初级经济师考试房地产经济知识点归纳整理笔记.docx
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初级经济师考试房地产经济知识点归纳整理笔记
2017年初级经济师考试房地产经济知识点归纳
房地产的概念
1、房地产业的定义
房地产是指包括土地、建筑物及其他地上定着物在内的总称。
2、房地产的重要性
无论从事任何活动,人们都离不开一定的空间场所,房地产正是因为提供了这种空间,而为人们所必须。
它不仅是最基本的生活资料,在市场经济中它还是一种商品。
3、房地产业的实物、权益和区位
房地产可以被看作是实物、权益和区位三者的结合体。
实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
而权益则是房地产中无形的、不可触摸的部分。
区位则是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。
4、房地产的存在形态
单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产,都是房地产的一种存在形态。
归纳起来,房地产主要有土地、建筑物和房地三种存在形态。
房地产的特性
1、不可移动性
不可移动性是指房地产的自然地理位置是不变的,尽管其社会经济位置有可能发生变化。
2、独一无二性
独一无二性是指由于房地产坐落的位置各不相同,导致没有两宗房地产是完全相同的。
即使它们的建筑结构、建筑外观等方面可能相同。
寿命长久性是指对于土地而言,其具有不可毁灭性,建筑物虽然不象土地那样具有不可毁灭性,但一经建成,寿命通常也可以达到几十年甚至数百年。
4、数量有限性
数量有限性是指土地作为大自然的产物是不能被人工生产出来的,这也使得建筑在其上的建筑物和其他附着物的数量也是有限的。
5、用途多样性
用途多样性是指就土地本身而言,其可以为多种不同的用途所使用,如用于林业、农业、居住和工业。
6、相互影响性
相互影响性是指房地产的价值不仅与本身的状况有直接的关系,还取决于周围其他的房地产的状况,受临近房地产用途和开发利用的影响。
7、易受限制性
易受限制性是指由于房地产具有相互影响性,而导致世界上任何国家和地区都对房地产的使用和支配施加了一些限制。
8、价值高大性
价值高大性是指房地产的单位价值高,同时总体价值量大。
不同于其他的一般商品。
9、难以变现性
难以变现性是指由于房地产的单位价值高、总体价值量大,加之不可移动性和独一无二性,导致同一宗房地产的买卖不频繁,一旦需要买卖,要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价,所以在急需资金时,不易将其变成现款。
10、保值增值性
保值增值性是指房地产的价值随着时间的推移,价值的总体趋势是趋于上升的,至少是不会出现下降的趋势。
国有建设用地使用权出让合同
1.出让合同的概念
指土地出让方(国家)与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议
由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订
2.出让合同的特征
是出让双方当事人之间权利义务关系的协议
出让方是特定的,必须是市、县人民政府土地管理部门
受让方一般为境内外公司组织与个人
出让合同对转让合同起着制约作用
3.出让合同的内容
土地状况
土地用途及使用年限
建设规划设计条件
动工开发期限
出让金额及支付方式
开发进度与分期投资额度
违约责任
其他条款
出让双方的权利义务
出让方权利义务
对方违约,出让方可解除合同并请求违约赔偿
对未按合同规定的期限和条件开发利用土地,可以罚款直至收回土地
应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料
受让方权利义务
对方违约,受让方可解除合同并请求违约赔偿
可办理土地登记,领取土地使用证
可按规划要求开发利用土地
出让合同的变更和解除
变更——较为多见的是改变土地用途
应取得土地管理部门和规划部门的同意,签订出让合同变更协议或重新签订出让合同,并相应调整土地使用权出让金
解除——多见于双方违约或土地管理部门收回土地
【例题·单选题】【2005年真题】土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意,改变原土地使用权出让合同约定的土地用途,()。
A.其土地使用权出让金随之相应调整
B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的,土地使用权出让金可做相应调整
C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的,土地使用权出让金不做调整
D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定
【答案】A
【解析】不是可做可不做,而是必须做调整
国有建设用地租赁
(一)国有建设用地租赁范围
适用范围
国家将土地租给使用者,由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同,并支付租金的行为
是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式
(二)租赁方式
招标
拍卖
协议
(三)租赁期限
短期租赁
年限不超过5年
长期租赁
5年以上,法定出让年限以下
(四)租赁合同
租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同
(五)承租土地的转租、转让或抵押
转租
承租土地使用权仍归原承租人,承租人与第三人建立了附加租赁关系,第三人取得土地他项权利
转让
承租土地使用权由第三人取得,原承租人脱离合同关系
抵押
地上建筑物抵押的,其下的承租土地使用权随之抵押
抵押权实现时租赁合同同时转让
(六)承租土地使用权的收回
国家因公共利益需要收回,给承租人以补偿
承租人的某些违约情况下,国家可解除合同收回
承租土地使用权期满未续期的,无偿收回
建设用地使用权作价出资或入股
(一)出资或授权经营使用范围
以国有土地使用权作价,作为出资投入新设企业
土地使用权由新设企业持有
(二)报批程序
提出申请-拟定土地资产处置方案-初审-备案-变更登记
国有建设用地使用权转让条件和限制
(一)转让条件
土地使用权转让的前提
以出让方式取得的土地使用权转让(2条)
按出让合同约定已支付全部土地出让金,并取得土地使用权证书
进行房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,但投资额不含土地使用权出让金;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件
以划拨方式取得的土地使用权转让(3条)
由有批准权的人民政府准予转让
由受让方办理出让手续,缴纳出让金
经批准可以不办理出让手续的,转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家
【例题·单选题】【2006年真题】M公司取得了某成片土地的土地使用权,并按合同约定进行成片土地开发,若M公司要转让该土地的土地使用权,应满足的条件是()。
A.取得土地使用权两年以后
B.完成开发投资总额的25%以上(不含土地使用权出让金)
C.完成开发投资总额的25%以上(含土地使用权出让金)
D.形成工业用地或者其他建设用地条件
【答案】D
(二)土地使用权转让的限制
转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定,转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限
原出让合同规定的土地使用受让人的权利义务全部转移
土地使用权转让时,其地上建筑物等所有权随之转让(房随地走)
土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权
土地使用权转让时,规划用途改变,需经土地管理部门与规划部门批准,并调整出让金
【例题1·单选题】【2007年真题】下列关于土地使用权转让的说法中,错误的是()。
A.成片开发土地使用权只能成片转让
B.土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移
C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权
D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件
【答案】A
【例题2·单选题】【2006年真题】下列关于土地使用权出让、转让的说法中,错误的是()。
A.土地使用权出让是一种国家垄断行为
B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则
C.城市规划区内的所有土地都可以直接出让
D.土地使用权出让年限届满前一年,土地使用者可以申请续期
【答案】C
【解析】只有国有土地可以出让,规划区内的土地未必全是国有土地,或者其使用权已经出让了
【例题3·单选题】【2005年真题】土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权()
A.是否转让由双方议定
B.由转让方决定是否转让
C.由受让方决定是否转让
D.随之转让
【答案】D
【解析】房随地走
国有建设用地使用权出租条件及程序
(一)可出租建设用地使用权
土地使用者为公司企业、经济组织和个人
有国有土地使用证
具有地上建筑物的合法的产权证明
补签了出让合同,补交了出让金
(二)出租限制条件
土地使用权出租必须签订租赁合同
未按照出让合同规定的期限和条件开发的,不得出租
出租必须办理租赁登记
(三)出租程序
申请审批签订合同办理登记
租赁合同
租金标准——双方协商确定
租赁期限——不得超过土地使用权的剩余年限
土地用途——符合出让合同规定的用途
出租方权利义务
权利
收取租金
监督承租方使用
依法收回出租土地
义务
交付土地及地上建筑物等及保障义务
修缮义务
妨害除去义务(不论原因是谁所致)
出租人继续履行出让合同
承租方权利义务
权利
合法使用租赁物的权利
要求保障正常、有效使用租赁物的权利
义务
保管义务
支付租金义务
租赁标的物返还义务
【例题·单选题】【2005年真题】土地使用权出租方的妨害除去义务是指当承租方的正常使用受到妨害的危险时,(),出租方负有除去或防止义务。
A.若是由于出租方的原因所致的
B.不论是出租方还是第三方的原因所致的
C.若是由于第三方的原因所致的
D.若是由于承租方的原因所致的
【答案】B
使用权出租,出让,转让,抵押的区别
(一)出租与出让
(二)出租与转让
(三)出租与抵押
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