绍兴市物业管理条例草案.docx
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绍兴市物业管理条例草案
绍兴市物业管理条例(草案)
(征求意见稿)
第一章总则
第一条【立法目的】为了规范本市行政区域内物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等法律、法规规定,结合实际,制定本条例。
第二条【工作机制】物业管理坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。
建立健全社区党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构。
推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。
第三条【管理职责】市和区、县(市)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,制定扶持政策和激励措施,将物业管理工作纳入社区综合治理体系。
物业管理行政主管部门(以下称物业主管部门)负责物业管理活动的监督管理和指导工作。
发改、公安、民政、自然资源和规划、应急管理、市场监管、人民防空、综合行政执法、大数据管理等有关行政管理部门,按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。
第四条【街道社区职责】街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动,调解物业管理纠纷,并配合有关部门对物业管理活动进行监督管理。
突发公共卫生事件应对期间,街道办事处、乡(镇)人民政府负责落实人民政府依法采取的各项应急措施;指导物业服务企业开展相应级别的应对工作,并给予物资和资金支持。
居(村)民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。
第五条【行业协会】市物业行业协会应当制定物业服务规范和等级标准,推进物业服务标准化建设,建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度,开展从业人员培训,调解物业服务纠纷,协助市物业主管部门做好相关管理工作。
第六条【智慧服务平台】市物业主管部门应当会同有关部门建立并推广使用物业管理智慧服务平台,建设、维护经费由政府保障。
物业管理智慧服务平台用于业主决策电子投票、选聘物业服务企业的招投标等与物业管理相关的工作。
鼓励物业管理相关主体利用互联网开展物业管理活动。
第二章物业和共有资金
第一节物业管理区域
第七条【物业管理区域划分原则】物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
新建物业项目,包括分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共有的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同物业管理区域。
第八条【物业管理区域划分程序】建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内,持建设工程规划许可证及建设工程设计方案总平面图向项目所在区、县(市)物业主管部门申请核定物业管理区域。
区、县(市)物业主管部门应当在收到相关材料之日起十五日内会同街道办事处、乡(镇)人民政府出具书面核定意见。
物业管理区域的划分应当征求居(村)民委员会的意见。
跨区、县(市)的建设项目由市物业主管部门会同相关区、县(市)物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府负责划分物业管理区域。
建设单位在物业销售时应当将物业管理区域范围在合同中明示。
第二节配套建筑与设施设备
第九条【配套设施规划征求意见】自然资源和规划行政主管部门在建设工程规划审批时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业主管部门和专业单位的意见。
前款专业单位是指给排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位。
第十条【物业管理用房配置】建设单位应当按照不少于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之七的要求无偿配置物业管理用房,其中经营用房不少于千分之四,办公用房不少于千分之三(业主委员会办公用房不少于二十平方米)。
物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例不少于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
具体物业管理用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证、商品房买卖合同中载明。
物业管理用房应当独用成套、符合功能要求。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。
建设单位应当在房屋销售前到区、县(市)物业主管部门进行物业管理用房预留确认。
物业管理用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得买卖、抵押,不得擅自变更位置和用途。
第十一条【专业经营设施设备】新建项目物业管理区域内的专业经营设施设备及相关管线验收合格后,建设单位应当按照规定将其移交给专业单位,专业单位应当予以接收。
本条例实施前建成的物业项目的专业经营设施设备及相关管线,业主大会决定移交给专业单位的,专业单位应当予以接收。
移交专业单位的设施设备及相关管线应当作为市政公用部分纳入城市管理范围,其维修、养护、更新和改造等费用由专业单位依法承担,不得从物业服务费和专项维修资金中列支。
第三节车位、车库
第十二条【建设单位车位】建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示,并在物业买卖合同中明示。
车位、车库满足业主需要后仍有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
第十三条【人防工程】物业管理区域内依法配建的人民防空工程,平时应当开放使用并保持人防功能,由投资者负责维修、保养。
人民防空工程在土地供应时已明确平时由国家使用管理的,从其规定。
用于停放汽车的人防车位,由投资者使用管理,收益归投资者所有,使用权可以出租、转让或者附赠。
人防车位使用权已转让、附赠的,由实际使用人负责维修、保养。
第十四条【增设车库、车位】物业管理区域内规划的车位、车库尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。
物业管理区域内车库不足需要增设的,在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,按规定办理相关手续。
物业管理区域内车位不足需要增设,利用属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为车位的,在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并依法办理规划等相关手续。
第十五条【建设、经营、改造停车设施】鼓励建设单位或者其他投资人在既有住宅小区规划条件允许并经业主同意的情况下,建设、经营地下停车场和立体停车设施,满足停车需求。
新建住宅配建的车位、车库应当建设电动汽车充电设施或预留建设安装条件。
鼓励充电服务、物业服务企业参与既有住宅小区电动汽车充电设施建设运营管理,统一开展停车位改造。
第十六条【小区僵尸车管理】业主、物业使用人应当规范停车。
住宅小区内,业主、物业使用人在其所有或者合法占有的车位、车库以外的其他场所停放车辆超过三十日的,由综合行政执法部门责令车辆所有人在十日内驶离,逾期不驶离或者无法联系车辆所有人的,可以将车辆拖移至指定场所停放,并告知车辆所有人申领。
第四节共有资金
第十七条【共有资金的范围】业主共有资金包括:
(一)共有收益;
(二)物业专项维修资金;
(三)业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用;
(四)应当归属于业主共有的其他资金。
业主大会成立后,未经业主大会决定或者授权,任何单位和个人不得使用业主共有资金。
业主共有资金除银行储蓄或者依法购买政府债券外,不得用于其他投资,不得借贷给他人或者为他人提供担保。
第十八条【共有收益】利用物业共用部位从事广告、出租等经营活动的,应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意并在物业管理区域内公告。
业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部位从事相关活动。
扣除合理成本后的共有收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有并应当单独建账。
公安、消防、抢险、救护、环卫等单位在物业管理区域内执行公务时利用物业共用部位的,不得收费。
第十九条【共有收益的使用】共有收益应当主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
共有收益主要用于补充物业专项维修资金的,补充比例应当高于百分之五十;剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益的业主决定用于:
(1)业主委员会委员补贴、业主大会聘用人员的费用;
(二)经业主大会会议决定的其他年度预算支出;
(三)物业管理区域内应当由业主承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用;
(4)业主大会会议决定或者依法应当支出的其他费用。
第二十条【共有资金的监督】共有资金收支情况应当定期公示。
业主对共有资金收支情况有异议的,经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主联名,可以提议业主大会进行审计。
提议经业主大会会议表决通过后,由业主大会委托第三方机构进行审计并公示审计结果。
审计费用从共有资金中列支。
第三章业主、业主大会和业主委员会
第一节业主
第二十一条【业主认定】符合下列条件之一的,可以认定为本条例所称的业主:
(一)物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人;
(二)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;
(三)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(四)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;
(五)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人。
第二十二条【业主决定重大事项】物权法第七十六条第一款规定由业主共同决定的事项涉及全体业主共有部分的,应当由业主大会或者全体业主共同决定;涉及部分业主共有部分的,可以由相关业主依据物权法第七十六条第二款规定的表决规则共同决定。
法律法规规定由业主共同决定的事项,业主大会不得授权业主委员会决定。
第二节业主大会
第二十三条【成立业主大会的提出】物业管理区域内具备下列条件之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,居民委员会应当予以协助:
(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
符合前款第
(一)
(二)项条件之一的,也可以由建设单位、前期物业服务企业或者物业管理区域内的业主向街道办事处、乡(镇)人民政府提出申请。
第二十四条【业主大会筹备组】街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到成立业主大会申请后组建筹备组。
筹备组应当自成立之日起三日内将成员名单及联系方式等信息在物业管理区域内公告。
业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府决定。
筹备组由业主代表,建设单位代表,街道办事处、乡(镇)人民政府代表,物业所在地居(村)民委员会代表组成,其中业主代表人数不少于筹备组人数的二分之一。
筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。
筹备组成员中的业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生。
业主代表及其近亲属不得担任首届业主委员会委员。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当在筹备组开展筹备工作前,组织筹备组成员进行培训。
第二十五条【筹备组工作职责】筹备组应当做好以下筹备工作:
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法及名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
筹备组成员就筹备工作意见不一致的,由筹备组组长作出决定。
筹备组发布的通知或者公告,应当加盖街道办事处、乡(镇)人民政府公章。
第二十六条【筹备组工作程序】筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
筹备组自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议但未选举产生业主委员会的,其工作期限延长九十日。
逾期仍未产生业主委员会的,由居(村)民委员会代行业主委员会职责。
筹备组自成立之日起九十日内未能组织召开首次业主大会会议的,筹备组自行解散。
业主或者建设单位、前期物业服务企业可以按照本条例规定重新向街道办事处、乡(镇)人民政府申请成立业主大会,街道办事处、乡(镇)人民政府应当再次成立筹备组。
两次申请间隔不少于一年。
第二十七条【业主大会筹备经费】首次业主大会筹备经费由建设单位承担。
建设单位应当在房屋竣工验收备案前按照规定一次性向项目所在地街道办事处、乡(镇)人民政府交纳筹备经费。
筹备经费应当专款专用。
业主委员会基本的办公用品可从建设单位交纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。
第二十八条【业主大会会议召开形式】业主大会会议可以采用集体讨论形式,也可以采用书面征求意见形式。
书面征求意见可以通过物业管理智慧服务平台进行。
业主大会会议的选票、表决票和书面委托书由业主委员会妥善保管,保管期限不少于五年。
业主对表决结果有异议的,组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。
第二十九条【业主大会会议形式】业主大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年至少召开一次。
经业主总人数百分之二十以上业主提议或者有业主大会议事规则规定的其他情形时,业主委员会应当召集业主大会临时会议。
召开业主大会会议应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人并告知居(村)民委员会,居(村)民委员会应当派员列席会议。
业主大会会议不得就已通知、告知议题以外的事项作出决议。
第三十条【监事会组成】业主大会可以根据工作需要设立监事,三名以上监事可以成立监事会。
监事可以是业主、物业使用人,也可以是物业所在地居(村)民委员会成员,业主委员会委员不得兼任监事。
成立监事会的,其中业主、物业使用人不少于监事会成员的三分之二。
监事任期与业主委员会委员一致。
监事应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责,不得干预业主委员会的日常工作。
监事不领取报酬和补贴。
监事或者监事会的具体产生办法、工作职责等由业主大会决定。
第三节业主委员会
第三十一条【业委会组成】业主委员会由五至十一名单数委员组成。
业主委员会可以设立业主委员会候补委员,候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。
候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。
业主委员会设主任一名、副主任一名至二名,主任、副主任的人选应当听取社区党组织的意见。
鼓励和支持符合条件的物业管理区域内的中国共产党党员通过规定程序担任业主委员会委员。
业主委员会委员不领取报酬。
有条件的物业管理区域,业主大会可以决定给予业主委员会委员适当补贴。
业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员,负责处理业主委员会日常事务和财务工作。
执行秘书、财务人员的工作职责及报酬标准由业主大会确定。
业主委员会应当向全体业主公开业主委员会主任、副主任、委员、执行秘书的联系方式。
第三十二条【业委会职责】业主委员会执行业主大会的决定和决议,接受业主大会、监事会或者监事以及业主的监督,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;
(二)编制业主大会年度预算、决算方案;
(三)拟订共有物业、共有资金使用与管理办法;
(四)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;
(五)拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准;
(六)与物业服务企业签订物业服务合同;
(七)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;
(八)督促业主、物业使用人遵守管理规约,对乱放杂物、高空抛物等损害公共利益和他人合法权益的行为进行劝阻;
(九)催交业主、物业使用人拖欠的物业服务费、物业专项维修资金;
(十)调解物业管理纠纷;
(十一)法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。
第三十三条【业委会委员、候补委员的任职资格】业主委员会委员、候补委员候选人应当为物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表,并符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职。
有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员、候补委员:
(一)因故意犯罪被判处刑罚的;
(二)候选人报名日期截止前三年内,因物业管理相关违法行为受到过行政处罚的;
(三)候选人报名日期截止前二年内欠交物业服务费或者物业专项维修资金累计达三个月以上的;
(四)因违法违纪等原因被国家机关、企事业单位开除公职或者辞退的;
(五)被列入严重失信名单或者违反社会公德造成恶劣影响的。
第三十四条【业委会委员、候补委员候选人的产生】业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。
物业所在地居(村)民委员会或者十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人,但同一业主只能推荐一名候选人。
筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后应当予以公示,公示时间不少于十日。
第三十五条【业主大会、业委会备案】首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起三十日内,由业主委员会持下列材料向物业所在地的区、县(市)物业主管部门办理业主大会及业主委员会备案:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会成员名单;
(五)备案所需的其他材料。
区、县(市)物业主管部门经审查符合条件的,应当颁发备案通知书。
区、县(市)物业主管部门应当将备案情况告知街道办事处、乡(镇)人民政府。
备案内容发生变更的,业主委员会应当就变更事项重新备案。
第三十六条【业委会工作制度】业主委员会应当建立信息公开制度,按照规定定期公布业主大会和业主委员会作出的决定以及物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的重大事项,定期公布物业专项维修资金和共有收益收支情况,接受业主查询所保管的物业管理信息。
鼓励建立业主委员会任中审计和离任审计制度。
第三十七条【提案权】业主委员会、监事会或百分之二十以上的业主联名,可以向业主大会提交议题建议。
业主委员会委员、候补委员、监事或十人以上业主联名,可以向业主委员会提交议题建议。
业主大会、业主委员会的议题建议,在听取居(村)民委员会的意见后作为业主大会、业主委员会议题。
第三十八条【业委会会议召开程序】业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经三分之一以上业主委员会委员提议,应当召开业主委员会临时会议。
业主委员会会议应当有全体委员过半数出席方可召开。
业主委员会会议可以邀请物业所在地居(村)民委员会派员列席,也可以邀请业主旁听。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会作出决定应当经全体委员过半数同意通过,在作出决定之日起三日内将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告,并告知物业所在地居(村)民委员会。
业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应业主书面要求可以指定一名委员召集和主持。
第三十九条【业委会任期及换届】业主委员会每届任期三至五年,委员任期与业主委员会任期相同。
业主委员会任期届满前两个月,应当书面报告街道办事处、乡(镇)人民政府。
街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到书面报告之日起三十日内指导组建换届小组,并在业主委员会任期届满前,由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会未按规定提出申请的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当督促其履行职责。
街道办事处、乡(镇)人民政府也可以应业主书面要求指导组建换届小组。
换届小组具体组成和工作办法参照本条例有关业主大会成立筹备组的规定。
第四十条【业委会换届交接】业主委员会应当自换届小组成立后十日内将其保管的有关财务、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会换届小组。
换届小组应当在新一届业主委员会产生并办理备案后十日内,将其保管的前款物品移交新一届业主委员会并自行解散。
业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期移交;拒不移交的,辖区公安机关应当予以协助。
第四十一条【相关人员禁止行为】业主委员会委员、候补委员和监事不得有下列行为:
(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定;
(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料,或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;
(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、变更物业服务合同;
(四)侵占、挪用业主共有资金,将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保;
(五)收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的财物、减免收费、停车便利等利益;
(六)违规泄露业主信息;
(七)与本业主大会订立合同或者进行交易;
(八)推荐他人到为本物业管理区域提供服务的物业服务企业就业;
(九)无故欠交物业服务费或者物业专项维修资金且未改正;
(十)拒不执行街道办事处、乡(镇)人民政府、有关行政主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院、仲裁委员会有关裁判;
(十一)侵害业主合法权益的其他行为。
第四十二条【委员、候补委员职务终止】除任期届满外,业主委员会委员、候补委员、监事有下列情形之一时,由业主委员会公示,其职务自行终止:
(一)业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域的业主,监事不再是本物业管理区域的业主、物业使用人或者物业所在地居(村)民委员会成员;
(二)丧失民事行为能力;
(三)因犯罪被判处刑罚;
(四)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后;
(五)存在本条例第四十一条所规定的禁止行为。
第四十三条【业委会主任、副主任重新推选】担任业主委员会主任、副主任的业主委员会委员职务终止的,其主任、副主任职务自行终止。
业主委员会应当重新推选业主委员会主任、副主任。
第四十四条【业委会委员递补】业主委员会委员职务终止后,由业主委员会从候补委员中按照在业主大会会议得票多少依次递补为委员并予以公示,公示时间不少于十日。
在公示结束之日起三十日内向区、县(市)物业主管部门备案。
全部候补委员递补为委员且业主委员会委员人数低于原有人数二分之一的,业主委员会应当告知街道办事处、乡(镇)人民政府,依照本条例重新选举业主委员会。
第四十五条【未能选举产生业委会的管理】业主委员会到期未换届或者业主委员会委员人数不足委员总数的二分之一的,不得继续使用业主委员会印章。
业主委员会应当将其保管的印章和其他资料移交居(村)民委员会代为管理,由居(村)民委员会指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,选举业主委员会。
经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后,居(村)民委员会应当终止行使本条规定的职责。
第四十六条【业主大会、业委会未履行职责】业主大会、业主委员会作出的决定在程序、内容等方面违反法律、法规规定的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主委员会或者业主委员会主任、副主任不履行法定职责的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期履行;逾期未履行的,可以决定由居(村)民委员会代行其
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