浅议集体土地使用权及其评估.docx
- 文档编号:29778425
- 上传时间:2023-07-26
- 格式:DOCX
- 页数:14
- 大小:24.22KB
浅议集体土地使用权及其评估.docx
《浅议集体土地使用权及其评估.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《浅议集体土地使用权及其评估.docx(14页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
浅议集体土地使用权及其评估
浅议集体土地使用权及其评估
摘要:
本文对集体土地使用权的性质、来源及取得程序进行了说明,对集体土地使用权评估操作中容易产生歧议的问题进行了论述。
1.集体土地使用权的定义
集体土地使用权是集体土地所有权中派生出的权利,了解集体土地使用权之前,熟悉一下土地所有权的有关规定。
中华人民共和国宪法第十条第二款“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留山,也属于集体所有”。
中华人民共和国民法通则中规定“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。
物权法第三十九条所有权的规定“所有权人对自已的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”
物权法第一百一十七条 用益物权:
用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
物权法第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
根据上述规定我们可以了解到集体土地使用权是用益物权人对集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。
理论上土地所有权及使用权是有几很多产权束组成,对此中国人民大学农业经济系的周诚教授有很好的说明,对我们理解土地所有权及土地使用权有很大的帮助,具体如下:
土地宏观管理者产权束(内容从略)
分割
占有权
使用权
土地产权束
土地所有者产权束
收益权
出让权
处分权
出租权
分割
回收权
占有权
土地使用者产权束
使用权
部分收益权
转让权
部分处分处
转租权
回收权
担保权
入股权
赠与权
从上图可以看出,集体土地使用权是占有权、使用权、部分收益权、部分处分权的集合体,他不但受制于集体土地所有权,现阶段更大程度上受到土地宏观管理者产权的相关制约。
2.集体土地使用权的种类及其来源
2.1集体土地使用权的种类
从大的方面说集体土地使用权可以分为农业用地的土地使用权和非农业用地的土地使用权。
农业用地的土地使用权又分为农业用地承包经营权和自留地、自留山使用权、集体四荒拍卖使用权。
《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定:
“本法所称农村土地,是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地”。
农业用地承包经营权又可以细分为耕地承包经营权、林地承包经营权、草地承包经营权、
非农业用地的使用权又可细分为:
乡(镇)、村企业集体土地使用权,宅基地集体土地使用权,基础设施公用事业用地的使用权。
2.2集体土地使用权的来源
2.2.1农业用地土地使用权的来源
2.2.1.1农业用地土地承包经营权的来源
第一、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条的规定,“国家实行农村土地承包经营制度”,即家庭通过与集体签定承包合同取得农业用地的使用权;这是初始的承包经营权。
第二,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同”。
即通过转包、出租、互换、转让、入股方式等取得的农业用地的土地使用权。
第三、根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十一条承包人应得的承包收益,依照继承法的规定继承。
林地承包的承包人死亡,其继承人可以在承包期内继续承包。
第五十条土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的,该承包人死亡,其应得的承包收益,依照继承法的规定继承;在承包期内,其继承人可以继续承包。
2.2.1.2自留地、自留山使用权
自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。
自留地主要是菜地,自留山主要为解决社员的生活用材。
这种使用权形式自确立后一直保持了下来,1982年宪法也明确肯定了农民对自留地、自留山的使用权。
自留地只能用来种植农作物,自留山只能用来种植林木,未经批准,不得改作他用。
2.2.1.3.集体四荒拍卖使用权
根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第二款的规定“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。
2.2.2非农业用地土地使用权的来原
2.2.2.1基础设施公用事业用地的使用权
经过国家批准并经过用地补偿和安置,修建基础设施公用事业取的土地使用权。
2.2.2.2乡(镇)、村企业集体土地使用权
第一,依法使用集体土地(参照国家建设征用土地的标准进行过用地补偿和安置);
第二,1982年以前通过与被用地单位签订协议使用的集体土地;
第三,1962年以前调用集体土地没有退还的;
第四,1982年以前农民集体自行使用本集体的土地;
第五,过去经有关领导批准或同意,并进行一定的土地调整或补偿的;
第六,沿用已撤销企、事业单位闲置的土地。
上述为历史形成的集体土地使用权的状况。
第七,通过出让方式取得的集体土地使用,
国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提到“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。
2005年10月1日起施行的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二条规定“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押,适用本办法。
”这是国内第一次提到集体土地使用权的出让。
第八,以集体建设用地使用权作价入股(出资),与他人合作、联营等形式共同兴办企业的取得。
以上为初始的取得方式。
第九,通过转让方式取得
第十,通过出租方式取得
第十一,通过转租方式取得
第十二,通过其他方式取得
以上为二次流转取得的方式。
2.2.2.3宅基地集体土地使用权
第一,集体拨用;
第二,通过继承、购买房产使用集体土地。
3.集体土地使用权的取得程序
3.1农业用地的取得程序
农业用地的取得主体:
根据中华人民共和国农村土地承包法第五
条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。
第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。
根据中华人民共和国农村土地承包法第十九条的规定,土地承包
应当按照以下程序进行
(一)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组;
(二)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案;
(三)依法召开本集体经济组织成员的村民会议,讨论通过承包方案;
(四)公开组织实施承包方案;
(五)签订承包合同。
其他方式的承包
发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包,应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。
由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的,应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后,再签订承包合同。
3.2非农业用地的取得程序
3.2.1基础设施公用事业用地的使用权的取得程序
乡镇公式设施公益事业用地包括:
农村道路、水利设施、学校、
通讯、医疗、敬老院、幼儿园、村委办公场所等。
由农民集体经济组织或村民委员会提出,经乡镇政府审核后,向
县级以上土地管理部门申请,按省、自治区、自辖市的批准权限批准。
涉及占用农用地的,应当先办理农用地转用审批,使用其他集体所有土地的,应当进行土地调换或适当补偿,使用农民承包地的,应给予安置补偿。
3.2.2乡(镇)、村企业集体土地使用权
乡镇村两级农业经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农
民个体企业及农民集体与其它单位或个人联办的企业使用本集体所有的土地。
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第八条下列建设项
目可以使用集体建设用地“兴办各类工商企业,包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外资投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业),股份制企业,联营企业等”;
乡村企事业建设用地的审批程序一般如下:
(一)用地单位根据建设项目的批文申请用地
(二)选址定点
(三)批准用地
(四)落实各项补偿、安置方案,签订用地协议
(五)划定用地
(六)登记发证
3.2.3宅基地集体土地使用权的取得程序
宅基地是指农民的住房、辅助用房(厨房、禽畜舍、厕所)、沼
气池和小庭院用地,以及房前屋后少量绿化用地。
符合下列条件的可以申请宅基地:
统一规划建设的新村、居民点,需要安排宽基地的农户;原有宅基地面积低于规定标准,居住拥挤的农户;一些确需分家、分居而又无宅基地的农户;回家落户定居而又无宅基地的离退休职工及其家人、华侨等。
农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申
请,并经张榜公布无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批;其中,涉及占用农用地的,依照土地管理法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。
4.集体土地使用权的的使用年限
4.1农业用地的使用年限
根据中华人民共和国农村土地承包法第二十条耕地的承包期为
三十年。
草地的承包期为三十年至五十年。
林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。
《中共中央国务院关于全面推进集体林权制度改革的意见》林地的承包期为70年。
承包期届满,可以按照国家有关规定继续承包。
通过转让等其他方式取得的承包权的使用年限为首次承包合同约定的使用年限减去已承包使用年限后的剩余年限。
4.2非农业用地的使用年限
公共设施公益事业用地及宅基地的使用年限一般为集体划拨的
用地,一般没有具体年限的限制。
企事业建设用地使用年限国家没有明确规定,各个地方制定的标
准基本为不超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限:
《河南省人民政府办公厅关于印发河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见的通知》第七条“集体建设用地使用权首次流转的使用年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
再次流转的,流转年限为首次流转合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
”
《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第十条 “集体建设用地使用权流转土地使用年限不得超过法律和国家、省、市规定的同类用途国有土地使用权出让或出租最高年限。
具体年限由土地所有权人与土地使用人协商确定。
土地使用期限自流转行为被批准之日算起。
第一次流转以后再流转的土地使用期限,为前次土地流转合同规定的期限减去前土地使用人已使用年限后的剩余年限。
”
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条 “集体建设用地使用权出让、出租,应当签订书面合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。
5.集体土地使用权的评估
5.1农业用地的土地使用权的评估
《农用地估价规程》中讲了有收益法、成本逼近法、市场比较法、
基准地价法等,本文就收益法的有关问题进行讨论。
5.1.1农业用地净收益的确定
土地年纯收益等于年总收益减年总费用。
具体的操作方法在《农
用地估价规程》(TD/T1006-2003)中有很好的说明,本文不再多述。
现就以下问题说明一下。
1、成本费用中是否应扣除人力资本的费用即人工费,作者的观点是现阶段在人均耕地较少的地区不扣除人工成本的费用。
严格地讲,农民经营土地过程中人力资本收益不能归为土地这一生产要素的收益。
但是,考虑到我国人地矛盾突出,农村的劳动力剩余人口较多,按现在农村实际的耕作水平,人均管理耕地面积较少,水平较低,如果按现有的农业人口去扣除人力资本的费用,将造成费用的增大,收益的减少。
不利于客观反映农业用地的价值。
据刘凤芹(2008,4)调查东北三省情况如下:
如果一个农民在正常的耕作条件下,不使用农业机械,也不使用除草剂等生化技术,那么,满负荷工作的界限大概是耕作40亩农田。
如果使用除草剂等生化技术、全程种植使用机械化(除了收割),收割采用雇用临时农民工,则一个农民的满负荷工作是耕作2000亩农田。
如果全程机械化,采用生化技术,并雇佣长期工人,类似于一个小农场,则我们调查最大的耕作亩数是6000亩农田,但会出现管理上的问题,这种规模可能更类似一个小农场。
按上述的标准和全国人均耕地比,显然农村的剩余的劳动力过多。
农业资本的有机构成少,造成农产品的劳动价值高于市场价格。
但不排除新疆、东北等地区由于耕地面积面积较大,可以达到上述的耕作规模,可以考虑扣除人工成本。
2、集约及规模经济的问题
由于中国现行有耕作水平较粗放,对农业的投入不多,集约度不够,产出水平也因此受影响。
鉴于中国人多地少,且经济发展水平还处于发展中国家的水平,农业人口的转移不是短时间内所能解决的,也是造成农业规模的经济也不会立时体现出来。
所以要计量其客观收益,预期最优利用的方式造成的收益。
不能以实际的收益代替客观收益。
但不排除新疆、东北等地区由于耕地面积面积较大,可以达到上述的集约及规模经济。
3、行业利润问题
由于中国还没有形成真正的农业资本,农业还只是处于一种初级的阶段,体现不出投资的利润,农地只是给农村人口提供一种基础的生存保障。
所以说行业利润也不用考虑扣除。
举河南为例,河南制定的最低工资标准为450-650元/月,河南农业人口人均耕地约为1.5亩,按最低工资标准450元计算,一个人的年工资为5400元,而亩产值一般为1200至1500元,按人均耕地计算到每个人身上的农业年产值为2250元,远比不上最低的工资标准。
也就无利润可言。
但不排除新疆、东北等地区由于耕地面积面积较大,可以达到上述的标准。
4、农业科技因素
随着农业科技的进步,科技因素对农业产值的因素影响较大,但上述因素应体现在种苗、科技服务的费用上面,该因素也应在收益中考了,所以也不用考虑科技因素的影响。
5.1.2农业用地收益年限的确定
按法律法规规定的年限及实际剩余的年限计算。
5.1.3农业用地收益折现率的确定
《农用地估价规程》讲到的折现率的确定,有租价比的方法,还
有安全利率加风险调整值方法,投资风险与投资收益率综合排序插入法。
笔者认为除第二种方法具有可操作性外,其余两种方法的可操作性较差。
现行的流转、租赁情况较少出现,可用的案例不多,所以第一种方法受到上述限制。
由于中国还没有真正形成农业资本,还谈不上真正意义上的投资利润等,所以第三种方法也受到限制。
安全利率加风险调整值的方法,虽然安全利率容易取得,但关键风险调整值定为多少合造,如何计量其风险,农业的风险更多的为自然风险因素,更大是不可控的因素,如何考虑?
另外就是农产品及生产资料价格的波动的风险,但上述因素应在收益及成本因素中考虑。
折现率中就不应再考虑了。
因为农业土地资源本身的是人类最基本的生存资源,且现阶段其农业资本投入的少,其产值更多的取决于资源上的天然因素,上述情况决定农业用地的折现率应是比较低的。
如果现行国家规定的农业用地的最高补偿的农业产值的30倍,是资本化倍数的话,其资本化率应为其倒数。
按上述计算其资本化率应为3.34%,按陈标金计算1996-2004农业产值增长率,9年几何平均值为2.9%,若考虑上述因素其折现率应为6.24%(资本化率=折现率-增长率)
另有陈标金(2005)测算为补偿倍数为24.28倍,倒算其资本化率为4.12%,若考虑农业产值增长率,其折现率为7.02%。
其实上述测算其补偿倍时,其用的折现率为贷款利率水平。
笔者认为上述折现率水平对农业来说还是有点高,据中国社会折现率研究与参数测算课题组测算的结果,中国社会折现率(社会折现率是基于全社会的角度对政策或其他相关方面进行经济/费用-效益分析适用的折现率)取值为7%-8%,据该课题组研究所得到的资料,国外的社会折现率水平大部分较低,如:
英国为3.5%(2003年4月以后),美国为2%-3%(3-30年及以上),德国为3%,比利时为4%,瑞典为4%,法国为8%,日本为4%,意大利为5%。
而农业来说是经济的基础,土地资源也是重要的稀有的资源,更应该从全社会的角度来评价土地资源。
且现阶段中国农业资本的有机构成较低,无法达到社会的平均水平,按现阶段的实际情况来说,农业其实无利润无说,但农民又舍不得地,就是因为其为生存提供了一定的基础保障,另据课题组的资料:
“根据人们时间偏好的变化统计规律,随着时间的增长和不确性的增加,人们地时间偏好率进而也影响到社会折现率应遵循随着时间的增长面递减的规律”。
土地资源的长期利用,决定其折现率水平,也应是递减的水平,所以说,其折现率水平应和无风险利率水平相当,才会更合适些,其折现率水平定在3%-4%会更合理一些。
6.2非农业用的土地使用权的评估
《城镇土地估价规程》中有收益现值法、成本法、市场比较法、
剩余法、基准地价修正系数法。
收益现值法、市场比较法、剩余法、基准地价修正系数法在该规程中都有详细的描述。
集体土地使用权的评估在方法运用上和城镇土地的估价应没有本质的差别。
现就实际操作中运用较多也容易产生误解与歧议的成本逼近方法作一下讨论。
城镇土地估价规程中的成本法公式:
地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
笔者认为集体土地使用权的评估也和城镇土地使用权的评估在成本法上也没有本质的差别,现就实际操作中容易产生误解与歧议的情况说明如下:
1.土地取得费用,包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物
和青苗补偿费及其他税费
《中华人民共和国农村土地承包法》第三条的规定,“国家实行农村土地承包经营制度”,物权法第一百三十二条规定“承包地被征收的,土地承包经营权有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿”。
第四十二条规定“征收集本所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益”。
根据上述规定,现在农村建设需征用农用的话,不论是国有建设用地还是集体建设用需按照上述规定进行相应的补偿。
土地补偿费和安置补助费的补偿标准基准问题:
实际操作中可能没有具体区分其区别,国家规定的补偿基准是不一样的。
根据国土资厅发[1999]97号国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理体制法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见第五条关于征用土地的安置补助费标准的确定:
《土地管理法》第四十七条第二款规定,“征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。
这里的“该耕地”,是指实际征用的耕地数量。
而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”,则是指在被征用土地所在地,被征地单位平均每人占有的耕地数量。
这样规定,是将每一个需要安置的农业人口的安置补助费与人均耕地面积挂钩,以被征用土地所在地的人均耕地的平均年产值的倍数计算安置补助费,从而使安置补助费标准的确定更加公平、合理,有利于保护农民利益,维护社会稳定。
耕地占用税及耕地开垦费也应按国家的有关规定进行缴纳。
2、土地开发费
土地开发费是分具体情况来分析,如是集体建设用地是在规划建
成区,基础设施较完善,土地开发费应按国家的有关规定进行计算;如果是在规划建成区外,基础设施乏,一般由企业自行建设的,一般在土地评估中不取,该部分费用企业一般会入到固定资产账形成固定资产,如果再记入土地,容易重复计算。
3、土地开发利息及利润,应按有关规定进行取定。
4、土地增值收益
土地增值是土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某
种条件而发生的价值增加额。
现实情况是国家对耕地的保护政策的限制,农业用地不符合规划,不经过批准不充许转为建设用地,但是中国现在处于发展中,对建设用地的需求量较大,这样造成因改变用途而产生的增值。
另外对其进行开发也会产生增值。
所以上述土地增值因素也应该考虑。
各地政策制定的集体建设用地流转的规定中有多有土地收益地规定。
如:
《大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》第十八
条 “集体建设用地使用权首次流转时,土地使用人应向土地所有权人支付土地收益”;
《河南省人民政府办公厅关于印发河南省农民集体所有建设用
地使用权流转管理若干意见的通知》第十三条“土地使用者按照流转合同的约定向土地所有者缴纳土地收益”。
《
印发江门市农村集体建设用地使用权流转管理暂行细则的通知》江府[2004]7号第二十九条 集体建设用地再次流转的,土地流转方须向所在地县级以上国土资源管理部门缴纳土地流转增值费,缴纳标准按增值部分的20%计收。
《莱芜市集体存量建设用地使用权流转管理暂行规定》,第二十
五条集体建设用地第一次流转时,接受流转方应按鲁政发[2001]47号文件规定向政府缴纳土地流转收益,缴纳标准按本规定确定的最低保护价的30%收取。
以上为一些不成熟的想法及观点,以供大家参考,希望各位同行
提出批评指正。
参考资料:
1、《房地产估价规范》
2、《城镇土地估价规程》
3、《农用地土地估价规程》
4、《土地经济学原理》商务印书馆,周诚
5、《土地资源管理》南京大学出版社濮励杰彭补拙主编
6、《建设项目经济评价参数研究》中国计划出版社,建设部标准定额研究所
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 集体土地 使用权 及其 评估