北海市房地产行业调研报告范文.docx
- 文档编号:29698545
- 上传时间:2023-07-26
- 格式:DOCX
- 页数:27
- 大小:623.65KB
北海市房地产行业调研报告范文.docx
《北海市房地产行业调研报告范文.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《北海市房地产行业调研报告范文.docx(27页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
北海市房地产行业调研报告范文
北海市房地产行业调研报告
一、北海市概况
(一)北海市基本情况
北海市是全国著名的沿海开放城市和滨海旅游城市,地处广西南端、北部湾东北岸,市区南、北、西三面环海,西北距南宁206公里,东距广东湛江198公里,辖有涠洲、斜阳两岛。
北海市总面积3337平方公里,市区面积957平方公里。
全市管辖三区一县,即海城区、银海区、铁山港区和合浦县,共有2个乡、21个镇,截止2009年底,户籍总人口177万,其中城镇人口68万,农业人口109万。
居民基本是汉族,少数是壮族、瑶族、苗族等。
表1:
北部湾经济区、北海市区位图
北海市是北部湾经济区中的一个重要城市,具有独特的地理位置和区位优势。
北海市背靠大西南云贵川诸省,面向东南亚,陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南,处于大西南及东南亚的中枢位置,是中国大陆走向东南亚和欧洲的最近口岸。
秦末汉初,北海已成为闻名于世的“海上丝绸之路”的始发港之一,1984年4月被国务院确定为对外开放的十四个沿海城市之一。
1992年,党中央、国务院明确提出把北海市建设成为西南出海大通道主要出海口。
北海交通:
北海已建成现代立体交通网,是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。
北海福成机场开通了到北京、上海、昆明、成都、重庆、广州、深圳、三亚、郑州、贵阳、香港等10多个城市的直达航线,近百个航班,通过联程可达全国各机场。
目前北海境内已修通使用的铁路仅有钦北线,客运列车可直达南宁,转列可到柳州、都匀、贵阳、重庆等地,货运通过南防线联通黎钦线、湘桂线、南昆线等,通往全国各地,目前正在修建玉林至铁山港、合浦至湛江铁路,以及钦北铁路复线,建成后运力将大幅提升。
公路交通更是发达,境内有209、325国道经过,兰海高速公路可直达南宁、湛江等地,把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来,至湛江、玉林的高等级公路也已经开工建设。
北海港主要的客运航线有至海口、涠洲岛等,以及越南跨国旅游专线,货运航线可直通国内各港口,2008年开通了直航香港的集装箱班轮航线,通过香港可转运世界各地。
旅游资源:
北海市的旅游资源十分丰富,拥有“滨海、风光、人文、古迹”四大类旅游资源,集“海、滩、岛、湖、山、林”于一体,拥有众多以滨海自然风光和以南珠文化为代表的人文景观:
“天下第一滩”北海银滩是国家4A级王牌景区,海底世界、海洋之窗被列为国家4A级景点;涠洲岛是中国最年轻的火山岛,被《中国国家地理》杂志评选为中国最美的十大海岛,排第二名;还有“世外桃源”斜阳岛、被列为联合国人与自然生物圈保护区的海上森林红树林、百年骑楼老街及西洋建筑等。
北海地处亚热带,气候温暖湿润,空气清新,每立方厘米空气中的负离子含量高达2500-5000个,比内陆城市高出50-100倍,有“天然氧吧”之称。
2007年北海入选“最具国际影响力旅游城市”,获得“滨海旅游目的地奖”,并荣获“中国十大休闲城市”称号。
(二)城市发展定位和发展前景
上个世纪90年代初,北海一度过热的房地产曾拉开了建设一个中等城市的基本框架,然而随着经济泡沫的破灭,也给北海留下了满目疮痍, “烂尾楼”严重损害了北海的城市形象,成为制约北海城市建设和经济发展的突出问题。
2002年12月30日,财政部、国家税务总局给予北海市特殊政策:
北海市享受与海南处置积压房地产同样的税收优惠。
这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处置工作。
截至2006年12月底,烂尾楼处置率达到96%,完成建筑总面积274万平方米,城市面貌焕然一新。
人们发现,北海是一座美不胜收的城市,蓝天、白云、海水、沙滩、空气,以及丰饶的亚热带物产、休闲的滨海格调令人惊叹,其优美的自然风光和低廉的房价吸引人们纷至沓来,购房置业,养老、过冬、休闲。
从此,房地产行业步入全新的快速发展阶段,东北、华北、西北、江浙、上海、福建、湖南、湖北等地的客户蜂拥而至,城市规模迅速扩大。
据统计,2002—2009年,房地产开发项目合计竣工面积551万平方米,城区扩大了一倍多,城市常住人口从2002年不足20万人迅速增加到2009年50多万人。
与此同时,北海市政府不断提升城市规划品位,狠抓城市基础建设和生态环境综合治理,城市配套功能逐步完善。
在着力打造城市硬环境的同时,北海市政府努力营造高效廉洁的政务环境、公平正义的司法环境、安全有序的治安环境、诚实守信的金融环境、文明和谐的社会环境、舒适便捷的人居环境,破解发展瓶颈。
经过近十年的努力,一座充满生机、美丽富饶的现代化城市呈现在世人面前,北海在2005年、2006年连续两年入选“中国十佳宜居城市”,荣获“中国人居环境范例奖”,2007年荣获“中国十大休闲城市”称号。
2006年,党中央和国务院高度评价了广西在中国-东盟合作格局中的前沿和枢纽地位,认为广西沿海发展应该成为新的一极,开展泛北部湾合作大有文章可作,前景广阔,“北部湾经济区”概念由此产生。
2008年1月,国务院批准实施《广西北部湾经济区发展规划》,广西北部湾经济区正式上升为国家战略。
广西北部湾经济区由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成,《规划》中对北海的定位和功能表述如下:
北海市按照特大城市规模规划建设,发挥宜居优势,促进城市发展。
2020年城市建成区人口发展到100~120万人,城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。
发挥亚热带滨海旅游资源优势,开发滨海旅游和跨国旅游业,重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业,拓展出口加工区保税物流功能,保护良好生态环境,成为人居环境优美舒适的海滨城市。
发挥生态宜居特色,集聚人口和产业,促进房地产业健康发展。
这是历史性的发展机遇,北海市委市政府审时度势,2010年初提出了“三年跨越发展”的战略构想和奋斗目标:
到2012年,把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。
到2012年,城镇化率达到50%,城市功能更加健全、城市软实力大幅增强、城市美誉度大幅提升,申报历史文化名城、创建国家园林城市、争创中国人居环境奖获得成功,力争建成国家级生态城市和国家环保模范城市。
调查认为,“生态宜居文明城市”已成为北海的特色定位,可以期待,三年后北海城市面貌将发生巨大变化。
(三)城市经济发展概况及重大项目建设情况介绍
近几年,北海市经济保持持续、快速的发展态势,2006年-2008年,GDP年平均增长率在15.6%以上,固定资产投资平均增速达到15.1%,财政收入年平均增速超过30%,城镇居民人均收入增速也达到了15.1%。
2009年,北海市全市实现生产总值335亿元,增长16%;工业增加值115亿元,增长20.8%;财政收入35.75亿元,增长32.28%;全社会固定资产投资330亿元,增长65%;实际利用外资1.31亿美元,增长46.2%;社会消费品零售总额95.2亿元,增长18.9%;居民消费价格指数下降2.5个百分点;城镇居民人均可支配收入15200元,增长8.7%;农民人均纯收入4740元,增长10%。
近十年来,制约北海城市和经济发展的主要瓶颈是产业结构单一、实体产业经济发展相对滞后,经过多年的努力,这一瓶颈逐步得以破解。
2009年,全市实现了“七开”:
北海炼油异地改造石化项目全面开工并加快建设、中电北海电子产业园当年动工当年开园、广西北部湾港铁山港区开港、玉林至铁山港等3条铁路和玉林至铁山港高速公路开始修筑、民生路网一期工程有关路段基本开通、冠岭项目等一批高星级酒店相继开建、北部湾体育中心等一批公用设施开始施工。
在建设重大产业项目、大吨位码头、高星级酒店和培育航空市场、引进股份制银行分支机构等方面迈出了新步伐,使城市焕发出新的生机,产业支撑瓶颈开始破解:
---中石化北海炼油异地改造项目,此项目是广西统筹推进的重大项目之一,也是北海的“一号工程”,计划在北海铁山港工业区投资284亿元,建设一个具有国际先进水平、具备核心竞争力的生态石化区。
项目分二步实施。
第一步总投资104亿元,建设北海炼油异地改造石化项目、涠洲岛30万吨级原油码头及配套工程、铁山港320万方原油商业储备、北海至南宁成品油管道、铁山港至湛江原油管道等项目;第二步总投资约180亿元,建设千万吨级炼化一体化项目。
项目已于2010年3月3日开工建设,计划2011年9月建成投产,预计年销售收入将达到300多亿元,利税70多亿元,北海市财政收入将因本项目而实现翻番增长,同时以石化基地为核心,带动其他产业的快速发展,北海市经济将继续保持持续、快速的发展态势。
---中国电子北海产业园项目,此项目是中国电子集团与广西实施战略合作的一项重要内容,项目于2009年6月16日开工,2009年12月30日开园。
产业园总面积超过25万平方米,其中一期11万平方米厂房及配套设施已经投入使用,二期14万平方米也将于2010年内建成投入使用,产业园全面建成后年总产值将超过100亿元。
目前产业园已有中国电子北海产业园发展公司、长城计算机、长城能源科技、创新科存储、景光电子、中电兴发、微创软件、宇能科技、松禾科技、迪信创发通信、弘光投资咨询(八达光电)、富诚电子科技、翔鸿电子等13家公司入驻,初步形成“硅谷”效应。
---北海林浆纸一体化项目,此项目为广西有史以来最大的外资项目,该项目由芬兰斯道拉恩索浆纸亚洲有限公司与广西林业集团公司合资建设,生产规模为年产90万吨浆、90万吨纸和纸板,总投资约为人民币220亿元,至今已完成投资约19.3亿元,该项目的落户为北海经济社会建设注入了强劲动力。
---旅游项目建设,目前有重点建设项目16个,总投资279亿元,2010年计划投资17亿元。
已开工项目有银滩创5A配套、涠洲岛鳄鱼山景区创5A配套、五彩滩景区、老城保护改造、北岸改造等5个。
---能源项目建设,目前有重点建设项目30个,总投资38亿元,2010年计划投资11亿元,主要有城市配电网建设与改造、7个110至500千伏送变电工程、北海电厂二期扩建工程等。
二、北海市房地产行业概况
(一)北海市房地产行业发展历程
纵观北海的房地产发展,从总体上看大体经历了超常规发展、调整消化和快速发展三个阶段。
1、1992-1993年超常规发展阶段
1992年,受当时全国经济宏观形势的影响和自身区位优势的双重作用,北海房地产热和开发区热空前火爆,内地大量的资金和人员涌进北海。
仅一年多时间,房地产开发公司由6家上升到1000多家,政府批准出让土地高达67.75平方公里,相当于当时北海建成区面积的三倍多,各类开发区十几个。
市场炒卖土地、楼花之风盛行。
1993年随着国家宏观经济调控,北海房地产热迅速跌入低谷,“烂尾楼”、“烂尾路”随处可见。
2、2002-2006年前后的房地产调整消化阶段
1994年-2001年,北海房地产业处于沉寂状态。
2002年,国家财政局、国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》,这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处置工作。
截至2006年12月底,烂尾楼处置率达到96%,完成建筑总面积274万平方米,城市面貌焕然一新。
3、2007年-2010年上半年的房地产快速发展阶段
从2006年下半年开始,随着全国房地产的新一轮发展热潮,北海房地产步入全新的稳步发展期,08年下半年遇国家政策调控暂时放缓,房价和销售量稍稍下降,09年初至10年4月,随着市场的回暖,北海房地产又呈现稳步发展的态势。
表2-1-1北海市房地产投资额走势图
自05年以来,北海市房地产投资额总体呈稳步增长趋势,08年由于金融危机及国家政策调控影响增幅有所放缓,但2009年北海市房地产投资额仍达到了58.12亿元,为历年最高水平,2010年1—5月,北海市房地产投资额达到了40.55亿元,同比增长103.18%,说明房地产市场已进入稳步发展的阶段。
表2-1-2施工、峻工、销售面积、销售额、销售均价对比
年份
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年1-5月
施工面积(万㎡)
99.88
130.67
124.98
174.43
434.46
135.48
竣工面积(万㎡)
67.82
70.25
86.96
79.81
109.9
58.02
销售面积(万㎡)
49.16
60.59
86.22
81.59
143.86
88.17
商品房销售额(亿元)
9.15
11.32
19.98
24.40
50.22
72.82
销售均价(元/㎡)
1464
1762
2614
2842
3491
4568
销售竣工面积比
0.72
0.86
0.99
1.02
1.31
1.52
表中可以看出,5年来施工面积、竣工面积、销售面积、销售额基本呈持续增长态势,特别是销售面积增长明显,06—08年与竣工面积基本持平,09年销售面积大幅超过当年竣工面积,说明供销两旺,且有供不应求之势。
从销售均价看,06年上涨20%,07年涨48%,08年涨8.7%,09年涨22%,总体上价格趋涨,结合销售面积走势,近几年来均表现为量价齐升。
4、2010年国家出台房地产调控政策后的市场情况
从销售量看,2010年1-4月份持续供不应求,但受“国十条”等房地产新政影响,5月份起成交量开始逐月下降,10月起开始缓慢回升,以下为2010年1-11月北海房产销售数据。
2010年1月至11月的新建商品房交易数据表
月份
施工面积(万M2)
竣工面积(万M2)
销售面积(万M2)
同比(%)
环比(%)
销售均价(元/M2)
1月
21.75
7.52
19.45
290.56
——
4080
2月
27.68
21.98
12.78
209.44
-34.29
4322
3月
28.38
7.42
15.58
65.22
21.91
4400
4月
31.5
17.47
21
57.78
34.79
4526
5月
26.16
3.62
19.36
7.2
-7.81
4584
6月
47.82
5.25
17.11
26.18
-11.62
4648
7月
16.34
5.12
10.71
-30.95
-37.41
4677
8月
56.29
10
6.84
-38.27
-36.13
4664
9月
24.19
18.18
6
-46.38
-12.28
4530
10月
14.53
23.51
8.98
1.13
49.67
4615
11月
5
7.09
9.63
-33.68
7.24
4621
(数据来源于北海市房地产交易中心)
从上表数据看,受新政影响,商品房交易量至9月下降至6万平方米,10月份交易量开始回升,11月回升至9.63万平方米,根据走访市场了解到的情况,预计12月销售数据继续回升,但回升的幅度不大,显示目前房地产市场成交量仍处于低位,但已逐渐扭转了下跌的趋势,开始缓慢回升。
房价方面,至11月末,北海市新建商品房均价为4621元/平方米,较4月房地产市场调控时的成交均价仍高出近100元/平方米,房价仍然保持坚挺。
成交量的逐步回升和成交均价的平稳,表明市场已逐步接受和消化新政影响,预计北海房地产市场将呈现“成交价格平稳,成交数量缓慢回升”的态势。
国家对房地产市场的宏观调整政策确实对北海房地产影响较大,但从走访市场的情况来看,从9月份起,各楼盘售楼部接待看房客户数量明显增多,其中本地客户数量增多的情况尤其明显。
据了解,主要是由于:
①部分外地购房客户由持币观望状态转为实际购买。
经过一段时间的观望,部分用于养老等自住用途的外地购房客户仍选择购买,并且购房方式转变为一次性付款;②产业人口增加。
北海近两年引进的一些中石化异地炼化、诚德新材等大项目以及冠德电子、景光电子、长城计算机、建兴光电等一批园区电子企业的入驻,每年给北海带来约8万的新增产业人口;③专业人才回流。
随着北海近几年城市经济发展的逐步加快,适合高学历人才发展的机会逐渐增多,许多原在东部沿海发达城市工作的北海本地人回北海发展、置业。
上述客群购买力强,是近期购房客户的重要组成部分。
以下为部分楼盘近期销售情况:
(以上数据来源于我行开展楼盘按揭准入时的市场调查数据)
上述5个楼盘项目,除了碧海华彩苑销售率稍低外,其他4个楼盘销售率均超过50%,而支撑完成这个销售量的,主要是一次性付款购房客户,在银行按揭占比较小的情况下,上述楼盘经过5~9个月的销售,多数销售量均超过50%(主要是该楼盘中户型好、朝向好、楼层好的住房),其中销售率最高的鑫丰丽景、穗丰金湾分别位于城区中心的北海大道62号、四川路299号,销售对象主要为北海常驻人口,销售率较高的嘉福.夏日海湾、蓝海名都位于广东南路北海高端住宅片区,临近北海银滩,属于近海资源楼盘,销售对象主要为外地客户。
上述销售数据表明北海房地产市场消化宏观调控政策的能力较强,销售期虽然比调控前长,但部分地段好,客户定位准确的楼盘销售量不错,收回项目投资较有保障。
(二)近几年北海市房地产行业的主要特点
纵观近五年,行业发展呈现以下特点:
1、房地产业是北海市经济的支柱产业
2009年,北海市房地产业共完成投资58.12亿元,占全市固定资产投资额的17.61%,直接税收贡献8.08亿元,占全市税收的28.93%,同比增长27.40%。
2010年1—5月,北海市房地产业共完成投资40.55亿元,占全市固定资产投资额的22.68%,直接税收贡献6.49亿元,占全市税收的38.01%,同比增长159.29%。
这仅是直接税收,据有关人士透露,如果包括施工企业、材料供应商等直接相关行业的贡献,以及非税收入中的商品房开发土地出让金,房地产对当地财政收入的贡献实际已经超过50%。
正如《2010年北海市财政预算草案的报告》中指出:
财政收入增长对房地产、石油加工和电力等行业依赖性比较大。
调查认为,在中石化、林浆纸、电子产业园等重大项目产生效益前,北海经济仍属于房地产投资拉动型增长。
2、海景资源是影响房价的主要因素
北海市半岛以内12层楼房以上均可以观海景,从市中心出发,15分钟车程均可向西、南、北方向到达海边,但以到海边距离远近划分,商品房习惯上大致划分为一线海景房(临海)、二线海景房(距海边约1-3公里)、城区房三类,价格也因此有明显差异。
由于北海市城区发展较快,配套也快,因此,人们基本没有郊区房的概念。
表2-2-1北海市住宅市场三大特征对比表
住宅特征
范围概况
物业特征
代表楼盘
均价(元/㎡)
特点
一线海景(临海)
海景大道沿线,具备一线海景资源,能和海零距离接触,是北海海景资源最优越的区域。
海景公寓、海景住宅、别墅、酒店等高端产品。
北部湾1号、森海豪庭、银滩1号、海逸豪园等
别墅:
6000~8000;
海景住宅:
4500~6000;
海景公寓:
9000~10000;
该区域物业档次极高,是别墅物业、海景住宅发展聚集地,且物业价格均高于其他区域。
二线海景(距海边约1-3公里)
虽然无一线海景,但近海,可以观海,是北海海景资源次一级区域。
别墅及海景住区等中高端产品聚集地。
万泉城、水岸香堤、国际家园、景海豪庭棕榈泉、香槟郡等
住宅物业:
3500~4500;
高层公寓:
4000~4500;
别墅物业:
5000~8000;
由于该区海景资源一般,因此高层海景公寓、海景房较为集中。
城区
该价值区位于旧城中心,缺少海景资源,但市政配套齐备,生活及出行极为便利。
精品住宅社区、大型商场等物业。
国际新城、星海颐园、华杰春秋源、俊杰华府、南洋国际金融公寓等
住宅物业:
3500~4500;
区域房地产市场发展成熟度较高,但物业发展档次相对较低,主要与片区所属旧城区有直接关系。
3、商品房市场是外向型市场
表2-2-2北海市商品房销售人群结构图
截至2006年,北海利用国家优惠政策处置完“烂尾工程”后,城市面貌焕然一新,引起全国的关注。
加上北海优越的地理位置、宜人的气候、优美的滨海风光、发达的交通、低廉的房价和生活成本,以及对北海发展前景的良好预期,吸引了大量的外地客群到北海购房置业、养老过冬、休闲度假。
06年,当年外地人购房占比就达到了44.21%,07年迅速提高到58.97%,开始成为北海商品房销售的主流客群。
由此也带来了北海市城区人口的剧增,据公安部门统计,05年北海市城区常住人口约20万人左右,从06年起,北海户籍人口每年增幅在5万人以上,已购房入住但未入户籍的外地人口每年约有3万人左右,也就是说城区每年新增常住人口约8万人,城区现有常住人口已增加到50多万人。
外地购房者已成为北海市人口增加的主要渠道之一,特别是来自东北、华北、西北等地的养老、体闲、候鸟族人群,形成了对北海商品房的“半刚性需求”(“半刚性需求”是指购房目的为养老、度假,属自住性质,而非投资、投机用途),北海市已成为真正的移民城市。
以北海市某大型楼盘为例,
表2-2-3北海市某项目成交客户区域来源
根据以上数据显示,本地成交客户占15%,广西区内(不含北海)成交客户占1%,外省成交客户比例高达84%,其中东北、西北和华北地区占比合计54%。
表2-2-4成交客户购房目的比例关系图
从购房目的看,客户购房目的主要是养老,占比29%,主要来自东北、华北地区;其次就是度假和度假投资兼容(候鸟族),占比合计43%,主要来自东北、华北、西北、江浙、福建地区;用于日常常住的客户所占比例较少,占比12%。
由此可见,该项目购房客户中属于“半刚性需求”的比例达55%,近几年北海房价持续攀高正是源于这部分客户群体的支撑。
4、商品房交易带动土地交易稳步发展
自2006年以来,北海市土地交易量(本文仅研究北海市城镇住宅及城镇住宅商业用地情况,以下土地数据仅指城填住宅及城镇住宅商业用地)呈上下波动的状态,总体呈现增长态势,这与期间城市经济状况、政府调整政策及市场供需关系有着密切联系。
根据《北海市住房建设规划(2008-2012)》计划,未来每年规划土地供应约1200-1300亩左右,可以预见,未来北海市土地供应仍十分充足,城区建设发展空间较大。
(1)交易量大势呈上扬态势
表2-2-5北海历年土地交易量情况表
自2006年以来,北海城市土地成交量呈波浪式上扬态势。
从成交数量比较,07年成交量最多,达21宗,08年成交量最少,仅为8宗。
从成交面积比较,虽然08年成交宗数最少,但由于天隆地产千亩地块的成交,进一步拉升了08年土地成交面积,达到2168多亩。
2009年北海城市土地成交达到15宗,成交面积达1055亩,大势向好。
(2)交易价平稳增长
表2-2-6北海历年土地交易价情况表
交易额总体上保持平稳增长的趋势,2009年,北海城市土地成交总额为10.55亿元,土地成交均价达到了100.09万元/亩,较08年增长了近57万元/亩,已接近07年土地均价水平。
而从历年地块成交均价上看,07、09年成交均价达到历年最高,这主要由两方面因素导致。
一是这两年全国楼市均处于成交火热态势,北海也不例外,旺盛的需求进一步增强了开发商拿地信心。
二是众多高地价土地的成交,进一步拉升了这两年的土地成交均价。
其中200万元/亩以上成交土地有9块(07年3块、09年6块),100万元/亩以上成交土地有18块(07年10块、09年8块),2009年12月位于茶亭路以南、广东路东侧面积为18.74亩的一地块更是拍出了1.02亿元的高价,以544万元/亩的单价水平成为了北海市的新地王。
另外,08、09年上述拍卖地块有部分属于定
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 北海市 房地产行业 调研 报告 范文