万科房屋与设备管理资料摘选.docx
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万科房屋与设备管理资料摘选
设备台帐
编号:
ZL/VW/ZY/YW/SB/01(E)
序号:
序号
类别
名称
型号
制造单位
地址
电话
原值
制造日期
使用日期
设备编号
安装地点
编号
备注
制表:
审核:
配电设备(房)巡视记录
编号:
ZL/VW/ZY/YW/SB/41(E)序号:
日期
时间
1#电压(V)
1#电流(A)
2#电压(V)
2#电流(A)
运行
情况
环境温湿度
环境清洁
附属设施状况
巡检人
备注
AB
BC
CA
A
B
C
AB
BC
CA
A
B
C
设备运行状态:
1、声响2、味道3、指示4、紧固5、外表
附属设施状况:
1、照明2、应急照明3、标识4、消防器材5、专用工具6、建筑
填表人:
审核人:
设备年度保养计划
编号:
ZL/VW/ZY/YW/SB/06(E)序号:
序号
系统类别
设备名称
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
保养表示:
编制:
审核:
设备档案制度
1.设备主管、设备管理员负责对本管理部各设备系统的相关资料收集。
1.1项目各设备系统的竣工图。
1.2设备系统单项竣工验收鉴定证书。
1.3设备出厂随机资料
1.3.1产品说明书。
1.3.2产品合格证书。
1.3.3产品质量保证书。
1.3.4安装图。
1.3.5原理图。
1.4设备专业测试、检验报告。
1.5设备委外保养、修理合同。
2.设备主管、设备管理员负责建立本管理部的设备登记卡、设备台帐、设备卡及设备编号的工作。
2.1设备类别:
2.1.1电气设备:
变压器、高压配电柜(箱)、低压配电柜(箱)、计量柜(箱)、控制柜(箱)、双电源切换柜(箱)等。
2.1.2给排水设备:
生活水泵、稳压泵、循环泵、排污泵、气压罐、热水炉、水过滤器、主要阀门等。
2.1.3消防设备:
消防泵、喷淋泵、增压泵、稳压泵、湿式报警阀、正压风机、排烟机、火灾报警柜(箱)、消防联动控制柜(箱)、消防监控设备、主要阀门等。
2.1.4空调设备:
中央空调机、空调机、新风机组、循环泵、风机盘管、去湿机、主要阀门等。
2.1.5电梯设备:
客梯、消防梯、自动扶梯、货梯。
2.1.6弱电设备:
保安监控设备、车库管理、门禁设备、周界报警、可视对讲、背景音响等。
3.
设备编号说明:
XX—XX—XXX
设备代号001—999
管理部代码
设备分类代号
3.1设备分类代号:
DQ—电气设备DT—电梯设备
GP—给排水设备RD—弱电设备
XF—消防设备G—其他设备
KT—空调设备
3.2管理部代码:
GC—广场YM—优诗美地JS—金色家园
XJ—西郊HZ—华尔兹SJ—四季花园
CY—城市花园CS—春申JF—金丰园
3.3设备编号登记时,应做到设备帐、卡、物编号一致。
4.设备档案材料应分项、分类装订,编制引索目录,存放在档案盒内,放在管理部办公室
保存,有专人保管,并做好防霉、防蛀措施。
5.设备工作人员查阅设备档案,应做好登记手续。
6.设备维修处经常使用的设备档案,应采用复印件。
7.发生设备变更及管线走向变化,设备主管、设备管理员应及时在设备登记卡、设备台帐、设备卡、竣工图上进行修改。
设备、设施保养内容、周期、质量验收标准
编号:
VW/ZY/YW2/SB3/22(E)
序号
类别
设备名称
保养内容
保养周期
质量检验标准
1
给排水系统
泵
阀门
管道
表具
气压罐
水箱
其他
1、清洁、除锈
2、紧固连接件螺丝
3、检查润滑油,补缺
4、检查密封,必要时,调换密封圈、盘根
5、检查泵轴、轴套
6、测试接地电阻、绝缘电阻
7、检查标识
8、表针动作灵活,无卡、阻
一年
1、外表清洁、保护层好
2、运行平稳,无异声、异味,参数达到出厂要求
3、润滑良好
4、密封良好,滴水不成线
5、接地电阻<4Ω;绝缘电阻>0.5MΩ
6、消防、喷淋控制阀门采用铅封或用锁链固定在规定状态
7、管道有流向标识;上水管道颜色:
银色、绿色;消防、喷淋、蒸汽管颜色:
红色;雨、污水管颜色:
黑色
8、每年二次对生活水箱、池清洗,水质化验合格
9、水箱、池完好,无裂痕、渗漏、锈蚀。
箱盖上锁
10、表计指示正确,每年通过年检。
2
供电系统
变电设备:
变压器
高压柜
低压柜
高压电缆
1、清洁、除尘、除锈
2、检查外表是否完整
3、测试接地电阻、绝缘电阻
4、检查连接是否牢固
5、检查分接头位置是否正确
6、检查降温风机、测温仪
7、检查操作机构是否灵活
8、控制线排列整齐,标志清晰
9、检查标识,是否完整
10、检查电缆沟,清除积水
二年
1、外表整洁、完好
2、变压器分接头位置正确
3、接地电阻<4Ω绝缘电阻>0.5MΩ
4、.通过二年一次预防性试验
5、运行正常,风机、温度仪显示正常
6、器材完好无损,按电业要求绝缘测试合格
7、电缆沟、架、柜外表完好;电线保护管、电缆沟内无积水
配电设备:
配电柜
控制柜
控制箱
导线
表具
1、洁、除尘、除锈
2、检查外表是否完整
3、测试接地电阻、绝缘电阻
4、检查连接是否牢固
5、制线排列整齐,标志清晰
一年
1、外表整洁、完好
2、接地电阻<4Ω绝缘电阻>0.5MΩ
3、运行正常,无异声、异味
4、标识正确,完整
发电机
1、清洁、除尘
2、紧固连接件螺丝
3、检查油、水位、蓄电池电压
4、检查各器件是否完好
5、测试接地电阻、绝缘电阻
一年
1、外表整洁、完好
2、运行正常平稳,无异声、异味
3、检查油、水位、蓄电池电压
4、接地电阻<4Ω;绝缘电阻>0.5MΩ
3
电梯系统
电梯
1、清洁、除尘
2、检查控制屏散热情况
3、检查各器件润滑
4、紧固连接件螺丝
5、检查各器件是否完好
6、检查安全系统是否可靠有效
7、检查平层、舒适度
8、检查曳引机运行是否平稳正常
9、检查蓄电池电压
10、测试接地电阻、绝缘电阻
11、检查标识,是否完整
12、检查井道照明是否亮
13、清洁井道地坑
14、检查专业工具是否完好
周
1、外表整洁、完好
2、电梯运行正常,平稳舒适
3、安全系统可靠有效
4、控制屏散热良好
5、各器件完好
6、润滑良好
7、接地电阻<4Ω;绝缘电阻>0.5MΩ
8、蓄电池电压正常
9、电梯通过年检
10、限速器通过二年一次校验
11、专业工具完好,指定摆放
12、机房地面照度≥200LX
4
中央空调系统
中央空调
风机
1、清洁、除尘
2、检查制冷剂、油位
3、检查各器件是否完好、无损
4、检查压力、温度是否正常
5、紧固连接件螺丝
6、测试接地电阻、绝缘电阻
7、检查过滤芯、过滤网
一年
1、外表整洁、完好
2、制冷剂、油位正常
3、运行正常,平稳
4、运行压力、温度范围正常
5、接地电阻<4Ω;绝缘电阻>0.5MΩ
6、循环水水质指标合格
5
弱电系统
卫视
监视
背景音响
周界报警
门禁
可视对讲
道闸
1、清洁、除尘、除锈
2、紧固连接件螺丝
3、检查各装置是否完好
4、检查测试各装置功能是否良好,报警是否及时
5、检查润滑油,必要时,添加
6、测试接地电阻、绝缘电阻
月
1、外表整洁、完好
2、性能、功能良好:
(1)图像清晰
(2)音质良好
(3)报警及时、正确
(4)动作可靠
3、润滑良好
4、接地电阻<4Ω;绝缘电阻>0.5MΩ
5、固定牢固
给排水系统作业指导书
编号:
VW/ZY/YW/SB1/01(E)
序号
作业内容
岗位
相关质量记录
1
按公司设备保养制度要求制订给排水系统设备年度保养计划。
管理部经理
维修主管
管理员
《设备年度保养计划》
2
按设备年度保养计划进行设备保养,设备保养须经管理员或维修主管验收审核。
每年对主要计量器具进行专业检测。
维修主管
管理员
维修工
《给排水设备保养记录》
3
维修工每日三次(上午、下午、夜间)对给水泵房进行巡视,每日一次对循环泵房巡视,每周一次对消防增压泵房巡视,做记录。
管理员或维修主管每周一次对给排水系统设备、水泵房巡视。
维修主管
管理员
维修工
《设备(房)巡视记录》
4
维修工及时对巡视中,发现的故障进行修理并在《设备(房)巡视记录》记录。
若需援助,报告主管上级。
小修理情况,记在巡视记录上,中、大修理在《设备故障修理单》、设备卡上记录。
维修主管
管理员
维修工
《设备(房)巡视记录》
《设备故障修理单》
5
每月一次对消防泵、喷淋泵进行试运行检查,每季度进行一次手动、自动试运行试验,并在备注栏内做好相应记录。
维修工
《设备(房)巡视记录》
6
每半年对生活水箱进行清洗消毒,做好相应记录并报请专业卫生监测部门取样检测,以取得合格报告。
如检测不合格,则在接到检测报告的三天内重新对生活水箱进行清洗消毒。
管理员
维修工
《生活水箱清洗消毒记录》
7
外来人员进入水泵房,须经管理部经理同意,并由维修工陪同,方可入内。
管理部经理
维修工
8
维修工每周一次对给水泵房进行清扫,每二周一次对循环泵房、消防增压泵房进行清扫,做记录。
维修工
《设备(房)巡视记录》
9
每半年一次对小区内下水道检查疏通。
维修工
《下水道检查疏通记录》
10
制作《设备台帐》、《设备登记卡》,并交资料室存档。
制作《设备卡》悬挂在设备房设备上,登记中、大修理。
维修主管
管理员
维修工
《设备台帐》
11
每月一次维修主管或管理员对给排水系统设备进行完好检查,填写《设备(房)完好检查记录》。
发现不完好,落实整改。
维修主管
管理员
《设备(房)完好检查记录》
检查标准:
1、设备运行合格率≥99%。
2、零修、急修及时率100%。
3、返修率小于1%。
4、记录及时准确完整。
支持性文件:
1、设备保养制度。
2、设备房管理的要求和标准。
3、设备、设施保养内容、周期、质量验收标准。
4、二次供水的管理制度。
5、水泵房管理制度。
6、给排水设备运行制度。
7、设备管理档案。
8、安防设备、设施运行管理标准。
公共设施维修作业指导书
编号:
VW/ZY/YW/SB1/07(E)
序号
作业内容
岗位
相关质量记录
1
按公司设施管理规定建立小区垃圾桶、消防器材、游乐设施、室外公共照明台帐,定期进行检查,发现损坏及时报修。
定期进行防雷、接地电阻测试。
主管
管理员
维修工
保安
保洁
《接地电阻测试记录》
2
接报并签收由环境绿化处或治安保卫处报修的《公共设施维修通知单》。
报修接待员
3
根据《公共设施维修通知单》的报修内容及自查情况,维修管理员按实际情况向维修人员进行合理派单维修。
管理员
维修人员
《公共设施维修通知单》
4
零星维修项目,维修工按《公共设施维修通知单》上的报修内容,如需领料填写《领料单》,并经部门经理或主管在《领料单》上签字认可后至仓库领料。
管理部经理
维修主管
管理员
仓库保管员
维修工
5
携带所需工具赶到维修现场,执行公司员工礼仪规范,按相关工艺及技术规范进行维修操作。
维修工
6
维修结束由报修部门的相关人员对维修完成情况进行现场确认,《公共设施维修通知单》经其签字及时汇总。
维修工
环境绿化工
保安
《公共设施维修通知单》
7
非零星维修项目需填写《公建部位维修报修单》,由业主签名确认,并经部门设备管理员、设备主管、管理部经理复核同意后上报业委会审批,待批准后方可安排施工队进行维修操作。
管理部经理
维修主管
管理员
《公建部位维修报修单》
8
维修施工前,填写《小区施工申请表》,并交指定施工队进行维修操作。
管理员
《小区施工申请表》
9
对进场施工队施工质量进行监控,施工结束后进行验收并填写《公共维修项目验收单》。
管理员
《公建维修项目验收单》
10
核对项目维修施工《维修工程量核定单》,确认后报预算员进行复核。
管理员
《维修工程量核定单》
11
管理员对《公共设施维修通知单》进行分类统计汇总,填写《公共设施维修汇总表》,并报业委会审批。
管理部经理
维修主管
管理员
《公共设施维修汇总表》
12
接公司各部门报修的维修项目,在维修结束后统计维修费用,填写《维修结算单》并交报修部门审核签字确认。
统计员
《维修联系单》、
《维修结算单》
13
将业委会审批后的《公共设施维修通知单》、《公共设施维修汇总表》交统计员进行维修费用的核定,并填写《维修结算单》、《公共设施设备维修经费申请单》。
管理员
统计员
《公共设施维修通知单》
《公共设施维修汇总表》《维修结算单》《公共设施设备维修经费申请单》
14
《维修结算单》及《公共设施设备维修经费申请单》经部门经理审核批准后,报业委会审批,统计员将审批后的《公共设施设备维修经费申请单》交公司财务科转帐。
管理部经理
统计员
《公共设施设备维修经费申请单》、《维修结算单》
注:
没有成立业委会或不设维修基金的管理部执行1至6、14款内容。
检验标准:
1、维修合格率≥99%。
2、零修、急修及时率100%。
3、返修率小于1%。
4、服务质量满意率≥95%。
5、维修服务规范,记录登记及时准确完整。
支持性文件:
1、《员工礼仪服务规范》。
2、设施管理规定
设备故障修理单
编号:
ZL/VW/ZY/YW/SB/35(E)序号:
设备名称
设备编号
开始时间
结束时间
维修人员
设备故障原因:
修理方式(委外、自修):
修理过程及安全措施:
修理验收结论:
验收人:
备注:
公共部位维修报修单
编号:
ZL/VW/ZY/YW/SB/55(E)序号:
楼盘号/地点:
报修时间:
报修内容/部位:
报修内容检查结果:
业主签名/业委会专职人员:
检查人姓名:
管理部意见:
签名:
业主委员会意见:
签名:
第一联
公共设施维修通知单
编号:
ZL/VW/ZY/YW/SB/37(E)序号:
维修处:
维修地点:
维修内容:
1、上、下水道2、明沟3、窨井盖4、坪台下水道5、地面渗水6、烘手器7、卫生间风机8、面盆下水9、面盆龙头10、马桶水箱开关11、电热水器12、小便斗开关13、皂液盒14、草坪灯15、楼道灯16、进户灯17、安全灯18、应急灯19、灯杆20、灯罩21、电箱门窗22、塑料地面23、大理石24、扶梯踏步25、TV板26、矿棉板27、防烟门28、防烟门锁29、灭火器30、消防报警31、烟感探头32、楼道应急电话33、访客对讲34、监控录像35、监视器36、标志牌37、信息栏38、电梯厅灯泡、灯管39、其他:
损坏,请尽快维修,谢谢!
(注:
哪项损坏,请在该项目处打√。
如无此项目,请填写在其他类。
)
报修部门:
接修人:
报修人:
填单人:
注:
第一联留存,第二联交维修处
第二联
公共设施维修通知单
编号:
ZL/VW/ZY/YW/SB/37(E)序号:
维修处:
维修地点:
维修内容:
1、上、下水道2、明沟3、窨井盖4、坪台下水道5、地面渗水6、
烘手器7、卫生间风机8、面盆下水9、面盆龙头10、马桶水箱开关11、电热水器12、小便斗开关13、皂液盒14、草坪灯15、楼道灯16、进户灯17、安全灯18、应急灯19、灯杆20、灯罩21、电箱门窗22、塑料地面23、大理石24、扶梯踏步25、TV板26、矿棉板27、防烟门28、防烟门锁29、灭火器30、消防报警31、烟感探头32、楼道应急电话33、访客对讲34、监控录像35、监视器36、标志牌37、信息栏38、电梯厅灯泡、灯管39、其他:
损坏,请尽快维修,谢谢!
(注:
哪项损坏,请在该项目处打√。
如无此项目,请填写在其他类。
)
报修部门:
填单人:
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
接报人:
维修人:
用材情况:
完成情况:
报修人确认:
业户维修作业指导书
编号:
VW/ZY/YW/SB1/06(E)
序号
作业内容
岗位
相关质量记录
1
按公司员工礼仪规范,接业户报修,详细询问并准确填写序号、楼盘号、报修内容、接报时间及接报人。
报修接待员
《业户维修联系单》
2
根据报修内容及维修工作情况分派维修任务。
报修接待员
《业户维修联系单》
3
维修人员接受维修任务后,如需领料填写《领料单》,经管理部经理、维修主管在《领料单》上签字认可后至仓库领料。
维修主管
管理员
仓库保管员
维修工
4
携带维修工具箱及所需材料15分钟内赶至维修现场。
维修工
《业户维修联系单》
5
严格遵照《员工礼仪规范》及相关技术规范进行维修操作。
若为收费项目,应征求业户同意。
维修工
6
维修完毕须请业主验收。
维修工
7
正确填写出工时间、回单时间、用材情况、收费金额及维修人,同时按照《维修收费标准》进行收费,并请业主在《业户维修联系单》的业主确认栏内签字确认。
维修工
报修接待员
《业户维修联系单》
8
如维修因主客观原因不能完成的,应及时向直接上司汇报,并予以积极协调处理。
如无法解决应及时向管理部经理汇报。
管理部经理
维修主管
管理员
报修接待员
维修工
《业户维修联系单》
9
维修工将《业户维修联系单》交报修接待员,报修接待员接单后填写《报修记录单》。
管理员
报修接待员
维修工
《业户维修联系单》《报修记录单》
10
维修工交纳维修费用。
保安人员将发票投入报修业主的信箱内。
维修工
保安
11
维修作业日的第四个工作日内进行维修回访,单日维修数量少于5件的须全数回访,超过5件,回访5件。
“城”单日维修数量少于10件的须全数回访,超过10件以20%比例进行回访,且回访数量应大于10件。
报修接待员
《业户维修联系单》《报修记录单》
12
及时整理、汇总及装订《业户维修联系单》,《报修记录单》
管理员
统计员
《维修联系单汇总表》《报修记录单》
1
每月客户主管从业户维修联系单中,抽查10件进行回访,不满意超过20%报品质保证部。
客户主管
《业户维修联系单》
检验标准:
1、维修合格率≥99%;
2、零修、急修及时率100%。
3、返修率小于1%。
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