某古寨古建筑保护和修复建设工程项目可行性论证报告.docx

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某古寨古建筑保护和修复建设工程项目可行性论证报告

可行性研究报告

古建筑保护和修复建设工程项目

2012-6-28

目　录

第一章总论………………………………………………2

第二章　需求分析和建设规模……………………………10

第三章　项目建设条件……………………………………16

第四章　建设方案选择……………………………………20

第五章　环境保护与节能…………………………………29

第六章　投资估算和资金筹措……………………………40

第七章　工程招投标………………………………………44

第八章　项目建设实施计划………………………………47

第九章组织机构与人力资源配置………………………49

第十章　经济效益评价分析………………………………51

第十一章结论与建议……………………………………53

第一章总论

1.1项目提要

1.1.1　项目名称

古寨保护和修复建设工程

1.1.2　项目管理单位

1.1.3　建设性质

修复重建

1.1.4　建设地点

1.1.5建设单位概况

项目建设单位为****县城市经营公司。

为保障项目顺利实施，我公司还专门成立项目管理办公室，抽调若干名专业技术干部组成，负责项目建设日常管理工作。

1.1.6******村概况

******村位于****县城西，距县城2公里，辖区人口1000余口人，耕地面积1800亩，劳力615个，沿村北上五百米直达县城塔坡水库，西隔长邯高速公路与上桂花村相望，东临土岭村，村内主要交通便道均以硬化，道路两旁绿树莹莹，村内地势平坦，总体走向东北较高，西南较洼，平均海拔5.03米。

******村有着4000多年的历史，历史悠久，遗存甚广，不论是遗存的古迹、出土的文物、历史故事，还是传记人物都无疑证明着它是黎城民俗文化宝库中的财富。

1.2　项目背景

1.2.1项目建设依据

近年来，在《国务院关于加快发展服务业的若干意见》、《山西省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见》指导下，为保护这些文化遗产，依据“四议两公开”程序以及“一事一议”的有关规定，在广泛征求广大群众意见的基础上，经我村支村两委研究，特制定我村村级公益事业建设项目规划。

1.2.2　项目建设背景

“十二五”期间，****县将充分发挥矿山、生态、奇山、区位、人文五大优势，全力打造中国硅都、世界红山和宜居古城。

　建设中国硅都，就是建设总投资500亿元、年产3万吨多晶硅和5GW太阳能电池及光伏发电集成系统的三晋（黎城）光伏产业园区。

经过五年时间的精心打造，将光伏产业园区建成我市新型能源聚集区，循环经济示范区、两型社会深化区、综改配套先行区、转型跨越腾飞区，成为全国最大的光伏产业集群。

　　建设世界红山，就是充分发挥黎城生态旅游的资源优势，以自然化、生态化、特色化为目标，以彰显红石绝壁、红色革命和红叶奇观为主题，建设500平方公里的5A级太行红石公园，建成风光壮美、内涵丰富、特色鲜明的一流景区，年接待游客500万人次，旅游收入达到50亿元，使旅游业成为黎城转型发展的支柱产业。

　　建设宜居古城，就是要深入挖掘古黎文化和现代文化的丰富内涵，加快旧城和新区建设步伐，把县城建设成为外城水库珠联，环城水系围绕，旧城新区辉映，交通便捷、绿树成荫、空气清新、气候宜人的生态型、园林型宜居县城。

“十二五”期间国家继续加强环境保护和生态创建工程，为全县落实“八项工程”、实现“八个领先”奠定坚实的环境基础。

　让城市更加宜居，这是县委、县政府对所有市民的承诺。

近几年，我县以打造生态宜居城市为中心，推进建设城市森林带，治理污染源，努力打造一个充满绿色和活力的城市环境。

“原生态”是今后五年黎城农业的主色调。

首先是大力发展高效农业，建设以路堡滩高效农业示范园区为主的原生态精品农业园区；其次将加快推进核桃产业发展，继续大力发展以核桃为主的经济林建设，在现有10万亩的基础上，扩大种植面积，改良核桃品种，强化栽植管护，“十二五”末核桃种植面积达到15万亩，以核桃为主的干果经济林收入占到农民人均纯收入的一半左右；同时还要培育壮大龙头企业，扶持壮大飞鹤公司、三泰科技、四通公司、金华公司等一批农副产品加工企业，加大特色农副产品研发力度，增加农业综合效益。

   “黎侯古镇”是“十二五”期间****县城市建设的主题。

旧城主要体现鲜明的古黎韵味，按照“修古复古、修旧如旧、有建有修、保护为主”的原则，形成以正街、鼓楼街等古文化街为轴线，城隍庙、上党战役旧址等文物保护单位为核心，彰显黎城深厚底蕴的历史文化、商贸购物和风情旅游区；新区则展示现代精致的大气形象，规划总面积14平方公里，西部为光伏产业园区，中部为行政、文化、商业区，东部为居住、文娱服务区。

完善县城路网建设，形成以“六横六纵”（六横为北外环、府前街、教育街、城北街、鼓楼街、南外环，六纵为西外环、207改线、广通路、桥南桥北路、黎侯大道、东外环）为骨架的网状道路框架。

“十二五”末县城面积在现有4.4平方公里的基础上扩大到20平方公里，人口由目前的4.5万扩张到10万左右。

   以“太行红石公园”为主打的世界红山将全方位、立体式开发建设，着力构建黎城的大旅游格局。

加快太行红石公园旅游路建设，用5~10年时间，把太行红石公园建设成为5A级风景区，这将为****县的转型跨越发展打下坚实的基础。

1.3项目概况

****镇******村****古寨保护与修复工程项目主要是对本村“靳家寨”居民院落修复和古村落的历史沿革进行系统研究和分析，对其历史文化价值进行准确定位，合理确定恢复格局的年代依据。

以非物质文化内涵提升物质载体价值，寻求文化旅游新功能的和谐统一。

以建筑为载体，具体分为大部分建设布展建设，纳入文化展示功能，展示****县丰富的文物古迹，体现多种类型的****县地方文化，历史和文化展示，凸显****县文化的历史地位。

促进传统文化保护与现代文化创新相结合，促进城市历史文明和文化的传播与区域经济发展结合，促进历史文化的考古、学术研究与交流，促进城市历史文物与文化的有效保护。

1.4建设规模和内容

****镇******村村****古寨保护与修复工程项目坚持保护性、系统化、体验化、点亮化、的四大原则，此项目主要是以历史文化和名胜古迹为载体，充分挖掘和展现******村靳氏家族文化、兴学文化、晋商文化、古村落文化、建筑文化、山水文化、等内涵。

根据初步设计方案和合理利用的原则，其主要对“靳家寨”居民院落进行保护和修复工程。

（一）“靳家寨”恢复及景观带建设

1、院内铺设青石板80m2；

2、院内大门、窗户恢复15个；

3、院大门、台阶及正立面青石仿古恢复12m3；

5、木结构及格栏山栅、廊道维修；

7、绿化，打造景观带；

9、砼砌块砌筑50m围墙，并仿古；

10、仿古栏杆恢复重建；

11、院内各景观带草皮铺设100m2；

12、配备院落建筑面积200m2电气线路、供水、消防设备；

13、购置仿古明清家具4套，安装仿古字匾、对联制作安装8副，提****古寨文化内涵；

根据保护规划要求，步道路面采用石板铺筑，对巷道可利用的石板路面进行重新修整；更新改造排水管网；结合路面改造和排水管网建设，将线路埋管均入地敷设，拆除电力、电信、有线电视线路，完成“三线下地”改造。

疏浚排水沟渠。

使******村古寨原有的功能充分的发挥。

1.5项目投资及资金来源

新涉项目总投资为100余万元。

资金筹措方案：

根据实施方法可筹集10010元，筹劳折款61500元，借助财政奖补资金、集体争取其它资金。

1.6主要技术经济指标

工程主要经济技术指标详见下表：

主要经济技术指标表

序号

项目名称

单位

数据及指标

备注

1

项目建设用地

m2

700

对原建筑进行维修恢复，无新增用地

2

绿化率

%

30

主要用于绿化和景观带打造

3

总建筑面积

m2

200

建筑物均采用明清建筑风格及复古风格

4

工程建设期

月

8

2012年5月—2012年12月

5

新增员工人数

人

10

工作人员8人，管理人员2人

6

项目总投资

万元

106.3

6.1

固定资产投资

万元

23.5

根据实施方法可筹1.001万元，筹劳折款6.16借助财政奖补资金、集体争取其它资金

6.2

流动资金投资

万元

10

为铺底流动资金。

7

年营业收入

万元

20.6

为平均数。

8

销售税金及附加

万元

5.6

为平均数。

9

年均利润

万元

16.8

为平均数。

10

投资利润率

%

23.01

为平均数。

11

投资收益率

%

24.56

为平均数。

12

财务内部收益率（IRR）

%

17.65

13

税后财务净现值（NPV）

万元

12.8

折现率i=8%。

14

投资回收期

年

7.4

含建设期1年。

15

盈亏平衡点

%

33.87

第二章　需求分析和建设规模

2.1　需求分析

2.1.1是现代服务业综合改革的需要

现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展而产生的，用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求和引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业。

现代服务业的发展本质上来自于社会进步、经济发展、社会分工的专业化等需求，它既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级，其本质是实现服务业的现代化。

首先，******村****古寨的功能定位是成为学术研究、文化交流、旅游接待、休闲娱乐的综合平台。

本身就是属于现代服务业中文化旅游服务、旅游资源、旅游设施分类项目。

其次，******村古村落将成为****县生态休闲旅游板块上一颗明珠，将与****县新古城景区相结合形成有效连接，形成****县现代服务业产业链。

再次，******村古村落将以名村、名品、名人为重点，与桂花厅、文昌阁、八角亭、等有机结合，积极抓好文化资源保护、利用与开发，加速资源优势转化为产业优势、竞争优势，把黎侯古城建设成为地域特色鲜明、辐射面广、影响力大、竞争力强的文化繁荣区。

2.1.2是推动山西省文化产业发展的需要

随着我国经济、社会的快速发展，人们的物质和文化生活水平不断提高，文化需求成为经济增长极其重要的动力。

发展文化产业也就成了我国经济发展内在的必然的需求。

党的十七大报告中指出：

“当今时代，文化越来越成为民族凝聚力和创造力的重要源泉、越来越成为综合国力竞争的重要因素，丰富精神文化生活越来越成为我国人民的热切愿望。

……。

”；“弘扬中华文化，建设中华民族共有精神家园。

中华文化是中华民族生生不息、团结奋进的不竭动力。

要全面认识祖国传统文化，取其精华，去其糟粕，使之与当代社会相适应、与现代文明相协调，保持民族性，体现时代性。

加强中华优秀文化传统教育，运用现代科技手段开发利用民族文化丰厚资源。

加强对各民族文化的挖掘和保护，重视文物和非物质文化遗产保护，做好文化典籍整理工作。

”

随着国民经济产业结构的调整和我省经济的快速发展，人们生活水平的不断提高，市民的文化消费需求会达到一个新的层次，尤其是2011年《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》出台后，文化需求将迅速攀升，文化产业的发展将成为经济发展新的空间，并可以吸收大批劳动力，提供大量就业机会。

2.1.3符合文化遗产保护政策的需要

我国是世界文明古国之一，中华文明世代相传，从未间断，文物遍布祖国各地，保护好文物是我们的历史责任。

文化遗产之所以珍贵，是因为它不可再生。

新修定的文物保护法第九条特别强调：

“各级人民政府应当重视文物保护，正确处理经济建设、社会发展与文物保护的关系，确保文物安全。

基木建设和旅游发展必须遵守文物保护工作方针，其活动不得对文物造成损害”。

2.1.4符合国家旅游产业政策的需要

从国内产业政策背景看，旅游业进一步得到党中央、国务院的高度重视，被明确列为国民经济新的增长点，“加强第一产业，提高第二产业，发展第三产业，是今后一个时期调整产业结构的基本思路”。

中央对旅游业认识的深化，必将进一步促进旅游业的大发展。

****县先后出台了一系列扶持旅游业发展的政策，特别是制定了《关于加快****县旅游业发展的决定》，明确了以“太行红石公园”为主打的世界红山将全方位、立体式开发建设，着力构建黎城的大旅游格局，为重点的旅游经济发展方向。

因此项目建设符合国家旅游产业政策。

2.1.5提升****县旅游竞争及黎城文化影响力的必然要求

随着****县“世界红山”旅游战略的实施和****县旅游二次创业的不断深入，打好世界名牌、做好黎城文章，大力发展旅游经济符合时代要求。

对历史古迹进行保护与挖掘，可丰富“大众旅游及黎城文化旅游”内涵，与周边景区的发展相互促进，是大众旅游及黎城文化的有效补充和延伸。

依托大众旅游，做好黎城文章，深度保护和挖掘古城文化遗存和古迹胜景资源，把境内的文物古迹、景点有机地结合在一起，既有古城文化的一脉相承，又有地域黎城文化的独特性，因此，项目的建设十分必要。

2.1.6将保持地方经济的可持续发展的需要

历史文化遗产在我国经济发展中所起的重要作用也是有目共睹的。

遍布全国各地的历史文物已经成为发展我国旅游业的宝贵资源，在国家旅游业所产生的经济效益中，文化旅游收益占了相当大的比重，成为旅游经济的重要支柱。

许多地区依靠得天独厚的历史文化资源，发展了当地经济。

****县旅游业发展迅速，已经成为一个初具规模的综合性行业，成为最具活力、最有潜力的成长型产业之一，成为****县经济和社会发展的增长点、闪光点和带动点，对****县综合经济效益的提高发挥着其他行业不可替代的作用。

通过项目的成功建设和运作，挖掘历史文化资源潜力，可有力带动当地产业结构调整，拓宽剩余劳动力就业渠道，增加人均收入，是可持续发展地方经济的有效途径之一。

2.2项目建设的可行性

项目的实施符合《****县城区总体规划》和《****县国家历史文化名城保护规划》，有利于进一步弘扬黎城文化，有利于加强历史文化名城的文化街区保护，凭借“黎城文化”和“仿古建筑”的广泛影响力，****县特色历史文化将成为中国对外文化交流的重要组成部分，对****县建设文化强县、促进文化旅游事业发展具有十分重要的意义。

****县******村****古寨保护与修复工程项目将提供现实的历史文化载体，将打造成为黎城文化展示中心、现代会展中心及摄影演艺基地。

****县******村****古寨保护与修复工程项目主题突出，并以古建筑为主体特色的拥有学术研究、文化交流、旅游接待、休闲娱乐的综合现代服务业平台，与******村古民居等有机结合，对“国家级历史文化名城”的保护和发展具有重要意义，同时也是城市重要的名片之一。

该项目建成后将成为****县具代表性的古建筑群之一。

将成为学术研究、文化交流、旅游接待、休闲娱乐的综合平台。

该项目作为长治市服务业综合改革的试点工程，更加有利于加快转变****县的经济方式，可以深入挖掘黎城文化特色资源，充分发挥比较优势，在更高的层面、更深的层次、更广的领域，推动****县走以旅游为核心的服务业科学发展之路。

项目将有效扩大服务业对一、二产业的引领、促进作用，快速提升县域经济整体实力。

可以更好地发挥服务业资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好的优势，更好地保护生态环境，实现经济社会全面协调可持续发展。

2.3建设规模

****县******村****古寨保护与修复工程项目将******村****古寨打造成为学术研究、文化交流、旅游接待、休闲娱乐的综合平台。

根据总体规划以及市场分析与预测，结合长治市开展服务业综合改革试点工作要求，工程主要对******村对“靳家寨”居民院落院内外进行维修及景观带建设修复工程。

总建筑面积700m2，绿化面积100m2。

第三章　项目建设条件

3.1　项目选址及征地计划

本项目拟选址在****县****镇******村，该项目在原址上修复、整合、提升，无征地计划。

3.2项目实施的基础条件

3.2.1社会环境条件

该项目已经****县发改委批准，项目用地已由****县国土资源局预审，规划、土地、环境保护方面手续齐全。

3.2.2交通条件

境内长邯铁路（境内长42公里）、长邯公路（309国道，境内长24.44公里）斜贯东南，黎左公路（207国道，境内长46公里）、涉武公路（境内长3.8公里）交汇县中，阳涉铁路（境内长2.7公里）、长邯高速公路（境内长26公里）穿县而过；乡乡镇镇通油路（乡镇公路6条，82公里），村村通水泥路（229个村通水泥路，293公里）。

全县以铁路、高速公路、国道为主干线，县、乡、村公路网络四通八达。

3.2.3气候条件

县境属典型北温带大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，雨量适中。

年平均气温10.4℃，年积温为3583.8℃，平均降水量547毫米，无霜期184天，有“上党小江南”之美誉。

独特的气候环境，有兴百业之利，造就了该县较为发达的农业生产，孕育了众多具有地方特色的农产品。

花椒、核桃、柿子、枣，誉称“黎城四大宝”；尖椒、小杂粮等绿色农产品声名远播、饮誉中外。

3.2.4基础设施条件

****县****镇******村位于县城西南，位临水库。

地形起伏不大，相对平坦，整个地势北高南低，相对高差为1－3米。

区域内供水、供电、通讯等设施齐全，保障了项目的日常运营需求。

3.2.5自然条件

（1）气象条件：

县境属典型北温带大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，雨量适中。

年平均气温10.4ºC，年积温为3583.8ºC，平均降水量547毫米，无霜期184天，有“上党小江南”之美誉。

历年降水量历年平均降水量519.0mm，降水量的年际变化较最高年760mm，最少年仅有340mm。

年内分布亦不均，主要降水集中在7、8、9三个月，占到全年降水的60%以上，日最大降水量108.2mm（1996年8月4日）。

降水量的区域分布为：

降水量由北向南递增，随着海拔高度的增加降水量也随之增大，山区比平川年降水量偏多100mm左右。

（2）水文条件：

地表水：

清、浊两漳河襟南缠北，一纵一横。

清漳河流经该县黄崖洞镇，流程3.5公里，流域面积550平方公里，年均径流量3.8亿立方米；浊漳河流经该县上遥、西仵、程家山三个乡镇，境内总长39.6公里，流域面积592.4平方公里，年平均流量7.2亿立方米。

勇进（1966年12月26日动工，1974年7月1日竣工通水，干渠总长102公里，县境长度为76公里，控制灌溉面积14万亩）、漳北（1958年1月9日动工，同年7月1日竣工通水，干渠总长26公里，控制灌溉面积2万亩）、漳南（始建于1942年，1966年开始进行改扩建，1973年8月1日竣工通水，全长33.6公里，控制灌溉面积9700亩）三灌渠倾西斜东，年引水量1.08亿立方米。

共有泉水41处，年总流量1800多万立方米。

其中，源泉位于该县西井镇源泉村，年平均流量0.36秒立方米，年出水量为1135.3万立方米，在长治市仅次于辛安泉。

此外，该县还有大、中、小型水库38座，总蓄水量为4205万立方米。

地下水：

可采储量为0.2—0.4亿立方米，调节储量为0.27亿立方米。

是长治市的富水区，为华北地区相对丰水区。

全县有水浇地14万亩，农业人口人均一亩水浇地。

（3）地质条件：

****县位于太行山东翼南段，属黄土高原一部分，以中等构造剥蚀侵蚀山地为主，地表黄土覆盖深厚。

第四章　建设方案选择

4.1设计原则

本项目设计的指导思想是：

坚持统一规划、分步实施、突出重点、科学管理、技术领先、永续利用的工作方针，同时在总体规划设计上遵循以下几点原则：

1.项目建设必须科学化、规范化、标准化，以实际需求为依据，坚持高起点，保证各项设施及系统规划的先进性，以及在国内同行业中的领先地位。

2.坚持实用、可靠、先进、经济、指导性、创新性、系统性、可操作性强。

3.坚持近、远期结合的原则，充分考虑近期建设的可能性和远期改造的可行性，既要解决目前急需解决的问题，又不影响项目的整体布局。

4.坚持可持续发展的原则，充分考虑到当前的实际需求与未来潜在需求的矛盾，兼顾今后一段时间的发展需要。

5.环保、安全、卫生和消防等方面应符合国家和地方有关法律及规范。

6.坚持统筹规划，搞好配套建设的原则。

按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，实行统一规划、统一配套、分期实施。

道路、给排水、供气、供热、供电、通信、有线电视、绿化、照明等基础设施同步建设。

4.2建筑设计

4.2.1设计依据

1、《旅游业标准体系表》编制说明；

2、《中华人民共和国文物保护法》（2007）

3、《国家级非物质文化遗产保护与管理暂行办法》（2006）

4、《古建筑木结构维护与加固技术规范》（GB50165-92）

5、《文物保护工程管理办法》（2008）

6、《历史文化名城保护规划规范》（2008）

7、《历史文化名城名镇名村保护条例》（2008）

8、《****县******村****古寨保护整治与利用规划》

9.《建筑结构荷载规范》（GB50009-2010）；

10.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；

11.《建筑地基基础技术规范》（JGJ79-2008）；

12.《砌体结构设计规范》（GB50003-2010）；

4.2.2建筑设计

****古寨修复及景观带建设

1）****古寨居民院落在不破坏老房本体的情况下进行木格栅和仿古栏道屋顶防水等修复，恢复其使用功能。

2）将****古寨居民院落大门的原水泥经台阶和拦杆拆除，铺设青石台阶，用仿古石条与石狮砌筑仿古拦杆，恢复其清代风格。

3）****古寨居民院落广场大院清理，5%砼垫层，上铺设青石板面层。

5）恢复开挖面积20m2，深1.5m秋叶池，开挖后用土工膜铺底及四周防渗。

敷土20cm夯实，铺设青石板，四周用青石条块砌筑。

并在池中设置假山景观带。

6）桂花厅中用石板铺设园区小径，补植胸径为7—10cm的桂花树，用草皮铺地。

并适地种植花圃。

8）折除****古寨居民院落围墙，并清除原基础后，浇筑40cm*40cmC20砼基础，用预制块砌筑高2.5m,长200m古派围墙。

9）用青石狮仿古修复桂花厅古石拦杆。

4.3总图布置

4.3.1设计原则

由于本项目的特殊性，通过开发商对项目区规划及扮演的角色定位的研究，确定以下设计宗旨：

1.根据项目建筑特点以及所处地块和界外交通联系，合理组织客流、车流，使各项目单元与外部衔接畅通。

2.利用良好的环境基础的优势，尽可能使建筑和环境融为一体，体现“景观-观景”的建筑原则。

3.把传统当地民居的建筑特色融入建筑的空间布局和造型设计当中，既要满足各项目区功能，同时体现历史文脉在新时代的传承和延续。

项目平面布局融合于山水之间，房屋群落与周围环境巧妙结合，形成优美的景区风貌。

依托规划地域丰富的景观资源，立足发展现状，借助景观设计与规划设计相融合的设计手法，把该规划区域建设成为以文化交流为主，集生态休闲为一体的旅游集散中心。

景区建设中，每个景点中的建筑设施，都应作为景观的组成部分来对待，应该以“艺术化”、“景观化”为主，曲径通幽，曲回有度，强调建筑与自然的协调效果，提高观赏性。

景区的建筑设施要坚持“大小相宜、藏露相间、疏密得体、高低错落”的原则。

4.3.2总图布置方案

1.总图布置根据本项目性质、规模、以及防火、安全、施工及检修等要求，结合场地自然条件，全面合理地布置各个建筑物、构筑物、管线等。