银川市金凤区七十二连湖地块项目定位报告全.docx

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银川市金凤区七十二连湖地块项目定位报告全

中海宏洋地产（银川）有限公司

银川市金凤区七十二连湖项目定位报告

（西区）

营销策划部

2011/03

第一部分定位基础

一.地块条件

地块位置

项目位于银川市金凤区南部，东至七十二连湖，南至金凤十二路，西至正源南街，北至艾依河。

项目距离银川市政府约公里，距离银川市核心商业区约公里。

地块现状

目前土地主要以原农业用地面貌为主，有少量农房。

北侧A地块内西北角有水泥搅拌站，地块外有华雁湖清真大寺。

场地内地势平整，东、南面视野开阔，西和北两个方向可见在建和已建成高层住宅楼栋。

临基地周边市政规划道路尚未形成。

南北A、B两地块由市政规划六盘山路连接。

此路北侧湖面尚未开挖，还保留填湖造田后的面貌；南侧临近我司地块湖面有限，其形态大多为芦苇湿地，原始生态形貌保存较好，生物物种多样，景观资源十分丰富。

地块经济指标与规划要点

地块总占地面积约2036亩，合计约135万平方米，由11幅地块组成，其中8幅住宅用地，规划容积率；3幅商服用地，规划容积率。

总规划建设面积约为万平方米。

地块成交总价约为亿，每平米楼面单价约1392元/平米。

按照《银川市人民政府关于印发银川市新建住宅小区配套建设廉租住房的暂行规定的通知》（银政发【2008】77号）的规定，新建商品房住宅小区需按照建筑面积3%的比例配建廉租住房。

按照此规定，我司8幅住宅用地（商服用地不需建设廉租房）共需提供71,126平方米廉租房，建成后产权交银川市政府。

（原则上必须在开发建设的小区内配建廉租房，因规划等原因不能配套建设廉租房的，经市人民政府批准，可采取建设单位异地建设或者缴纳建设成本，由市住房保障管理部门代为建设。

）

出让同时要求地块3年全部动工，且3年内预售建筑面积达到全部建筑面积的80%以上。

逾期不开放或不能完成上述建设指标，竞得人按照未开工土地量和大不到开发预售的比例，补缴三年后土地地价上涨总额60%的土地出让金。

编号

土地面积

土地用途

容积率

建筑密度

绿地率

提交廉租房面积

51#

199,

住宅

<2

<30%

>35%

11,994

52#

242,

住宅

<2

<30%

>35%

14,525

53#

190,

住宅

<2

<30%

>35%

11,416

54#

65,

住宅

<2

<30%

>35%

3,936

55#

126,

住宅

<2

<30%

>35%

7,582

56#

73,

商服

<3

<35%

>30%

57#

76,

商服

<3

<35%

>30%

58#

68,

住宅

<2

<30%

>35%

4,138

59#

193,

住宅

<2

<30%

>35%

11,595

60#

99,

住宅

<2

<30%

>35%

5,940

61#

15,

商服

<3

<35%

>30%

总计

1,350,

71,126

地块交通条件

地块西侧紧临正源大街，为目前地块与外界联通的最主要交通途径。

正源大街规划定位为金凤区交通主干道，双向8车道行驶，从地块出发通过正源南街，向南3公里可上银川环城高速；向北，正源街依次与宝湖路、长城路、黄河路、北京路、上海路、贺兰山路等银川东西向主干道相接，开车13分钟可到达银川市政府、鼓楼传统商业区。

规划六盘山路东西向穿过七十二连湖，是我项目未来，特别是南侧B地块与外界相连接的重要道路。

目前市政府正在建设片区的市政道路。

目前该地块周边只有公交352路一条线路，公交出行还不够方便。

地块周边配套及未来规划

地段周边教育机构：

目前地块周边主要的教育资源包括：

五里台小学、银川外国语学校、银川二十六中等。

医疗：

附近主要的医疗设施包括：

宁夏公安厅安康医院（距我地块大约2公里）和宁夏工人医院（距我地块大约3公里）。

餐饮购物：

附近主要的餐饮在艾依水郡商业街；最近的购物广场是长城中路与庆丰街交叉口的新华购物广场（距我地块大约3公里）。

银川市规划建设原则是“空间重组、优化布局、中心西移、疏解老城”。

在此原则上，银川市政府重点在金凤区建设住房，加强城市基础设施和公共服务设施建设，疏解老城交通和人口，改善旧区环境，积极稳妥的开展“城中村”改造和工业用地置换，逐步完善三城区城市功能，增强现代化区域中心城市的集聚辐射带动功能。

其中，金凤区将采用“控制中心，发展南北”的思路进行居住区建设。

在2008-2012年五年期间，银川市政府规划建设总量为1400万平方米的住房，其中商品房1136万平方米，保障性住房264万平方米，主要发展金凤区的居住组团，加强居住配套建设。

1136万平方米商品房规划中，普通商品房面积约966万平方米，其中，兴庆区建设约196万平方米，西夏区建设约170万平方米，而金凤区将建设约600万平方米普通商品住房。

土地出让规划中，政府指导思想是坚持新增供应与存量挖潜相结合，促进房产市场发展中心向金凤区转移。

2008-2012期间计划供应住房建设用地总量为1000公顷，其中保障性住房用地2008、2009、2010-2012分别供应48、29、67公顷，商品住房用地2008、2009、2010-2012分别供应132、171、553公顷。

金凤区的保障性住房用地供应和商品住房用地供应分别占107公顷和578公顷，分别占总量的%和%。

另外根据可研报告，金凤区南部片区将规划建设成为一个具有特色旅游、生态居住、优质配套的国际社区。

片区规划有大面积的湖泊水面、湿地公园、高档住宅区及商业区、优质教育资源及医疗配套等。

地块小结

项目共11幅地块，占地两千亩，体量巨大，容积率，建设面积达280多万平方米。

周边景观资源十分丰富，拥有一定配套，整体素质较高，具备向大规模精品社区发展的良好基础。

但同时也应注意，项目配套七万多的廉租房和现阶段周边其他附属建设的滞后等，也是我们所面临的挑战。

二.市场背景

经济基础

银川市，宁夏回族自治区首府，下辖三区两县一市（兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县和灵武市）。

2009年全市人口万人，其中市区人口万人。

全市面积9491平方公里，到2009年末，城市建成区面积平方公里。

银川别名凤凰城，市树为国槐和沙枣，市花为玫瑰和马兰花。

银川地处黄河上游宁夏平原，光、热、水、土等自然环境在西部地区得天独厚，历史上一直是我国北方重要的商品粮基地。

贺兰山东麓是酿酒葡萄的最佳产地，被誉为中国的“波尔多”。

银川地处鄂尔多斯西缘，矿产资源丰富。

在银川境内的贺兰山段储藏的矿产种类计有能源矿产、冶金辅助原料矿产、化工原料矿产、建筑材料及其它非金属矿产等5大类21个品种。

宁夏已发现矿产资源50余种，人均自然资源潜在价值为中国平均值的倍，居第5位。

煤炭储量占全国第6位（内蒙2800，山西2600，陕西1700，新疆950，贵州500，宁夏300，单位亿吨），石膏储量全国第一。

丰富的矿产为银川发展冶金、化工、建材等工业提供了有利条件。

宁夏目前形成了以化工、冶金、机械、纺织、造纸、建材、特色医药、新材料为主的工业格局。

近年来，在西部大开发战略中，国务院将银川市确定为“呼-包-银-兰”经济带中心城市，银川经济进入了快速增长时期。

GDP从2006年开始，连续突破300亿、400亿、500亿大关，到2009年，银川GDP总量达到了亿元，其中第一产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元，人均GDP达到了34,453元。

同期，城市人均可支配性收入增长迅速，单位在岗工人保持稳定，市区人口持续保持高速增长态势。

银川市的经济基础表现出以下一些特点：

第一，人口高出生率、低死亡率、高自然增长率，移民增加占城市总人口增加比重较大（一般在70%-80%左右）。

第二，GDP总量和人均量都快速增长，人均收支均快速增长

第三，就业集中。

单位吸纳就业的前六大行业分别为：

制造业、采矿业、建筑业、公共管理和社会组织、批发与零售业、以及交通运输仓储和邮政业，吸纳30万人，占全部单位就业的%；个体户吸纳就业的前六大行业分别为：

批发与零售业、住宿和餐饮业、交通运输、采矿制造供电供水等工业、居民服务和其他服务行业、以及建筑业，吸纳就业15万人，占全市个体经营户就业的%。

房地产市场发展程度及特点

根据银川市第五次房屋普查数据成果分析，2005年底，银川市中心城区国有土地房屋万平方米，其中住房万平方米，万套。

居住住房万平米，空置商品房150万平米，占住房总量的%。

人均住房建筑面积平方米，人均住房套数套，户均套，套均面积平方米。

从2006年到2009年，银川市房屋施工面积分别达到了万平方米、万平方米、万平方米、万平方米，同期竣工面积分别是万平方米、万平方米、万平方米、万平方米。

（根据1999年数据，住宅竣工面积占房屋竣工面积比70%推算，同期竣工住宅面积分别为万平方米、万平方米、万平方米、万平方米。

）

在房屋施工竣工快速增长的同时，商品房销售也保持了快速增长。

从2006年到2009年，商品房销售面积达到了万平方米、万平方米、万平方米、万平方米，同期销售额分别为亿元、亿元、亿元、亿元。

根据推算，2008年底，银川市中心城区共有住宅存量万平方米，人均居住面积为平方米，空置面积平方米，占住房总量的%。

2009年底，银川市中心城区共有住宅存量万平方米。

09年统计公报显示，银川市城市人均居住面积为平方米。

空置面积万平米，占住房总量的%。

2010年，根据搜房网转载的国家统计局银川调查队检测结果，房屋销售价格同比涨幅减缓，但房屋绝对销售价格未见松动。

销售价格上涨涨幅减缓价格坚挺。

前三季度，银川市房屋销售市场受政策因素影响，销量出现回落。

1-9月，银川市商品房销售面积为万平方米，同比增长%，增幅比上年同期回落18个百分点，实现销售额亿元，同比增长%，增幅比上年同期回落了个百分点。

金凤区以万平方米居县（市）区首位，同比增长%。

市场小结：

银川市经济对自然资源极其依赖，经济波动起伏比一般城市大。

房地产行业受宏观经济环境影响大，因此，虽最近几年得益于经济快速发展，银川房地产市场发展迅速，但成交量、价格等指标上涨的其可持续性值得注意，需谨慎观察市场动态。

由于宁夏生态环境破坏严重，贫富差距大，优秀的教育资源稀缺，中央政府和地方政府的财政扶持有利于宁夏周边人口、资源进一步向银川聚集，对项目未来构成利好。

银川本地房地产市场发育尚处于起步阶段，本地开发商市场占有率低，在策划和设计方面，开始逐步借鉴沿海市场的一些手法；配套的设备档次较低，施工质量还有待提高。

销售现场的销售人员从业时间较短，服务水平较低。

售楼处、样板房、示范区等卖场营造都很不充分，只有少数的项目具有。

市场对我司产品竞争提供了较多的机会。

三.竞争分析

竞争板块分析

本项目地处银川南部宝湖片区，由于银川市场客群一半以上为外地客户，且项目体量巨大，因而与市区内主要版块均有竞争，包括：

政务中心板块、北塔湖板块。

如下图：

银川市场目前可分为“三开发圈层、三热点板块”：

一圈层：

以鼓楼、中山公园为核心的兴庆老城区，基本无土地可供开发。

二圈层：

以金凤区大部、兴庆区以北所形成的环形区域，是目前的主要开发区，这当中又形成“政务中心板块”、“宝湖板块”、“北塔湖板块”三大热点开发板块。

三圈层：

以政务中心北向的阅海区域，以北塔湖东北向的贺兰山区域，以宝湖以南的七十二连湖区域将成为银川未来的集中开发板块。

政务中心板块描述

关键词：

银川“CBD”

政务中心板块以人民广场为核心，拥有“三馆两中心”（宁夏博物馆、图书馆、科技馆、文化艺术中心和会展中心）的配套优势，周边聚集了大量政府部门及企事业单位（市政府、自治区人大/党委），且有翠鸣湖、西湖两大湖泊资源，属于传统豪宅板块，是较早的别墅集中区，各类配套成熟。

主要项目有：

万达公馆、森林半岛、美林湾、国子城。

目前多层、小高层、高层住宅产品均价6000至7500元；别墅及低层产品均价12000元左右。

（项目资料详见附件一）

北塔湖板块描述

关键词：

“塞上江南”

北塔湖板块规划有银川老城、城隍庙商业街、牌坊群、广场、游艇码头、银川书院、孔庙、宁夏八景碑廊、占地亩小游园等文化群落。

依托300亩的湖面，重点打造江南水乡式的中国建筑群落。

由于开发时间早，周边配套基本成熟，属于近两年新兴住宅板块。

售价最高的楼盘“观湖一号”便位于此版块，外有民生兴庆府大院、中瀛御景等项目。

目前多层、小高层、高层住宅均价6000至8000元；少量别墅产品均价预计15000至20000元左右。

（项目资料详见附件一）

宝湖板块描述

关键词：

“大盘云集”

宝湖占地面积近1000亩，其中水面500余亩，是国家湿地公园，自然环境优越。

由于水资源丰富，土地供应量大，近两年逐渐崛起，形成大盘云集之势，各项配套将逐步完善，具备成为现代新城的基础。

主要项目有：

民生艾依水郡、宝湖湾、城市公园、香溪美地等。

目前多层、小高层、高层住宅均价5000至6500元。

（项目资料详见附件一）

小结

未来三大板块各自向不同方向拓展，其中北塔湖板块由于土地资源有限，无法形成规模供给，而各项资源较为类似且土地供应量巨大的宝湖板块与政务中心板块将形成激烈竞争。

竞争项目分析

特点

项目

高层

18层以上

小高层

11-18层

多层

5-10层

类别墅

别墅

板块

位置

艾依水郡

5300

5200

无电梯

10000

宝湖

板块

东方尚都

一梯二5400

6200

有电梯

一梯三4800-5200

宝湖湾

6500（一梯四、一梯六、一梯八，含约500元/平米装修成本）

一梯二5500

5500

无电梯

城市公元

6200（公寓，含约500元/平米装修成本）

一梯二5700

5700

有电梯

香溪美地

一梯三5500

一梯三5500

6600

有电梯

8500

12000

拾城塾

5850（公寓，含约500元/平米装修成本）

一梯二5400

5400

有电梯

万和城

一梯二4750

一梯二4750

5000

有电梯

中瀛御景

一梯二7500

北塔湖板块

兴庆府大院

7088

有电梯

观湖一号

7500

有电梯

银座

9500（公寓，含装修）

水岸官邸

一梯二6500

10000

政务中心板块

美林湾

一梯二6200

一梯二6200

6600

11000

森林半岛

一梯二7500

7500

无电梯

国子城

一梯二6180

万达广场

7500（公寓，含装修）

金海明月

一梯二6500

一梯二6500

表中住宅均价最高为观湖一号，对外报价7500元/㎡左右，价格最低者为万和城：

4750元/㎡。

竞争项目户型一览表

一房

二房

三房

一卫

三房

两卫

四房

五房

别墅

户均

面积

艾依水郡

面积区间

54-82

98-118

112

112-155

180-211

290-342

130

面积比例

4%

22%

4%

56%

2%

8%

宝湖湾

面积区间

50

65-97

95-118

118-163

220

115

面积比例

2%

11%

21%

57%

8%

城市公园

面积区间

34-37

89-104

116-127

125-146

156-185

106

面积比例

5%

33%

13%

32%

16%

观湖一号

面积区间

97

133-145

157-224

147

面积比例

16%

44%

40%

中瀛御景

面积区间

99

141-165

185

220

153

面积比例

11%

60%

21%

9%

森林半岛

面积区间

80

93-120

140

190

103

面积比例

11%

68%

17%

5%

美林湾

面积区间

92-120

118

134-145

155

316

138

面积比例

15%

10%

37%

32%

6%

从上表可以看出：

不论中档或高档项目，大三房均为主力户型且多超过50%；

两房、四房户型比例都较高；

目前市场在售的别墅类产品比例较少，比例也不超过项目总面积的10%；

1.民生艾依水郡

项目于2007年11月首次开盘，推出多层产品，均价3400元/平米；2010年5月第5期开盘，以8栋高层、小高层为主，均价4800元。

目前处于尾房销售阶段，主要剩余约20套50#（19层）、56#（11层）150平米大户型。

物业类型

户型

户型面积

套数

面积合计

单价

总价（元）

小高层

一室一卫

54

105

5%

5670

2%

5300

286200

一室一厅一卫

82

50

2%

4100

2%

434600

一室一厅一卫

139

24

1%

3336

1%

736700

8%

5%

两室两厅一卫

98

48

2%

4704

2%

519400

两室两厅一卫

104

54

3%

5616

2%

551200

两室两厅一卫

106

36

2%

3816

1%

561800

两室两厅两卫

111

72

4%

7992

3%

588300

两室两厅两卫

118

84

4%

9912

4%

625400

15%

12%

三室两厅两卫

118

36

2%

4248

2%

625400

三室两厅两卫

106

100

5%

10600

4%

561800

三室两厅两卫

124

24

1%

2976

1%

657200

三室两厅两卫

135

78

4%

10530

4%

715500

三室两厅两卫

140

24

1%

3360

1%

742000

三室两厅两卫

155

86

4%

13330

5%

821500

17%

17%

合计

821

41%

90190

34%

多层

两室两厅两卫

113

245

12%

27685

10%

5200

587600

12%

10%

三室两厅一卫

112

106

5%

11872

4%

582400

三室两厅两卫

137

471

23%

64527

24%

712400

三室两厅两卫

150

269

13%

40350

15%

780000

41%

43%

五房两厅三卫

180

16

1%

2880

1%

936000

五房三厅三卫

211

12

1%

2532

1%

1097200

六房三厅三卫

230

12

1%

2760

1%

1196000

3%

3%

合计

1131

56%

152606

58%

TH

290

30

1%

8700

3%

10000

2900000

320

30

1%

9600

4%

3200000

342

10

0%

3420

1%

3420000

合计

70

3%

21720

8%

总计　

2022

100%

264516

100%

从上表可看出：

楼型：

多层为主（58%），小高层居次（34%）

房型：

三房为主（60%），两房居次（22%）

面段：

两房90至118㎡，三房112至155㎡

总价：

两房50至60万，三房60至80万

2.宝湖湾

项目一期于2009年4月开盘，推售356套纯板式多层及小高层产品，均价5500元，目前已售罄；4栋高层（一梯四、一梯六、一梯八）共390余套房源于2009年11月开盘，开盘时均价5000元，目前均价6500元（含500元/㎡精装修），剩余130余套，去化较慢。

物业类型

户型

户型面积

套数

面积合计

单价

总价（元）

高层

一室一厅一卫

50

36

5%

1800

2%

6000

300000

两室两厅一卫

65

72

10%

4680

6%

390000

两室两厅一卫

80

36

5%

2880

3%

480000

三室一厅一卫

95

144

20%

13680

17%

570000

三室两厅两卫

118

72

10%

8496

10%

708000

合计

360

50%

31536

38%

小高层

三室两厅两卫

128

60

8%

7680

9%

5500

704000

三室两厅两卫

144

60

8%

8640

10%

792000

三室两厅两卫

161

40

6%

6440

8%

885500

五房三厅三卫

220

16

2%

3520

4%

1210000

合计

176

25%

26280

31%

多层

一室一厅一卫

64

2

0%

128

0%

5500

352000

两室两厅一卫

97

20

3%

1940

2%

533500

三室一厅一卫

118

28

4%

3304

4%

649000

三室两厅两卫

130

40

6%

5200

6%

715000

三室两厅两卫

144

72

10%

10368

13%

792000

三室两厅两卫

163

4

1%

652

1%

896500

五室三厅三卫

220

14

2%

3080

4%

1210000

合计

180

25%

24672

30%

总计

716

100%

82488

100%

从上表可看出：

楼型：

多层（30%）、小高层（31%）、高层（38%）较均衡

房型：

三房为主（78%）

面段：

两房65至97㎡，三房95至163㎡

总价：

两房40至50万，三房60至90万

3.城市公元

2009年4月，一期开盘推售1000余套多层产品，均价4400元，三月内基本售罄；2010年5月，二期开盘推售1000余套小高层及部分多层产品，均价5300元，目前剩余26#、35#、34#、36#、46#约80余套大户型产品（133㎡、156㎡、顶复、底复）。

物业类型

户型

户型面积

套数

面积合计

单价

总价（元）

小高层

一室一卫

37

115

5%

4255

2%

5