石狮市基准地价应用方案.docx

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石狮市基准地价应用方案

石狮市城镇土地级别

和基准地价应用方案

石狮市国土资源局

2008年5月1日

第一章石狮市城区基准地价的基本内容

一、基准地价的构成和应用范围

基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及商服、住宅、工业、其他等不同土地用途分别评估的土地使用权平均价格。

本次评估基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地等四类，基准日为2007年1月1日，土地开发程度为“五通一平”，基准地价的应用范围是城区规划区内建设用地区域。

二、基准地价的表现形式和内涵

（一）商服用地基准地价的表现形式和内涵

商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。

商服用地基准地价采用主街路线价、级别平均路线价和级别价三种表现形式。

其中级别平均路线价的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地。

而级别价适用范围是不可分割销售的、自主经营的独立商服用地。

1、商服用地主街路线价的内涵：

是指出让年限为40年，沿街进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

2、商服用地级别平均路线价的内涵：

是指出让年限为40年，除主街路线价区段外，沿街或沿路进深为16米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

3、商服用地级别楼面地价的内涵：

是指出让年限为40年，标准容积率为2.5，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：

住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。

住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：

是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵

工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。

工业用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：

是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

（四）其他用地基准地价的表现形式和内涵

其他用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其他用地。

其他用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：

是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。

第二章城区土地级别划分和基准地价标准

一、石狮市城区规划区土地级别范围说明

1.商服用地级别范围

Ⅰ级地：

主要分布在城市中心，金相路---西环路---普闻路---嘉禄边路---嘉禄路---二环东路---八七路---濠江路---宝岛中路---福辉路---香江路---金相路；

Ⅱ级地：

分布在Ⅰ级地的周围，西环路---金相路---西南一路---南洋路---共富路---石金路---南环路---石永路---东环路---石祥路---香江路---直一路---横二路---子芳路---东西三路---南洋路---大北环路---西环路；

Ⅲ级地：

分布在Ⅰ、Ⅱ级地的周围，北与晋江市交界线---西北、西、西南、南与晋江市交界线---东环路---外东环路---东西三路---子芳路---大北环路---宝盖镇镇界线---北与晋江市交界线；

Ⅳ级地：

I、II、III级范围以外，总体规划区（调整）内其他地区。

2、住宅用地级别范围

住宅用地级别范围与商服用地级别范围相同。

3.工业用地级别范围

Ⅰ级地：

金相路---西环路---南洋路---西南二路---石金路---南环路---石永路---濠江路---嘉禄路---二环东路---八七路---濠江路---香江路---福辉路---横二路---南洋路---香江路---金相路；

Ⅱ级地：

分布在Ⅰ级地的周围，西环路---金相路---西南一路---南洋路---共富路---南与晋江市交界线---东环路---东西三路---子芳路---大北环路---西环路；

Ⅲ级地：

分布I、II级范围及杆头村、坑东村以外其他区域；

Ⅳ级地：

杆头村、坑东村。

4.其他用地级别范围

级区的划分范围参照工业用地级区的划分范围

二、石狮市城区规划区基准地价的标准

（一）商服用地主街路线价的确定

表2-1石狮市主街商业用地路线价表单位：

元/平方米

编号

路段名

路段迄至

路线价

S001

群英北路

九二路--农贸路

28100

S002

仑峰路北段

八七路—九二路

26414

S003

振兴路

八七路--九二路

24856

S004

鸳鸯池路

南洋路--八七路

23414

S005

九二路A

长宁路--邮电局

22079

S006

华南巷A

九二路--市场正门北

20843

S007

灵秀路

振兴路--九二路

19697

S008

人民路A

农贸路--民生路

19458

S009

石光西巷（大仑街南段）

九二路--达群巷

18173

S010

金相路

长途车站--石灵路

16992

S011

镇中路A

九二路—新华路

16220

S012

新华路A

人民路--镇中路

15905

S013

大仑街

石光西巷北--糖房街

13979

S014

民生路A

糖房街--九二路

13126

S015

华南巷B

市场正门北--新华路

12338

S016

九二路B

邮电局--湖滨路

11610

S017

八七路D

福辉路--濠江路

11331

S018

福辉路A

东港路--八七路

11067

S019

延年西路

九二路--农贸路

10923

S020

群英中路

九二路--八七路

10613

S021

南洋路A（布料市场）

八七路--横九路

10187

S022

民生路B

九二路--琼林中路

9845

S023

八七路A

南洋路--工行石狮支行

9785

S024

农贸路

群英路--民生路

9408

S025

子芳路

八七路--香江路

8717

S026

宝岛路

子芳路—福辉路

8520

S027

糖房街

民生路--城隍街

8104

S028

鸳鸯池西路

八七路--鸳鸯池南路

7824

S029

八七路B

南洋路--金相路

7559

S030

南洋路B

狮标--八七路

7559

S031

城隍街

和平路--聚仁路

7431

S032

八七路C

群英路--福辉路

7310

S033

南洋路C

横九路--南环路

7310

S034

九二路C

长宁路--狮标

7074

S035

东港路

子芳路--濠江路

6959

S036

石泉路A

长途汽车站--狮标

6743

S037

福辉路B

东港路--宝岛路

6538

S038

镇中路B

新华路—宝岛路

6460

S039

长宁路

九二路--香江路

6344

S040

新华路B

长宁路--镇中路

6158

S041

莲池路

八七路--挺进路

5982

S042

九二路D

湖滨路--子芳路

5817

S043

湖滨路

九二路--福利路

5661

S044

石灵路

金相路--九二路

5514

S045

琼林南路

南环路--八七路

5376

S046

石泉路B

长途汽车站--西环路

5247

S047

人民路B

民生路--玉湖东巷

5009

（二）商服用地级别平均路线价的标准

表2-2石狮市商服用地平均路线价表单位：

元/平方米

级别

级别价

级别价上限

级别价下限

修正幅度

楼面地价元/M2

地面价万元/亩

楼面地价元/M2

地面价万元/亩

楼面地价元/M2

地面价万元/亩

上限

下限

1

3900

－

4875

－

2925

－

0.25

0.25

2

2940

－

3646

－

2234

－

0.24

0.24

3

2300

－

2760

－

1840

－

0.20

0.20

4

1600

－

1920

－

1280

－

0.20

0.20

（三）商服用地级别价的标准

表2-3石狮市城区商服用地级别楼面价表（标准容积率2.5）

级别

级别价

级别价上限

级别价下限

修正幅度

楼面地价

元/M2

地面价

万元/亩

楼面地价

元/M2

地面价

万元/亩

楼面地价

元/M2

地面价

万元/亩

上限

下限

1

1000

167

1200

200

800

133

0.20

0.20

2

784

131

925

154

643

107

0.18

0.18

3

608

101

705

118

511

85

0.16

0.16

4

448

75

538

90

358

60

0.20

0.20

（四）住宅用地级别价的标准

表2-4石狮市城区住宅用地级别价表（标准容积率2.0）

级别

级别价

级别价上限

级别价下限

修正幅度

楼面地价

元/M2

地面价万元/亩

楼面地价

元/M2

地面价万元/亩

楼面地价

元/M2

地面价

万元/亩

上限

下限

1

1250

167

1500

200

1000

133

0.20

0.20

2

980

131

1156

154

804

107

0.18

0.18

3

760

101

882

118

638

85

0.16

0.16

4

560

75

672

90

448

60

0.2

0.2

（五）工业用地级别价的标准

表2-5石狮市城区工业用地级别价表（标准容积率1.0）

级别

级别价

级别价上限

级别价下限

修正幅度

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

上限

下限

1

855

57.0

1026

68.4

684

45.6

0.20

0.20

2

590

39.3

702

46.8

478

31.9

0.19

0.19

3

420

28.0

487

32.5

353

23.5

0.16

0.16

4

330

22.0

363

24.2

297

19.8

0.10

0.10

（六）其他用地级别价的标准

表2-6石狮市城区其他用地级别价表（标准容积率为1.0）

级别

级别价

级别价上限

级别价下限

修正幅度

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

元/M2

万元/亩

上限

下限

1

1025

68.3

1230

82.0

820

54.7

0.20

0.20

2

705

47.0

839

55.9

571

38.1

0.19

0.19

3

505

33.7

586

39.1

424

28.3

0.16

0.16

4

395

26.3

435

29.0

356

23.7

0.10

0.10

第三章石狮市城区规划区宗地地价评估方法

一、商服用地宗地地价评估

商服用地宗地地价评估的基本思路：

商服用地可以分为房地产开发销售性质的商服用地和自营性的商服用地。

房地产开发销售性质的如店面、商品房等可以分割销售的商业房地产，此类地价的评估主要采商服用地主街路线价和级别平均路线价两种方式相结合。

商服用地主街路线价仅适用于宗地临街进深20米以内的商服建筑物首层楼面地价评估；商服用地级别平均路线价不仅适用于没有赋予主街路线价区段的宗地临街进深20米以内（含20米）的商服建筑物首层楼面地价评估，而且适用于宗地临街进深大于20米的商服建筑物楼面地价评估以及商服建筑物两层以上（含两层）楼面地价评估。

自营性的商服用地不同于房地产开发销售性质的是其一般是自主经营的，不可分割销售的，如酒店、旅馆、大型商场、加油站、专业市场等，此类地价的评估仅适用商服用地级别价。

（一）房地产开发性质的商服用地的地价评估

1、首层商业用房地价的评估

（1）里地线20米以内的区域

①对于已赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深20米以内的部分适用主街路线价

首先确定该商铺所在路段的主街路线价，然后根据其深度、临街形式、使用年期修正、期日修正和其他需要修正的个别因素对主街路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。

◆计算公式

Pzs=Pss×As×（1+Ah）×Ay×（1+Ao）×Ad×S

其中：

Pzs——待估宗地总地价

Pss——待估宗地所在区段的主街路线价

As——临街深度修正系数

Ah——临街类型修正系数

Ay——使用年期修正系数

Ao——其他个别因素修正系数

Ad——期日修正系数

S——建筑面积

◆临街深度修正

表3-1商服用地主街路线价临街深度修正系数表

进深

修正系数

进深

修正系数

进深

修正系数

≤13

1.2077

15.4

1.0351

17.8

0.9090

13.1

1.1992

15.5

1.0290

17.9

0.9045

13.2

1.1909

15.6

1.0231

18

0.9000

13.3

1.1827

15.7

1.0172

18.1

0.8956

13.4

1.1746

15.8

1.0114

18.2

0.8912

13.5

1.1667

15.9

1.0057

18.3

0.8869

13.6

1.1588

16

1.0000

18.4

0.8826

13.7

1.1511

16.1

0.9944

18.5

0.8784

13.8

1.1435

16.2

0.9889

18.6

0.8742

13.9

1.1360

16.3

0.9834

18.7

0.8701

14

1.1286

16.4

0.9780

18.8

0.8660

14.1

1.1213

16.5

0.9727

18.9

0.8619

14.2

1.1141

16.6

0.9675

19

0.8579

14.3

1.1070

16.7

0.9623

19.1

0.8539

14.4

1.1000

16.8

0.9571

19.2

0.8500

14.5

1.0931

16.9

0.9521

19.3

0.8461

14.6

1.0863

17

0.9471

19.4

0.8423

14.7

1.0796

17.1

0.9421

19.5

0.8385

14.8

1.0730

17.2

0.9372

19.6

0.8347

14.9

1.0664

17.3

0.9324

19.7

0.8310

15

1.0600

17.4

0.9276

19.8

0.8273

15.1

1.0536

17.5

0.9229

19.9

0.8236

15.2

1.0474

17.6

0.9182

20

0.8200

15.3

1.0412

17.7

0.9136

备注：

小于13.0米的按13.0米进行修正

◆临街类型修正

表3-2商服用地路线价临街类型修正系数表

临街形式

一面临街

两面临街

三面临街

四面临街

修正幅度

1.00

1.035

1.045

1.080

◆使用年期修正

当土地出让、转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时，应进行年期修正，出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算，由于在本次调整中采用的土地还原利率为6.5%，所以给出的修正系数为r等于6.5%时的结果。

当还原利率r不同时，可以利用下面的公式计算修正系数：

其中：

R—待估宗地的使用年期修正系数；

k—待估宗地的法定最高使用年限；

m—待估宗地的剩余使用年限；

r—商业土地地还原利率。

表3-3商服用地使用年期修正表

使用年期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

修正系数

0.0664

0.1287

0.1872

0.2422

0.2938

0.3422

0.3877

0.4304

0.4705

0.5082

使用年期

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

修正系数

0.5436

0.5768

0.6079

0.6372

0.6647

0.6905

0.7148

0.7375

0.7589

0.7789

使用年期

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

修正系数

0.7978

0.8155

0.8321

0.8477

0.8623

0.8761

0.8890

0.9011

0.9125

0.9232

使用年期

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

修正系数

0.9332

0.9426

0.9515

0.9598

0.9676

0.9749

0.9818

0.9882

0.9943

1.0000

◆其它个别因素修正

表3-4商服用地路线价其它个别因素的修正系数表

优劣程度

优

较优

一般

较劣

劣

个别因素

形状规则，采光、通风、朝向好

形状较规则，采光、通风、朝向较好

形状一般，采光、通风、朝向一般

形状不大规则，采光、通风、朝向较差

形状不规则，采光、通风、朝向差

修正系数

1.06～1.03

1.03～1.00

1.00

1.00～0.97

0.97～0.94

◆地价期日修正

本次修订更新基准地价的基准日2007年1月1日。

基准地价对应的是评估期日的地价水平，对于不同估价时点，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。

期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，可按下式计算：

期日修正系数=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数

②对于未赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深20米以内的部分，若临近有主街路线价路段，则根据路段的商业繁华度、与主街路线价路段的关联性等实际情况取用临近路段的主街路线价的一定比例，取用比例在60%-80%（主街路线价计算方法同上）；若临近无路线价路段或路线价路段关联性不强，则取用商服用地级别平均路线价。

首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、临街进深、使用年期和期日对级别平均路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。

◆计算公式

其中：

Pz——待估宗地总地价

Pss——待估宗地所在级别的级别平均路线价

∑K——区域因素修正系数之和

As——临街深度修正系数

Ay——使用年期修正系数

Ad——期日修正系数

S——首层商业用房建筑面积

◆宗地影响因素修正

表3-5商服用地地价影响因素修正表（Ⅰ级）

影响因素

影响因子

影响因子

权重值

优（%）

较优（%）

一般（%）

较劣（%）

劣（%）

区位因素

商服繁华度

距市级商服服务中心距离

6.46

0.92

0.46

0

-0.46

-0.92

距区域商服服务中心距离

13.42

1.92

0.96

0

-0.96

-1.92

人口密度

4.97

0.71

0.36

0

-0.36

-0.71

交通通达度

道路通达度

4.26

1.07

0.54

0

-0.54

-1.07

公交便捷度

4.26

1.07

0.54

0

-0.54

-1.07

停车方便度

2.84

0.71

0.36

0

-0.36

-0.71

长途汽车站

2.84

0.71

0.36

0

-0.36

-0.71

城镇设施

供水设施

6.50

2.17

1.09

0

-1.09

-2.17

排水设施

4.15

1.38

0.69

0

-0.69

-1.38

社会服务设施

银行储蓄所

4.09

1.14

0.57

0

-0.57

-1.14

电讯营业厅

3.32

0.92

0.46

0

-0.46

-0.92

邮政局

2.43

0.67

0.34

0

-0.34

-0.67

医院门诊部

2.94

0.82

0.41

0

-0.41

-0.82

环境质量

大气污染

3.32

1.38

0.69

0

-0.69

-1.38

水污染

2.39

0.99

0.50

0

-0.50

-0.99

噪声污染

2.81

1.17

0.59

0

-0.59

-1.17

个别因素

地基承载力

3.45

0.86

0.43

0

-0.43

-0.86

宗地形状

2.30

0.58

0.29

0

-0.29

-0.58

地形地势

4.60

1.15

0.58

0

-0.58

-1.15

建筑密度

3.45

0.86

0.43

0

-0.43

-0.86

规划条件

9.20

2.30

1.15

0

-1.15

-2.30

其他因素

6.00

1.50

0.75

0

-0.75

-1.50

表3-6商业用地级别平均路线价区域因素修正系数表（Ⅱ级）

影响因素

影响因子

影响因子

权重值

优（%）

较优（%）

一般（%）

较劣（%）

劣（%）

区位因素

商服繁华度

距市级商服服务中心距离

6.46

0.89

0.45

0

-0.45

-0.89

距区域商服服务中心距离

13.42

1.84

0.92

0

-0.92

-1.84

人口密度

4.97

0.68

0.34

0

-0.34

-0.68

交通通达度

道路通达度

4.26

1.02

0.51

0

-0.51

-1.02

公交便捷度

4.26