上思三仙湖医养温泉旅游小镇项目.docx

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上思三仙湖医养温泉旅游小镇项目

第一章总论1

1.1项目概况1

1.2编制依据和范围3

1.3建设规模与内容6

1.4项目实施进度规划7

1.5项目投资及资金筹措8

1.6研究结论8

1.7问题与建议9

1.8主要技术经济指标10

第二章项目建设的背景、必要性及可行性12

2.1项目建设背景12

2.2项目建设的必要性13

2.3项目建设的可行性15

第三章建设需求分析与建设规模及内容17

3.1需求分析17

3.2建设目标18

3.3建设内容19

第四章项目选址及建设条件20

4.1场址地理位置分析20

4.2项目建设条件20

第五章工程方案22

5.1建设指导思想与原则22

5.2总平规划方案24

5.3结构工程26

5.4给排水工程27

5.5电气工程30

5.6通风工程38

5.7配套设施39

第六章节能篇章41

6.1节能41

6.2节水43

第七章环境影响与环境保护45

7.1设计依据45

7.2环境状况45

7.3环境影响及应对措施46

7.4其他环境保护措施50

第八章消防专篇53

8.1总平面设计53

8.2建筑防火设计53

8.3给排水部分54

8.4电气部分56

第九章项目实施进度计划57

9.1项目总体进度计划57

9.2项目详细进度安排57

第十章投资估算和资金筹措59

10.1编制依据59

10.2建设投资估算59

10.3资金筹措与使用计划60

第十一章招标方案61

11.1招标依据61

11.2招标政策61

11.3项目招标情况62

第十二章项目管理64

12.1公司的管理架构64

12.2项目管理机制64

12.3人力资源配置64

12.4激励和约束机制65

第十三章项目SWOT分析68

13.1我国主题公园的SWOT分析68

13.2本项目的SWOT分析70

第十四章市场分析73

14.1目标客源市场分析73

14.2本项目客流量分析75

14.3盈利模式及票制方案78

第十五章项目经济效益分析81

15.1成本估算81

15.2效益估算82

15.3财务盈利能力分析82

15.4清偿能力分析84

15.5财务生存能力分析84

15.6不确定性分析84

15.7财务评价结论85

第十六章风险分析与对策87

16.1风险因素识别87

16.2风险应对措施89

第十七章社会效益和生态效益分析91

17.1社会效益分析91

17.2生态效益分析93

第十八章结论与建议95

18.1结论95

18.2建议96

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

中国上思·三仙湖医养温泉旅游小镇项目

1.1.2建设单位名称

广西鹏轩房地产开发有限公司

1.1.3承办单位慨况

广西鹏轩房地产开发有限公司成立于2009年01月09日，注册资本5000万元，注册地位于防城港市港口区市行政中心区金花茶大道南端瑞海尚都2#楼2层，法定代表人为苗壮。

经营范围包括房地产开发经营。

（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

公司是一家以房地产开发为主向的多元化、集团化发展的企业，下辖物业管理公司、成邦建筑两个子公司。

公司秉承"诚信、创新、务实、共赢”的经营理念。

自立足于防城港以来,在此投资开发了两个大型项目:

一是三面环海的大环境、大配套、高品质海景美宅的"瑞海尚都”项目;二是即将开工建设和销售的精英住宅“山海居”项目。

企业自成立以来一直赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。

企业一直保持着发展动力，坚守着树行业标杆、立鹏轩品牌，做品质生活的引导者，做品质理念的创造者，做品质文化的先行者的企业信念。

力求为防城港市的城市建设和经济发展添砖加瓦，做出更大的贡献。

1.1.4建设地点

本项目位于防城港市上思县思阳镇派立屯北面，占地面积约2000亩，其中建设用地面积约1000亩。

土地权属为上思县思阳镇高加村派立组，距离上思县布透温泉景区直线距离约3公里，项目区内地势呈南北走向，北高南低，东西起伏平缓，区位交通相对便利，生态资源相对丰富，享有派立自然水库1座，水库泄洪区1处，地处幽谷、群山环抱，风景十分秀丽,森林覆盖率达95%以上。

1.2编制依据和范围

1.2.2项目研究范围

（1）分析项目建设的背景及必要性；

（2）分析项目建设需求，结合项目建设背景、现有的建设条件，对项目进行定位，确定项目建设规模；

（3）根据项目地理位置，分析项目选址自然条件、建设条件、交通条件等，评估项目选址合理性；

（4）根据项目建设规模和场址条件，拟定项目规划和单体设计方案，确定项目的建筑、结构、给排水、电气、空调、智能工程的建设方案；并提出建筑、结构、给排水、电气、空调、智能等专业的节能措施，以达到节约能源的目的。

（5）分析项目建设对环境的影响，提出环境保护措施。

提出项目节能节水措施；

（6）本项目属于建筑工程为主，针对项目情况，进行消防专篇论述及说明，确保项目建设过程及运营过程消防安全。

（7）根据工程规划及建设单位意向，对项目建设进度进行合理规划安排，确保项目如期交付使用。

（8）对项目总投资进行估算，分析项目总投资构成、总投资合理性、各分项工程投资概况；

（9）根据招投标相关管理办法，结合项目投资情况，拟定项目招标方案，确保工程各个环节合理合法。

（10）根据项目规模及功能用途、建设及运营需要，设置项目管理方案，对人力资源进行配置。

（11）根据项目所在行业发展现状及未来发展趋势，分析市场状况及本项目状况，为建设单位提供较为清晰的市场预测方案。

（12）对项目进行财务评价，分析项目的经济效益、社会效益和抗风险能力，评价项目技术经济的合理性和可行性。

（13）根据项目建设及运营过程中可能产生的风险，进行一一识别，并针对识别出的风险因素相应的提出风险防范措施，将项目风险降至最低。

（14）最后对本项目进行整体评价并根据项目可能存在的问题针对性提出建议。

1.3建设规模与内容

本项目规划用地面积1864.5亩，拟建总建筑面积315754平方米，建筑占地面积约1489.05平方米，总建筑密度为0.23。

整个旅游小镇建设内容主要分为三大区，分别为温泉度假区、生态游乐区、宜居康养区。

各大区又细分为相应小区。

交通系统采用环状组织通行线路，园区道路贯穿小镇，连接各分区及相应景点；小镇北面10米宽入口大道作为小镇主出入口大道，从主入口直达服务接待区；园区道路主要为6米宽一级路，连接各大分区及重要节点；3米宽的二级路，作为接通各小区、场地和主路间的桥梁；1.5米宽的三级路作为支路，贯穿全园。

1.4项目实施进度规划

2020年9月中至9月底：

项目可行性研究报告的编制及申报；

2020年10月初至11月底：

地质勘察、初步设计、概算编制及审查；

2020年12月初至2021年2月底：

完成招标及施工图设计等；

2021年3月初至2022年7月底：

完成一期主体工程建设；

2022年5月初到2022年8月底：

完成一期配套设施建设、水电安装、设备采购安装等；

2022年9月：

一期建成投入使用。

2022年10月初至2025年7月底，完成二期主体工程建设；

2025年3月初至2025年8月底：

完成二期配套设施建设、水电安装、设备采购安装等；

2025年9月：

二期建成投入使用。

至此，本项目全部工程建成投入使用；

1.5项目投资及资金筹措

项目估算总投资：

359998.52万元，其中，建设工程费用244925.01万元，工程建设其他费用61249.44万元，基本预备费15308.72万元，建设期贷款利息18515.35万元，流动资金20000万元。

筹资方式为：

业主多渠道筹资。

1.6研究结论

本报告对项目的建设背景、建设规模、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析，认为：

本项目的选址适宜，建设条件具备，技术方案可行。

设计中提出了节约能源和环境保护措施。

同时，本项目具有一定的可经营性，经营得当将可在一定程度上缓解项目运营所带来的资金压力及达到项目盈利目标。

中国上思·三仙湖医养温泉旅游小镇项目将在占地面2000亩的土地上，建设一个集园林、医养、娱乐、休闲、观光、购物、餐饮为一体的综合性公园。

依托防城港地区丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化和可持续发展的理念规划，开发项目拟建地周边丰富的自然旅游资源，打造地方特色浓郁的人与自然和谐共处的旅游度假型景区精品。

项目的建成可有效推动防城港市边境旅游体验改革试验区和打造5A旅游景区群建设的旅游精品工程，更是富民惠民的民心工程，要让温泉小镇成为带动周边多元化、多业态发展的新引擎。

将进一步改善城市居住环境、吸引更多企业投资发展、增强全市经济能力、提升城市品位、丰富人民群众文体生活。

对于加快宜居防城港建设、完善城市功能、提升城市品位、改善城市形象；对于推进上思县旅游资源开发、拓展城镇发展空间，都具有十分重要的意义。

经过研究，我们认为本项目的建设意义重大，是必要的，也是可行的。

1.7问题与建议

（1）本项目建设规模巨大，应对其进行合理规划，使建设按照规划有步骤的进行，同时在进行规划设计时应充分考虑到项目的可持续性发展，尤其注重生态环保。

（2）本项目建设投资额巨大，业主应积极筹集并落实资金，以免因资金不到位而影响工程进度。

（3）在项目实施过程中，应积极和各有关部门沟通，以保证项目的顺利实施。

（4）在项目实施过程中，由于该类旅游项目的投资大、回收期长，以及各种自然条件的变化，人们对该旅游项目的喜好程度等有可能与我们的预计存在一定的差距，中国上思·三仙湖医养温泉旅游小镇项目的建设及后期经营由此可能受到一定的影响，建议项目建设单位加强对国家宏观政策的分析和预测，加强与国家各有关部门沟通，建立信息收集和分析系统，做到了解政策、掌握政策、运用政策。

1.8主要技术经济指标

表1-1园区主要技术经济指标

序号

项目名称

单位

数量

备注

1

项目规总用地面积

㎡

1242975.9

1864.5亩

1.1

建设用地面积

㎡

650945.2

976.48亩

其

中

医疗康养区

㎡

103900

155.8亩

温泉酒店区

㎡

233100

349.6亩

低密度住宅区

㎡

290700

436.05亩

公共温泉区

㎡

23400

35.03亩

1.2

非建设用地面积

㎡

592030.7

888.02亩

其

中

自然生态区

㎡

56500

84.7

泄洪生态区

㎡

467400

701.34

水库区域

㎡

68000

101.98

2

总建筑面积

㎡

315754

其

中

温泉酒店区域

㎡

98672.1

康养度假区域

㎡

58904.9

低密度住宅

㎡

158177

3

容积率

0.485

4

建筑总占地面积

㎡

148905

223.36亩

5

建筑密度

㎡

80000

6

绿地面积

m

5200

7

绿地率

%

＞60

8

停车位

个

1900

9

项目总投资

万元

359998.52

9.1

工程费用

万元

244925.01

9.2

工程建设其他费用

万元

61249.44

9.3

预备费

万元

15308.72

9.4

流动资金

万元

20000

9.5

建设期利息

万元

18515.35

第二章项目建设的背景、必要性及可行性

2.1项目建设背景

2.1.1防城港市旅游资源丰富

防城港的旅游资源十分丰富，以“边、海、山”为主。

十万大山森林公园广阔雄奇，拥有保存完好的亚热带原始森林；京族三岛以万尾金滩为代表，风光旖旎，风情万种；江山半岛滩平沙软，坪坡白浪滩、月亮湾、白龙炮台等美景让它赢得了“中国夏威夷”的美誉。

另外，随着中越旅游交流日益密切，东兴口岸已成为中越边贸旅游交流沟通的平台，边贸旅游成为防城港旅游发展的龙头。

2.1.2防城港市旅游发展政策先行

近年来，防城港市高质量、高标准编制了边境旅游试验区总体规划、全域旅游发展规划、国家旅游度假区（珍珠湾）概念性规划和江山半岛控制性详细规划编制工作，规划与国土空间规划、城市建设规划充分融合，建设边境版全域旅游模式。

同时，相关各部门出台了系列文件支持边境旅游试验区发展。

2020年1月9日，召开全市文化旅游发展大会。

会议出台了“1+4”系列文件，从政策、资金、林地海要素供给等方面对文旅产业予以前所未有的支持，打出政策组合拳，贯彻落实全区文化旅游发展大会精神，真招实干加快防城港市文旅产业高质量发展，更进一步推动和落实边境旅游试验区的建设。

2.1.2防城港市旅游资源开发如火如荼

防城港市支持和引导各类社会资本开发建设乡村旅游、民宿、汽车营地等1000多家，构筑建设形成滨海、边境和十万大山三大旅游带。

加强对红树林、森林、湿地、河流的保护工作，全市共有3个国家级自然保护区，1个省级旅游度假区和1个省级风景名胜区，获评国家森林城市、国家园林城市等荣誉称号。

探索边境旅游转型升级新动能取得新突破。

打造边境新型旅游产品，加大招商引资，充分利用试验区政策叠加优势，扎实推进大健康和文旅产业工程重大项目，引进一批国内外知名旅游企业到我市投资重大文旅项目。

全市共204个重大旅游基础设施和文旅产业项目，总投资达3777.83亿元，其中全市共有11个百亿投资的重大文旅项目，36个“双新”重大文旅项目，重点项目有白浪滩·航洋都市里、三月三文化旅游度假区、三块石海洋公园（二期）、中国东盟旅游度假基地等。

开拓海陆跨境旅游新市场，推进边境旅游产品转型升级，扩大边境旅游合作新模式取得新突破。

加强中越旅游交流合作，实施中越旅游“六联合”。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目的建设是防城港市旅游产业的发展方向

防城港市以边境旅游试验区建设为契机，以旅游发展促进城镇一体化建设。

通过“以旅兴城，以城带乡”，多方筹措整合资金，加强城市滨海边关城市风貌、旅游景观带和景区建设，提升旅游综合服务硬环境。

通过建设防城港市园博园、城市道路白改黑、田野型绿道建设、城市水电管网改建以及规划建设西湾景观工程提升等，进一步提升城市基础服务设施，完善旅游交通、信息化服务设施，实现服务设施全民共享。

同时，根据防城港市委《关于加快防城港边境旅游试验区建设的决定》和《关于推进生态防城港建设的决定》，积极发展生态旅游，做好生态红线划线范围的调整和红树林、金花茶、十万大山等重点保护区保护工作，建设开发一批滨海度假、森林生态、健康养生、养老保健等生态旅游产品。

本项目位于上思县派立屯，项目的建设不仅提升该区域旅游基础设施条件，同时带动提升了城镇基础设施条件、市容市貌的改善，项目涵盖了康养、渡假、生态等，是与防城港市旅游发展方向契合的。

2.2.2项目的建设是上思县旅游资源开发不足的必要补充

上思县森林旅游资源优势突出，适宜发展生态休闲旅游，然而目前上思县已经开发的景区仍然以观光主题为主，开发深度不够，类型单一。

主要表现在：

旅游资源挖掘深度不够、旅游商品开发程度低、旅游配套服务设施滞后

本项目的建设，正是针对以上存在问题，进行综合性建设，深度挖掘当地温泉、森林等自然资源，引进酒店、康养、购物、特色民俗等旅游内容，无论深度以及广度均较现状有大幅提升，充分弥补了上思县目前旅游开发的不足，项目建成后必定是当地标志性旅游景区，项目的建设显得十分必要。

2.2.3项目的建设是促进防城港市经济发展的必要条件

边境旅游试验区建设就像是一把金钥匙，不仅带旺了防城港的旅游产业，还通过“旅游+”的引导带动，为防城港市带来诸多机会，推动诸多产业，带动了当地社会经济的发展。

防城港市东兴口岸2018年全年出入境人数达1219万人次，中越跨境旅游共接待293.21万人次，其中通过办理中越边境旅游通行证参与旅游人数达29.32万人次。

此外，东兴市政府还制定了《“防城港旅游试验区免税购物中心”建设方案》，发挥东兴口岸游客出入境量大的优势，实现东兴由旅游通道向旅游目的地转变。

旅游的大客流带来旅游电商购物的大发展。

防城港市围绕中越跨境客流做文章，以东兴边境经济合作区、国门景区等口岸周边区域为集聚点，布局旅游和跨境电商融合发展产业，在中越边境旅游办证大厅建设跨境电商展示中心。

2020年，一场突如其来的新冠疫情打乱了城市发展的节奏，经济、民生严重受损，尤其以餐饮为首的许多行业受到致命打击。

后疫情时期，经济发展急需提速，以恢复城市元气，促进城市继续发展。

因此，该项目的建设是十分必要的，是充分利用资源优势，促进经济发展的有力举措。

2.3项目建设的可行性

2.3.1交通区位条件

上思县东与钦州市交界，南邻防城各族自治县，西与宁明县接壤，北与扶绥县毗邻，东北与邕宁县相连。

县城距离广西壮族自治区首府南宁市仅100公里，距广西最大的海港防城港116公里，距中国边境重镇东兴市130公里。

项目场址与附近交通枢纽距离如下：

距离南宁吴圩国际机场直线距离约55km

距离北海福成机场直线距离约162.5km

距离防城港北高铁站直线距离约72km

距离南宁东高铁站直线距离约88.5km

距离崇左高铁站直线距离约65km

距离钦州高铁站直线距离约80km。

从项目与周边各交通枢纽距离可知，项目周边游客均可在较短时间（1-2小时车程，高铁甚至更短）到达本项目，这大大增加了本项目运营后潜在游客数量。

同时，周边北海、钦州、崇左、南宁均各自拥有较为著名景点（三娘湾、银滩等），从游客交叉概率上考虑，亦是本项目一大优势之一。

综上，从区位及交通条件上考虑，本项目的建设是具备较大的游客基数的，是完全可行的。

2.3.2政策环境条件

第三章建设需求分析与建设规模及内容

3.1需求分析

3.1.1上思县旅游资源急需深度发掘

经广西旅游规划设计院对上思县旅游资源的普查得知，上思县有些颇具价值的旅游资源并未得到开发。

上思县的人口中壮族占86.8%，瑶族占3.9%，而在县城我们几乎寻觅不到特色的民俗街、餐饮街、旅游商品街等，走进壮居瑶寨，关于建筑、服饰、语言、刺绣、节事活动等民族元素的所闻所见也不多，可见当地政府和百姓还没有意识到民俗资源保护的重要性。

本项目对将温泉、疗养等深度服务结合建设，纵向开发上思县旅游资源，项目建成后将完美弥补目前上思县旅游资源开发深度不足的现状。

3.1.2上思县旅游商品市场有待开发

在旅游业的六要素“食、住、行、游、购、娱”中，“食、住、行、游"四个方面是旅游出行的基本需求，消费支出具有相对稳定性，而旅游购物支出却没有界限，需求弹性较大，是旅游收入中的高附加值项目。

目前旅游购物是上思县发展旅游业的薄弱环节，基本处于空白状态。

上思县不乏名优土特产品，如金花茶、香猪、香糯、香菇、耳、八角、蜂蜜、蔗糖、松脂等，而销售这类旅游商品的店铺很少，旅游工艺品市场几乎处于空白。

针对旅游商品开发，本项目建设内容涵盖了生态果蔬采摘、商业中心等商业场所，充分利用及开发旅游商品市场，为项目创造经济效益的同时带动上思县旅游商品市场的长远发展。

3.1.3上思县旅游配套服务设施建设亟需改善

上思县的客源大部分是来自南宁市和北部湾的自驾车游客，目前上思县对外交通仍然不够方便，城市内部建设也显得杂、乱，旅游配套服务设施不足。

县城还没有一家星级酒店，2011年开始启动对阳光大酒店、思来酒店和奥德商务宾馆的星级评审工作。

现有酒店的服务设施在规模、档次、接待能力和水平上有限，不能满足中高端游客的需求。

3.2建设目标

从以上需求可将项目建设目标定位为：

中国上思·三仙湖医养温泉旅游小镇项目建设不仅仅是园林工程，还将通过引进最具吸引力的体验及游乐设施进行优化组合，利用世界上最先进的声、光、电、色等科学技术，以梦幻、神秘文化为主题，充分挖掘景点的文化及人文内涵，打造一个创意独特、环境与众不同、游客参与性强、充满刺激的具有强烈可玩性、观赏性、教育性、令人兴奋不已、回味无穷并提升游客的精神层面的体验及感受的主题文化游乐世界，并且充分整合广西防城港市上思县周边项目的旅游资源，将此项目打造成防城港市上思县以及广西旅游市场的新亮点，构筑园林园艺、休闲度假以及房地产等关联产业集群发展平台，将该项目建设为防城港及广西旅游的重要目的地。

中国上思·三仙湖医养温泉旅游小镇项目，将园林园艺、住宿、康养、高科技游乐项目与周边环境包装的结合搭配，注重整体规划的和谐性，形成一个极具特色的旅游区域，促使该区域取得最大的环境效益、社会效益和经济效益。

3.3建设内容

本项目规划用地面积1864.5亩，拟建总建筑面积315754平方米，建筑占地面积约1489.05平方米，总建筑密度为0.23。

整个旅游小镇建设内容主要分为三大区，分别为温泉度假区、生态游乐区、宜居康养区。

各大区又细分为相应小区。

交通系统采用环状组织通行线路，园区道路贯穿小镇，连接各分区及相应景点；小镇北面10米宽入口大道作为小镇主出入口大道，从主入口直达服务接待区；园区道路主要为6米宽一级路，连接各大分区及重要节点；3米宽的二级路，作为接通各小区、场地和主路间的桥梁；1.5米宽的三级路作为支路，贯穿全园。

第四章项目选址及建设条件

4.1场址地理位置分析

中国上思·三仙湖医养温泉旅游小镇项目场址位于上思派立屯北面，周边用地以农田、林场、水库、温泉以及零散村落为主，少数养殖业和手工作坊，无工业，自然生态条件极为优越。

整个园区规划红线占地面积约1864.5亩，其中水域面积约101.98亩。

项目场址距离上思县布透温泉景区直线距离约3公里，项目区内地势呈南北走向，北高南低，东西起伏平缓，区位交通相对便利，生态资源相对丰富，享有派立自然水库1座，水库泄洪区1处，地处幽谷、群山环抱，风景十分秀丽,森林覆盖率达95%以上。

经过勘查，从场址的实际情况出发，根据上思区位优势、资源优势等相关条件，经过综合分析，落实项目建设用地。

本项目地块位置好，地块方整独立，交通方便，供水、供电有保障，符合本项目建设的需要。

4.2项目建设条件

4.2.1气候

上思县地处北回归线以南，属南亚热带季风气候，特征是终年气候温暖，霜期短，干湿季划分明显。

冬季主要受北来大气团所控制，一般晴朗、干燥少雨；夏季主要受南来的热带和附热带海洋气团所控制，一般炎热多雨。

由于受十万大山地形影响，全年多东北风，夏季受东南气流影响，形成炎热的时间长，雨量适中，温差不大。

4.2.2水文

上思县境内河流纵横交错，落差大，水力资源丰富。

县内大小河流28条。

主要河流明江河境内流程134公里，总落差51米。

4.2.3施工条件

项目选址地形较为开阔，现有的水、电等供给条件均可满足施工需要。

项目所在地无不良工程地质现象，工程地质条件较好。

建设所需的钢材、水泥及其他建筑材料，上思县城供应充足，并且均可用汽车运输，交通方便。

施工场地开阔平坦，施工条件较好，对保证工程的建设进度和降低工程造价可起到一定的作用。

第五章工程方案

5.1建设指导思想与原则

5.1.1指导思想

（1）以市场为导向，把环境效益和经济效益结合起来，首先要保护好景区的自然环境和资源，成为全人类子孙万代永续利用的财富。

（2）要保护自然资源的特色，贯彻“保护、利用、保护”的原则，严禁破坏生态平衡，人工设施必须与自然环境协调统一。

（3）要具有高质量的环境，采取高标准的建设，满足高层次的游览，适应高效益的旅