永州市双牌县熙和嘉园小区开发项目定稿.docx
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永州市双牌县熙和嘉园小区开发项目定稿
永州市双牌县熙和嘉园小区
项目实施方案(项目计划书)
湖南金龙盘古房地产开发有限公司
目录
第一章小区建设用地情况概述
1位置与规模
2.规划设计
3小区配套设施与交通现状
4周边环境
第二章项目概述
1.项目概况及编制依据:
1.1项目名称
1.2项目建设的内容和规模
1.3项目建设的内容
1.4经济技术指标
1.5项目主要建设条件
1.6项目建议计划书编制的依据
1.7项目建议书采用的主要标准及规范
1.8项目计划书研究的范围
2.项目计划书编制的原则和要求
2.1计划书编制原则
2.2项目计划书编制要求
3.***********房地产开发公司介绍
4**********地产公司开发该盘的优势
4.********房地产开发公司有一支专业化、年轻化的团队
4.2********房地产开发公司有较强执行力的团队
4.3*********地产开发公司有健全的质量监管体系
4.4********房地产开发公司开发资质优势
第三章*************房地产公司开发流程与本小区管理人员组织机构框架介绍
1.一般房地产项目公司开发流程
2.********公司开发熙和嘉园计划流程
2.1提出建房设想
2.2项目可行性研究
2.3项目用地的申请
2.4项目设计
2.5开发资金的筹措
2.6建设工程的招标
2.7施工
2.8交房及物业管理
2.9本小区开发管理人员组织机构框架管理计划
第四章********公司对质量、安全及资金的监管概述8
1.项目工程管理计划
1.1工程进度控制
1.2工程质量管理
1.3工程安全管理
1.4工程监理
1.5各单位协调工作
1.6工程的开工和验收
第五章管控要点分析
1.项目安全
1.1三级安全管理网络
1.2实施公司安全管理制度
1.3奖惩制度
1.4现场安全管理
1.5危险点分析与控制
2.项目质量
2.1施工前的质量管理
2.3施工中需要严格遵守的环节
2.4工程项目竣工质量管理
2.5房地产开发项目质量管理的主要途径和方法
3.成本与资金管理
3.1设计阶段的工程造价控制
3.2工程招投标阶段的工程造价控制
3.3施工阶段的工程造价控制
3.4竣工结算阶段的工程造价控制
第六章工程竣工后保修服务措施
第一章小区建设用地情况概述
一、位置与规模
本规划小区位于永州市双牌县。
规划区东临洛湛铁路及双牌县第一小学,北侧为陡峭山林地,西侧靠山,南边有一条4米的道路。
规划总占地面积为8429.24平方米。
二、规划设计
本项目规划设计方案初审已通过。
三、小区配套设施与交通现状
小区内设网状路网,与原有南边道路交汇,形成外部环状路网,内为网状路网的交通格局。
紧靠双牌县第一小学,与双牌第一中学和双牌二中均相距一公里,就学极为方便。
向东下行300米,就是1路车公交站,出行比较方便。
在步步高超市的1公里服务半径内,购物方便。
距离中医院1.5公里,步行时间10分钟,求医便捷。
本方案设计建立多层次的点、线、面结合的绿化系统,绿地与步行休息环境相结合。
小区内车行道设高杆灯,步行休息处设景观灯。
四、周边环境
本规划小区周边青山环绕,地段开阔,视野佳。
第二章项目概述
1.项目概况及编制依据:
1.1项目名称
永州市双牌县熙和嘉园小区开发项目
1.2项目建设的拟建地点
项目拟建地点:
见第一章。
1.3项目建设的内容
根据项目规划方案,在地块内完成社区道路、景观、建筑、配套设施等建设内容,打造双牌县具有代表性的高尚社区。
1.4经济技术指标(项目规模)
规划总用地面积:
8429.24平方米
总建筑面积:
17955.00平方米
容积率:
2.13
建筑基地面积2565.00平方米
绿化率:
32.00%
1.5项目主要建设条件
(1)本项目拟建场址符合双牌县城市总体规划要求。
(2)项目区域内的市政基础建设(供水、供电、通信、道路)条件已经具备。
1.6项目建议计划书编制的依据
(1)《中华人民共和国城市规划法》
(2)《中华人民共和国建筑法》
(3)《城市居住区规划设计规范》
(4)《城市居住区公共服务设置规定》
(5)《住宅设计规范》
(6)《住宅建筑设计标准》
(7)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
1.7项目建议书采用的主要标准及规范
(1)《民用建筑设计通则》(GB50352)
(2)《住宅建筑设计规范》(GB50096-1999)
(3)《商店建筑设计规范》(JGJ48-88)
(4)《环境空气质量标准》(GB095-1996)
(5)《建筑设计规范防火规范》(GB0016-2006)
(6)其他规范:
建筑、结构、给排水、电气、暖通、消防、人防等专业规范及相关技术规定。
1.8项目计划书研究的范围
建设项目的背景和必要性、需求分析与建设规划、场址选择、建筑方案、节水节能措施、环境保护影响评价、劳动安全、卫生与消防、项目实施管理、项目实施进度、投资估算与资金筹措、项目财务分析、项目财务评价、项目风险分析、研究结论与建议等。
2.项目计划书编制的原则和要求
2.1计划书编制原则
本项目计划书以开发项目发展规划为主,符合国家资源“四节一环”(节约建设土地、节水、节能、节材、环保)要求,结合本小区开发项目使用实际,本着提升双牌县城市住宅水品;着力打造舒适美观与优异品质完美结合的高尚社区。
2.2项目计划书编制要求
分析与项目相关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行,经济上是否合理。
第三章
*************房地产公司开发流程与本小区管理人员组织机构框架介绍
1.********房地产公司近三年内原有项目开发流程(本公司近三年开发的---------------项目)
购地---------办理开发前期准备工作-----------项目设计-----------筹措房地产开发资金-----------建设工程招标----------施工--------市场营销及策划-------物业管理
2.*********公司开发熙和嘉园小区计划流程
鉴于本案属于开发回购房,与一般的房地产开发项目有所不同,因此本案的开发流程主要有以下几个步骤:
2.1提出建房设想
拟建房单位提出建房构想,*******公司应对建房构想提出建设性建议,本案中该步骤已完成,建房设想已经提出。
2.2项目可行性研究
由于本案是开发回购房,前期拟建房的有关机关已经对项目的可行性做了初步的研究,但作为该房地产的开发商,********公司仍应该在掌握基础参数的基础之上对该案的可行性做出更为详细的分析研究,并编制可行性报告。
2.3项目用地的申请
鉴于开发回购房的特殊性,项目使用土地需已经办理;若土地尚未取得,则走正常拿地流程。
在拟建房单位委托我公司开发该项目后,******公司将依照有关法律规定办理《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》,以便下一步的房地产开发工作。
2.4项目设计
项目设计是房地产开发的重要环节,事关建成后的小区安全、舒适等方面,与广大住户的切身利益息息相关。
如果有关单位已通过招投标的方式将设计工作发包出去,*********公司将严格依照有关规定,并和有关设计方密切合作,争取为小区的设计方案建言献策,为开发优质的小区奠定基础。
2.5开发资金的筹措
作为开发商,********公司将严格依照有关规定积极筹措相关资金,并采取合理有效地方式对资金的使用进行管理。
我公司有能力引进外资、并和多家银行及融资担保公司有良好的合作关系。
2.6建设工程的招标
********公司将和委托代建房的单位精诚合作,依照国家的有关法律法规,以招投标的方式选定有实力的建设单位和监理单位参与小区的建设施工和监理,以确保工程质量。
2.7施工
鉴于在工程开工后,开发商只控制工程最后的管理权,一方面保持对监理单位的有效监督,同时也是对建筑质量的进一步监管。
*********公司将严格依照有关规定,做好对建筑施工的监管工作,严把质量关,建优质房屋。
2.8交房及物业管理
在整个工程完工并通过有关部门的验收之后,*********公司将办理好《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》,并依照有关规定交房,有关物业管理工作将和拟建房的委托方协商处理。
2.9本小区开发管理人员组织机构框架管理计划
一、管理、专业技术人员需求
1.持有土建工程师证(或二级以上建造师证)1人(40岁以内)(项目负责人)(房地产公司工作5年以上,开发了小区三个以上)
2.土建工程师担任技术负责人1人
3.财务、出纳员1人土建工程专业会计或会计师1人(40岁以内)(房地产公司工作)
4.建筑工程学院毕业,在建筑企业或在开发公司工作三年以上的人员(技术职称)1人预算员1人(30岁以内)
5.中文专业毕业,有三年以上办公室工作经验,文化水平较强,30岁以内1人(女性)
6.在开发公司工作三年以上,专业办理审批手续,懂得房地产前期运作的(女性)
7.在房地产公司工作五年以上营销总监1人。
二、组织机构框架
第四章********公司对进度、质量、安全及资金的监管概述
1.项目工程管理计划
1.1工程进度控制
通过招投标方式确定下来施工单位和监理单位后,*******公司将在组织、技术、经济、合同四方面采取措施,以协助施工单位和监理单位对工程进度加以控制。
1.1.1组织措施
1.1.1.1********公司将与施工单位、监理单位三方共同制定进度控制目标体系,明确建设工程现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工。
1.1.1.2建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络,三方将分别派出专人作为信息联络员,并定期共同对工程进度进行查验,以保证工程进度信息同步。
1.1.1.3由三方共同建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度,对审核过程中暴露出的问题,明确对首要责任人的处罚并及时解决有关问题。
1.1.1.4建立由三方共同参加的进度协调会议制度(协调会议举行的时间、地点,协调会议的参加人员等将进一步明确)。
1.1.1.5建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度,以便对工程进度有更好的管控。
1.1.2技术措施
1.1.2.1********公司将和监理单位共同审查施工方提交的进度计划,使施工方能在合理的状态下施工,以保证工期不延误。
1.1.2.2三方共同编制进度控制工作细则,指导监理人员实施进度控制。
1.1.2.3采用网络计划技术及其它科学适用的计划方法,并结合电子计算机的应用,对建设工程进度实施动态控制。
1.1.3经济措施
*********公司将和委托方共同及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。
1.1.4合同措施
1.1.4.1*********公司和委托方一起将对整个工程分段发包,分段施工,以提高工程效率。
1.1.4.2加强合同管理,协调合同工期与进度计划之间的关系,保证合同中进度目标的实现。
1.1.4.3严格控制合同变更,对各方提出的工程变更和设计变更,监理工程师应严格审查后再补入合同文件之中。
1.1.4.4加强风险管理,在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响,并完善相应的处理方法。
对违反合同的情况加强索赔管理,公正地处理索赔。
1.2工程质量管理
***********公司将成立专门的工程质量管理监督小组,以监督和配合施工方和监理方对工程质量的管理,并且将工程质量的管理贯穿于整个工程的开始至结束,绝不漏过任何一个环节。
争取使该工程建设成为全优工程,即质量好、工期短、消耗低、经济效益高、施工文明和符合安全标准的工程。
为了这一目标主要将采取以下措施:
1.2.1施工前的质量管理
1.2.1.1在施工前对施工队伍的资质进行重新的审查,包括各个分包商的资质的审查。
如果发现施工单位与投标时的情况不符,必须采取有效措施予以纠正。
1.2.1.2对所有的合同和技术文件、报告进行详细的审阅。
应该重点审查的技术文件除合同以外,主要包括:
审核有关单位的技术资质证明文件;
审核开工报告,并经现场核实;
审核施工方案、施工组织设计和技术措施;
审核有关材料、半成品的质量检验报告;
审核反映工序质量的统计资料;
审核设计变更、图纸修改和技术核定书;
审核有关质量问题的处理报告;
审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书;
审核有关工序交接检查,分项、分部工程质量检查报告;
审核并签署现场有关技术签证、文件等。
1.2.1.3配备检测实验手段、设备和仪器,审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定;
对施工中将要采取的新技术、新材料、新工艺进行审核,核查鉴定书和实验报告;
对材料和工程设备的采购进行检查,检查采购是否符合规定的要求。
1.2.1.4审阅进度计划和施工方案,协助施工方完善质量保证体系,对工地各方面负责人和主要的施工机械进行进一步的审核,做好设计技术交底,明确工程各个部分的质量要求。
1.2.1.5准备好担保和保险工作,做好质量管理表格,签发动员预付款支付证书,全面检查开工条件。
1.2.2施工过程中的质量管理
1.2.2.1工序质量控制
确定工程质量控制的流程;主动控制工序活动条件,主要指影响工序质量的因素;及时检查工序质量,提出对后续工作的要求和措施。
1.2.2.2设置工序质量的控制点
对技术要求高,施工难度大的某个工序或环节,设置技术和监理的重点,重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等;
针对质量通病或容易产生不合格产品的工序,提前制定有效的措施,重点控制;
对于新工艺、新材料、新技术也需要特别引起重视。
1.2.2.3开展质量检查
包括操作者的自检,班组内互检,各个工序之间的交接检查;施工员的检查和质检员的巡视检查;监理和政府质检部门的检查。
包括:
装饰材料、半成品、构配件、设备的质量检查,并检查相应的合格证、质量保证书和实验报告;分项工程施工前的预检;施工操作质量检查,隐蔽工程的质量检查;分项分部工程的质检验收;单位工程的质检验收及成品保护质量检查。
1.2.2.4成品保护
合理安排施工顺序,避免破坏已有产品;采用适当的保护措施,加强成品保护的检查工作。
1.2.2.5质量事故处理
一般质量事故由总监理工程师组织进行事故分析,并责成有关单位提出解决办法。
重大质量事故,须报告********公司、监理主管部门和有关单位,由各方共同解决。
1.2.3工程完成后的质量管理
按合同的要求进行竣工检验,检查未完成的工作和缺陷,及时解决质量问题。
制作竣工图和竣工资料。
维修期内施工方负责相应的维修责任。
1.3工程安全管理
1.3.1成立安全管理协调小组
*********公司成立安全管理协调小组,对施工方的工程安全管理予以监督安全管理协调小组于每周星期一定期召开会议,总结并部署相关安全管理工作,坚决杜绝任何形式的生产事故。
监督施工单位编制安全技术方案。
1.3.2监督施工单位安全生产各级职责和责任体系责任制分解制度的建立
对于出现的安全事故,********公司将在第一时间内与各方面沟通协调,将损失降低到最小程度,并监督和配合施工方查看事故责任调查,对主要责任人给予相应的处分,妥善处理好事故的善后赔偿工作。
1.3.3对工人的安全生产教育学习工作的监管
监督施工单位抓好职工入场三级安全教育,转场和换岗教育,确保特殊工种持证率达到100%,抓好各项制度的贯彻落实,坚持三铁精神,抓好现场的文明施工,确保施工现场安全防护标准化。
对于阶段性、季节性的工程安全管理,********公司将配合并监督施工单位对工人的特殊阶段安全教育和培训。
提高工人季节性的安全防范意识(如雨季等),以及对不同施工阶段的安全认识,确保安全事故的零发生。
在工程出现以下几种情况时,项目经理必须及时安排有关部门及人员对施工工人进行安全教育,时间不少于2小时:
因故改变安全操作规程;
实施重大和季节性安全技术措施;
更新仪器、设备和工具,推广新工艺、新技术;
发生因工伤亡、机械损伤事故及重大安全未遂事故。
********公司将对这一情况进行监督。
1.3.4对劳动防护用品的监管
*******公司监督施工单位做好重要劳动防护用品的管理和控制,确保工人在作业时安全防护用具的穿戴。
对于钢筋工程、模板工程、混凝土工程、季节性工程等重要环节。
要配合和监督施工单位的施工严格按照安全操作规程完成,公司安全管理协调小组在这样的时段将对工程进行不定期巡检,以加强监督。
1.4工程监理
***********公司的工程质量管理监督小组和安全管理协调小组将并建立沟通协调机制,重点配合工程监理单位做好以下工作:
1.4.1监督监理单位严格按监理委托合同、施工合同约定的内容开展监理合同。
1.4.2配合、协助、监督监理单位对工程项目实施工程质量、投资、进度三大目标控制。
1.4.3配合、监督监理单位审查承建单位的各项施工准备工作和施工组织设计,审查进场材料、购件、制作及操作工艺是否符合要求,督促施工单位按规范及设计要求施工。
1.4.4对监理单位检查分部分项目工程质量,签署各项隐蔽工程,审查设计变更已完成工程量,定期进行验工计价,督促检查安全生产、文明施工,并参加工程竣工验收等工作进行监督。
1.4.5对监理单位报送有关工程资料及施工情况进行核实检验,对出现的问题协调处理。
1.5各单位协调工作
鉴于本项目涉及到多方的利益,在项目的过程中又有多家单位参与,各单位的协调就显得尤为重要,无论是委托方与各方的关系,还是各个部门的相互间关系都是比较复杂的,且如此大的工程,工期较长,更需要一个有效地协调机制,以统筹各部门间的行动。
1.5.1建立各单位主要负责人每周例会制度,具体时间由各单位协商而定,以便及时将问题摆上台面,妥善协商解决。
1.5.2建立各单位主要负责对相关情况每月定期汇报制度,使工程进展的相关情况各部门可以熟知,并可以集思广益发现解决问题,具体时间由各单位协商而定。
1.5.3成立由各相关单位成员组成的应急突发事件处置小组,以方便在出现突发事件时协调各方立场,妥善处理好突发事件。
1.6工程的开工和验收
1.6.1工程的开工
********公司以及委托的监理公司在审验施工单位的开工报审表,详细检查其中的施工组织设计、施工人员到场情况、施工设备到场情况、材料到场情况和分包单位资质材料等材料,对符合开工条件的准许开工。
1.6.2工程的竣工及验收
1.6.2.1建设单位收到施工单位的竣工报告后,及时研究制定竣工验收工作方案,确定验收日期。
作为重大工程,应预先与勘察设计、施工、监理、建设行政监督管理、工程造价管理、供水供电行业部门及建设单位上级主管部门等单位研究,协商成立由各该方面专家和领导参加的验收小组,负责竣工验收的技术与质量评价。
1.6.2.2由建设单位整理建设档案,提请工程建设档案管理机构对工程档案进行预验收,并领取工程档案认可文件。
在竣工验收7个工作日前,将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
1.6.2.3建设单位应及时将验收的时间、地点及验收组名单书面通知该工程有关的勘察设计、施工、监理单位。
1.6.2.4组织召开竣工验收会议,在竣工验收会议上首先汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况以及工程款支付情况,并组织工程验收实地查验。
1.6.2.5收集整理工程竣工验收会议和实地查验中勘察设计、施工、监理等各方面对工程的质量和管理的评价,形成最终验收单位验收报告。
第五章管控要点分析
1.项目安全
1.1三级安全管理网络
********公司自成立之日起即建立了三级安全管理网络,由房地产公司牵头,委托方、房地产公司、施工方、监理方共同成立安全管理小组,实行安全生产责任制。
做好各项防火、防盗等措施,并积极配合安全员的各项工作;公司安全员为安全直接责任人,协助公司领导对整个公司的安全生产进行检查、监督,并按要求向安全管理小组提供信息,执行公司安全会议的决议,组织学习各项安全生产制度及文件,及时会同各部配置安全设施,按期参加多方安全会议。
1.2实施公司安全管理制度
主要包括以下几方面:
(1)例会制度:
每周一定期召开安全生产、文明施工会议,要求施工单位、监理单位必须派安全负责人参加会议,分析安全生产、文明施工形势,布置安全生产、文明施工工作。
临时突发事件即时召开安全会议,即时解决突发事件。
(2)对施工单位的安全管理:
选择安全记录良好的施工队伍,并在施工合同中签订安全责任状,明确施工单位的安全责任,要求具有独立法人资格的企业;有关部门核发的营业执照和资质证书并要求提供有效的《安全施工许可证》《法人代表资格证书》《施工简历》、近三年安全施工记录;安全施工管理记录。
施工单位进场时,检查其施工安全制度、安全措施、安全人员配置是否齐全、得当,合格后方可进场施工。
须遵守工程建设安全生产有关管理规定,严格按安全标准组织施工。
要求施工单位建立健全安全生产责任制并严格执行,安全生产目标层层把关,落实到人;安全生产、文明施工必须符合安监站制定的检查评定标准要求。
严格执行招投标制度,并将安全作为重要的分项对投标单位进行评价、考察
1.3奖惩制度
发生安全事故要查明事故发生原因,明确责任,分别对直接责任人、间接责任人、分管负责人等进行相应处理,并辅以50-1000元的罚款。
对安全管理先进部门及个人,公司将对其进行奖励,具体执行办法由安全小组会议决定。
1.4现场安全管理
(1)定期不定期地对施工单位进行检查,对安全工作、安全记录进行监督检查,提出处理意见并限期整改。
(2)监督检查施工现场的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、卫生防疫等项工作。
1.5危险点分析与控制
房地产公司在监督建设单位施工过程中主要监督的危险点有:
临时用电、高处作业、建筑机械使用、脚手架防护等处。
要求施工单位严格按有关规范规定的内容要求落实,施工单位对现场安全文明承担一切责任,安全管理由房地产公司组织,委派监理单位对执行程度检查核证。
对危险点的控制要求如下;
1.5.1临时用电
(1)用电管理:
审查临时用电施工组织设计,审核专业人员的配备状况,检查安全技术档案等。
(2)施工现场与周围环境:
检查在建工程与外电线路的安全距离,检查外电保护措施等。
(3)接地与防雷措施是否符合有关规范要求,检查接地电阻的施工质量,检查防雷现场建筑机械防雷装置情况等。
(4)检查配电室、配电线路、配电箱及开关箱设置是否符合国家有关规范要求,保护措施是否得当等。
(5)审查电动建筑机械和手持电动工具性能、质量、安装是否符合国家、行业标准及安全技术规程要求,防触电、防火措施是否落实等。
(6)检查照明用电是否符合有关标准、规范的要求等。
1.5.2高处作业
(1)高处作业措施:
审查施工组织设计中高空作业的安全技术措施,审查施工单位责任制落实情况、技术教育、作业人员状况及人身防护用具的配备情况,检查施工单位雨天和雪天高处作业防滑、防寒和防冻措施等。
(2)临边与洞口的控制:
检查临边和洞口防护设施设置和措施是否符合安全规范要求等。
(3)攀登与悬空作业的控制:
检查作业用具是否牢固、可靠,检查防护措施的设置是否符合安全要求,检查作业过程是否符合安全规定等。
(4)高处作
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