4第四章 建设工程委托监理合同12页.docx

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4第四章建设工程委托监理合同12页

第四章　建设工程委托监理合同

第一节　建设工程委托监理合同的概述

　　1.监理合同的概念与特征

　　■概念

　　　◇建设单位是委托人，监理单位是被委托人，双方之间是委托代理关系

　　■特征

　　　◇监理合同双方必须满足相应的条件（尤其是资质）

　　　◇委托的工作内容必须符合法律法规与项目建设程序

　　　◇委托监理合同的标的是服务（非物质成果）

　　【例题·多选题】（2008年真题）与材料供应合同相比，工程委托监理合同的法律特征有（　）。

　　A.主体具有特定的资格条件和资质条件

　　B.兼有工程合同和委托合同两类合同的特点

　　C.内容受到工程项目建设程序、法律法规和工程标准规范的制约

　　D.合同标的是质量、进度、投资三控制

　　E.在法律上依附于相关的工程勘察设计施工合同，属于从合同性质

[答疑编号1]

　　『正确答案』AC

『答案解析』B监理合同是委托合同；D监理合同的标的是监理服务。

E监理合同是独立的合同，不是从合同。

参见教材P80。

　　2.监理合同示范文本

　　■示范文本的组成（三部分）

　　　◇监理合同－总的协议，纲领性的法律文件

　　　◇监理合同标准条件

　　　◇监理合同专用条件－对标准条件的补充与修正

　　■对委托人和监理人具有约束力的法律文件包括

　　　◇监理合同

　　　◇监理委托函或中标函（中标通知书）

　　　◇监理合同标准条件

　　　◇监理合同专用条件

　　　◇在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件

　　【例题·多选题】（2010年真题）根据建设工程监理委托合同示范文本的规定，委托人与监理人通过招标程序签订监理合同的，下列文件中，属于合同组成部分的有（　）。

　　A.中标函

　　B.监理委托函

　　C.工程监理合同标准条件

　　D.投标保函

　　E.规范和规程

[答疑编号2]

　　『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是监理合同组成内容。

对委托人和监理人有约束力的合同，除双方签署的“合同”协议外，还包括以下文件：

（1）监理委托函或中标函；

（2）建设工程委托监理合同标准条件；（3）建设工程委托监理合同专用条件；（4）在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。

参见教材P81。

第二节　监理合同的订立

　　1.委托的监理业务

　　■从工程建设各阶段（各阶段均可）

　　　◇前期立项咨询（如工程技术咨询服务）

　　　◇设计

　　　◇实施

　　　◇保修

　　■从工作性质上（三控制两管理）

　　　◇投资控制

　　　◇质量控制

　　　◇工期控制

　　　◇信息管理

　　　◇合同管理

　　■施工阶段的监理业务

　　　◇协助委托人选择承包人，组织各项招标

　　　◇技术监督和检查

　　　◇施工管理

　　■监理的工作要求

　　　◇符合《建设工程监理规范》

　　【例题·单选题】（2008年真题）某工程项目开发商委托工程监理公司进行项目实施方案的成本效益分折、确定建筑设计标准、选择适用的技术规范、提出质量保障措施。

从委托工作的范围来看，工程监理公司承担的服务属于（　）。

　　A.项目前期立项咨询

　　B.设计阶段监理

　　C.工程技术咨询服务

　　D.施工阶段监理

[答疑编号3]

　　『正确答案』C

『答案解析』如进行工程技术咨询服务，工作范围可确定为进行可行性研究，各种方案的成本效益分析，建筑设计标准、技术规范准备，提出质量保证措施等等。

参见教材P82。

　　2.监理合同的履行期限、有效期、地点和方式

　　■双方商定，在合同中明确

　　3.监理合同双方的权利

　　3.1委托人（建设单位）权利（四项）

　　■授予监理人权限的权利

　　■对其他合同承包人的选定权

　　　◇监理对选定其它合同承包人只有建议权而无决定权

　　　◇但监理对总包单位所选定的分包单位拥有批准权或否决权

　　■委托监理工程重大事项的决定权

　　　◇重要事项的认定权（如工程规模、规划设计、生产工艺设计、设计标准、使用功能要求等）

　　　◇工程设计变更审批权

　　■对监理人履行合同的监督控制权

　　　◇对监理合同转让和分包的监督－监理业务分包须征得委托人认可

　　　◇对监理人员的控制监督－调换总监理工程师时，须经委托人同意

　　　◇对合同履行的监督权－可要求监理提供监理报告和重大问题的专项报告，更换不合格人员

　　【例题·多选题】（2010年真题）根据建设工程委托监理合同示范文本的规定，委托人对监理人履行合同的监督事项包括（　）。

　　A.监理人选择的监理工作分包单位须征得委托人同意

　　B.监理人调换总监理工程师须征得委托人同意

　　C.批准监理人的监理工作实施细则

　　D.审查监理人提交的监理报告

　　E.要求更换不称职的监理人员

[答疑编号4]

　　『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是委托人对监理人履行合同的监督事项。

委托人对监理人履行合同的监督事项包括：

（1）对监理合同转让和分包的监督，A选项属于该部分内容；

（2）对监理人员的控制监督，B选项属于该内容；（3）对合同履行的监督权，E选项属于该部分内容。

参见教材P83。

　　3.2监理人权利（两大类）

　　■委托监理合同中赋予监理人的权利（两项）

　　　◇完成监理任务后获得酬金的权利

　　　◇终止合同的权利（委托人严重拖欠酬金+非监理人责任暂停监理业务半年以上）

　　■监理人执行监理业务可以行使的权力（五项）

　　　◇建设工程有关事项和工程设计的建议权

　　　◇对实施项目的质量、工期和费用的监督控制权

　　　◇工程建设有关协作单位组织协调的主持权

　　　◇在业务紧急情况下，越权发布变更指令的权利

　　　◇审核承包人索赔的权利

　　【例题·多选题】（2010年真题）根据建设工程委托监理合同示范文本的规定，下列权利中，监理人执行监理业务时可以行使的有（　）。

　　A.工程设计的建议权

　　B.工程项目质量、工期和费用的监督控制权

　　C.施工承包单位的选定权

　　D.工程设计变更的决定权

　　E.工程项目协作单位协调工作的主持权

[答疑编号5]

　　『正确答案』ABE

『答案解析』本题考查的是监理人执行的监理业务，监理委托人和第三方签订承包合同时可行使的权利包括：

（1）建设工程有关事项和工程设计的建议权（非审批权）；

（2）对实施项目的质量、工期和费用的监督控制权；（3）工程建设有关协作单位组织协调的主持权；（4）审核承包人索赔的权利，C、D不是监理的权利。

参见教材P84。

　　4.订立监理合同需注意的问题

　　■签订合同必须按法定程序签署

　　■签订合同必须是双方法定代表人或经法定代表人授权的代表人，因此应有授权委托书

　　■合同洽商过程中形成的函件或书面交往文件，达成一致的部分应写入合同附录或专用条款中

第三节　监理合同的履行

　　1.监理人应完成的监理工作

　　■正常监理工作（合同中约定）

　　■附加监理工作－在委托正常监理工作以外的工作

　　　◇由于困难或延误等原因增加的工作量或延续时间

　　　◇增加监理工作的范围和内容

　　■额外监理工作

　　　◇正常工作和附加工作之外，非监理人自己的原因而暂停或终止监理业务，其善后工作及恢复监理业务不超过42天准备工作时间的工作

　　　◇最常见的是发生不可抗力

　　【例题·多选题】（2010年真题）根据建设工程委托监理合同示范文本的规定，下列监理工作中，属于附加监理工作的有（　）。

　　A.由于委托人的原因使工作受阻而增加的工作

　　B.由于第三方的原因使工作受阻而增加的工作

　　C.由于委托人要求增加服务内容和工作范围而增加的工作

　　D.非监理人的原因导致监理业务暂停后的恢复工作

　　E.非监理人的原因导致监理合同终止的善后工作

[答疑编号1]

　　『正确答案』ABC

『答案解析』参见教材P85。

本题考查的是附加监理工作内容。

附加工作是指与完成正常工作相关，在委托正常监理工作范围以外监理人应完成的工作。

包括由于非监理人原因而增加的工作量、延续时间、工作内容、工作范围等，D、E选项属于监理的额外工作内容。

看到善后、恢复准备等字眼，应马上意识到是客外监理工作。

　　【例题·多选题】（2008年真题）监理合同中除正常的监理工作外，还包括附加监理工作和额外监理工作。

下列工作中属于额外监理工作的有（　）。

　　A.由于工程设计变更而需要延长的监理工作

　　B.由于承包人延误竣工而延长的监理工作

　　C.发包人因承包人严重违约解除合同后，监理人的善后工作

　　D.不可抗力影响消失后，恢复监理业务前的准备工作

　　E.由于第三方的原因导致竣工时间延长而增加的监理工作

[答疑编号2]

　　『正确答案』CD

『答案解析』参见教材P85。

善后工作与恢复后的准备工作。

参见教材P85。

　　2.监理合同的有效期

　　■监理合同的有效期是监理人承担责任的期间，不以约定的日历天数为准

　　■监理合同有效期以监理人是否完成了包括附加和额外工作的义务来判定

　　■有效期起自：

签订合同后，工程准备工作开始

　　■有效期截止（三条件同时满足）

　　　◇监理人向委托人办理完竣工验收或工程移交手续

　　　◇承包人和委托人已签订工程保修责任书

　　　◇监理收到监理报酬尾款

　　【重点难点辨析】两个期限：

监理合同中写明的期限和监理合同有效期

　　■监理合同中写明的期限，仅指完成正常监理工作预定的时间.

　　■监理合同有效期，是完成正常监理工作、附加和额外工作的期限，在此期限内监理承担责任。

　　【例题·单选题】（2010年真题）根据建设工程委托监理合同示范文本的规定，监理合同的有效期指的是（　）。

　　A.合同约定的开始日至完成日

　　B.合同签订日至监理人收到监理报酬尾款日

　　C.合同签订日至合同约定的完成日

　　D.合同约定的开始日至工程验收合格日

[答疑编号3]

　　『正确答案』B

『答案解析』参见教材P86。

本题考查的是监理合同的有效期。

合同签订日至监理人收到监理报酬尾款日。

　　【例题·单选题】（2008年真题）监理合同有有效期是指（　）。

　　A.监理合同中书面约定的履行期间

　　B.从签订监理合同起，至工程竣工移交及监理人获得报酬尾款止

　　C.监理人完成正常工作和附加工作时间之和

　　D.监理人完成正常工作、附加工作、额外工作时间之和

[答疑编号4]

　　『正确答案』B

『答案解析』参见教材P86。

题考查的是监理合同的有效期。

合同签订日至监理人收到监理报酬尾款日。

　　3.双方的义务

　　3.1委托人（建设单位）义务

　　■委托人应负责工程所有外部关系的协调工作

　　■与监理人作好协调工作（派驻甲方代方与监理联系）

　　■委托人应在合理时间内就监理人以书面形式提交要求做出决定的一切事宜做出书面决定

　　■就监理工作做好与内部其它方面的协调

　　　◇将监理情况通知被监理方（如施工单位）

　　　◇免费提供监理所需的工程资料

　　　◇为监理人驻工地开展正常工作提供协助服务

　　　　﹥信息服务－向监理人提供原材料、构配件等产品信息，提供有关单位的名录

　　　　﹥物质服务－由委托人向监理人免费提供设施设备和用房

　　　　﹥人员服务－由委托人向监理免费提供职员和服务人员

　　【例题·单选题】（2010年真题）

　　◆实施监理的建设工程项目施工前，有关监理工作内容及监理权限事宜，应由（　）以书面形式通知承包人。

　　A.总监理工程师　　B.监理人

　　C.发包人　　　　　D.总监理工程师代表

[答疑编号1]

　　『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是发包人责任。

参见教材P86。

　　【重点】监理所用设施的处理

　　■应由委托人免费提供

　　■财产所有权归委托人，监理任务完成后交还委托人

　　■如这些本应该由委托人提供的设施由监理人自备，则应给监理人合理的经济补偿

　　■补偿金额＝使用时间占折旧年限的比例×设施原值＋管理费

　　【例题·单选题】（2010年真题）

　　◆根据建设工程委托监理合同示范文本的规定，由委托人提供的检测设备改由监理单位自备时，设备使用的补偿金额计算方法是（　）。

　　A.补偿金额=设备原值×设备在工程上使用的时间

　　B.补偿金额=设备原值×设备在工程上使用的时间+设备折旧率

　　C.补偿金额=设备原值×设备在工程上使用的时间占折旧年限的比例+管理费

　　D.补偿金额=设备原值×设备折旧率+管理费

[答疑编号2]

　　『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是补偿金额的计算方法。

补偿金额=设备原值×设备在工程上使用的时间占折旧年限的比例+管理费。

参见教材P86。

　　【重点】人员服务的规定

　　■委托人应免费向监理人提供职员和服务人员

　　■职员从监理处接受指示，但监理不对这些人员的失职行为负责

　　■监理人与委托人选定的检测机构合作，检测机构的人员应接受监理的指示完成任务，但监理人既不对检测试验数据的错误负责，也不对由此而导致的判断失误负责

　　【例题·单选题】（2010年真题）

　　◆某工程监理合同履行中，委托人与科研机构的试验室签订了负责施工期间材料和工艺质量检测试验的技术服务合同。

按照建设工程委托监理合同示范文本的规定，下列关于监理人工作的说法中，不正确的是（　）。

　　A.试验室应接受监理人的指示，完成要求进行的检测试验项目

　　B.监理人应监督试验过程，对试验数据的正确性承担连带责任

　　C.监理人对依据不准确的试验数据作出的错误判断，不承担责任

　　D.试验数据正确，监理人作出错误判断应承担责任

[答疑编号3]

　　『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是委托人的义务。

监理人员不承担任何连带责任。

参见教材P87。

　　【例题·单选题】（2008年真题）

　　◆某工程项目施工阶段，发包人与某科研机构的试验室签订了委托试验合同，约定该试验室完成监理工程师指示的材料和工艺质量的检测试验。

以下有关检测试验的说法中，正确的是（　）。

　　A.试验室只接受发包人指示的试验项目

　　B.试验室应完成承包人要求的试验项目

　　C.监理工程师有权指示试验室完成某项试验，但不对检测数据的正确性负责

　　D.监理工程师应对依据错误检测数据作出的指示承担责任

[答疑编号4]

　　『正确答案』C

『答案解析』参见教材P87。

　　3.2监理人义务

　　■公正地履行监理义务

　　■派驻足够的监理人员从事工作

　　■在合同期内或合同终止后，不得随意泄露与本工程有关的保密资料

　　■监理工作完成时，归还委托人提供的设施和剩余物品

　　■不得在监理合同约定之外随意收费

　　■不得参与可能与合同规定的与委托人利益相冲突的活动

　　■不得泄露相关方申明不得泄露的资料

　　■负责合同的协调管理工作

　　　◇委托人或承包人对对方的任何意见和要求，必须首先向监理机构提出

　　　◇当委托人和承包人发生争议时，监理机构应以独立的身份判断，公正地调解

　　　◇当双方的争议由政府调解或仲裁时，监理应提供作证的事实材料

　　【例题·单选题】（2010年真题）

　　◆根据建设工程委托监理合同示范文本的规定，下列工作中，不属于监理人义务的是（　）。

　　A.协调工程项目的外部关系　　B.报送监理人员情况

　　C.保守工程秘密　　　　　　　D.协调合同管理工作

[答疑编号5]

　　『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是监理人的义务。

协调工程项目的外部关系是建设单位义务。

参见教材P86、87。

　　【例题·多选题】（2009年真题）

　　◆依据监理合同示范文本规定，下列事项中，属于委托人义务的有（　）。

　　A.办理施工有关的行政审批手续

　　B.将监理机构权限和主要成员分工书面通知第三方

　　C.负责工程施工各方的协调管理

　　D.与监理人协商一致，选定项目承包人

　　E.提供监理工作需要的资料

[答疑编号6]

　　『正确答案』ABE

『答案解析』C是监理人的义务。

D委托人选定承包人无需与监理协商一致，监理人只有建议权。

参见教材P86、87。

　　4.违约责任

　　■基本原则

　　　◇当事人一方过错，由有过错一方承担违约责任

　　　◇如双方都有过错，根据实际情况，由双方分别承担各自的违约责任

　　■委托监理合同示范文本中任何一方对另一方负有责任时的赔偿原则：

　　　◇委托人违约应承担违约责任，赔偿监理人的经济损失

　　　◇因监理人过失造成经济损失，向委托人赔偿，累计赔偿额不应超出监理酬金总额（除税金）

　　　◇一方向另一方索赔要求不成立时，提出索赔的一方应补偿由此所导致的对方各种费用支出

　　■监理人的责任限度

　　　◇监理人在责任期内，如因过失而造成经济损失，要负监理失职的责任

　　　◇监理人不对责任期以外发生的任何事情所引起的损失或损害负责

　　　◇也不对第三方违反合同规定的质量要求和完工时限承担责任

　　【重点难点】监理人的责任（必须同时满足）

　　1.从时间上，只对责任内赔偿，只要移交了项目，结清了监理尾款，则不赔

　　2.从原因上，只对监理自身的责任赔，其它任何一方的原因均不赔

　　3.从数额上，带来再大的损失最多也只赔监理费（扣除税金），顶多不赚钱，不会倒贴钱

　　【例题·单选题】（2008年真题）

　　◆某工程项目的监理合同约定，监理人负责该工程自开工建设到竣工验收移交为止的全部监理任务，则下列情况中，损失应由监理人承担赔偿责任的是（　）。

　　A.监理人在建筑石材进场单上签署了验收合格意见后，供货商又擅自调换了部分材料，导致工程质量不合格返工造成的损失

　　B.承包人向监理人提交索赔报告，监理人在规定时间内没有做出审核意见，导致承包人的部分不合理索赔成立，造成委托人的经济损失

　　C.施工现场发生火灾。

监理人发出了停工令，该事件造成的停工损失

　　D.在工程保修阶段，委托人通知监理人到场监督承包人保修，监理人未到场造成的委托人损失

[答疑编号7]

　　『正确答案』B

『答案解析』A供货商原因，非监理自身原因；C不可抗力，非监理人原因；D时间已超过监理合同责任期。

参见教材P87、88。

5.监理合同的酬金

　　5.1正常监理酬金的构成（四部分构成）

　　■直接成本

　　　◇监理人员和监理辅助人员工资、津贴、资金等

　　　◇用于监理人员的其他专项开支，如差旅费、补助费等

　　　◇使用的仪器、设备的摊销费用

　　　◇所需的外部协作费用

　　■间接成本

　　　◇管理人员、行政人员等工资

　　　◇经营业务费

　　　◇办公费

　　　◇交通费、差旅费等

　　　◇固定资产及常用工器具、设备的使用费

　　　◇业务培训费、图书资料购置费

　　　◇其他行政活动经费

　　■利润

　　■税金

　　【例题·多选题】（2008年真题）

◆依据委托监理合同示范文本的规定，正常监理酬金由（　）等构成。

　　A.直接成本

　　B.公司管理成本

　　C.间接成本

　　D.税金

　　E.利润

[答疑编号8]

　　『正确答案』ACDE

『答案解析』参见教材P88。

　　5.2正常监理酬金的计算方法

计算方法

适用项目

按监理工程概预算的百分比计收

新建、改建、扩建的工程

按照参与监理工作的年度平均人数计算

适用于单工种或临时性项目

双方商定

不宜按上述方法计收的，

参照国际标准协商确定

中外合资、合作、外商独资的建设工程，

　　5.3附加监理酬金

　　■增加监理工作时间

　　■增加监理工作内容

　　　◇双方另行签订补充协议

　　5.4额外监理工作酬金

　　5.5奖金

　　■监理人提出合理化建议使委托人得到经济效益，有权获得奖励

　　■奖励金额＝工程费用节省额×报酬比率

　　【例题·单选题】（2010年真题）

　　◆施工合同履行过程中，承包人因采用监理工程师的合理化建议而节约了施工成本并提高了项目经济效益，监理人按监理合同专用条款的约定获得经济奖励。

奖金应当由（　）支付。

　　A.委托人

　　B.承包人

　　C.委托人和承包人共同

　　D.政府主管部门

[答疑编号9]

　　『正确答案』A

『答案解析』资金是由委托人支付给监理人。

参见教材P89。

5.6酬金的支付

　　■一般分为首付、每月（季）等额支付，工程竣工验收后结算尾款

　　■如委托人对监理人提交的酬金项目有异议，应在收到支付通知书24小时内向监理发出表示异议的通知，但不得拖延其它无异议酬金项目的支付。

　　■逾期应支付酬金的利息，利息按支付期限最后1日银行贷款利息率乘以拖欠酬金时间计算

　　【例题·单选题】（2009年真题）

　　◆按照监理合同示范文本的规定，下列关于有异议的监理酬金支付的说法中，正确的是（　）。

　　A.按监理人要求的金额支付，异议部分与监理人协商后在下次支付中扣回

　　B.无异议部分的酬金按时支付，有异议部分暂不支付

　　C.本次不支付，监理人修改后并入下一次支付

　　D.将支付通知书退回监理人，修改重新提交后再支付

[答疑编号0]

　　『正确答案』B

『答案解析』参见教材P89。

6.协调双方关系条款

6.1合同的生效

　　■自合同签字之日起生效

　　6.2开始和完成时间

　　■以专用条件中订明的时间

6.3变更

　　■根据委托人要求，监理人可提出更改监理工作的建议和移交，应看作一次附加的工作

　　■可采取正式文件、信件协议或委托单等几种方式对合同进行修改

　　■如变动太大，可重新制定合同

6.4延误（非监理人原因）

　　■如由于委托人或第三方的原因使监理工作受到阻碍或延误，以致增加了工程量或持续时间，监理人应将此情况与可能产生的影响及时通知委托人

　　■增加的工作量视为附加工作，时间相应延长，并得到附加工作酬金

　　6.5情况的改变（非监理人原因）

　　■出现不应由监理人负责的情况，完成期限应予以延长

　　■恢复监理工作时，还应增加不超过42天的合理时间用于恢复工作，并支付监理酬金

　　6.6合同的终止

　　■正常履行终止（也即监理合同有效期结束）

　　　◇办理完竣工验收或工程移交手续

　　　◇承包人和委托人签订工程保修合同

　　　◇监理人收到监理酬金尾款，结清监理酬金

　　■一方要求变更或解除合同

　　　◇解除合同的时间－应提前42天通知对方

　　　◇解除合同的方式－书面协议或通知

　　■委托人单方提出终止合同的情况

　　　◇监理人无正当理由而又未履行监理义力

　　■监理人单方提出终止合同的情况（两种情况）

　　　◇监理人未获得酬金30日内且委托人未进行任何书面解释

　　　◇非监理人原因暂停监理业务期限已超过半年

　　■委托人单方终止合同的步骤（两个通知）

　　　◇委托人向监理人发出指明其未履行义务的通知

　　　◇若委托人在21天内没有收到答复，可在第1个通知发出后35日内发出终止监理合同的通知，合同即行终止

　　■监理人单方终止合同的步骤（两个通知）

　　　◇监理人可向委托人发出终止合同通知

　　　◇如14日内未得到委托人答复，可发