施工段的地下室结构。
二期:
按照⑻→⑽及⑾→⒀的先后施工顺序完成六栋塔楼结构至首层标准层后,再回头间断流水、插入施工完成⒁→⒆施工段的地下室结构。
(5)按照该思路组织各段施工后,现场结构形象进度总体呈现出东南面高、中间次之、西北面低的阶梯型式,有利于施工资源合理分配,促进目标工期的实现。
(6)提前与江岸区质监部门沟通,待全部地下室结构完成30天后组织地下室结构验收,为后续工序及时插入施工创造必要条件。
地下室施工分区示意图如下:
地下室施工总平面布置图如下:
2.4主体及装修施工阶段总平面策划
2.4.1此阶段临时设施布置:
(1)施工单位临时设施:
同前一阶段布置。
(2)施工用电、用水:
塔楼每隔2层(每3层)在电梯前室由总包单位安装一个三级配电箱;各栋塔楼首层设置一个蓄水池并安装加压水泵,水池容积不小于10立方,满足塔楼施工用水及施工消防用水。
(3)塔吊布置同前一阶段。
15#楼售楼部只有二层,装修施工时考虑在东面、11#楼塔吊覆盖范围内搭设一层卸料平台,材料先可通过塔吊输送到平台,然后通过人力运送到各工作面,不考虑安装井架;同时可考虑汽车吊配合垂直运输。
(4)施工电梯:
各栋塔楼施工电梯的安装位置与消防道路设计位置结合起来考虑,尽量利用小区消防道路作为施工临时通道,降低施工车辆通行对地下室顶板的不利影响。
砌体及沙子堆场靠近施工电梯布置。
(5)施工道路:
地下室结构完成后,按照施工总平面图消防道路走向来布置此阶段场内施工通道,保证结构顶板安全,减少裂缝出现,此阶段顶板上方不考虑回
填土,只回填地下室外围基坑土方,场内施工通道限载30吨。
(6)混凝土工程:
在每栋塔楼的一个电梯井道内设置一台可移动安装的混凝土布料机,既加快砼浇筑速度、提高效率,又能保证钢筋砼浇筑质量。
地泵共设置4台。
(7)钢筋加工场:
此阶段钢筋加工场位置需再作布局调整,7#楼、11#楼钢筋加工场设置在两栋楼之间、地下室顶板上;1#楼、2#楼、3#楼钢筋加工场位置不变;6#楼钢筋加工厂设置在6#楼南面地下室顶板上;5#楼、8#楼钢筋加工场位置不变;10#楼钢筋加工场设置在北面地下室顶板上;9#楼、12#楼钢筋加工场设置在两台塔吊覆盖面交叉处地下室顶板上。
地下室顶板钢筋加工场范围在负一层安装钢管柱支撑回顶。
2.4.2此阶段施工思路:
(1)首层商铺(2层)结构工程在主体结构封顶后再回头组织施工,先预留柱子纵向钢筋,为塔楼施工提供交通及场地条件。
(2)施工电梯安装时间:
在地下室结构顶板完成后立即准备各栋塔楼施工电梯基础施工,11#楼(样板房设在11#楼)必须保证结构达到6层楼面时电梯安装完成并能投入使用,其它各栋施工电梯必须保证结构达到8层楼面时投入使用。
(3)提前与江岸区质监部门沟通,塔楼结构工程分段组织验收、分段施工。
(4)外立面分裙楼、塔楼和屋顶三大施工段;塔楼又分为2-15层、16-32层两个施工段,各段提前插入施工。
(5)地库四周具备回填条件时,立即组织土方回填,提供施工道路、材料堆场及市政管线工作面。
地库顶板上回填土在室内粗装修完成、精装修材料全部上楼之后进行。
先回填一期地库范围,后回填二期地库范围。
(6)前期粗装修施工和后期精装修工作面移交形成流水,紧密衔接,使精装修尽快插入施工。
主体及装修施工总平面布置如下:
三、项目进度管理策划
3.1总体进度控制目标
3.1.1项目发展目标
项目开工时间:
2011年11月8日
项目开盘时间:
2012年5月1日
项目竣工时间:
2013年4月25日
项目入伙时间:
2013年5月18日
3.2项目发展进度计划
3.2.1项目总体发展进度计划详见附件一
3.2.2项目关键节点计划
◎售楼部施工计划:
序号
工作内容
开始时间
完成时间
工期(d)
备注
1
桩基础施工
2011.11.8
2011.11.18
10
2
桩基检测
2011.11.19
2011.11.25
6
3
承台、地梁施工
2011.11.26
2011.12.5
10
4
主体结构施工
2011.12.6
2011.12.25
20
5
砌体施工
2011.12.26
2012.1.7
13
6
内墙抹灰施工
2012.1.3
2012.1.12
10
7
外墙抹灰施工
2012.1.10
2012.1.19
10
8
室内精装修施工
2012.1.13
2012.3.22
70
春节影响20天
9
售楼部软装饰
2012.3.23
2012.3.30
7
10
外立面装修
2012.1.21
2012.3.10
50
春节影响20天
11
外架拆除
2012.3.11
2012.3.12
2
12
市政工程
2012.3.13
2012.4.1
20
13
绿化、景观工程
2012.3.20
2012.4.19
30天
◎示范区施工计划:
序号
工作内容
开始时间
完成时间
工期(d)
备注
1
11#楼首层大堂砌体
2012.3.6
2012.3.10
5
2
销售通道施工
2012.3.14
2012.4.7
25
3
大堂墙面抹灰
2012.3.11
2012.3.13
3
4
大堂装修
2012.3.14
2012.4.17
30
5
参观电梯安装
2012.3.17
2012.4.5
20
在5层井道安装机房
6
3F样板房砌体施工
2012.3.13
2012.3.16
4
7
内外墙抹灰
2012.3.17
2012.3.21
5
8
外墙贴砖
2012.3.22
2012.3.27
5
9
精装修施工
2012.3.22
2012.4.20
30
10
样板房软装饰
2012.4.21
2012.4.23
3
◎项目关键工序节点计划:
序号
关键工序节点内容
节点时间
工期(d)
说明
1
地块三通一平完成
2011.11.7
4
正在进行中
2
桩基础施工完成(一期)
2011.12.12
35
3
基坑支护施工完成(一期)
2012.1.2
20
边挖土边施工支护
4
土方施工完成(一期)
2012.1.2
20
5
总包单位进场
2011.11.15
-----
临时设施搭建及塔吊基础桩施工
6
第一台塔吊安装
2011.12.10
-----
11#楼塔吊安装完成时间
7
15#楼售楼部结构完成
2011.12.25
8
第一段底板砼浇筑
2012.1.25
-----
11#楼地下室底板施工
9
第一段砌体施工开始
2012.4.3
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11#楼结构到10层楼面时插入施工
10
第一次达到预售条件
2012.4.27
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3#、11#楼结构完成到16层
11
第一栋主体结构封顶
2012.7.4
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12
第一栋外架开始拆除
2012.9.7
13
第一栋室内精装修开始施工
2012.9.20
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11#楼从上到下开始
3.3出图、定样、分判及甲供材进场计划
项目各工序或分部分项工程的出图、定样、分判及甲供材进场计划根据项目总体发展计划制定,提前开展,满足各分部分项工程施工节点计划目标的要求。
3.3.1分部分项工程出图定样分判计划
类别
分部分项工程名称
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- XX 工程 策划 报告 高层 项目