济南商业地产场分析.docx
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济南商业地产场分析
山东劳动职业技术学院经济管理系
毕业论文
题目济南市商业地产市场分析
学生姓名徐冰
指导教师刘巧玲
专业班级房地产经营与估价
完成时间2011年10月31日
目录
第1章绪论4
1.1问题的提出4
1.2商业地产研究的目的和意义4
第2章理论基础6
2.1商业地产的概述6
2.2商业地产开发模式的特征7
2.3市场分析状况8
第3章济南市商业地产发展现状8
3.1总部经济基本情况8
3.2楼宇经济基本情况9
3.3投资建设情况9
3.4发展总部经济、楼宇经济对商业地产的需求分析10
第4章济南市商业地产发展动力及存在的问题10
4.1我市商业地产快速发展的原因10
4.2我市商业地产发展中存在的问题12
4.3加快济南市发展商业地产的对策建议13
第5章结论16
参考文献17
致谢语18
摘要:
自2006年起,商业地产率先于我市的五区以及长清大学城、泉城路、洛口、英雄山等商业气氛较浓的区域兴起,并快速蔓延到全市的各个商业街区。
根据有关部门统计数据显示,2009年以后,我市商业地产投资年均增长率达到了两位数,虽然与住宅投资增长率相比低了些,但是,逐年增长的商业地产投资速度已远远超过了全市国民经济的增长速度,而且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势,仅2010年1月至12月全市商业地产项目开工就已达二十几个,为了更好分析这个市场,本文分两部分对济南商业的发展动力、存在问题、建议及发展脉络做简单分析:
关键词:
商业地产,市场分析,对策
第1章.绪论
1.1问题的提出
商业地产是指区别于住宅地产,包括商场、酒店等商业营业用房在内的房地产项目。
随着改革开放的发展,济南市商业地产市场蓬勃发展,但是也存在着一系列问题,本文在分析济南市商业地产市场发展历程和现状的基础上,重点分析了济南商业地产市场存在的问题,然后提出建议和对策。
1.2商业地产研究的目的和意义
随着近些年房地产市场的飞速发展,房地产业已成为我国国民经济的重要组成部分和GDP的主要增长点。
现金,伴随房地产市场自身调控能力的增强及政府相关部门的监管力度的加大,房地产业的发展日趋成熟、规范,房地产项目的开发流程已由最初的无序化流程化方向发展,通过固定的开发模式将前期策划、工程建设、后期营销推广等工作的有机结合,实现房地产项目经济利益和社会效益的最大化[1]。
(1)宏观经济环境、政策形势的调查与分析的意义
任何一个房地产项目的开发都涉及到对于宏观经济环境、政策形势的分析和研究及房地产市场发展现状和趋势的分析和研究,尤其是商业房地产项目的开发所受影响更为明显。
商业地产项目具有房地产项目开发周期长、投资大等特性,其开发的最终目的是通过出租经营或销售来实现开发利润,因此如不能及时掌握市场环境、政策形势等宏观因素,便会导致对预期经济发展、政策走向的判断能力不强,对市场风险预估能力降低等情况的发生,从而致使项目开发风险加大。
(2)区域商业市场的调查与分析的意义
区域商业调研在通常意义上讲是我们常讲的区域商业普查。
它的市场调研内容是对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查,通过反映的一般性问题,分析能否得出普遍性的结论。
区域商业不仅反映区域内商业经济活动的指标和商业特征,而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析,而且具有避免重复建设而导致经营期利润不高等作用。
(3)消费者消费行为的调查与研究的意义
消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料。
即针对消费者生活的特性,从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
消费者的消费行为调研对商业地产项目的策划工作具有至关重要的作用,对于商业地产项目市场定位来说,消费者消费行为调研的结果作为其重要参考及依据,把握其业态定位的脉搏,为项目日后良好经营状态的愿景提供有力的支持;最直接的是为其目标消费群的定位圈定合适的范围,使商业地产项目的市场定位更具目标性。
(4)立地条件研究的意义
立地是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响,主要包括项目主要及次要道路的类别、顾客到达的方便度、邻居的类别等。
第2章理论基础
2.1商业地产的概述
商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
商业地产是房地产业与商业结合孕育而生的产物,它同时具备房地产开发的特定属性和商业规划、经营、管理的一般属性。
除此之外,商业地产也拥有一些自身固有的特点,如商业地产有4个权益:
开发权、所有权、经营权、管理权,再如商业地产投资开发赢利模式具多样性等。
2.2商业地产开发模式的特征
(1)投资规模大,高收益,高风险
商业地产开发项目一般规模巨大,投资大,市场变幻莫测。
商业地产的开发往往伴有巨大的商业价值与经济收益,因此收益相对较高,但是高收益伴随着高风险,正常的商业地产经营需要经历两至三年的过渡期,这期间需要占据大量的资金,增大了投资风险。
(2)区位因素是价值的主要源泉。
传统物业的“级差地租”理论一定程度上决定了区位因素在房地产规划与开发上属于核心因素,而商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现,客流量的直接决定因素就是区位因素,因此,区位因素是商业地产获得充分价值的主要源泉。
(3)用途广泛,经营方式灵活
商业地产开发后可以用于商场、超市、专卖店。
餐饮店、娱乐店等多种业态用途,经营方式可以随时灵活变换。
同时招租加盟商时也可以灵活地选择不同业态的店铺,允许多种多样的经营风格与经营方式。
(4)对开发商的综合实力要求很高
商业地产开发商不仅需要雄厚的资金实力,更需要具备较强的商业规划能力。
我市规模较大的房地产开发商通常具有较强的资金实力与较为流畅的现金流,但是普遍不具备较强的独立经营商业地产的能力,更多的开发商需要借助专业的商业经营管理公司,而后期的商业经营管理是决定商业地产项目经济效益的重要因素。
(5)商业地产项目需要政府的支持
商业地产项目规模巨大,往往体现一个城市的商业发达程度,有的城市的商业地产更为城市的标志。
商业地产的成功需要前期的准确规划与定位,同时成为城市整体规划的重要组成部分,因此更需要借助政府的支持[2]。
2.3市场分析状况
顺应房地产业与商业的发展潮流,商业地产的发展日益成熟,开发模式多样化的同时向既定化转变,目前,商业地产项目普遍的开发流程是通过前期策划制定项目的发展方向,通过招商推广为日后经营提供有力的保障,通过项目营销或联合经营、自营方式获取利益。
市场调研工作是商业地产项目前期策划工作的基础,是寻找项目市场定位依据的过程,对项目发展方向的确立具有指导意义。
商业地产项目市场调研包括:
宏观经济形势、政策环境等方面的调查与研究;区域商业调查与分析;未来商业地产的供应量分析;消费者行为的调查与研究;立地条件研究等。
第3章济南市商业地产发展现状
3.1总部经济基本情况
截止09年底,全市基本具备总部经济条件的入驻企业共97家。
其中有山东松下、可口可乐、百事可乐、中国重汽、济钢集团、山东鲁能、山东黄金等35家二产企业,占全部入驻企业的36%;中国工商银行山东分行、建行山东分行、农行山东分行、交通银行济南分行、汇丰银行济南分行、济南商业银行等47家金融机构,占48.5%,中国移动、中国网通、中国联通山东通信公司等其他服务企业15家,占15.5%。
从地域分布来看,市中区39家,历下区16家,历城区11家,章丘市10家,槐荫区6家,高新区、长清区和天桥区各5家,济阳县、平阴县和商河县没有。
3.2楼宇经济基本情况
(1)竣工使用情况
2010年以来,全市(统计县区为历下区、市中区、槐荫区、天桥区和历城区)竣工投入使用的写字楼(公司用楼)205个,总建筑面积约433.4万平方米,入驻企业6347余家。
其中历下区竣工投入使用的写字楼(公司用楼)83个(2000平米以上),总建筑面积约180.6万平方米,入驻企业3000余家,房屋空置率为10.4%;市中区有写字楼48个,面积约123万平方米,入驻企业1200余家,房屋空置率为4.9%,其中有年税收过亿元的楼宇9座,均为金融企业总部办公楼;槐荫区有写字楼12个,面积约4.65万平方米,入驻企业360余家,房屋空置率为11%;天桥区有写字楼6个,面积约34.8万平方米,入驻企业193余家,房屋空置率为13.7%;历城区有写字楼56个,面积约90.3万平方米,入驻企业1594余家,房屋空置率为24%;全市写字楼的区域分布主要在历下区泺源大街的商务办公和金融保险板块、泉城路及其周边的的综合商贸板块、文化路的教育文化服务板块、山大路、解放路的信息产业板块,市中区主要在辖区内经一路至经十一路之间,历城区楼宇主要集中在二环东路与花园路。
(2)在建情况
截止到2010年,济南市在建的写字楼、办公楼及商务楼有59个,总建筑面积177.6万平方米,在建规模在万平方米以上的主要楼体有:
历下区的文华园、奇源大厦、正大时代广场、新开元广场、中润世纪城、奥体五星级酒店、鲁商国奥城、国际华电、山工新天地等,市中区的银座国际京都和齐鲁商会大厦等,历城区的嘉鑫大厦和福诚大厦,槐荫区的万丰商业楼,天桥区的边庄商务楼,功能规划主要为写字楼、商务酒店及综合商贸楼宇。
3.3投资建设情况
2010年我市房地产开发投资实现增长41.9%,2003-2008年实现房地产开发投资年均增长21.2%。
2010年完成房地产开发投资总量274.1亿元,占到全社会投资的19.4%,占三产投资的30.2%,分别比去年提高2.7个和3.2个百分点,其中住宅投资220.6亿元,增长35.7%,办公楼投资8.3亿元,增长59%,商业营业用房投资33.8亿元,增长154.4%。
房屋施工面积1571.5万平方米,增长28.9%,竣工面积172.2万平方米,下降24%。
3.4发展总部经济、楼宇经济对商业地产的需求分析
近年来,随着总部经济、楼宇经济的快速发展,全市特别是历下、市中等中心城区对写字楼、办公楼及商务楼的市场需求始终比较旺盛。
他们依托有利的区位优势和多年来形成的商务、办公聚集的基础,二环路以内写字楼、办公楼及商务楼的出租情况良好,楼宇空置面积较少,空置率较低。
在建的几个高标准商务楼宇,也在加快工程进度的同时加大宣传推介力度,积极开展招商工作。
目前,主体已竣工的银座国际晶都、银都国际大厦、恒隆广场等楼宇因其地理位置优越、楼宇品质较高、周边配套完善,已基本招商完毕。
目前,相对于槐荫和天桥两个区,缺乏总部经济发展的载体,正在开工建设的京沪高铁西客站片区、棚户区和旧村居的改造,基本上都是居住型楼宇,适宜总部企业落户的纯商用高档楼宇较少[2]。
第4章、济南市商业地产发展动力及存在的问题
4.1我市商业地产快速发展的原因
由于济南市本身的特殊性,是属于二线类的省会城市,其在商业地产上的发展与北京、上海等一类城市有较大的差距,与成都、重庆、武汉、郑州等城市也存在不少的距离,但是,处于房地产这样一个快速发展的行业里,近几年,济南在商业地产领
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