物业安全接管方案.docx

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物业安全接管方案

滨海XXXX一期（39号地块）

物业安全接管方案

前言

滨海XXXX项目计划于2014年2月25日进行首批业主交房验收，根据项目工程与销售进度需要，物业公司特制订项目安全接管方案，以期顺利完成项目承接交验工作。

为确保项目安全接管工作的有序进行，物业公司将严格按照方案整体计划进行工作布署与推进，实行分工责任、分步实施、突出重点的工作职责分派，将安全接管工作做为当前工作的重中之重，全力做好项目安全接管工作，维护项目安管秩序，协助项目部维护工地人员与物品管理秩序，确保项目接管工作的平稳过渡。

一、成立安全接管小组·····································2

二、基础管理保障·········································3

三、安全接管程序·········································6

四、接管后重点工作·······································7

五、突发事件应急预案·····································11

一、成立安全接管小组

由总物业办及秩序维护部组成安全接管小组，负责做好项目安全接管各项准备，并按计划保质保量如期推进工作进程。

安全接管小组组织安排如下：

序号

部门

负责人

次级落实

主要职责

1

总物业办

XXX

XXX

1、统筹、协调本次物业接管工作，处理各类突发事件

2、负责岗位人员、后勤物资到位情况

2

秩序维护部

XXX

XXX

1、保障现场稳定交接，安全接管

2、负责项目接管后人员、车辆出入与物品进出管理

二、基础管理保障

（一）人力资源组织

1.人员需求

序号

职别

岗位

班次

人数

具体要求

1

管理岗

主管

正常班1人

1

统筹安排秩序维护部管理工作，处理突发情况并及时上报

2

领班

正常班1人

晚班1人

2

负责秩序维护部所属班次日常管理工作

3

固定岗

会所

执勤岗

早班3人

中班3人

晚班1人

7

早/中班：

形象岗、车辆引导兼电瓶车协管、会所秩维各1名

晚班：

会所秩维1名

4

工地

东门岗

早班1人

中班1人

晚班1人

3

负责工地东门施工人员、车辆出入管理及物品放行管理

5

工地

西门岗

早班1人

中班1人

晚班1人

3

负责工地西门施工人员、车辆出入管理及物品放行管理

6

工地

南门岗

早班1人

中班1人

晚班1人

3

负责工地西门施工人员、车辆出入管理及物品放行管理

7

项目部

门岗

早班1人

中班1人

晚班1人

3

负责项目部正门人员、车辆出入管理及项目部区域秩序维护

8

集团

门岗

正常班1人

1

负责集团公司形象门卫与现场秩序维护

9

巡逻岗

工地

巡逻岗

早班1人

中班1人

晚班1人

3

负责工地秩序维护与巡查

10

会所

巡逻岗

早班1人

中班1人

晚班1人

3

负责会所（含看房通道）秩序维护与巡查

11

机动岗

工地

执勤岗

早班1人

中班1人

晚班1人

3

做为固定岗轮休替换秩维员，机动补充岗位空缺

合计

32

2.人员培训

1）接管培训（时间：

2014年1月18日至20日）

序号

类别

科目

日期

时段

备注

1

实操

门岗接管模拟演练

1月18日

上午

实训考核合格后方可上岗

2

巡逻岗接管模拟演练

1月19日

上午

3

紧急突发事件模拟演练

1月20日

下午

4

理论

岗位职能

1月18日

下午

5

治安法规

1月19日

下午

6

应急预案

1月20日

上午

2）日常培训（时间：

2014年1月22日起）

序号

类别

科目

时间段

频次

备注

1

实操

队列训练

上午

1次/日

实训考核

2

礼仪礼节

上午

2次/周

3

体能训练

下午

1次/周

4

消防演习

待定

1次/季

实训考核

5

理论

岗位职能

中午

2次/月

书面考核

6

治安法规

中午

7

应急预案

中午

（二）应用物品支持

序号

品名

数量

单位

到位时间

备注

1

电警棍

6

支

2014年1月20日前

附件1：

电警棍购置申请

2

橡胶警棍

20

支

3

对讲机

12

部

4

手电筒

6

支

5

手提应急灯

6

部

6

雨衣

6

套

7

雨靴

6

双

8

军用大衣

6

件

9

警戒带

6

卷

10

警示牌

6

个

11

大门挂锁

3

副

12

临时出入证

500

套

2014年2月10日前

13

施工出入证

500

套

14

车辆通行证

500

套

（三）应用文件支持

1.交接班登记表

2.车辆进出登记表

3.物品进出登记表

4.物品放行单

5.安全巡逻登记表

6.突发事件记录表

7.外来人员登记表

8.警械、警具领用登记表

9.临时出入证登记表

10.施工出入证登记表

11.车辆通行证登记表

三、安全接管程序

（一）接管时间

待与项目部确认

（二）安全接管路线

东门岗→南门岗→西门岗→工地巡逻岗

（三）安全接管准备

1）接管当天人员准备

●常规执勤岗位：

秩序维护领班1人，东、南、西门岗各2-3人，工地巡逻岗3-5人，合计10-15人。

2）接管岗位物资配置

●统一制服着装，对讲机，电警棍/橡胶警棍，大门挂锁3副

3）接管当天应急措施

●方向指引：

“施工现场治安突发事件处理预案”（见第10页）

●机械设备：

推土机1部

●防暴预警人员：

10-20人（外部借调，劳务报酬400元/天·人）

●接管时如遇对方无理拒交、非法封锁出入口、蓄意挑衅、组织恶性群体事件等情况，所有接管人员应按现场最高领导指令，快速反应，各负其责，积极主动投入应急处置工作中。

●对事态可能继续扩大的现场，要采取果断的措施，防止造成更为严重的后果。

●第一时间向公安机关报案，履行物业公共秩序维护之工作职责，协助公安机关做好管理区域内治安维护工作。

（四）正式接管

1）所有接管人员于年月日时分（待与项目部确认），到会所正门外集合，由物业经理现场把控，秩序维护部负责人整队，按接管路线逐岗接管。

2）各岗接管完毕后，由秩序维护部负责人对讲联络各岗，各岗依序对讲报告接管情况。

3）对讲报告完毕后，各岗位按照本岗操作指导进入正常执勤状态。

四、接管后重点工作

（一）管理目标

1.维护好工地内的秩序，控制工地物资的进出；控制无关人员进入。

2.有预见性地对任何可能危急开发商的安全情况，采取防范措施。

（二）建立交互式联动治安网络

1.及时与项目部负责人沟通，保障工作衔接有序，配合到位。

2.在工地内设立巡逻岗，实行24小时值班巡逻制。

做到2小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

3.遇到有紧急情况或其它治安需要，秩序维护部通过对讲机下达指令，巡逻岗在1至3分钟内到达现场进行支援。

4.开展物理风险等级评估、重大危险源辨识及消防分级管理等工作。

5.与当地派出所建立警民共建关系，定期与秩序维护部分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

（三）紧急情况下的应急措施

1.发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，秩序维护部迅速调集人员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

2.迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

3.发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

4.秩序维护部负责人应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

5.为应付突发事件，在岗与非在岗秩序维护员组成“应急分队”（要求：

在岗秩序维护员3-5分钟内抵达事发现场，非在岗位秩序维护员的70%成员应在30分钟内抵达事发现场）。

秩序维护部“应急分队”主要任务是在可能发生各类刑事、治安案件、火险和其他自然灾害事故时，有足够的力量应付和处理，使影响和损失降到最低。

（四）项目工地秩序维护管理方案

1.工作计划

针对工地的特点，物业公司将主动争取得到各类政府监管部门的工作指导和帮助，严格按照公安机关的规定并结合本工地的实际情况，具体制定相关管理规定和制度，争取开发商的支持和配合，共同维护该项目内各类工作的正常运行与相关物品出入。

同时，对所有接管人员进行必要的专业培训，使其具备更专业的知识和技能以便更好地提供安全保障与秩序维护服务。

2.施工人员与车辆管理

1）实行施工人员与出入车辆挂牌制度，维护施工现场的秩序及安全，对施工人员与车辆实施有效管理，实现安全文明工地。

2）各施工单位必须提供人员名单、职务、身份证复印件及一寸照片物业公司办理施工人员和车辆出入证，并明确各单位负责人联系电话，以便联络。

3.材料设备等物品管理

1）根据项目实际情况，工地共设东、西、南3个门岗，所有的进出车辆、材料、都必须严格检查登记，秩序维护各岗将以“出严于进”的原则实施管理。

2）所有运出材料必须开具物品放行条，并经由项目部领导或者指定的施工单位负责人签字核准方可运出；未开具放行条而要运出的材料，门岗将按照规定不予放行。

3）如有特殊情况无法开具放行条的，可以由项目部领导电话告知物业公司现场负责人，作好登记放行，后补签手续。

4）大体积包类、大型工具或小型价值较高的工具物品需运出时，应开具物品放行条。

5）下午18点后所有材料物品一律不得外运，如有特殊事件，必须由项目部领导通知物业公司现场负责人，并提前开具物品放行条，方可通行。

6）材料与设备运进工地前，由施工单位将进入材料或设备的明细报至项目部备案，材料设备运抵工地门岗处，秩序维护门岗通知项目部，核对无误后引导车辆进入工地，并由具体负责人进行签收。

7）为防止材料设备被盗窃外运，保证材料设备安全，若有任何人或分包单位未经项目部出具材料设备出场证明，秩序维护门岗一律不得放行。

8）施工人员携带的工具器材进入施工现场，必须实行实物登记；携带物品离开时，秩序维护门岗核对无误后方得放行。

4.秩序维护管理

1）在属地公安机关和相关工作的政府监管部门的指导下开展物业秩序维护工作，配合公安机关完成所交办的工作任务。

2）对所辖区域进行安全防范检查、发现隐患、漏洞，提出整改措施。

对可能发生问题的部门、部位，提出具有前瞻性和可行性的防范措施。

根据公安机关文件规定审核，确定重点防范部位。

每半年及重大节日前，对重点防范部位进行一次安全检查并记录，上报物业经理和秩序维护部负责人，并抄送有关部门。

3）发生一般治安问题，情节特别轻微、尚不够治安处罚的，参照有关规定处理；做好访问笔录，填写《处理治安问题登记表》。

4）发生治安、刑事案件后，应立即报告物业经理和秩序维护部负责人，当班人员迅速调集人力赶赴现场，控制事态发展；留住双方当事人、扣留犯罪嫌疑人、留住见证人；做好访问、询问笔录、查清基本情况；由项目当班最高一级负责人决定是否向公安机关报案，需要保留现场的，由秩序维护部负责人派人对现场进行保护；

5）对进出辖区的外来人员、车辆实行严格的登记管理制度；

6）施工人员一律佩戴物业管理公司签发的出入证（凭有效证件到物业公司办理）方可进入辖区；

7）对新入职员工进行安全常识培训；结合社会治安形势，经常进行培训，填写《员工培训签到表/考核成绩单》。

5.物资领用管理制度

1）所有物资需认真填写使用表格，明确该物品的使用数量和使用去向；

2）秩序维护部负责人定期检查物品数量，任何人不得随意抄拿，不得无故丢失；

3）所有物资应妥善保管，码放整齐；数量清楚，严禁乱堆乱放，造成人为损坏；

4）任何人欲带物品离开辖区，均须开具《物品放行条》，并获有关单位证明，门卫核实后方让其离开辖区。

5）物资严禁外借或私自带出工地。

6.秩序维护员岗位职责

1）积极维护开发商的声誉，树立良好的企业形象，严格遵守工地的有关规章制度。

2）文明执勤、礼貌待人、坚持原则、忠于职守。

3）工作中认真负责，不脱岗、不坐岗、不睡岗、不做与勤务无关的事，做好值班记录，交接班清楚、准确，按要求整齐着装。

4）执勤中发生、发现问题，及时与当值领班及秩序维护部负责人取得联系并保护好现场，协助处理。

5）防止各种闲杂可疑人员进入工地。

6）任何人携带物品离开工地，均须凭有效物品放行条方可通行。

7）禁止任何人将易燃、易爆等危险品带入工地内，如发现及时制止，并及时报告当值领班及秩序维护部负责人。

8）发现任何人私拿工地物品的要予以扣留，并上报当值领班及秩序维护部负责人。

9）负责施工现场工人进出门验证，无出入证不得放行。

10）负责施工现场内部的安全巡视工作，如发现安全隐患、重大问题应及时上报。

发现、发生突发事件应及时采取措施，妥善处理。

11）配合项目部处理火灾报警。

五、突发事件应急预案

（一）处理各类突发事件的基本原则

1、快速反应原则：

a）当值秩序维护员接警后，3分钟到达突发事件现场进行紧急控制处理；

b）秩序维护部负责人在当值时接到突发事件报告后，3分钟到达突发事件现场进行紧急控制处理；

c）秩序维护部负责人在休息时接到突发事件报告后，20分钟内到达突发事件现场。

2、统一指挥原则：

a）处理突发事件由最早到达现场的项目中心级领导负责统一指挥；

b）在特殊情况下，由秩序维护部负责人负责统一指挥；

c）秩序维护部领班协助指挥突发事件的处理。

3、服从命令的原则：

秩序维护员需无条件服从突发事件现场领导的命令，并对突发事件的处理过程作详细记录。

（二）施工现场治安突发事件处理预案

为确保工程在施工过程中发生的各种治安保卫事件及紧急情况下意外事故时，能够快速高效、紧张有序地做好处置工作，最大限度地减少财产损失和保障人身安全，维护建设工程项目正常的施工生产秩序，并能及时协助公安机关查破案件，根据国家法律法规的有关精神和工程项目的实际情况，特制定本治安突发事件应急处理预案。

1、适用范围

本预案适用于工程施工现场、会所、项目办公区及所属工程项目辖区范围内所发生下列（同时具有3人以上）群体性的治安突发事件的处置工作及发生其他事故（以下简称突发事件）。

1）施工期间的扰民、民扰和其他情况引起的告状、上访、围攻、拦截。

2）打架斗殴、恐怖、暴力、破坏、抢劫等恶性治安刑事案件。

3）施工中遇到出土文物、危险品。

4）施工现场遇到偷盗行为。

5）突发意外事故造成交通中段、停工、停产或有人员伤亡的事件。

2、治安突发事件应急响应

1）治安应急响应措施

●施工现场一旦发生治安突发事件后，秩序维护部负责人要快速反应，在迅速出动赶赴现场的同时，立即将接到的突发事件情况报告物业经理，并由物业经理上报集团领导。

各部门接到指示要求后，迅速组织力量赶往指定位置。

到达现场后，按现场应急处理领导小组指令，各负其责，积极主动投入处置工作中。

●施工现场外出现不法聚集活动等事件时，应立即控制部署施工现场所有入口，严格控制人员、车辆、物品之出入，严禁外场人员闯入施工现场。

各级领导密切注视，控制局面，做好说服劝阻工作，严格控制不法分子乘机捣乱，使矛盾激化。

●根据现场领导指令，通知当地公安部门和驻地政府，协同做好说服教育工作，严防不法分子乘机捣乱破坏。

●遇有重大活动时，要根据上级对秩序维护工作的具体要求，及时增加警卫、护场人员，施工现场所有大门和出入口增加固定岗，现场、办公区等部位增加流动岗，值班人员24小时处于戒备状态，确保重大活动时人员的绝对安全。

●如内部员工或外包队民工有过激言论和行为时，立即采取措施予以制止，同时通知有关责任单位做好说服教育工作，确保内部稳定。

●若在施工现场发现有偷盗行为的人员，发现人第一时间报告相关部门领导，并立即通知当地公安部门，采取措施进行制止。

●若突发事件是抢劫等严重危害施工人员、破坏工程设施的刑事案件，对危害仍在继续蔓延或有可能继续蔓延的现场，要采取果断的措施，主动疏散危险区内人员，防止因危险源扩散而造成严重的后果。

案发后，要密切配合公安机关迅速组织精干力量，深入细致的开展勘察、调查工作，力争尽快侦破。

●治安突发事件处理工作结束的当天，物业公司将事件发生情况整理成书面材料报告集团领导。

（三）突发盗窃事件处理预案

1、当秩序维护员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材（对讲机或电话）向秩序维护领班报告现场的具体位置，然后留在被盗窃现场，或迅速赶赴被盗现场，维持现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场，并采取以下措施：

a）秩序维护员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况；

b）秩序维护员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。

正确的呼叫对讲术语：

“领班，请你速到某某位置”； 

c）秩序维护员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用对讲机向秩序维护领班报告。

2、秩序维护负责人接报告后立即用通讯工具指挥调遣秩序维护员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥：

a）与当值秩序维护领班联系，要求对案发现场进行保护； 

b）秩序维护负责人到达现场立即了解案情，根据案情需要作出布置：

●向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向后，视情况立即组织秩序维护员抓获犯罪嫌疑人； 

●秩序维护负责人将了解的案情及收集资料进行甄别；

●秩序维护负责人将了解的案情及收集资料进行分析总结后向物业经理汇报。

3、物业经理收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小向公安机关报告案情。

（四）突发打架斗殴事件处理预案

1、当值秩序维护员在巡逻中发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时：

a）应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。

同时，秩序维护员应立即用通讯器材向秩序维护领班报告具体位置、已伤的人数、参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围； 

b）将现场围观的人员隔离或劝离现场，维持现场的道路交通秩序，保护好现场； 

c）将因打架斗殴造成伤亡的人员，视其伤势的轻重送医院抢救。

2、秩序维护负责人接报告后，立即用通讯器材指挥调遣现场附近的秩序维护员和当值机动秩序维护员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥：

a）与当值秩序维护领班联系，要求秩序维护员对现场进行保护；

b）秩序维护负责人到达现场立即了解案情及相关资料，根据现场的事态作出布置：

●调遣机动秩序维护员对打群架的事件进行增援；

●调派车辆对重伤有生命危险的人员送医院抢救； 

●对事态轻微的事件进行调解； 

●对事态严重或造成不良影响的打架斗殴事件的当事人带回秩序维护部进行询问笔录，并交由公安机关处理。

c）秩序维护负责人将收集的资料及作出的工作布置向物业经理汇报。

3、物业经理收集有关资料及信息后做好工作安排，处理善后的工作，对于事态严重造成人员伤亡时，应立即与公安机关协调有关的处理工作，并报告集团领导。

（五）突发抢劫事件处理预案 

1、当值秩序维护员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时：

a）应立即上制止该违反犯罪行为或迅速赶赴现场制止，并对现场进行保护，同时用通讯器材向秩序维护领班报告； 

b）如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即抓捕带回秩序维护部，并请事主一起到秩序维护部后交由公安机关处理； 

c）向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的损失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治； 

d）在追捕犯罪嫌疑人，遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，等支援的秩序维护员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。

2、秩序维护负责人接报告后，立即用通讯器材指挥、调遣案发现场附近的秩序维护员和当值的秩序维护领班对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥：

a）与当值的秩序维护领班联系，要求秩序维护领班及案发区域的秩序维护员参加现场的保护工作； 

b）秩序维护负责人到达现场后立即了解案情及相关资料，根据案情需要及时作出布置：

●调派秩序维护员增援、抢救、围捕、保护现场；

●向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征及被抢劫的经过并制作笔录，对被抓捕的犯罪嫌疑人进行甄别、询问并制作笔录； 

●将有关的资料、线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。

c）秩序维护负责人将收集的资料、讯息及作出布置向物业经理汇报。

3、物业经理接报告后立即赶赴现场，处理善后各项工作，上报公安机关，积极配合公安机关工作。

（六）突发凶案处理预案

1、当值秩序维护员在巡逻中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时：

a）立即赶赴现场制止违反犯罪行为，并为现场进行保护，同时用通讯器材向秩序维护负责人或上级领导报告； 

b）封锁案发现场，在公安人员到达前，坚决禁止任何人进出现场；

c）犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应将其抓获，并扭送公安机关处理； 

d）对伤者应立即送往医院抢救；

e）在搬抬过程中所走过的路线及碰过、接触或搬抬过的物件，均应进行认真细致的登记； 

f）在公安人员到达时，立即将登记的事项向公安人员报告。

2、秩序维护负责人接报告后立即上报物业经理，并迅速赶赴现场指挥； 

a）调遣指挥现场附近的秩序维护员和当值的秩序维护领班及机动秩序维护员对现场进行警戒封锁，严格检查出入人员； 

b）维护和疏导现场及交通秩序，抢救伤者，做好各项记录；

c）协助公安机关工作，提供资料及线索。

3、物业经理将案情向公安机关通报，并协助和指挥秩序维护人员配合公安人员工作，并将案情报告集团领导。

（七）突发交通意外事故处理预案

1、当值秩序维护员在巡逻中发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：

a）应立即用通讯器材报告秩序维护负责人发生交通意外事故现场的具体位置； 

b）留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；

c）对重大的交通意外事故需请示秩序维护负责人进行支援。

2、秩序维护负责人接报后立即报告物业经理，并迅速赶赴现场参加抢救：

a）调遣指挥当值的秩序维护领班、交通意外事故现场的秩序维护员、机动秩序维护员维护现场秩序、交通秩序； 

b）送重伤者到医院抢救；

c）报交警大队事故组（电话120）：

3、物业经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和集团领导。

（八）遇强风、潮汛时的处理预案

1、接到防风、防汛的通知后，物业经理进行总动员，并根据各部职责做出具体工作布置，积极做好抢险准备工作。

2、张贴通知于公告栏，提示关好门窗，做好应急准备工作；在险情到来之前巡查辖区，做好补救措施，尽量消除有害隐患，减低损失程度；检查高空悬挂物是否牢固，防止坠落；监控中心及秩序维护员加强警戒，以防其他事件发生。

3、准备好防汛工