项目可行性报告.docx
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项目可行性报告
项目可行性报告
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
第一章总论
项H名称:
xx旅游项目建设可行性研究报告
1.1.2项目建设单位、法人代表、所有制形式
项日建设单位:
法人代表:
注册资本:
企业类型:
注册地址:
成立日期:
1.13建设地点、建设规模、建设期限、建设内容
一、建设地点:
二、建设规模:
xx是一个以***为宗旨,
三、建设期限:
建设期为*年
四、建设内容:
1、第一期计划重点建设基础设施:
2、第二期工程计划:
1.1.4资金构成
项日估算总投资xxxx万元,其中:
固定资产投资xxx万元(含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用),流动资金xx万元。
1.2可行性研究报告编制依据
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》(财发字[1999]1号);
●《xx省农业于发“十一五”规划纲要(讨论稿)》:
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释(财发字[1999]57号):
●国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知(国农办字[2002]175号);
●《国家农业综合开发项目建设试行标准》【(94)同农综字第28号】
●本项目的项目建议书;
●企业提供的相关技术资料:
●企业提供的相关协议、资质、证书;
●公司财务报表;
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
指标名称
单位
指标
项目总投资
万元
xxxx
固定资产投资
万元
流动资金
万元
年均收入
万元
年均营业税金及附加
万元
年均营业成本
万元
年均利润总额
万元
年均所得税
万元
年均税后利润
万元
净现值(所得税前)
万元
净现值(所得税后)
万元
投资收回期限(所得税前)
年
(含建设期X年)
投资收回期限(所得税后)
年
(含建设期X年)
内部收益率(所得税前)
%
内部收益率(所得税后)
%
年均投资利润率
%
年均投资利税率
%
盈亏平衡点
%
1.4项目综合评价
第二章项目背景
2.1项目的由来
2.2项目建设的重要性与必要性及其意义
221项目建设的重要性与必要性
2.2.2项目建设的意义
2.3项目建设单位概况
2.4项目建设区域及所在地概况
241项目建设区域概况
2.4.1.1自然地理条件
1、地理位置:
2、自然环境:
3、重要矿产及资源:
2.4.1.2基础设施
2.4.1.3XX市旅游基础条件
24.1.4经济建设
2.4.2项目建设所在地概况
.
第三章市场分析
第四章项目总体方案设计
4.1项目建设指导思想
4.1项目建设原则
4.3项目建设总体方案
4.4项目建设内容
第五章项目技术方案
第六章投资估算
6.1投资估算依据
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》财发字【1999]l号;
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释;
●财发【2000]57号关于印发《农业综合开发财务管理办法>的通知;
●《国家农业综合开发办公室关于印发<国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲>的通知》(国农办【2002]175号文):
●建安工程:
参照《xx省市政程计价定额>(SGD3-2000)、《xx省建设工程费用定额》(SGD7-2000),并结合当地实际情况进行估算;
●设备采购:
根据现行市场价格和设备生产厂家报价:
6.2项目建设投资估算
6.2.1项目固定资产投资
本项目固定资产投资估算为1125.03万元,其中:
建筑工程费679.38万元,设备购置费68.50万元,其他工程费用380.15万元,工程预备费47.56万元(按第一部分工程费的7%计算),建设单位位管理费16,31万元(按第一部分工程费2.4%计算),工程勘察设计费20.70万元(按第一部分费用的2%计算),工程监理费12.23万元(按第一部分工程费用的1.8%计算],临时施工费10.35万元(按第一部分费用的1%计算)。
详见表6—1。
6.2.2流动资金估算
流动资金估算按详细估算法(附录4)计算,流动资金估算为66.63万元。
详见表6-2。
623项目总投资
项目估算总投资1191.66万元,其中资产、无形资产、递延资产、预备费用),流动资金66.63万元。
固定资产投资1125.03万元
表(6-l)投资估算表
(1)单位:
万元
序号
项目名称
工程费用
设备费用
安装费用
其他费用
合计
工程指标
备注
单位
数量
造价(元)
第一部分
1
租地费用
亩
50年
2
餐饮区
栋
3
果园
亩
4
温室大棚
间
宽2M
5
人行步道
M
鹅卵石面
6
石砌档墙
M
高1.5米
7
排灌渠
M
8
木屋别墅
栋
砖木结构
9
多功能馆
M2
三层
10
员工宿舍
栋
二层
11
景观品茗
座
12
公共厕所
座
13
垂钓区
亩
14
棋茶艺社
栋
二层
15
停车场
个
16
果园区
亩
17
植树
株
18
水井
座
19
供电通讯
20
路灯亮化
21
苗木
22
草坪
M2
合计
表(6-l)投资估算表
(2)单位:
万元
序号
项目名称
工程费用
设备费用
安装费用
其他费用
合计
工程指标
备注
单位
数量
造价
第二部分
1
建设单位管理费用
2.4%
2
工程勘察设计费用
2%
3
监理费用
1.8%
4
临时施工
1.0%
5
办公生活家具购置
1000元/人
合计
预备费用
7%
总计
注:
●建设单位管理费按第一部分工程费2.4%计算
●设计勘察设计费按第一部分费用的2.0%计算
●工程监理理费按第一部分工程费用的1.8%计算
●基本预备费按第一部分工程费的7%计算
●临附施工费按第一部分费用的1.0%计算
●本项目固定资产投资方向调节税为零税率
表62流动资金估算表单位:
万元
项目
合计
第1周年
第2周年
第3周年
第4周年
第5周年
第6周年
第7周年
第8周年
第9周年
第10周年
流动资产
应收账款
存款
现金
流动负债
应付账款
流动资金
流动资金本年增加
6.3资金筹措
项目估算总投资1191,66万元,全都资金由母公司提供。
6.4资金使用和管理
公司将严格控制财政资金的使用,确保资金安全,专款专用,提高资金使用效益,按照国家和母公司用关规定执行。
第七章财务评价
7.1评价依据
本报告依据国家计划委员会和建设部1999年颁布的《建设项目经济评价方法与参数(第二版)以及国家现行的财会税务制度,对项目进行财务评价。
7.2基本数据
7.2.1计算器的确定
项目建设期为2年,项目计算期拟定为15年,其中笫一、二年为建设期,第三年开始产生营业收入。
7.2.2营业收入、营业税金及附加估算
项目营业收入来源为旅游门票收入、绿色产品销售收入及相关旅游服务收入。
报告估算本项目常年可接待游客4万人次,项目运营第一年接待游客按2万人次,第二年按2.5万人次计,第三年按3万人次计,第五年按3.5万人次计,以后每年并年均按4万人次计,计算期内不变。
绿色产品收入按5000元/亩,平均每年100亩计算。
依据本项目景观规模及观赏价值,参照附近城市旅游旅游项目收费标准,并考虑周边城市居民的消费水平,综合价位按100元/人估算。
本项目缴纳营业税,其税率为5%,城市维护建设税按营业税额的1%,教育费附加按营业税额的3.5%计算。
详见表7-1。
7.2.3总成本费用估算
(1)工资及福利
该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标,丁工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标,两项合并计算构成。
按9600元/人*年计算。
(2)折旧及摊销
折旧与摊销采用平均年限法,建筑物折旧按年限25年,机械设备折旧年限13年,残值率按5%计,递延资产摊销按10年计算。
详见表7-2。
表7-1营业收入、营业收入税金及附加计算表单位:
元
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
营业收入合计
税金附加合计
游客量(万人)
收入(元/人)
营业收入
产品销售
税率
5%
营业税金附加
营业税
城建维护税
教育费附加
注:
城市维护建设税按营业税额的1%计算
教育附加费按营业税额的3.5%计算
表72同定资产折旧无形资产递延资产摊销估算表
项目
折旧
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
年限
建筑工程
25
原值
折旧费
净值
设备
13
原值
折旧费
净值
其他资产
10
原值
折旧费
净值
无形、延递
10
原值
摊销费
净值
固定资产合计
折旧费
净值
(3)修理及道路维护费
该项费用什算方法按占固定资产原值得比率和道路维护费用计算,本项目按20万元/年计算。
(4)其它管理费用
其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用,本项目正常年估算为30万元。
总成本费用详见表7-3。
7.3利润估算及分配
利润总额=营业收入—总成本—营业税金及附加
依据现行财税制度,项目缴纳企业所得税,税率为33%。
企业所得税=应纳税所得额X税率
税后利润=利润总额—企业所得税
经计算,本项目年均利润总额238.92万元,年均缴纳企业所得税78.84万元,年均税后利润160.08万元。
详见表7-4。
7.4财务盈利能力分析
7.4.1投资利润率、投资利税率
投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标,它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比率。
投资利润率:
20.05%
投资利税率:
21.85%
7.4.2财务内部收益率(FIRR)
财务内部收益率(FIRR)是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标,它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率,表达式为:
表7-3成本与费用估算表单位:
万元
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
工资
修理及维护
折旧摊销费
利息
其它费用
总成本费用
固定成本
可变成本
经营成本
表7-4损益表单位:
万元
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
营业收入
营业税、附加费用
总成本费用
利润总额
所得税
税后利润
盈余公积金
公益金
未分配利润
注:
投资利涧率=20.05%
投资利税率-=21.85%
法定盈余公积金按l0%提取
法定公益金按5%提取
经过对投资现金流量表进行分析计算,得出其所得税前后财务内部收益率分别为20.37%和19.11%,高于同期银行贷款利率。
详见表75。
743财务净现值(FNPV)
财务净现值是指按设定的折现率,将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。
计算公式为:
经计算,投资所得税前后财务净现值分别为254.27元和103.32万元,大于零。
详见表7-5。
7.4.4投资回收期(Pt)
投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间,可根据财务现金流量表(全部投资所得税前)累计净现金流量栏中的数字计算求得,计算公式为:
Pt=(累计净现金流量开始出现正值年份数-1)+(上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量)
经计算项同税后投资回收期为8.55年(含建设期2年),税前投资回收期为7.54年(含建设期2年)。
详见表7-5。
7.5财务不确定分析
751盈亏平衡分析
以营业收入水平比表示的盛亏平衡点(BEP),其计算公式为:
盈亏均衡点=(固定成本/营业收入-营业税金及附加-可变成本)×100%=31.05%
计算结果表明,项目经营收入只要达到预计收入额的31.05%就可保本。
752敏感性分析
该项目做了投资的敏感性分析。
考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化,分别对营业收入、经营成本、和固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收率的敏感性分析,计算结果详见表7-6。
从表中可以看出,各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值,其中营业收入的提高或降低最为敏感,固定资产投资次之,经营成本再次之。
营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%,财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。
由此可见,项目具有一定的抗风险能力。
7.6结论
该项日的建设符合国家宏观经济政策和产业政策,同时符合xx市旅游业发展总体划划。
项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化,对于改善xx市投资环境,提高当地人民收入等具有积极意义,社会效益显著。
从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率,财务净现值大于零,表明项目具有一定的盈利能力;从财务不确定性分析看,项目具有一定的抗风险能力。
因此,项目从财务上将是可行的。
表7-5全投资现金流量表单位:
万元
项目
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
现金注入
营业收入
回收固定资产余值
回收流动资金
现金流出
建设投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
净现金流量
累计净现金流量
税前净现金流量
累计税前净现金流量
税后:
税前:
财务挣现值(8%)=103.32万元财务净现值(8%)=254.27万元
内部收益率=19.140%内部收益率-20.37%
投资收回期=8.55年(含建设期2年)投资收回期=7.54年(禽建设期2年)
表7-6敏感性分析计算表
范围
所得税后
所得税前
内部收益率(%)
投资回收期(年)
内部收益率(%)
投资回收期(年)
营业收入
营业成本
固资投资
营业收入
营业成本
固资投资
营业收入
营业成本
固资投资
营业收入
营业成本
固资投资
-30%
-20%
-10%
-----
10%
20%
30%
第八章环境保护分析
8.1环境保护
8.1.1周围环境现状
l、自然环境现状
本项目建设地点位于xx市xx镇川皇村四组,该地区属xx盆地、亚热带湿润季风气候,终年温暖湿润,四季分明,夏无酷暑,冬无严寒,多年平均温度17℃,常年葱绿,四季宜人。
2、空气环境质量现状
据经市环保部门监测数据,建设地点S02小时平均浓度0.015-0.142mg/Nm3,符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。
3、地表水质量现状
本项目所在区域地表水为岷江和青衣江,为取水及外排废水的受纳水体。
据监测数据,项目区域上游水质指标:
COD1.2-1.5mg/L、BOD51.1-1.4mg/L、NH3-NO.0.93-0.302mg/L、总磷0.012mg/L;符合《地表水环境质量标准》(GIIZBI-1999)中二类水域要求。
拟选建设场地周围无大污染源,环境质量现状良好,完全符合农业旅游项目对环境的要求。
8.1.2项目污染源及防治
8.1.2.1环境保护设计依据与标准
●《建设项目环境保护管理条例》国务院
●《建设项目环境保护设计规定》国务院环境保护委员会
●《旅游项目设计卫生标准>(TJ36-79)
●《大气环境质量标准≥(CB3095-2003)
●《污水综合排放标准>(GB8978-2003)
●《旅游区(点)质量等级的划分.与评定》(修订)(GB/T17775-2003)
●《旅游规划通则》(GB/TI8971-2003)
8.1.2.2施工期环保措箍
1、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放,堆泥干化后外运填埋。
施工期间利用当地的生活设施,不得新增生活污水排放口。
施工人员生活污水必须收集后交由当地环卫部门清运。
2、按环境影响报告表核实工艺规模,进行施工运营。
加强工程施工期环保工作,合理选择沥青和灰土拌合地址,做到集中拌合,远离居区,并落实沥青烟污染防治措施,确保达标,现场施工采用沥青拌和站预制沥青,进行路面铺设。
在丁程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布,临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。
施工结束后应及时在道蹄上种植乔木、灌木等树木,预防水土流失,净化空气并美化环境。
3、采用先进的施工工艺和低噪声设备,合理安排施工时间,采取必要的隔声降噪措施,确保施工噪声达到《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90),禁止夜间打桩,距离居民区200米范围内夜问禁止进行有噪声污染的施工作业,并按《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。
8.1.2.3营运期环保措施
本项目无工业三废污染,只有生活垃圾和生活污水,为保护项目区环境,各区间建立大型沼气池,利用分解后的生活垃圾解决各区间用气,其余做无公害处理。
项目区将建生活污水处理设备,采用生化处理技术——接触氧化法进行处理,使排水达到排放标,用于各景区树木花草灌溉。
8.2节能
8.2.1建筑
本项目建筑采用《民用建筑节能设计》等标准进行建设,采取缩小房屋体型系数,控制北向窗墙面积比,严格要求围护结构传热系数,在墙体拐脚等做好保温等节能措施。
8.2.2电气
交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品,
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