重庆市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目工程施工组织设计方案.docx
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重庆市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目工程施工组织设计方案.docx
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重庆市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目工程施工组织设计方案
市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目施工组织设计
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称:
市南川区氮肥厂片区棚户区改造项目
1.1.2项目法人:
市南川区城市建设投资有限责任公司
1.1.3建设地址:
市南川区西城街道龙济社区、新桥社区
1.1.4项目性质:
新建
1.1.5建设规模及容
本项目涉及氮肥厂片区征收补偿危旧房面积共200000平方米,拆迁户数1450户。
征收补偿完成后对改造围的危旧房实施拆除、建筑废弃物清运,建设安置房及附属道路,主要建设容如下:
安置房项目总用地面积56663平方米,总建筑面积258986.89平方米,其中,安置房住宅面积为201867.8平方米,配套用房建筑面积为3987.81平方米,公建建筑面积为20794.77平方米,车库及设备用房建筑面积32063.95平方米,架空层等其他面积272.56平方米。
主要建设容包括安置房的土建、安装、公共部分初装以及室外道路、绿化、硬质铺装、体育运动场、水电气等设施的建设。
安置房附属道路呈南北走向,起点位于拟建设的安置房,终点与北固片区现状的南川区工业园区横一路相接,项目规划用地面积219亩,路线全长2860米,为城市主干道,设计时速40Km/h,双向六车道,其中K0+000.000~K1+312.669段路幅为50米,K1+312.669~终点段路幅为40米。
建设容包括道路工程、管网工程、绿化等配套工程。
1.1.6投资估算
项目总投资130756.35万元,其中建设用地费用48672.32万元,工程费用63605.63万元,工程建设其他费用5049.64万元,预备费3432.76万元,建设期借款利息9996.0万元。
1.1.7资金筹措
本项目资金来源包括两部分:
业主自筹和申请银行贷款。
其中,申请银行贷款98000.0万元,占总投资的比例为74.95%;业主自筹资金32756.35万元,占总投资的比例为25.05%。
1.1.8建设期限
项目建设期限共36个月,即2015年1月至2017年12月。
1.1.9经济效益
经测算,项目具有一定的盈利能力,借款偿还期20年(含建设期),年平均偿债备付率1.08,年平均利息备付率3.1,项目具有偿债能力,在财务上是可行的。
1.2业主简介
市南川区城市建设投资有限责任公司成立于2003年,隶属市南川区政府,注册资本1.3亿元,总资产约150亿元,是一家专业从事城市基础设施的投资、建设、运营管理的国有大型投资企业。
公司主要经营城市土地的整治与开发、组织实施城市基础设施建设,以及房地产开发等业务。
公司成立以来,公司在南川区委、区政府的正确领导下,在区有关部门的全力支持帮助下,认真贯彻落实科学发展观,积极履行区委、区政府赋予的城市基础设施投融资建设的重任,不断创新筹融资体制机制,加大城建投融资工作力度,先后实施了花山公园、天河苑小区、示街整治提升工程、背街小巷整治工程、商务中心、文化艺术中心、会展中心、成人教育培训中心、传媒中心、体育中心、市民广场、九鼎山公园、半溪河亲水工程、商贸物流园区工程、水江铁路安置房、林堡铁路安置房、南万高速安置房、硫磺安置房、九鼎山安置房和金佛安置房,以及廉租房等近80个大小不等的工程建设项目,工程投资总额超过100亿元。
南川城投始终秉承“诚信、、开拓、创新”的企业精神,不断优化资本结构,创新经营机制,探索城市市场化运作方式,多渠道筹措建设资金,为加快城市基础设施建设,促进南川区经济又好又快发展作出积极努力。
1.3编制依据
1、《中共市委、市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见》(渝委发[2013]14号);
2、《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号);
3、《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号);
4、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号);
5、《市人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见》(渝府发〔2008〕36号);
6、《市人民政府关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见》(渝府发〔2013〕65号);
7、市城乡建设委员会《关于对南川区城乡建设委员会申请确认南川区氮肥厂片区纳入市2013-2017年棚户区改造规划的批复》(渝建棚改〔2014〕107号);
8、《市南川区人民政府关于调整征地拆迁房屋及其它地上构(附)着物补偿安置政策有关事项的通知》(南川府发〔2008〕63号);
9、《市南川区人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》(南川府发〔2013〕43号);
10、国家发展改革委发布的《投资项目可行性研究指南》;
11、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
12、《南川区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
13、《南川区及东城街道等34个街道乡镇土地利用总体规划(2006―2020年);
14、业主公司提供的有关本项目的资料;
15、国家和市其它相关规定和要求。
1.4研究围
项目可行性研究围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资及社会效益评价等。
本报告对项目的可行性进行综合分析、论证,为项目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下阶段工作的基础。
1.5研究结论
南川区氮肥厂片区棚户区改造项目以科学发展观为指导,以改善民生,推进城镇化建设进程,促进经济社会协调发展为目的,坚持以人为本,着力解决改善棚户区居民生活条件,提高片区整体环境质量,全面加快南川区城市建设步伐,是一项真正的民生工程,德政工程。
项目的建设是必要的。
项目涉及氮肥厂片区征收补偿危旧房面积共200000平方米,拆迁户数1450户。
征收补偿完成后对改造围的危旧房实施拆除、建筑废弃物清运,建设安置房及道路。
其中,安置房项目总用地面积56663平方米,总建筑面积258986.89平方米。
主要建设容包括安置房的土建、安装、公共部分初装以及室外道路、绿化、硬质铺装、体育运动场、水电气等设施的建设。
安置房附属道路呈南北走向,起点位于拟建设的安置房,终点与北固片区现状的南川区工业园区横一路相接,路线全长2860米,为城市主干道,设计时速40Km/h,双向六车道。
建设容包括道路工程、管网工程、绿化等配套工程。
项目总投资130756.35万元,其中建设用地费用48672.32万元,工程费用63605.63万元,工程建设其他费用5049.64万元,预备费3432.76万元,建设期借款利息9996.0万元。
资金来源包括业主自筹和申请银行贷款。
其中,申请银行贷款98000.0万元,占总投资的比例为74.95%;业主自筹资金32756.35万元,占总投资的比例为25.05%。
项目功能定位准确,建设规模适宜,功能设置合理,项目选址与周边环境相适应,建设条件满足需要,投资结构较为合理,工程方案基本可行。
项目业主技术力量较为雄厚,具有丰富的类似项目建设管理经验。
项目财务部收益率6.74%,高于基准收益率,财务净现值大于0,根据项目还本付息分析,项目在还款期综合偿债备付率为1.08,大于1,项目财务上可行。
项目建成后对项目区生态环境、人居环境、生产生活环境均有很大的改善,将推动整个区域的经济社会可持续发展。
通过对项目全面的技术经济分析,其容合理、技术措施完善,社会效益显著。
因此,项目的建设是必要的,也是可行的。
1.6主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见下表:
表1-1项目主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
一
工程规模
1
拆迁面积
㎡
200000
其中国有用地14321平方米,集体用地185679平方米
2
拆迁户数
户
1450
3
安置房工程
㎡
258986.89
4
安置房附属道路工程
m
2860
二
工程投资
万元
130756.35
1
拆迁安置费用
万元
48672.32
2
工程费用
万元
63605.63
3
工程建设其它费用
万元
5049.64
4
基本预备费
万元
3432.76
5
项目融资成本
万元
9996.00
三
资金筹措
1
申请银行贷款
万元
98000.00
约占总投资的75%
2
自筹资金
万元
32756.35
约占总投资的25%
四
财务评价
1
委托代建服务费
万元
6538
2
财政资金拨付
万元
198500
3
评价指标
3.1
总投资收益率
%
1.33
3.2
项目贷款偿还期
年
20
3.4
项目投资财务净现值
万元
5817.6
基准收益率6%
3.5
项目投资财务部收益率
%
6.74%
3.6
年平均偿债备付率
1.08
3.7
年平均利息备付率
3.10
2项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
棚户区改造既是重大民生工程,也是重大发展工程,可以有效拉动投资、消费需求,带动相关产业发展,推进以人为核心的新型城镇化建设,破解城市二元结构,提高城镇化质量,让更多困难群众住进新居,为企业发展提供机遇,为扩大就业增添岗位,发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。
2.1.1中央政策背景
早在2007年,国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)就明确提出要对集中成片的棚户区,制定改造计划,因地制宜进行改造。
此后,住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号)、《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(财综〔2010〕8号)、《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕42号)等相关文件,从财政政策、税收优惠政策等多方面推进棚户区改造。
2013年6月26日,克强总理主持召开国务院常务会议,研究部署加快棚户区改造,促进经济发展和民生改善。
会议强调:
要进一步强化大棚户区改造政策支持,增大棚户区改造财政投入,引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持,扩大棚户区改造安置住房的税收优惠政策围,加大供地支持,完善安置补偿政策。
2013年7月12日,国务院印发了《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号),要求加快推进各类棚户区改造,2013年至2017年改造各类棚户区1000万户,使居民住房条件明显改善,基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)有关要求,财政部、国家税务总局发布了《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号),落实税费减免政策,扩大棚户区改造的税收优惠政策围。
2.1.2市政策背景
实施危旧房改造是解决城市低收入家庭住房困难、改善民生、提升城市形象、促进结构调整的一项重要民心工程。
2001-2007年,市共完成改造909.36万平方米,近16万户居民的居住条件得到了极大改善。
为进一步加快市主城区危旧房改造步伐,改善广大居民的居住条件,2008年3月,市人民政府印发了《关于加快主城区危旧房改造的实施意见》(渝府发〔2008〕36号),积极推进危旧房改造。
2013年5月28日,市市委书记政才主持召开市委常委会会议,听取关于市实施城市棚户区(危旧房)改造的汇报。
会议指出实施城市棚户区(危旧房)改造,是党中央、国务院作出的一项重大决策,是惠及千家万户、造福子后代的民心工程、德政工程。
会议强调要坚持科学规划、分类实施、稳步推进、依法办事的工作原则。
要把棚户区改造工作纳入重要议事日程,市政府加强统筹组织,层层抓好落实。
要加强资金调度,落实补贴资金,积极探索多形式的融资模式,加大市场化运作力度,创新资金运作方式,吸引更多资金投入棚户区改造。
为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)的工作要求,2013年8月,市人民政府出台了《关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见》(渝府发〔2013〕65号),进一步推进主城区城市棚户区改造。
2013年11月,经市市政府第29次常务会议审议通过了主城区城市棚户区改造规划,2013-2017年期间主城区城市棚户区房屋改造总量为580.57万平方米、77351户。
2013年12月,市城乡建设委员会《关于下达2013-2017年城市棚户区目标任务及片区改造规划的通知》(渝建棚改〔2013〕22号)下达了主城区城市棚户区五年目标任务分解及片区改造规划。
2.1.3南川区棚户区改造计划
随着市新一轮危旧房改造政策文件《市人民政府关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见》(渝府发〔2013〕65号)正式印发,南川区区政府对棚户区改造工作进行了统一部署,以各街镇摸底资料为基础,通过现场踏勘、权属核对、规划论证、业主测算等工作,初步划定了南川区城市棚户区片区。
改造规划计划在2013年至2017年,实施项目19个,征收73.51万平方米,涉及5041户。
其中:
中心城区项目10个、征收62.46万平方米、涉及4553户,中心镇项目9个、征收11.05万平方米、涉及488户。
目前,已实施改造规划项目13个,改造34.45万平方米、涉及1790户,超额完成2013年、2014年年度目标任务。
其中:
2013年,启动实施了河滨、硫磺大院、九鼎山、矿机厂等4个中心城区项目,以及镇下场口、君逸公馆、地磅房、兴南大道和大观镇加油站、朱市湾等6个中心镇项目,改造12.68万平方米、涉及571户;2014年,启动实施了老武装部、林产公司、城西等3个中心城区项目,继续推进了河滨、硫磺大院、九鼎山等中个中心城区项目,改造21.77万平方米、涉及1219户。
目前,正在实施氮肥厂片区棚户区改造项目。
2.1.4本项目提出理由
棚户区是指平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
棚户区居民中低收入家庭比例高,特别是下岗失业、退休职工比较集中,群众要求改造的呼声强烈。
实施棚户区改造,有利于加快解决中低收入群众的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革发展成果,增强人民群众的向心力和凝聚力,是扩需、惠民生、保稳定的重要民生工程,是中共十八大报告“住有所居”要求的具体落实,是保障性住房建设的生力军。
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。
2008年以来,全国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署,将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程,大规模推进实施。
2008年至2014年,全国已改造各类棚户区2050万户,有效改善了困难群众住房条件,缓解了城市部二元矛盾,提升了城镇综合承载能力,促进了经济增长与社会和谐。
但目前我国仍有超过1200万户城镇低收入和少量中等偏下收入家庭居住在棚户区中。
这些棚户区住房简陋,环境较差,安全隐患多,改造难度大。
为进一步加大棚户区改造力度,让更多困难群众的住房条件早日得到改善,同时,有效拉动投资、消费需求,带动相关产业发展,推进以人为核心的新型城镇化建设,国务院发布了《关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号),明确要求要加快推进各类棚户区改造,2013年至2017年改造各类棚户区1000万户,使居民住房条件明显改善,基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
市地处我国西部中心地带,既是老工业基地,又是山城,城中村、危旧房、棚户区数量较多,改造任务十分繁重而紧迫。
截至2012年年底,主城各区有计划有步骤改造完成城市棚户区(危旧房)共2200多万平方米,涉及30余万户居民,有力促进了市改善民生和“缩差共富”战略实施。
但可以看到,目前市仍然存在大量的棚户区急需改造,改造任务仍然很大,仅主城区城市棚户区总量还有567万平方米。
为此市市委市政府非常重视,为进一步推进主城区城市棚户区改造,市人民政府出台了《关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见》(渝府发〔2013〕65号),制定了主城区城市棚户区改造规划,2013-2017年期间主城区城市棚户区房屋改造总量为580.57万平方米、77351户。
南川地处二环与三环之间,属于“一小时经济圈”,距CBD、空港、长江深水港、保税港、铁路枢纽港仅1小时车程,目前正规划建设“六高、三铁”,构建“渝湘、渝道、南万、南涪”4大对外通道,正在成为南部交通枢纽、连接中东部的重要关节点和桥头堡。
但是,氮肥厂片区等一片片紧邻高楼大厦的城市棚户区,仍然存在房屋破旧拥挤、周边脏乱噪杂、配套设施不足、安全隐患突出等问题,将成为南川区优化升级、成功转型的“死角”。
为贯彻落实国发〔2013〕25号和渝府发〔2013〕65号文件精神,推进南川区城镇化建设,南川区政府拟对氮肥厂片区等片区进行棚户区改造,涉及棚户区房屋改造20万平方米、1450户。
本项目棚户区改造区域为氮肥厂片区,是南川区实施棚户区改造的重点区域。
该区域棚户区的改造直接关系到南川区解决中低收入居民住房困难问题的成败,关系到南川区棚户区改造大局。
因此,南川区区委区政府高度重视氮肥厂片区棚户区改造工作。
目前,氮肥厂片区住房以危旧农房为主,存在房屋拥挤、使用年限久、质量差、布局结构不合理、基础设施不健全、治安和消防隐患大等现状。
这些现状的存在直接影响了当地居民居住条件的改善,对其生命和财产安全造成极大的威胁,同时还造成区域土地集约化利用程度不高,不利于南川区整体城市形象的提升,极阻碍了南川区社会经济发展。
因此,对项目区棚户区进行改造已是迫在眉睫。
本项目的实施有利于加快解决中低收入群众的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,增强人民群众的向心力和凝聚力;有利于改善城市环境,集约利用土地,推进城镇化健康发展。
除此之外,棚户区改造完成后,还可以带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,发展社会公共服务,加强社会管理,推进平安社会建设,对于推进城镇化进程,提升城市品位具有长足的推动作用。
因此,对项目区的棚户区进行改造是十分必要的。
综上,按照《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》等文件要求,项目业主审时度势,提出了“南川区氮肥厂片区棚户区改造项目”。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是贯彻落实中央及地方关于加快棚户区改造各项政策的需要
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔2009〕295号),财政部、住房城乡建设部关于印发《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知(财综〔2012〕60号),《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号),《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号),《市人民政府关于推进主城区城市棚户区改造的实施意见》(渝府发〔2013〕65号)等文件和市有关棚户区改造建设相关要求,大力加快棚户区改造进度,服务低收入居民,改善城市低收入家庭居住条件,提高生活水平,体现社会主义新中国共同富裕的社会主义好政策。
项目的建设是贯彻落实中央及地方对棚户区改造的各项政策的结果,是一项改善民生的德政工程,福利工程。
2.2.2是改善民生的迫切需要
本项目位于南川区氮肥厂片区,所改造房屋主要是当地居民自建房,多数结构简陋,功能不全,年久失修,危房比例高,安全隐患大;供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善,建筑密度高,居住环境差,没有整体规划,群众要求改造的呼声极为强烈。
通过棚户区改造来改善当地居民的生活条件和居住条件,保障当地居民的切身利益,提高居民生活质量,是一项重大的民心和民生工程。
因此,项目的建设体现了以人为本的原则,是改善民生的重大举措。
2.2.3是完善城市功能的客观要求
目前,氮肥厂片区棚户区安全隐患突出,严重影响群众生命财产安全,与城市现代化建设很不协调。
本项目坚持科学规划、分步实施,政府主导、市场运作,因地制宜、注重实效,完善配套、同步建设的基本原则,结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划,优先改造成片棚户区,坚持同步规划、同步施工、同步交付使用,总体规划新建区域的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政设施、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施。
改造完成后,有利于改善城市环境,集约利用土地,促进以改善民生为重点的项目建设。
因此,实施棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
2.2.4是拉动需,促进经济增长的需要
棚户区改造工程的实施是通过增加投资保持经济较快平稳增长的有效措施,同时又是保持经济较快增长与改善民生的结合点,是扩大投资拉动经济增长与刺激居民消费的结合点。
棚户区改造是国家保障性安居工程的重要组成部分,在当前形势下,加快推进棚户区改造,既能极解决困难群众多年的住房困难,促进民生改善,又能有效刺激居民消费,强力带动建筑、建材、家具、物流、交通运输等相关行业发展,带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,培育新的经济增长点和新型城市产业,对拉动需促进经济平稳较快发展具有重大意义。
2.2.5是增加城市住宅供给,缓解房价上涨压力的需要
项目区位于市南川区。
核心城区被棚户区占据,土地利用效率低,不符合现阶段南川区社会经济快速发展对城市住房条件的要求,也不能满足居民对居住条件的要求,居民改善居住条件的诉求强烈。
棚户区的改造对于南川区土地利用效率提高、居民居住条件改善、住宅供应增加方面将意义显著,也将有效缓解城市土地紧、住房供应不足和房价上涨压力。
3建设规模及容
3.1建设规模
3.1.1安置房建设规模
1、安置房住宅面积确定
根据市南川区城市建设投资有限责任公司与被拆迁群众签订的房屋搬迁补偿安置方案,选择统建还房的,其选择统建还房建筑面积应与被拆迁房屋建筑面积相近,统建还房建筑面积原则上不能超过被拆迁房屋面积的20㎡。
据统计项目区域房屋拆除总面积共198396平方米,根据总图布置,本项目共建设安置房住宅201867.8平方米。
2、配套用房面积确定
本项目拟建物业管理用房、社区活动用房、消防控制室、幼儿园等配套用房,根据建设用地规划要求指标,地块社区组织工作用房按本项目居住户数每100户配置不小于15平方米,物业管理用房按总建筑面积的0.3%配置,9班幼儿园建筑面积不低于2481平方米。
因此,本项目共建配套用房3987.81平方米。
3、公建配套设施
本项目拟配建社区底商,以方便业主日常生活。
根据规划,社区底商配建比例为住宅面积的10%,根据总图布置,项目共建设社区底商面积20794.77平方米。
4、停车位
根据《市城市规划管理技术规定》(2011)中附录3(建设项目停车位配建标准)的规定,安置房住宅配置停车位标准为每100平方米建筑面积不小于0.34个,配套用房配置停车位标准为每100平方米建筑面积不小于0.7个,公建配置停车位标准为每100平方米建筑面积不小于1个。
根据以上规定,本项目最少应配备停车位个数922个。
根据与拆迁户的协议,本项目住宅车位配建比例按1:
0.5考虑,本项目配备停车位1054个,其中地上80个,地下974个,地下停车位面积按30平方米/个,共建设地下车库29220平方米,考虑设备用房需要,共建设地下车库及设备用房32063.95平方米。
5、架空层
根据建筑功能需要,共建设架空层等其他面积272.56
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