苏省房地产与经济的关系以及研究两者关系的现实意义.docx

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苏省房地产与经济的关系以及研究两者关系的现实意义

摘要

本文阐述了江苏省房地产与经济的关系以及研究两者关系的现实意义，房地产业已经成为江苏乃至我国的经济主体，随着经济的日益壮大，房地产在社会中的地位更加凸现出来。

它的发展带动了其他相关产业的发展，从而更加促进了社会经济的发展。

再加上政府相关政策的逐步放开，房地产企业必将在更加广阔的国内外资本市场上进行运作，形成畅通而牢固的资金链，为企业的高速发展提供更加强劲的动力。

但是如果房价过高势必会带动相关产品价格飞速上涨，这样就很容易引起通货膨胀。

所以就要运用政府对房地产进行宏观调控。

其次企业方面也应该规范自身的管理和营销模式，消费者也要冷静面对房地产业并规范自己的消费行为。

关键词：

房地产经济关系

ABSTRACT

ThistexthasexplainedrealestateandeconomicrelationandrealisticmeaningofrelationofthetwoofresearchofJiangsuProvince，TherealestatehasalreadybecometheeconomicmainbodiesofJiangsuandevenourcountry，Withgrowingstrongerdaybydayeconomically,thepositionoftherealestateinthesocietyisshownespeciallyoutfurther。

Itsdevelopmenthasdriventhedevelopmentofotherrelevantindustries,thuspromotedthedevelopmentofsocialeconomyfurther。

Inaddition,theunlockinggraduallyofgovernment'srelevantpolicies,enterprisewilloperateonbroaderdomesticandinternationalcapitalmarkettherealestate,formtheunblockedandfirmfundchain,offermorepowerfulmotiveforceforhigh-speeddevelopmentofenterprises.Butiftheroomrateistoohighcertainlywilldriverelevantproductcoststogoupatfullspeed,itisinthiswayveryapttocausetheinflation.Sowillusethegovernmenttocarryonmacroadjustmentsandcontrolstotherealestatesoon,Secondlytheenterpriseshouldstandardizeone'sownmanagementandmarketingmodeandconsumersshouldbecalminthefaceoftherealestateandnormalone'sownconsumerbehaviortoo.

Keywords:

Realestate；Economy；Concern

引言

房地产业又称房地产开发，经营和管理业。

它是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性行业。

它包括了房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。

在我国，房地产业虽还是一支新兴的行业，却已经成为目前发展最快、最热门的行业之一。

由于它涉及的行业广泛，所以由它所带动的其他相关经济也得到了相当大的发展。

房地产业已日益成为经济发展的重要支柱并继续发挥着其重要的作用。

自20世纪90年代以来，随着我国房地产业的兴起，特别是政府政策的进一步开放与发展，使得房地产行业日益活跃，蓬勃发展起来，房地产开发对于经济发展的影响也越来越大。

而江苏省的房地产业也于20世纪80年代中期开始发展起来了，到目前已具备了一定的规模和实力，这一发展为江苏省的建设和经济环境的改善做出了巨大的贡献。

江苏省的房地产业同全国一样，经历了一个从起步、“过热”到平稳的发展过程。

80年代中期是我省房地产业的起步阶段，直至80年代末，全省也仅有117家房地产企业，全年的开发投资金额还不足12亿元。

90年代上半期房地产业开始崛起，年开发总量也扩张到百亿元以上，但是由于开发商对房地产投资高、开发周期长、风险大这些特点缺乏足够的认识，只被高利润所诱惑，致使房地产市场没有形成，却出现了争先恐后搞开发的局面。

供应量不断加大，但是需求量却在不断萎缩，供求失衡让江苏省房地产发展跌入低谷，并出现了负增长。

1997年以后江苏的房地产开始复苏。

随着市场机制的逐渐建立，竞争环境的日益改善，房地产发展步入了成熟。

2001年开始进入了上升期，全省房地产的增速回升到14.8%。

随着房地产市场的日益蓬勃，房地产也开始出现了独有的运行特征，路正南结合江苏房地产的发展认为其有以下特点：

1.投资总量稳健增长，投资结构基本合理。

2.供销总量基本平衡。

3.价格总体上稳中有升。

4.房地产开发企业数量逐年增多。

5.资产负债率高、对银行业依赖程度高。

6.开发商土地储备多，存在土地闲置。

针对这些我们发现房地产的发展还存在一定的问题，我们还不能完全的驾御房地产市场，这也会使得这个市场的发育受到影响。

因此如何正确认识房地产的作用，以进一步推动房地产市场的发展就成了必须讨论的问题了。

纵观整个房地产市场，其特有的产业链跨度大，产业高度化明显等特点使得它的附加产值很高。

作为国民经济的支柱产业，房地产产业也很好的拉动了其相关产业的发展。

作为扩大投资规模的最大受益产业之一的钢铁工业，仅钢材产量就以15%的速度在逐年增长。

类似的产业还很多如水泥、电力、家电等常规产业。

除此之外，由于房地产的异质性和消费机构的升级，物业管理、工程监理、投资咨询、评估等新兴的、专业的服务性行业也随之应运而生。

这些新兴行业的产生不仅使技术含量更加专业化，而且有利于技术的创新。

更增加了就业岗位，吸纳了大量的劳动力，从而缓解了国家的就业压力。

房地产业的迅速发展，在直接带动了相关产业发展的同时，更重要的是房地产业的增加值占国内生产总值的比重也在迅速扩大，对经济增长的贡献度也在不断提高。

近几年来，我国国民经济增长率持续超过了7%，而房地产发展的前提和基础正是经济的增长速度和质量。

从2001年到2007年，江苏房地产产业的增加值从326.74亿元增加到917.78亿元，在第三产业中的比重也由9.5%提高到11.7%，作为第三产业的一个重要产业，它的快速发展同时促进了国民经济其他产业结构调整计划的实施。

随着我国经济的起飞和持续繁荣，房地产业作为国民经济的基础性先导产业，它将成为未来发展速度快并且影响面广的支柱行业。

加入WTO后，中国的房地产业更是融入了房地产全球化的浪潮中。

作为建筑大省，经济全球化也为江苏的房地产带来了机遇和挑战。

由于江苏具有较强的经济实力和区位交通，所以江苏的房地产市场有很大的潜力和发展空间。

江苏省对于外商的吸引力更加凸显，外资和外企可能会扩大对江苏房地产业的投资。

这一举动势必促进江苏房地产金融和保险业的发展，这也会有利于做大、做强、做优江苏房地产业。

回望我国改革开放的30年，从大步改革、开放、发展再到变革，如今我国已融入到了世界经济一体化的发展格局中。

在这个经济发展的繁荣时期，随着一系列调控政策的出台，房地产业正朝着一个协调、持续、和谐的发展前景前进。

江苏的国民经济继续保持在高位上稳定运行，从总体上来看，呈现出经济增长的协调性提高、结构改善、活力增强、效益和质量不断提升的良好发展态势。

苏南经济发达地区的房地产市场已进入了稳定成熟期，苏中和苏北经济欠发达地区的房地产市场也进入了腾飞起步期，这样一个新时期对于江苏省房地产业快速发展的拉动和支撑作用将越来越明显。

房地产业作为国民经济的敏感产业，它的发展需要坚实的经济基础，而房地产业一旦快速的发展起来也会带动市场经济得到快速的发展。

那么房地产业的发展究竟是经济增长的“因”还是“果”呢？

因此研究两者的关系也是有它的现实意义的：

1）能更好的正确认识作为国民经济的基础先导产业的房地产业在经济发展中的作用，加快建设和完善江苏的房地产市场，以便促进国民经济的发展，从而更有利于江苏的发展和进步。

2）建立更合理的市场和社会体制，发挥政府的宏观调控以达到房地产市场的最优化。

并掌握好供求两平衡，控制好开发商和消费者的关系，促进整个房地产市场机制的良性循环。

3）维护公平竞争的市场秩序，引导房地产市场的健康发展。

房地产作为江苏省的支柱型产业，在整个国民生产总值中占很大比重，发展健康的房地产来带动国民经济的发展。

第一章江苏省房地产与经济发展的现状与存在的问题

随着社会的进步和经济的发展，房地产业也在不断的更新和发展着，在经历了起步、“过热”到平稳的过程后，江苏的房地产业已经具备了一定的规模和实力，它为加快城市的建设，增强城市功能和改善经济环境做出了巨大的贡献。

在新的经济形势下，为加快房地产业的进步发展和扩大其规模，这就要求进一步的加大加快投资。

从近十多年来起伏跌宕的发展来看，房地产业和经济发展之间还是存在一定的问题的。

1．1房地产业推动和经济发展现状分析

改革开放以来，随着社会主义市场经济的不断进步和发展，房地产业作为国民经济的基础性和先导性产业也得到了空前的发展。

自二十世纪80年代中期江苏省的房地产业开始发展起来，近十年的成长让它在众多行业中脱颖而出，一度成为经济发展中的主力军。

2001年我们国家加入了世贸组织，这就意味着我国对外开放的程度得到了进一步的提高。

这对于江苏省的房地产市场来说，既是机遇，有是挑战。

政策的开放和江苏的独特优势对于外商具有很大的吸引力，一方面随着外来的各类企业机构的增多，带动了房地产市场的飞速发展。

另一方面外商的投资也使得房地产市场的越演越烈，增强了房地产市场的竞争力度。

随后国家“十五”计划对房地产业又提出了新的目标，作为经济大省的江苏，在“十五”发展纲要中提出要大力推进城市建设，发展房地产业，使之与经济发展相适应。

刚刚闭幕的党的十七大，首次将“住有所居”与劳有所得、学有所教、老有所养和病有所医并列为我国加快推进社会建设的重要目标。

在全省国民经济持续快速发展，城市化进程不断加快、经济国际化和新型工业化的趋势下，江苏省的居民收入、消费水平和需求稳步提高，构筑了房地产市场繁荣的社会经济基础。

房地产业在国民经济和时会发展的地位和作用也日益突出。

目前，江苏省的房地产增加值增幅高于全省三产和GPD增幅，这个比重还在不断增加。

从2001年到2007年，江苏省的房地产增加值由326.74亿元增加到917.78亿元，年均增长14.9%，增加的速度高于同期三产（13.6%）和地区生产总值（13.9）的增速，在地区生产总值中的比重也提高了0.7%，这充分体现了房地产作为支柱产业在国民经济发展中的作用和地位。

当前，从总体上看江苏省的房地产业的发展还是健康有序的。

但是，由于市场需求的偏大、住房供应不合理、部分地区的投资性和投机性购房增加，以及房地产市场秩序不够完善等原因，导致了一些地方的住房价格过高，价格上涨过快。

众所周知，房地产的价格过高势必会影响整个国民经济的发展。

房地产具有必需品的特点，所以政府需要采取必要的政策措施来干预房地产市场。

在许多发达国家，政府对于房地产市场的宏观调控是很有力度的。

他们对房地产市场的干预大致分为数量干预和价格干预两种。

比如香港特区政府对香港土地供给的控制，以此来控制房源。

虽然我国的房地产行业已渐成规模，但是由于历史的原因，人们还不能驾驭整个市场，目前房地产行业存在的下列问题，仍让人对行业的生存环境产生担忧。

1．2江苏省房地产与经济发展存在的问题

自中国加入WTO后，再加上政府部门的监管和企业自身的操作规范化，江苏省的房地产行业更是向规范化的道路上发展，但是近年来还是存在着以下几点问题：

商品房价格持续上涨，涨幅较高、房价过高抑制市场经济的有效运行、价格上涨较快，存在着逐渐膨胀的泡沫。

这些问题，单单是拿出其中的一个，都是制约房地产市场从而制约整个国民经济发展的重要因素。

下面将对这些问题作详细的分析。

1．2．1商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高

江苏省的商品住宅销售价格仍在继续上涨，全省的住宅价格一路高涨，而且还有越演越烈的势头。

据有关调查和资料研究显示，房价上涨的主要原因之一是成本的推动，土地价格的高速增长、建材的涨价和品质提高等方面。

如6月份，全省的房地产开发企业购置土地面积比仅增长了9.2%，但是土地成交价款同比幅度增加竟高达63.4%。

从全省成交地均价来看，买平方米单价同比增长了近50%，因此土地价格的大幅度增长带动了房地产成本的大幅度增加。

商品房价格上涨过快的另一个重要的原因是经济发展和消费增长支撑房价提升。

经济得到了高速的发展，势必带动居民收入的提高，这就促进了居民的消费水平和消费需求的提升。

因此消费者对于商品住宅的附加功能也更加看重，主要体现在对住宅环境、小区配套、技术含量等的要求。

需求的提高不可避免的再次引起了房价的相应提升。

炒作的带动则是房价上涨的第三个原因，开发商抓住消费者买涨不买落的消费心理，发布不实信息来制造紧张气氛，再加上一些不规范的销售行为，促使消费者追涨房价。

商品房价格的上涨表现很明显，从1998年的1589.38元上升到2004年的2651.41元，累计增加了1000多元，而2004年的同比增长率为20.7%，比年平均增长率的两倍还多。

再看2007年的一季度，在全省的13个省辖市中，除宿迁市同年下降了6.1%，其他12个市都保持不同程度的增长。

苏南地区的房价更是一路飙升，苏中、苏北地区房价涨势也很凶猛，其中泰州、连云港、徐州和盐城四个城市的涨幅均超已过了10%的控制目标。

现如今部分地区房价每平米过万的情况已不在罕见，这高速地涨幅真可以用史无前例来形容了。

业内专家指出，认识房地产市场运行是否健康的重要依据是可支配收入的动态增长状况。

也就是说如果房价上涨快于可支配收入增长，就表明繁荣的房地产市场缺少可靠的持续的购买力支持，那么房价自然不会在高价上维持太久。

例如2004年江苏商品房销售价格增长速度大大高于同期城镇居民可支配收入的实际增幅，这就预示着局部地区蕴藏着房地产过热的现象，当然这一现象是不可以持续的。

其实近几年来，政府出台的一系列针对房地产市场的宏观调控措施可谓严厉，而然江苏省乃至全国的房地产业投资依然居高不下，商品房的价格依旧在上演高飙态势。

“十一五”期间，尽管政府通过各种房地产强力措施和新政策，试图改变房价上涨的局面，但是市场普遍的预测确是未来市场价格只涨不跌。

事实上消费者对市场的预测才是致使房价上涨的核心内容。

1．2．2房价过高会抑制经济的有效运行

总的来讲，虽然随着经济的发展与居民收入增加，房价理所应当上涨，但是当房价过高的时候，它势必会影响经济的发展。

因为房地产业作为推动国民经济发展的支柱产业，是中国经济增长的重要因素，理应得到大的发展，所以长久以来我国一直在鼓励发展房地产业。

随着房价的升高，房地产行业成了人人垂涎的高利润行业，于是大量的资金涌入到了房地产业，致使其他部门投资乏力，资源得不到合理的分配。

长此以往，这势必影响到我国的经济持续稳定增长，也将会对中国产业结构的调整和经济增长方式的转变带来不利影响。

而且房地产行业并不是一个技术含量很发高的行业，虽然投入大量的资金，但是不见得会带来科技的大发展，这样自然会影响整个社会的科技进步和综合能力的增强。

房价过高在另一方面也抑制了消费者的其他消费需求，我国还处于发展中国家，面对房子这个必需品，很多人不得不放弃对其他方面的消费来面对高房价。

随着房价的持续上涨，社会消费能力和消费水平得不到提高，这与我国扩大内需的要求是相违背的。

央行资料表明：

中国最终消费占GDP比重从上个世纪80年代的62%已经下降到了2005年的52.1%，居民的消费率也从1991年的48.8%下降到了2005年的38.2%，这都达到了历史的最低水平。

就在中国居民的消费率持续下降的同时，世界的平均消费率已达到了78%-79%，这一比较是何等的悬殊啊。

由此可见房价过高对其他消费需求的影响有多大，如果房价不高，人们就可以在旅游，受教育，买车等其他方面进行消费，从而形成内需，经济自然也就走上了正轨。

2006年以来，政府的宏观调控在房地产方面几乎没什么效果，房地产业甚至在逆向发展，主要表现在：

一是住宅投资逆宏观调控而在加速增长。

二是全省的贷款放慢的同时，房地产贷款却继续保持过高增长。

三是整体物价升幅回落但是房价仍保持高位增长。

其实这种资金推动型的房地产热主要是由于社会充足的资金与暴力结合而产生的。

可以说，房地产已经成为政府宏观调控的最大难题，而且它这在套牢中国的经济。

控制这一现在只能从控制房地产入手，但是经济运行的“上”还是“下”都受房地产的巨大影响，所以控制的策略不能硬只能软。

政府在宏观调控经济政策的制定和实施中的最大约束因素就是经济增长对房地产的过度依赖。

那么究竟是什么因素使得经济对房地产有如此大的依赖呢？

一、增长机制。

由于地方政府受到了GDP增长业绩的压迫，不得不刺激房地产行业来增加和加快引进各类外资在短时间内创造GDP的飞速增长。

二、公共投资金融机制。

房地产的活跃特别是因它的发展而带动起来的土地增值在很大程度上为地方政府进行了建设融资；房地产上涨的部分和土地升值的部分为地方政府增加了额外收入，而正是这种额外收入支持这地方政府，特别是城市的政府迫切地需要基础性建设，这就更离不开房地产业了。

三、部分人快速致富的机制，也就是一些想要借助房价上涨来获取高利润的人。

众所周知房地产市场是个利润很高的产业，很多人都想依靠它来发财致富，所以房价一旦上涨，势必有些人就依靠这个来谋取其中的暴利。

正是这三种机制的依赖使得政府的政策正对性欠佳，对房地产一度采取了暧昧的态度。

如此一来就导致了投资热的持续化，使得投资和消费比例关系失衡的结构性问题更加严重。

当然我们国家已经预示到了这些风险的存在，并不断出台了一些政策来加以防范、解决和控制房价的过快增长这一现象，相信在政府和社会各方面的全力努力下，房价一定能得到有效的抑制，从而使之回归到理性的增长速度，以带动其他相关产业的快速发展，拉动内需，促进社会经济又好又快的发展。

1．2．3房价过高带动相关产品价格高升，产生泡沫经济

房地产业的特有性质使得它与其相关产业之间的关系变的相当敏感，房价的飞速上涨，必然也会带动其相关产品价格的飞速上涨，这样一来就极容易引起通货膨胀，从而形成经济泡沫，一场经济危机就不可避免了。

何为泡沫？

房地产泡沫又是什么？

中共鹤岗市党校的张红对此做出了以下解释：

其实所谓的房地产中的泡沫现象就是指土地和房屋价格极高，使其违背了使用价值，虽然表面上价值升值很快和很高，但实际上很难得到实现，就此形成了一种表明的虚假现象。

我们都知道房地产业具有关联性强，行业跨度很大的特点，一旦它得到了持续过热的发展，那么它的相关产业如钢铁、电力、运输和能源等一系列产品就会被带动起来。

它们的价格一旦飞速上涨，这就很容易引起泡沫经济。

当这种泡沫不断壮大，就像气球一样，最后必然会破灭。

随着这些关联行业的重创，房地产行业的繁荣也就终结了，社会的正常经济秩序就会被打乱。

纵观历史，曾在美国、日本和东南亚、香港产生的三次泡沫经济，对世界经济造成的损失是不可估量的。

同时也为人们留下了宝贵的经验教训：

美国的房地产泡沫最终导致了一场世界经济大危机；日本的房地产泡沫使日本丧失了十年的发展；而在东南亚和香港的房地产泡沫中，更是有十多万的百万“富翁”转眼间变成了百万“负翁”。

根据各发达国家的经验表明：

房地产的大发展要以工业化和城市化基本完成的为前提和基础，因此房地产是工业化和城市的结果。

在工业化和城市化过程中，过度强调房地产不仅会阻碍工业化和城市化的进度，还会很容易产生房地产泡沫。

在这个过程中把房地产作为经济增长的发动机，没有一个发达国家或地区会这么做的。

三次泡沫经济的起因正是因为它们在工业化过程中过度的依赖房地产，遭遇了严重的经济危机后，重化工业竞争力的提高也面临这巨大的障碍。

房地产业既是一个高资本的产业，有是一个技术含量低、高耗能的行业。

所以过早过度的依赖房地产，还会阻碍技术的推动和延缓转变经济的增长方式。

仔细研究，发现最近几年的经济增长并不是建立在城市化快速发展的基础上的，而是建立在过热的房地产市场和过高的房价之上的。

由于过高的房价将会明显的抑制人口城市化过程，所以我国城市化的进程是在不断的放慢。

波房地产中介的诚信度坠入谷底。

渣打银行发布的研究报告认为：

相比较与其他亚洲国家而言，中国房地产市场早已出现泡沫现象。

这也是渣打银行首次发表如此的言论，一般情况下，在中国境内拥有大量固定投资的外资银行都习惯于对国内市场做些乐观的预测。

但是这次渣打却给了相反的看法，可见，中国的房价是真的很高了。

人民币的升值加速，也会对国内经济产生重大的影响。

从其他国家的发展不难看出，一个国家的货币升值，则会推动股票和房地产市场资产价格上涨。

人民币作为亚洲货币走势的龙头老大，它的升值会引起其他国家资金的大量涌入，还将对国内经济产生更大的冲击。

在现行的政府政策下，虽然那些国外游资不被允许大规模的进入国内，但是他们会在政策允许的范围方式下悄悄进入。

房地产无疑就是这一突破口，房价的上涨早已成为诱发“通货膨胀”现象的一大因素。

目前，房价的一路上涨和人民币的升值，银行房贷资金的过高和房地产投资人群的过多，所有这些都和日本与东南亚和香港房地产泡沫爆发前的情况相似，这就提醒我们：

现如今的房地产市场形势严峻，不容乐观，我们一定要防止再次出现房地产“泡沫”的事件。

所以相关部门应该尽快的对这逼人的形势进行跟踪分析，采取一定措施来避免发生泡沫破灭的情况。

第二章调节房地产和经济协调发展关系的对策分析

2．1合理房价，提高政府调控力度

在前面的章节中我们一再强调房地产在国民经济中的地位，那么一个国家或者地区的是否景气，就在于房地产业的是否景气。

保持房地产业的良性循环的重要性就不必多言了。

鉴于金融业与房地产业之间有着密切的关系，金融这一杠杆在政府对房地产的调控中表现出了重要的作用。

我国首次利用金融等手段对房地产业进行调控，是早在上世纪90年代，那次是针对我国东南沿海地区和部分城市的房地产过热现象，国务院批转了《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》这一通知。

政府加强对房地产的宏观调控标志着我国对宏观经济形势能力的掌控能力又上了一个新的台阶。

那么如何运用好调控政策来应对这一次的房地产热浪潮，是摆在政府、金融、房地产界的一个现实问题。

因地、因时置宜地制定相应的政策，才能使宏观调控的效果达到最好。

针对江苏房地产发展的现状，我们应积极采取以下对策:

一、改善供应结构，完善住房保障体系。

完善住房保障体系是在经济社会快速发展要求下的当务之急，由于最近几年来，城市的建设所需要的资金越来越多，所以城市政府靠出让土地来获得基础建设资金需求的依赖也越来越大。

如此一来各大城市对于经济适用房的建设力度就越来越小了。

这就要求政府出台相关政策，来合理的安排经济适用房的建设规模，争取对各个地方每年建设经济适用房的数量提出明确要求。

当然对于销售对象也要严格控制，尽量调整采用定向供应的方法。

另一方面，政府力争制定相应的鼓励政策来发展廉租住房，在提高廉租房建设力度的同时加大廉租住房