某快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告.docx

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某快铁沿线环境综合整治示范项目可行性研究报告

**快铁沿线环境综合整治示范项目

可行性研究报告

附表

1、附表1**快铁沿线环境综合整治示范项目总投资估算表

2、附表1-1**快铁沿线环境综合整治示范项目征地拆迁费用估算

表

3、附表1-2**快铁沿线环境综合整治示范项目基础设施建设投

资估算表

4、附表2**快铁沿线环境综合整治示范项目建设期资金来源与

运用表

5、附表3**快铁沿线环境综合整治示范项目土地开发及出让计划表

6、附表4**快铁沿线环境综合整治示范项目土地出让收益估算表

7、附表5**快铁沿线环境综合整治示范项目财务现金流量表

（全部投资）

9、附表6**快铁沿线环境综合整治示范项目财务现金流量表

（自有资金）

10、附表7**快铁沿线环境综合整治示范项目建设及还款期资来

源与运用表

11、附表8**快铁沿线环境综合整治示范项目借款还本付息估算

表

附件

暂缺

附图

1、**快铁沿线环境综合正式示范项目范围图

2、**快铁线路示意图

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

**快铁沿线环境综合整治示范项目

1.1.2项目性质

旧城改造及城市基础设施建设

1.1.3项目建设单位

单位名称：

成都市西汇城市建设有限公司

单位性质：

国有独资公司

单位地址：

成都市郫县何公路28号

1.1.4项目位置及面积

**快铁沿线环境综合整治示范范围位于郫县郫筒镇北部，西至郫县北外街，南至一环路北段，东界郫县长青街，北达**公路，沱江河贯穿其中，总面积约659.5亩。

1.1.5项目建设任务

按照郫县分区规划，并积极利用兴建**快铁带来的发展机遇，对**快铁沿线进行环境综合整治示范建设，通过拆迁和土地整理，完善主要道路和市政管网，配套建设部分基础设施，改善城市环境，提升**快铁沿线土地开发利用价值，发展快铁经济，展示郫县城市建设新面貌，推进郫县经济发展。

1.2项目可行性研究依据

1、《成都市郫县分区规划（2003年—2020年）》

2、郫府办（2004）16号《郫县人民政府办公室关于成立成都市西汇城市建设有限公司的通知》

3、国家发展改革委、建设部发布《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2006年）

4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》（2000年）

5、项目业主提供的相关资料

1.3可研报告内容摘要

1.3.1项目的提出和建设的必要性

1、项目的提出

2008年11月，成都至都江堰快速客运专线正式动工建设。

根据规划，成都至都江堰快铁正线起自成都铁路枢纽西环线，经郫县、都江堰到达青城山。

这条铁路按照城际铁路和服务于城市公共交通的要求规划设计，在郫县境内设有犀浦、红光、郫县东、郫县、郫县西、安德站，快铁将于2010年3月试运行，5月12日将正式通车。

建成后的“**快铁”将采用公交化运行，全程运行时间控制在30分钟以内。

目前成都至郫县西段的设计时速为120公里，运行时间可控制在15分钟以内，容量是普通公交车的好几倍，发车时间将和地铁有效对接。

在技术上，快铁承载能力可以达到每3分钟发一趟车。

本次**快铁沿线环境综合整治示范片区位于郫县郫筒镇，片区有较多居民住户、企事业单位和“城中村”农户，区域需进行合理的规划建设，目前片区内基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多。

为改善民生、促进经济发展，郫县政府抓住**快铁建设的契机，将快铁沿线环境综合整治列入城市改造计划，通过拆迁改造危旧房和建设完善市政道路、管网，建设城市新区，改善郫县郫筒镇人民居住环境和城镇面貌。

2、项目建设的必要性

（1）**快铁沿线环境综合整治示范将提高郫县公共服务功能及西部新中心辐射范围和影响力，同时带动郫县整体建设水平提升。

项目的实施有利于统筹郫县社会经济发展，推进郫县城镇化进程。

（2）**快铁将成为“成都—都江堰”主要联系通道之一，必将带来大量人气的聚集。

抓住快铁建设机遇，进行沿线环境综合整治，完善基础设施，有利于发展快铁经济。

（3）项目的实施有利于郫县城区土地资源的优化配置，推进郫县社会经济发展，促进郫县统筹城乡改革建设。

1.3.2项目建设内容和规模

主要内容包括：

市政道路、公共绿地、雨水、污水管网，电力、自来水、天然气、通讯等市政管网、旧城改造范围内的征地拆迁。

1、**快铁沿线环境综合整治总面积和土地拆迁安置内容和规模。

**快铁沿线环境综合整治总面积659.5亩，拆迁土地面积560.5亩，其中：

农村集体土地274亩

城镇土地286.5亩

表1-1**快铁沿线环境综合整治示范项目基本情况表

序号

指标名称

单位

指标值

1

改造总面积

亩

560.5

1.1

城镇国有土地面积

亩

286.5

1.2

农村集体土地面积

亩

274

2

农村集体土地拆迁情况

2.1

拆迁农户

户

221

2.2

农村拆迁人数

人

497

2.3

拆迁农房面积

平方米

88006

2.3.1

营业房面积

平方米

8694.6

2.3.2

楼（平）房面积

平方米

61742.2

2.3.3

瓦房面积

平方米

17569.2

3

城镇国有土地拆迁情况

3.1

拆迁城镇居民户数

户

1364

3.2

拆迁城镇居民人数

人

3410

3.3

拆迁企业事业单位

家

9

3.4

拆迁房屋面积

平方米

328462.16

3.4.1

住宅面积

平方米

260912.32

3.4.2

营业房面积

平方米

13894.61

3.4.3

办公用房面积

平方米

34778.7

3.4.4

厂房面积

平方米

0

3.4.5

其他用房面积

平方米

18876.53

2、配套基础设施建设内容及规模

1）道路工程面积22720平方米；

2）交通及照明工程2272米；

3）排水工程2726米；

4）供水、电力、通讯、光纤、燃气等专业管线工程各长5907米。

1.3.3项目建设期

1.项目建设期

根据业主项目安排**快铁沿线环境综合整治示范项目建设规模，确定本项目建设期为2年（不含前期准备），至第2年底完成项目拆迁安置和各项工程建设任务，建设期第2年开始形成可供出让的地块。

2.整理后地块的出让期

密切注视未来数年成都市及郫县周边房地产市场走势，拟于第2年下半年开始将整理后的地块逐年适时适量投放市场，整个土地出让期按不超过3年考虑。

1.3.4投资估算和资金筹措

1、项目总投资

经测算，本项目总投资为125335万元，其中征地拆迁安置费121999万元，市政道路建设投资2040万元，规划、勘测、设计、监理及其他费用共投资31万元，建设管理费投资24万元，预备费投资1240万元。

2、资金筹措

项目资金方案拟采取引进合作投资方与项目业主郫县西汇公司共同成立项目公司，由项目公司筹措资金和向银行融资解决。

根据测算，本项目总投资为125335万元，资金筹措方案如下：

1）自筹资金35335万元，占项目总投资的28.19%；

2）申请银行贷款90000万元，占总投资的71.81%。

1.3.5资金使用及土地出让计划

1、资金使用计划

本项目建设期2年（不含前期准备），其资金使用和筹措计划按工程进度分2年逐步到位，满足建设要求。

（资金使用计划详见附表2）。

2、土地开发及出让计划

本项目土地开发总量为560.5亩，拟在5年内开发完成，形成可出让土地327亩，从第3年开始出让，每年土地出让量控制在全县土地出让总量的30%以内，第5年出让完毕。

1.3.6财务分析及主要技术经济指标

1、财务分析

经测算，本项目可出让土地全部出让完毕后，将实现土地收益99464万元，本项目财政拨款110000万元，计算期财务内部收益率为912%，财务净现值（ic＝8%）为3580万元，投资回收期为4.58年（含土地开发期）。

还款期累计本息偿还保障率260%，完全能够满足贷款偿还要求。

按贷款要求测算，在5年内可全部偿还贷款。

财务分析结果表明，本项目财务效益较好，在财务上是可行的。

2、主要技术经济指标

（本项目主要技术经济数据和评价指标见表9–1）。

1.4结论和建议

本项目的建设符合成都市城乡综合配套改革试验要求和对郫县的规划发展定位，通过完善城市周边基础设施及配套，进一步改善郫县郫筒镇环境和居住、商贸发展条件，配合**快铁建设进行沿线环境综合整治示范，对改变郫县城镇的面貌，利用快铁经济拉动郫县城乡经济社会发展有着显著作用。

本项目具有良好的社会效益和经济效益，项目具有较强的抗风险能力，且在技术、经济等方面可行，建议及时启动本项目的建设。

第二章项目业主

2.1项目建设业主

成都市西汇城市建设有限公司

2.2公司成立背景

为“率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心”，经成都市人民政府批准<成办函[2004]24号文>同意按照经营城市的思路组建成立西汇公司。

经郫县县政府第6次和第9次常务会研究，县政府以郫府办[2004]16号文批准组建西汇公司，并于2004年3月19日在成都市工商行政管理局登记注册。

郫县县委、县政府明确西汇公司是按照新的运行机制、新的建设管理办法、新的人才结构构建的经营城市的投融资主体。

2.3公司性质

西汇公司是依照《中华人民共和国公司法》规定，按照现代企业制度要求组建，实行自主经营，独立核算的国有独资公司。

公司推行全面企业化管理，严格规范操作。

2.4公司注册资本及经营地址

2004年3月19日，公司在成都市工商行政管理局登记注册，首期注册资本金人民币3亿元，经营地址为成都市郫县何公路28号。

2.5公司经营范围

成都市工商行政管理局2004年3月19日颁发了公司营业执照，自2005年6月10日起经营范围有所改变，核定其经营范围：

从事基础设施、公益设施建设项目的投资、融资、投融资管理、资产经营管理及资本运作、投资咨询服务等；从事基础设施、公益设施的开发建设、土地整理；房地产开发经营等。

2.6公司法人治理结构

西汇公司设有董事会、监事会。

董事会由五位成员组成，监事会由三位成员组成。

张峻任公司董事长、总经理。

2.7公司组织结构

西汇公司是严格按照《公司法》注册成立的企业组织，法人治理结构完善，成立了董事会、监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。

项目建设主要涉及公司下属工程造价部、投资发展部、资金管理部、财务会计部、招投标比选部、土地整理部、规划设计部、房建部、市政工程部、采购供应部等10余个职能管理部门或业务运作部门。

2.8人力资源及管理团队

公司经过五年的发展，已建立了一支具有专业水准和职业素养的员工队伍，打造了一个勇于开拓创新、团结向上、管理规范、经验丰富、年龄结构、知识结构合理的管理团队。

公司现有职工人数148人，其中研究生7人、本科60人、专科81人。

高级职称6人、中级职称66人。

主要管理人员都具有较高的文化素质、技术水准和丰富的管理经验。

主要管理人员如下：

张峻，男，44岁，公司总经理，研究生学历，曾任成都市计委物资能源处副处长、成都市计委投资处副处长、郫县人民政府县长助理。

具备先进的管理理念和知识，富有创新开拓精神，善于接受新思想，具有敏锐的洞察力，拥有良好的社会资源，与政府相关部门保持友好关系，在公司中主要把握企业的总体战略，负责企业全面运作。

曾荣获2005年“感动郫县十杰人物”、“2006四川年度青年经济人物”、“2007年度郫县优秀企业家”等荣誉称号。

王黎靖，男，35岁，副总经理，专科学历，工程师。

曾任郫县建设工程项目交易中心主任、郫县清河镇政府协理员、西汇公司拆迁安置部部长、总经理助理、县投融资中心副主任。

具有多年的城镇土地整治拆迁经验以及极强的政府关系协调能力。

顾军，男，39岁，项目总经理，本科学历，高级工程师，曾任四川蓝光集团（和骏股份）项目总经理、成都熊猫万国商城有限公司工程总监、总工、成都市建五公司副总工，具有丰富的项目管理经验。

郭琳琳，女，35岁，财务负责人，本科学历，注册会计师，具有多年的财务管理经验和融资经验。

李勇进，男，39岁，投融资总监，研究生学历，会计师，曾任长丰通信集团股份有限公司总会计师、北海国际招商（集团）股份有限公司财务经理、总经理助理，财务管理经验和融资经验丰富。

2.9公司运作机制

西汇公司作为郫县按市场经济规则运作的投资主体和投融资平台。

主要从事两大类业务：

一级土地开发以及代建政府工程。

一级土地开发方面，成都郫县地区政府将其新增土地整治和旧城改造的土地整治全部授权给西汇公司进行。

整治后的土地交由国土管理部门依法拍卖出让，拍卖所得除上缴中央、省、市土地税费外，其余全部安排给西汇公司封闭运行，专项用于郫县基础设施建设。

在成立初期，公司主要采用项目合作开发的模式，吸引投资方的资金来进行土地整治业务，当业务完成之后，由西汇公司给予一定比例的收益分成。

经过三年的发展，公司实力大大增强，2007年公司与金融机构的合作有了实质性进展，在融资手段上实现了新突破，现公司新开工土地整治项目资金主要来源于银行贷款和公司自筹。

作为郫县政府投融资及城市建设的平台，西汇公司承担着众多的代建政府工程项目，主要有市政工程、新居工程等。

西汇公司一般采用BT模式，寻求合作方共同开发建设，并承诺给与一定比例的投资收益，完成后回购并移交政府。

2.10公司财务状况

截至2009年6月30日，公司资产总额为887898万元，负债总额565750万元，所有者权益322148万元，资产负债率为63.71%。

2008年，公司实现营业收入42829万元，净利润4035万元。

第三章项目的提出和建设的必要性

3.1项目的背景

3.1.1地理位置及城市规划定位

郫县位于川西平原腹心，地处西南特大中心城市——成都市区西北近郊，距成都市区20公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银郫县之称。

全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口48万人，非农业人口10万人。

郫县紧邻中心城区，拥有“近城而不进城”的级差地租优势。

按照成都市郫县分区规划，包括郫筒、犀浦、红光和高新西区在内，未来5年郫县城区面积将扩展到50平方公里，城市人口达到50万人。

成都新一轮城市总体规划确定的郫县城市发展定位是“成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化、为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区”。

基于成都市城市总体规划确定的郫县城市发展定位，经县委慎重研究，提出未来郫县的发展定位是：

率先构建富有经济实力、独具城市魅力、充满创新活力的成都西部新中心。

加快构建城市实力、城市魅力、城市活力三大系统，努力把城市的规模做大、实力做强、功能做优、形象做美、品位做高。

郫县抓住新一轮城乡统筹发展的机遇，着力深化城乡统筹综合配套改革，利用民间资金、政府资金、市场化配置资源，建立城乡统一的市场体系，通过体制机制不断创新，使资金、土地、技术、人才等要素真正流动起来，实现良性互动。

3.1.2国民经济和社会事业概况

近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，扩大开放招商引资为重点，提高经济运行质量为核心，壮大财政综合实力为目标，县域经济持续快速高效发展，综合实力显著增强，人民生活日益改善。

先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。

2008年，全县实现地区生产总值159亿元，同比增长18%，增速超年计划3个百分点；其中一产业增加值16.10亿元，同比增长5.5%；二产业增加值89.81亿元，同比增长24.3%；三产业增加值47.91亿元，同比增长11.9%。

地方财政收入40.7亿元，增长85.8%，增速超年计划60.8个百分点；社会消费品零售总额完成33.6亿元，增长20.3%,增速超年计划4个百分点；全社会固定资产投资完成165亿元，增长35%，增速超年计划15个百分点；市外到位资金46亿元、实际利用外资1.5亿美元，出口创汇1.9亿美元；万元地区生产总值能耗下降4.4％。

城乡居民收入稳步增加，生活质量进一步提高。

全县城镇单位在岗职工年平均工资28674元，比上年增长20.9%。

全年城镇居民人均可支配收入15051元，增长12.7%；农民人均纯收入达到7320元，增长22.1%。

2008年末，全县居民储蓄存款余额124.92亿元，同比增长32.9%。

其他经济和社会发展指标均完成了计划任务。

县域经济综合实力连年位居全省“十强县”，跨入中国最具投资潜力中小城市50强之列。

3.1.3交通

郫县交通方便快捷。

国道317线、**高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西、横跨南北，镇镇通二级公路，村村通水泥路，等级公路密度达世界先进水平，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系和“一刻钟经济圈”。

成都至都江堰的**快铁已正式动工，预计将于2010年5月投入运营，该路在郫县境内共设5个站。

**快铁的建设从真正意义上实现了郫县与成都市区的无缝连接，将使郫县率先成为纳入成都主城区怀抱的区县之一。

从而为郫县作力打造的“新成都人生活港”提供了可靠的交通保障。

3.1.4产业基础

郫县独特的区位优势、比较优势、后发优势和良好的投资环境使得境内产业聚集、精英荟萃。

成都现代工业港、成都高新技术开发区西部园区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地、国家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此聚集、连为一体。

境内已有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业及银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业落户。

产业配套成熟、完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出。

这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速崛起的发展快车道。

今日郫县正以21世纪西部工业中心的崭新姿态成为世人瞩目的焦点。

而在这诸多国家级、省级的开发区中，成都现代工业港是最年轻、发展势头最猛、发展速度最快的工业集中发展区之一。

3.2项目的提出

建设中的**快铁东起成都火车北站，经安靖、金牛站进入郫县境内的犀浦、红光、郫县东、郫县、郫县西、安德等五个站后至都江堰、青城山。

快铁将于2010年3月试运行，5月12日将正式通车。

建成后的“**快铁”将采用公交化运行，全程运行时间控制在30分钟以内。

目前成都至郫县西段的设计时速为120公里，运行时间可控制在15分钟以内，容量是普通公交车的好几倍，发车时间将和地铁有效对接。

在技术上，快铁承载能力可以达到每3分钟发一趟车。

本次**快铁沿线环境综合整治示范项目建设范围位于郫县郫筒镇北部，片区为规划建设的城市新区，现状基础设施不足，建筑杂乱，危旧房多，还存在“城中村”和棚户区，脏、乱、差状况比较突出，严重影响城市面貌和经济发展。

该区域土地平整，发展空间巨大，具有良好的居住、商贸发展前景，为改善民生，并利用快速铁路建设的契机，推进城乡建设，促进经济发展，提高片区土地利用价值，郫县政府决心对**快铁沿线进行环境综合整治，并已列入城市改造计划。

目前郫县电梯公寓价格仍在3000元水平左右，比西三环外的房价低1000-2000元/平方米，快铁开通后，交通优势非常明显，房价势必攀升。

显然，综合整治完成后本片区土地开发具有良好的前景。

3.3项目建设的必要性

3.3.1配合**快铁的兴建，加快郫县经济发展

根据成都市郫县分区规划，郫县城区的定位是成都市西部新中心，建设成既适宜居住、又适宜创业的城市重要功能片区。

郫筒镇地处川西平原的腹心区域，东距成都市中心19公里并与高新西区接壤，西距都江堰市30公里。

郫筒镇是成都市规划建设的西部新中心重要组成部分，以生活居住、商业、行政管理、文化设施为主。

利用修建**快铁并在郫筒镇设站的机遇，抓紧进行沿线环境综合整治，新建区内路网，配套建设市政管网，为生活、生产服务。

在郫县分区发展规划指导下，项目的实施可以合理利用土地资源和其他城市资源，完善交通网络及其基础设施配套建设，提高快铁沿线整治范围的城市功能，为该区域带来更大的商机，提高快铁沿线的土地价值，带动城镇经济的发展。

3.3.2进行旧城改造，发展快铁经济

快铁经济就是依托快铁发展的经济，**快速铁路将成为“成都-都江堰”主要联系通道之一，必将带来大量人气的聚集和商机。

抓住快铁建设机遇，进行快铁沿线环境综合整治，完善基础设施，有利于发展郫县快铁经济。

快铁线开通之后，预计郫县境内每个站点每天的客流量将会达到数万，起到了汇聚人流和提升人气的作用，这都是商业不可缺少的，所以财富叠加效应非常明显。

利用快铁建设的有利条件，进行沿线环境综合整治，增加郫县城镇发展空间，实现城市土地资源的优化配置，使土地资源实现最大的资产价值，促进第三产业发展，必将对郫县产生巨大的经济效益和社会效益。

3.3.3坚持科学发展观，统筹城乡发展，推进郫县城镇化进程

党中央明确提出在本世纪头20年全面建设小康社会的奋斗目标，这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是一个必须紧紧抓住，并且可以大有作为的重要战略机遇。

成都是国家批准的统筹城乡综合配套改革试验区，郫县县委、县政府结合本县实情，从改善投资环境入手，大力招商引资，推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡一体规划建设，促进经济社会环境协调发展。

县政府制定出加快郫县城镇化进程，全面建设小康社会的规划和奋斗目标，并明确提出城镇化对郫县经济社会发展具有重要的推动作用，是全面建设小康社会的一项重要举措。

推进城镇化进程是社会和经济发展的必然趋势，是迈向小康社会必由之路。

加大城镇基础设施建设力度，有利于促进商贸、房地产开发和文化体育活动场所等公益设施建设，加快城镇化建设步伐。

通过快铁沿线环境综合整治，将促进郫筒镇道路和市政基础设施建设，完善城市综合服务功能，城乡居民可因拆迁安置改善现有居住条件，政府可实现土地的科学化、集约化利用。

本项目的实施对推进城市整体规划进程及郫筒镇建设有着显著作用。

第四章项目建设内容及规模

4.1综合整治的原则

1、对**快铁沿线合理布局，合理利用土地资源，满足经济、社会的发展需要。

2、对新征用的土地进行必要的配套基础设施建设，达到开发用地要求，同时达到提升土地价值，增强市政府对土地资源的征用、储备、出让调控能力和增加政府财政收入。

3、按照市政道路和管网规范要求，使工程建设科学、经济、合理，满足片区内外交通及环境景观的需要，满足雨、污水排放，给水、电力、天然气、通讯的需要并方便与片区外市政管网的联接。

4、为满足居住、配套商务和区内人口生活、休闲的需要，改善投资环境打下良好的基础。

4.2项目规划条件

本项目规划建设用地条件如下表（表4-1）

表4-1**快铁沿线环境综合整治项目土地基础数据表

序号

指标

面积（亩）

备注

一

整理范围土地总面积

659.5

二

保留项目土地总面积

99

含已建项目

三

拆迁整理土地总面积

560.5

3.1

二类居住用地

278.6

含幼儿园用地54亩

3.2

商业金融用地

48

3.3

教育用地

13

3.4

绿化用地

16