工程造价全过程管理.docx
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工程造价全过程管理
课程名称:
工程造价全过程管理
设计题目:
某房地产开发项目全过程造价控制策划书
学院:
土木工程学院
专业:
工程造价
学号:
学生姓名:
指导教师:
日期:
某房地产开发项目全过程造价控制策划任务书
一、项目概况
该房地产开发项目位于昆明市郊,土地面积2000亩(约为133.34万平方米),300万元/亩,项目总建筑面积为240万平方米,容积率1.8,绿化率为45%。
该小区为小高层住宅,地下2层(-2层作为车库;-1层为设备用房),主体框架结构,公建及配套设施面积3万平方米。
二、策划目的
房地产行业是典型的资金密集型行业,具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
造价控制是在经济层面上对开发成本的约束,造价控制的重点在于产品设计研发过程中的决策和建筑设计阶段,造价控制的目标是以开发项目的定位目标为工作依据,充分体现节约成本,提高性价比的目标。
项目策划尽可能考虑到所有预计发生的情况,但不要期望所有的问题都会被解决,策划更多的是在提出问题,确立课题,引起管理者进行思考,做好防范准备,在以后的工作中去寻找答案,并通过对项目策划的讨论,为项目初期的工作理清一个清晰的思路,确定项目管理的共同目标。
造价的控制不是为控制成本而控制,而是达到产品定位的品质要求,以项目开发的最大收益为目标。
1、设置项目组织机构,分解岗位职责,确定“由谁”来完成项目工作,并建立信息反馈的顺畅渠道。
尽量降低承包商与业主之间的利益冲突。
2、分析项目特点,确定项目目标。
,对于项目共同点,完全可以照搬以往的成熟模式执行,重要的是不同点,要特别对待,对症下药,找出对策。
此项目目标为降低造价10%左右。
所以在未来项目的实施期和运营期尽量达到目标,并且及时修正。
3、要实行房地产建设的全生命期造价控制,各阶段的造价控制环环相扣,这就要求我们建立一套科学完善的工程造价管理体系,使工程的预算计价、审查、确定、结算、决算制度化,规范化,系列化,并建立一套强有力的监督、检查机制和奖惩措施。
第三,造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来,尤其重视设计阶段这个关键,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。
4、项目风险分析。
工程施工中由于存在众多的未知因素和不确定性,会产生给我们带来损失的各种风险。
加强项目前期策划的力度与深度,设计阶段周全考虑项目未来运营的需要,提高设计的前瞻性与先进性;为业主在项目实施期的各项重大问题提供全面的决策信息和依据,并充分考虑环境给项目造价带来的各种风险,进行风险管理;注重项目的总体目标、全寿命周期、项目组成总体性和项目建设参与单位的总体利益;不局限于某个枝节问题,而是高瞻远瞩,预测项目未来将要面临的困难,及早提出应对方案,为业主最高管理者提供决策依据和信息。
三、编制依据
1、可行性研究费《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》(计价格[1999]1283号);
2、勘察设计费国家计委,建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》(计价格[2002]10号);
3、环境影响评价费国家计委,国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号);
4、工程建设监理费国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格[2007]670号;
5、《云南省发展和改革委员会财政厅关于调整昆明市城市基础设施配套费征收标准的批复》(云发改价格(2009)550号);
6、《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008);
7、《建筑安装工程费用项目组成》(建标[2003]206号);
8、《云南省建设工程造价计价规则》;
9、《云南省建筑工程消耗量定额》
10、《云南省安装工程消耗量定额》
11《云南省建筑装饰工程消耗量定额》
12、《云南省市政工程消耗量定额》
13、《云南省建设工程造价计价规则》
14、《云南省建设工程措施项目计价办法》
15、《云南省施工机械台班计价办法》、
16、部分价格依据:
来自于昆明市价格信息库,昆明市市场价格或同类工程单方造价指标。
四、策划内容
1、投资决策与可研阶段的造价控制
投资决策阶段对下程造价的影响程度最高可达到70%--85%,经批准后的总投资估算应对建设项目总造价起控制作用。
建设单位应充分发挥自身的主体优势,着重从以下三方面做好工程造价的控制工作。
(1)积极做好项目决策前的准备工作。
积极配合设计单位认真搜集项目有关资料。
如本行业设备运行情况、设备技术参数、生产工艺优化、需要解决的问题等。
(2)切实做好项目可行性研究报告。
根据市场需求及发展前景,合理确定工程的规模及建筑标准,详细阐述项目技术上可行性、经济上合理,用可靠数据充分论证项目经济效益和社会效益。
争取项目町研早日得到批复。
(3)科学编制工程投资估算。
投资估算编制要有充分可靠的依据,要尽可能地细致、全面。
要从现实出发,充分考虑到施工过程中可能出现的各种情况及不利因素,考虑市场变动及建设周期应预留的价格浮动系数,使投资估算基本符合实际并留有余地,以真正起到控制项目总投资的作用。
建设单位可委托有资质的设计院或咨询公司编制投资估算。
经批准后的总投资估算要达到对建设项目总造价起到控制作用,还需要编制单位一方面深人基层进行全面细致地调查,充分听取各方面的意见,最大限度地满足使用要求,另一方面还要尽可能全面地了解建设项目所在地的相关政策、法规等外部环境因素。
2、方案设计阶段的造价控制
项目设计阶段的产出对总投资的影响经验数据一般为25%左右,建设单位,绝不能把设计阶段的工程造价控制片面地理解为只是设计院的事,应当是积极、主动地参与设计的全过程。
1)制定建设工程投资目标规划。
设计阶段对工程造价的控制.以前没有给予足够的重视,设计人员往往偏重于工程的质量与功能,不注重造价的影响。
2)协调和配合设计单位开展技术经济分析,力求投资合理化。
设计过程中,建设单位应积极与设计单位配合,提供反映相关情况有关资料,使设计人员能够及时开展相关的技术经济分析既可避免设计图的反复修改,减少无效设计,也可缩短设计时间又能保证设计方案切实可行、经济有效。
3)推行限额设计。
所谓“限额设计”,就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计。
严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破。
4)审核概预算,提出改进意见。
设计阶段概算及施工图预算,要全面准确,力求不漏项、不留缺口,并要充分考虑各种价格的浮动因素。
委托有资质的工程造价咨询公司。
在设计阶段进行造价咨询服务,是控制建设投资的最好手段。
让工程造价专业人员深入设计阶段,对设计概算与预算进行跟踪审查,提出有关经济方面的设计修正方案,可以最终达到优化设计,控制工程造价的目的。
3、施工图设计阶段的造价控制
满足项目使用功能的前提下,合理的施工图设计将使工程造价大幅度降低;充分挖掘设计潜力将是控制工程造价的关键所在。
为此,要用好以下几方面的工作:
(1)房地产商应向设计师充分表达建设意图、建设标准及建设进度的要求,做好设计任务书的编写工作。
(2)加强设计过程控制,及时与设计方进行沟通和配合,减少设计中的错、漏、碰、缺等现象,从而最大限度地减少施工中的洽商、变更。
4、招投标阶段的造价控制
合同作为双方当事人履行权利和义务,相互索赔的依据,在房地产项目实施过程中,认真编制招标文件比签订工程合同尤为重要。
房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策:
(1)招标方式的确定。
招标方式有公开招标、邀请招标、议标等,各种招标方式有其特点及适用范围,一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定;一般采用公开招标。
实践中,房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象,不失为回避风险的良策之一。
(2)招标文件和标底。
该房地产项目应该全部采取公开招标,杜绝议标或者变相议标。
在招投过程中应该编制招标公告书,招标文件,资格预审文件,评标、定标原则及办法,对投标报价中单项报价进行比较分析,为选择承包单位提供依据,进而签订工程承包合同。
特别要注意到,编制工程标底,工程量清单,审定工程标底,为施工承发包合同价款的确定提供依据,协助业主对施工承包合同中的条款进行技术咨询,避免合同条款制定不严密,事后发生经济纠纷事件。
(3)选择报价形式。
在我国现阶段通常采用两种报价形式,即工程量清单和施工图报价。
按照有关规定,目前较多采用清单报价的方式,而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。
无论采用哪一种报价形式,都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料(设备)明细汇总表,并在表中详细列出所采用材料(设备)的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价,以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。
(4)工程量清单的管理。
中标合同条款的签订应严谨,细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不明日后扯皮的现象。
有关的负责人都要求熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行业的一般惯例和有关规范,各尽其责,对直接影响工程造价的有关条款,如合同价款调整的条件和方式,三材市场价格的取定方法等,都有详细的约定。
5、施工阶段的造价控制
(1)加强对经济签证的管理建设单位要加强现场施T管理,严格控制来自施工方的材料代用、现场签证、额外用工及各种合同外费用。
施工过程中发生的经济签证要真实、合理、合规。
其中对技术措施费的签认要特别注意,结合工程实际情况,确实发生缩短工期和采取定额中未包括的技术措施才能计取,防止施工单位巧立名目。
加强材料、设备价格的管理,通过质量与价格比选的竞争确定。
(2)加强对洽商变更的管理工程洽商变更,要按程序进行,手续要齐全。
有关变更的申请、依据、内容,以及图纸、资料、图片、文件等,要清楚完整和符合规定。
(3)加强工程进度款的支付控制与管理工程进度款的支付,应根据施工合同和招标文件,工程造价人员按照施工实际完成工程量核定造价,适时适量支付进度款,做到拨款有度,心中有数,要随时检查进度款运用情况,保证施工过程如期按约正常进行。
(4)审查优化施工方案及施工须序。
审查及优化施工方案是控制投资最有效的手段之一。
(5)制定索赔程序,妥善处理各种事项,准确及时处理工程索赔和事件。
6、竣工结算阶段的造价控制
要特别注意工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节,是合理确定单位工程造价和竣工决算的前提和保障;做好工程结算的审查,认为应着重把握以下几个主要环节:
(1)认真熟悉图纸,分析竣工资料、核实工程数量,对于未完工程或未做的工作内容在结算时应予扣除。
(2)审查现场签证的真实、合理性。
审查签证单上的内容与设计图纸、定额中所包含的内容是否重复,对于重复的项目及内容必须
(3)严格审查施工合同,正确处理结算纠纷。
审查施工合同及有关文件的工作为:
核准工程结算范围;确定施工工期,正确进行索赔;确定施工承包方式;审查合同其它条款的落实情况。
(4)审查定额使用,政策调整的合理性、准确性:
审查是否按规定的工程量计算规则计算工程量;审核项目单价,有些模棱两可的项目,不得任意取最高值,应符合实际情况
(5)认真做好工程材料价款的结算审查。
审查纠正单纯靠材料购货发票做为材料调价依据的作法;审查是否按规定计算材料差价;审查是否存在施工单位将建设单位购买的材料列入工程结算。
(6)审查各项取费是否符合规定、合理和准确。
审查取费基数是否正确,审查是否提高取费等级的情况,审查是否存在变通装饰工程按专业装饰工程取费的情况。
(7)在结算审查过程中,正确处理审查方与被审查方的关系,保证工程结算工作须利开展。
五、投资估算总表
1、按照用地范围初步拟定项目规模后,为了确定合理的投资估算,选取昆明市与本项目建筑规模相当、用途相近的同类工程,进行单方造价的类比、测算。
根据本工程特点,在参照同类工程的基础上,对本项目的建设费用进行测算,并对可能的费用支出逐一进行分解,利用建筑指标估算法,计算出各项单方造价,经过局部微调及修正制订出本项目的单方造价指标,具体内容详见以下内容。
所参照工程费用详情:
编号
项目名称
某住宅楼
工程概况
总建筑面积约150000平方米,地下一层
一、
勘察设计监理费
349
1
设计费
191
2
监理费
67
3
勘察费
91
二、
建安费
2928
1
建筑工程
1780
2
装修工程
430
3
电气工程
220
4
给排水工程
30
5
消防工程
168
6
通风工程
300
三、
市政工程
805
1
变配电工程
255
2
外电源工程
119
3
热力工程
236
4
自来水工程
27
5
雨污水工程
16
6
室外道路工程
133
7
绿化工程
19
四、
公共建设配套费
250
五、
开发间接费
73.6
1
工程管理费
45
2
不可预见费
28.6
合计
4082
小高层住宅:
地上10层+地下2层
土地面积:
2000亩=2000*666.67=1333340㎡
项目建筑总面积:
1333340*1.8=2400012㎡
绿化面积(最低):
1333340*45%=600003㎡
公建及配套设施面积:
30000㎡
单方造价指标:
编号
项目名称
本工程
备注
工程概况
总建筑面积2400012平方米,地下二层
一、土地获得
1
土地成本
600000万元
300万元/亩,共有2000亩地
小计
2500
600000万/2400012㎡=2500元/平米
二、开发前期
1
勘察设计监理费
76
2
三通一平
18.67
平整场地、通水、通电、通路等
3
建筑垃圾处置费
16
4
基础设施
120
容积率大于1小于2
小计
230.67
三、建安费
1
建筑工程
1224
钢筋混凝土结构
2
装修工程
264
粗装修
3
电气工程
206
满足照明要求
4
给排水工程
79
满足公共区域用水
5
消防工程
96
达到消防标准
6
通风工程
108
满足地下通风
小计
1977
四、环境工程
1
室外道路工程
70
2
绿化工程
12
大面积铺设草皮
3
公共建设配套费
250
物业用房、公厕等
小计
332
五、开发间接费
1
工程管理费
27.11
2
不可预见费
19.01
包括基本预备费和涨价预备费
小计
46.12
合计
5085.79
用表中的单方造价指标乘以建筑面积得出该工程的投资估算为12205957029元(5085.79*2400012=12205957029),在项目实施阶段应按上述指标进行造价控制。
六、结论与建议
1、具体控制方案建议
(1)建设单位与设计单位进行协商,让设计单位给业主优惠设计费的20%,约占总造价的0.5%。
(2)施工图设计优化
1)对设计院提出明确结构含筋量要求,控制钢筋用量,使配筋尽可能经济、合理,把钢筋含量控制在60kg/m2以内,与同类工程相比,节约造价约5%。
2)基础底板和上部的结构采取塑性结构算法,较一般的算法可节约20%的含筋量;地下车库采用“独立基础+防水板”的设计,较普通筏板基础节约20%的钢筋用量。
3)结构计算的数据按照规范的最低要求进行设计。
4)所有电器、给排水、消防、通风等皆按规范最低要求实施,尽可能降低成本
4)生活、消防给排水,争取按给排水、消防规范的最低要求“打擦边球”,降低成本。
5)优化管设计,优化材料设备选型。
(3)施工阶段降低造价
1)与设计协调,把原来钢筋搭接改为螺纹套管,节约造价0.5%;
2)对施工队严格交底,施工中应用规范允许负偏差(支设模板时用负5mm、及梁板起拱)节约造价约0.2%;
3)利用各种信息渠道,采购就近的高质低价材料,与原计划材料价格相比,降低造价1%;
4)强化施工管理,对人工、材料、机械的使用做到有依有据,减少资源浪费,争取节约造价1%;
5)加强索赔、签证及进度款支付,严格控制工程变更,争取少索赔,节约造价2%。
(4)控制竣工阶段造价
1)审核后造价与施工单位上报结算价相比,降低10%,按合同价5%进行奖励,如果审核价降低不明显,扣除一部分咨询费,这样至少节约造价3%。
2)在工程项目竣工后,承包商将整个项目的竣工结算提交给发包人(投资人或项目管理者)进行审查时,为了避免承包商在结算过程中,虚报工程量和高套单价等以获取高额利润的行为,项目管理者可在签订施工合同时,注明超过审查额度的一定限度时,审查费用将由承包商支出。
2、结论
通过上述全过程造价控制,比常规降低工程造价10%左右,使该项目取得了较好的投资效益和社会效益,最终使该房地产运营商获得合理利润。
项目费用
降低造价(%)
合计
设计费
0.5%
设计阶段
5%
施工阶段
5%
竣工验收阶段
3%
13.5%
房地产企业成本控制是项较为复杂、艰辛、敏感而又细致的系统工程,作为工程造价人员,首先应从项目决策到竣工进行全过程跟踪、调查,除非决策层面改变,否则应始终贯彻早期提出项目建设的基本功能和总体目标。
其次,在明确功能和目标的前提下,结合市场价格,用总体或单项工程经济指标控制设计方案及参与设计方案,按照设计方案拟定整个工程的造价可浮动幅度,设计阶段的造价控制与管理是整个工程造价管理能否成功的关键环节。
再者是加强施工阶段的控制与管理,这个阶段的主要环节是制定完善的招标方案,审查、编制合理的工程标底和严密的合同条款,并严格控制设计、洽商变更,使工程造价掌握在可控范围内。
最后是在结算阶段根据招标文件、施工合同、设计变更、工程洽商及材料、设备认价等资料与施工单位反复洽谈,把好工程造价控制最后一道关。
不断地扎实成本控制内功,建立一套适合自己企业特点的控制体系、运作流程、控制方法,并不断地与时具进,创新经营,才能为企业谋取更大的利润,赢取更大的发展。
参考资料:
[1]龚维丽工程造价的确定与控制[M ].北京:
中国出版
[2]徐大图工程造价的确定与控制.北京:
中国计划出版社,1997
[3]孙祥军房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究2005年.P221-224;
[4]林涛刘峰21001—3679(2009)06一0920一07房地产开发项目科学策划体系的研究;
[5]徐培元施工图设计阶段如何合理降低工程造价山西建筑2011年7月;
[6]陈茂桥关于房地产项目策划的探讨广西南宁530028;
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