广州不动产登记规程草案.docx

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广州不动产登记规程草案

广州市不动产登记规程（草案）

第一章总则

第一条（目的和依据）

为规范本市不动产登记行为，提高不动产登记工作质量，维护不动产权利人的合法权益，促进依法行政，依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，结合本市实际情况，制定本规程。

第二条（适用范围）

本规程适用于广州市各行政区范围内不动产登记。

不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记等，适用本规程。

依照本规程办理登记的不动产权利包括：

（一）集体土地所有权；

（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（三）森林、林木所有权；

（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（五）海域使用权；

（六）建设用地使用权；

（七）宅基地使用权；

（八）地役权；

（九）抵押权；

（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

第三条（登记机构）

广州市不动产登记中心负责本市不动产登记的具体工作，各区不动产登记分支机构在广州市不动产登记中心的监督、指导下办理有关不动产登记。

第四条（登记机构职权）

登记机构应当按照法律、法规和本规程的要求查验申请人提供的登记材料，就有关登记事项询问申请人，并如实进行登记。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，或者实地查看，必要时可以向相关部门调查情况、查阅资料。

相关部门及当事人应予配合。

第5条（登记原则）

不动产登记应遵守以下原则：

（一）依申请登记原则。

不动产登记应当依照申请启动，但法律、行政法规以及本规程另有规定的除外；

（二）一体登记原则。

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一体登记，并保持权利主体一致；

（三）连续登记原则。

不动产未办理首次登记的，不得办理其他类型登记。

因处分不动产申请登记的，被处分的不动产应当已经记载于登记簿，但法律、行政法规另有规定的除外。

第六条（首次登记）

不动产权利未办理过任何登记的，申请人应当申请办理首次登记。

第七条（转移登记的情形）

以下情形应当申请办理不动产转移登记：

（一）买卖、互换、赠与不动产的；

（二）以不动产作价出资（入股）的；

　　（三）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

　　（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

　　（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

　　（六）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

　　（七）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；

　　（八）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

　　（九）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

　　（十）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

第八条（变更登记的具体情形）　

以下情形应当申请办理不动产变更登记：

（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

（二）不动产的坐落、界址、用途、面积、结构、层数等状况变更的；

　　（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；

　　（四）同一权利人分割或者合并不动产的；

　　（五）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；

　　（六）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；

　　（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；

　　（八）共有性质发生变更的；

　　（九）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

第九条（注销登记的具体情形）　

以下情形应当申请办理不动产注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃不动产权利的；

　　（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；

　　（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

　　（五）法律、行政法规规定的其他情形。

　　不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。

第十条（其他需要办理不动产登记的具体情形）　

除上述第六条、第七条、第八条、第九条规定的不动产登记具体情形外，以下情形应当办理不动产其他登记：

（一）预购商品房、以预购商品房设定抵押的，办理预告登记；

（二）不动产权利人认为不动产权证书或者不动产登记簿记载的事项错误的，办理更正登记；

（三）不动产利害关系人认为不动产登记簿记载的不动产归属等事项错误，但不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，办理异议登记；

（四）不动产权证书破损的，办理换证登记；

（五）不动产权证书遗失、灭失的，办理补证登记；

（六）法律、法规、规章规定的其他应当办理不动产登记的情形。

第十一条（撤销登记）　

有下列情形之一的，不动产登记机构可以撤销原不动产登记：

（一）司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明登记是当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取的；

（二）不动产登记机构核准登记不当，造成重复登记等错误，通过更正登记不能纠正的；

　　（三）当事人提交的权属来源证明文件被生效法律文书确认无效、撤销，或解除的的。

　　不动产的登记机构应当将撤销登记的决定在作出决定之日起十五日内送达当事人，并将原房地产权证书在广州市国土资源和规划委员会门户网站上公告作废。

第二章登记程序

第一节申请

第十二条（登记申请的一般规定）　

不动产登记的申请主体为自然人、法人和其他组织。

申请人申请不动产登记，应当到不动产登记机构办公场所，向登记机构提交按统一格式填写的申请书及本规程规定的登记申请材料。

申请人可以委托代理人向登记机构申请登记。

无民事行为能力人和限制民事行为能力人由法定代理人向登记机构申请登记。

法定代理人可以委托代理人申请房地产登记。

申请书应当由申请人签名或者盖章，代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。

第十三条（单方申请）　

不动产登记应当由当事人双方共同申请。

有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产申请首次登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）受赠人取得不动产权利且赠与经过公证的；

（四）析产取得不动产权利且析产协议经过公证的；

（五）权利人姓名、名称等身份信息或者不动产自然状况、用途等发生变化，申请变更登记的；

（六）不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（七）申请更正登记或者异议登记的；

（八）补发、换发不动产权属证书或者登记证明的；

（九）商品房预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记，预购人申请预告登记的；

（十）经预告登记的房屋，商品房预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人可以单方申请转移登记；

（十一）经租自留房和经租、代管发还的房屋，权利人为两个以上共有人按份共有的，权利人可申请单方登记；

（十一）共有人因不动产权证书或不动产登记证明破损、遗失、灭失而申请换证、补证登记的，可以由需要换证、补证的共有人单方申请；

（十二）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（十三）法律、行政法规、规章以及本规程规定的其他情形。

第十四条（共同申请）　

共有不动产的登记，应当由全体共有人共同申请。

属于下列情形之一的，可以由部分共有人申请：

（一）处分按份共有的不动产，可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请，但登记簿记载共有人另有约定的除外；

（二）共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的，可以由姓名、名称发生变化的权利人申请；

（三）因自然灾害、人民政府行政决定等原因造成不动产灭失或者不动产的坐落、名称发生变化的，可以由共有人中的一人或多人申请；

（四）按份共有人转让其享有的共有的不动产份额，应当与受让人共同申请；受让人是共有人以外的人的，还应当提交其他共有人的书面同意证明材料。

第十五条（权利承受人申请）　

原申请主体是自然人，该自然人死亡的，由合法的权利承受人作为申请主体。

原申请主体是法人或者其他组织，且已解散的，由合法的权利承受法人或者其他组织作为申请主体；原法人或者其他组织解散后分立成两个以上的权利承受法人或者其他组织的，对申请不动产的权利义务归属无约定的，应当由全部权利承受法人或者其他组织作为共有人进行申请。

无法明确合法的权利承受主体的，按人民法院、仲裁委员会的生效法律文书处理。

第十六条（法定代理）　

无民事行为能力、限制民事行为能力人由其监护人作为法定代理人代为申请登记。

监护人除提交本人和被监护人的身份证明外，还应当按以下规定提交证明监护人身份的材料：

（一）未成年人父母代为申请登记的，应提交证明父（母）子（女）关系的出生证、户口簿等材料；

未成年人父母已经死亡或者没有监护能力的，应当提交人民法院等有指定权的部门指定监护人的材料。

（二）精神病人的监护人代为申请登记的，应当提交经人民法院等有指定权的部门宣告被监护人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人及指定监护人的材料。

处分被监护人不动产的，应当由全体监护人共同申请，并提交有利于被监护人利益的书面保证；监护人委托代理人申请的，有利于被监护人利益的书面保证应当经过公证。

使被监护人因受赠或者继承而取得不动产权利的登记可由全体或者任何一个监护人代为申请。

第十七条（委托代理）　

委托代理人申请不动产登记的，应当向登记机构提交委托书、代理人和被代理人的身份证明；法人或者其他组织委托代理人办理不动产登记的，还应提交加盖公章的法定代表人或者负责人身份证明书。

所有的委托书均应提交正本。

委托书应当载明委托人、代理人的姓名或者名称、身份证号码、标的物、委托事项、代理权限、代理期限并由委托人签名或者盖章，法人或者其他组织的委托书由法定代表人或者负责人签署，并加盖公章。

第十八条（委托代理人为多人的登记申请）　

代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但委托书另有授权的除外。

第十九条（委托书需要办理公证或者见证的情形）

有下列情形之一的，委托书应当经过公证：

（一）代理人不能提交被代理人的身份证明原件核对的；

（二）境外申请人委托他人申请不动产登记的；

（三）自然人因转移、抵押等涉及不动产处分事宜委托他人申请登记的；

（四）自然人因不动产的用途、面积、结构等登记事项与现状不一致，委托他人申请变更登记、更正登记的；

（五）自然人委托他人申请不动产权利注销登记的。

以上情形中，委托书未经公证的，申请人应当在申请登记时与代理人共同到登记机构现场，在登记机构工作人员的见证下签订委托书。

第二十条（境外委托）

授权委托在境外办理的，分别按下列规定办理公证、认证手续：

（一）委托书在香港特别行政区、澳门特别行政区办理的，应当经中国委托公证人（香港、澳门）认证，并经司法部中国法律服务（香港、澳门）有限公司审核加盖转递章公证证明；

（二）委托书在台湾地区办理的，应当经当地公证机关公证，并经广东省公证员协会办理认证；

（三）委托书在国外办理的，应当办理公证并经中国驻该国使领馆认证；中国在该国没有使领馆的，由与中国有外交关系的第三国驻该国的使领馆证明，再转由中国驻该第三国使领馆证明。

第二十一条（申请登记材料的一般规定）　

不动产登记申请当事人应当按规定向登记机构提交申请登记材料。

申请材料中应使用申请人的汉字姓名（名称）或汉字译名；使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名（名称）。

按规定须提交原件的，应当提交原件；按规定可以提交复印件的，申请人应同时提供原件供登记机构对复印件与原件的一致性进行核对，申请人应当在复印件上签名或者盖章，并注明日期。

代理人申请办理登记的，由代理人在复印件上签名或者盖章，并注明日期。

申请登记的材料为外文的，应当提交经过公证的中文译本。

申请登记的材料系在境外形成的，应当参照第十九条的规定办理公证、认证手续。

第二十二条（自然人的身份证明）　

申请人为自然人时提交的身份证明材料应符合下列规定：

（1）境内自然人应提交居民身份证，未成年人可提交户口簿或者出生证；

（2）军人应提交居民身份证，或者军官证、士兵证、文职干部证、学员证等身份证件；

（3）中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人应提交香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证；

（4）中华人民共和国台湾地区自然人应提交台湾居民来往大陆通行证；在台湾地区办理委托认证手续的，可以提交经认证的该地区身份证明；

（5）华侨应提交中华人民共和国护照；

（6）外籍人士应提交中国政府主管机关签发的居留证件或者其所在国护照，但在境外办理委托认证手续的，可以提交经认证的本国身份证明。

在填写证件号码时，除中华人民共和国居民身份证外，其他证件号码应加注证件名称，如军官证、中国护照等。

外国身份证件还应加注该国的中文名称。

第二十三条（法人或者其他组织的身份证明）　

申请人为法人或者其他组织时提交的身份证明材料应符合下列规定：

（一）境内企业法人应提交企业法人营业执照；

（二）境内机关法人、事业单位法人和社团法人应提交组织机构代码证、事业单位法人证书或者社会团体法人登记证书；

（三）境内经营性其他组织应提交营业执照；

（四）境内非经营性其他组织应提交组织机构代码证；

（五）在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请不动产登记的，应当向登记机构提交有关的身份证明。

外国组织提交的组织身份证明，应当在所在国家公证机关公证并经外交认证；香港特别行政区、澳门特别行政区法人提交商业登记证并经司法部委托的律师公证，加盖“中国法律服务（香港、澳门）有限公司”转递章；台湾地区法人提交企业登记证或者注册证，应在台湾公证机关办理公证并经广东省公证员协会认证。

第二十四条（身份信息发生变更时应提交的材料）

不动产登记后，不动产权利人的身份信息，包括姓名、名称、身份证明类型、证件号码、出生日期、性别等内容发生变更，当其申请办理已登记不动产的新登记事项时，提供证明申请主体与登记簿记载的主体为同一人的材料，应符合下列规定：

（一）境内自然人应提交其户籍所在地公安机关出具的身份变更证明材料；

（二）军人退役或转业，不动产以原军官证等身份证件登记的，应提交原军人身份证件核发部门或现户籍所在地公安机关出具的身份变更证明材料；

（三）境内自然人取得境外居民身份，应提交经公证或认证的身份变更证明材料，如无法提供的，应提交原户口所在地户籍管理部门出具的出境前历史身份记录或身份变更的宣誓声明等其他足以证明变更前后为同一人的材料；

（四）境外自然人取得境内居民身份，应提交经公证或认证的身份变更证明材料；

（五）境外自然人应提交经认证的身份变更证明材料；

（六）境内法人、其他组织应提交其主体登记机构出具的相应身份变更证明材料；

（七）境外法人、其他组织应提交其批准和注册机构出具的身份变更证明材料。

第二节受理

第二十五条（受理的标准）　

申请人提交的申请登记材料齐备并符合法定形式，登记机构应当受理，并出具受理回执。

登记机构出具受理回执的日期为受理日。

受理回执应当注明申请人的姓名或者名称、申请登记的类别、案号、不动产的座落、申请人提交的登记材料名称并注明原件或者复印件、登记发证的期限、登记机构名称以及出具的时间等内容。

第二十六条（申请材料不符合要求的处理）　

申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，且申请人要求书面告知的，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。

告知书一式二份，经当事人签名确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。

申请人提交的申请登记文件尚未齐备或不符合法定形式，申请人拒绝补正，或申请登记事项属于不予登记的情形，应当当场向申请人出具不予受理决定书。

决定书一式二份，经当事人签名确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。

第二十七条（合并办理登记）　

有下列情形之一的，登记机构可以合并办理登记：

（一）以抵押贷款方式预购商品房的，预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记；

（二）已设立所有权、抵押权预告登记的预购商品房符合相应登记条件后，预购商品房预告登记转房屋所有权转移登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权设立登记；

（三）已设立抵押权登记的在建工程竣工后，房屋所有权首次登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权设立登记；

（四）以抵押贷款方式购买房地产的，房地产所有权转移登记与房屋抵押权设立登记；

（五）不动产转移、变更登记致使地役权转移、变更的，不动产转移登记、变更登记与地役权转移、变更登记；

登记机构为了方便申请人或者提高效率，可以在不违反法律、法规的情况下合并受理不同类别的登记。

不同的登记类别合并受理的，按期限最长的登记类别确定审核期限。

第二十八条（撤回登记申请）　

申请登记事项记载于登记簿之前，全体登记申请人可以凭下列材料撤回登记申请：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）受理回执。

申请人向登记机构提出申请时，登记机构应立即查阅登记簿，申请事项已核准登记并记载于登记簿的不予受理，并书面通知申请人。

申请事项尚未记载于登记簿的，登记机构应当准予撤回，并在五个工作日内将申请人提交的登记资料复印留存、收回受理回执后将登记资料退还给申请人。

登记机构应当将相关情况记载于登记簿。

第二十九条（登记时限）

登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

第三节审核

第三十条（审核的一般规定）　

登记机构应当根据相关法律法规和本规程的规定进行审核，在规定的期限内核准登记或者不予登记，同时记载于登记簿。

在办理不动产登记时，登记机构发现需要更正的，应当一并审核。

第三十一条（审核的内容）

（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容是否一致；

（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；

（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全；

（五）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第三十二条（实地查看的情形）

有下列情形之一的，登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；

（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；

（三）因不动产灭失申请的注销登记，查看不动产灭失等情况；

（四）因不动产分割、合并等申请变更登记，查看不动产分割、合并等情况；

（五）登记机构认为需要实地查看的其他情形。

登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

实地查看所需时间不计入登记办理规定的期限内。

第三十三条（公告的情形）　

有下列情形之一的，登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：

（一）政府组织的集体土地所有权登记；

（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；

　　（三）依职权更正登记；

　　（四）依职权注销登记；

　（五）法律、行政法规规定的其他情形。

　　公告应当在广州市国土资源和规划委员会的门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。

公告所需时间不计算在登记办理期限内。

公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

第三十四条（房地产登记对测绘平面图的要求）　

房地产登记发证的测绘平面图应当与房地产自然状况保持一致，与规划验收竣工图或者规划报建图的平面分隔及形状不一致的，应当就不一致的部分进行标示和说明。

第三十五条（房地产登记中实测与原证、报建面积差异的处理）　

实测面积与原房地产权证、规划报建或竣工验收的面积有差异的，应按以下办法处理：

（一）申请房地产首次登记，房屋经规划部门验收合格，实测面积比土地出让合同增大的，按规定缴交土地使用权出让金后按实测面积登记发证；

（二）实测与原证记载不符，原以自报面积登记发证，现实测面积比原证增大的，应以规划验收资料或者报建资料为审核依据，有规划验收竣工图的，以竣工图为准，没有规划验收或者规划验收竣工图的，以报建资料为准；没有报建资料的，按以下规定办理：

1、实测与历史地籍图反映的形状基本相符，房屋没有发生扩建、加建、改建的可能性的，按实测面积确认权属；

2、实测与历史地籍图反映的形状不相符，可能存在扩建、加建、改建，涉嫌构成违法建设的，对增大部分面积，由当事人主动到城管部门申请处理，经处理后再到规划部门补办有关手续；

3、因建筑误差、测绘误差、测绘计算方法的调整导致房屋面积与原证有误差，但房屋层数、形状一致，尺寸、大小存在一定差异，房屋没有发生扩建、加建、改建的可能性的，按实测面积确认权属；

4、房屋已部分拆除，实测面积比原证记载小，房屋保留部分没有扩建、加建、改建的，按实测面积确认权属。

（三）经规划部门同意变更的，根据规划报建、验收资料为依据进行审核；

（四）行政管理部门对违法建设已作处理，且已明确同意保留使用的，按实测面积登记发证。

实测面积比出让合同增大部分面积，按规定缴交土地出让金；

（五）规划部门不同意保留使用或原房地产权证注记“另有××部位××平方米属租住户搭建”的，在不动产权证书的“面积”栏填写合法权属面积，并在“附注”栏注记“另有××平方米不能办理权属登记”；

（六）原房地产权证“附注”栏注记了“其中××部位××平方米违章建筑已处理”的，且历史登记档案记载该违章建筑已由城市规划部门处理并同意保留使用或建议办理权属登记的，办理后续不动产登记时应撤销该违章注记；

（七）原房地产权证“附注”栏注记了“其中××部位××平方米违章建筑已（未）处理”的，但不属于本条第（六）项所列情形的，办理后续不动产登记时可继续按原证内容予以注记，建筑面积仍按原证记载；

（八）如鉴定报告、地籍调查等材料足以证明违法建设是在1966年12月31日以前发生的，登记机构可以按实测面积登记发证，无需进行违法建设处理；

（九）当事人以书面形式明确表示放弃增大面积部分的权属的，在不动产权证书的“面积”栏填写合法权属面积，并在“附记”栏注记“另有××部位××平方米未申请权属登记”；

（十）国家经租或代管的房屋发还给原权属人的，按行政主管部门出具的撤管、发还通知书或者其他证明文件为依据进行审核，按发还面积、结构、房屋用途确认权属。

实测面积、结构与发还情况不符的，参照本条第

（二）项规定处理。

第三十六条（审核阶段的补正资料）　

受理登记申请后，经审核发现申请人提交的登记材料不齐备或者不符合法定形式的，登记机构应当在规定的登记期限内向申请人发出补正通知书，一次性告知补正要求。

申请人在补正通知书通知的期限内补齐资料确有困难的，应当在通知的期限内书面申请延期，经登记机构准许，可以延期三十日。

申请人补正资料期间不计入登记期限，从补正资料之日起继续计算登记期限。

申请人在登记机构通知或准予延长的期限内未补齐资料的，登记机构应当做出不予登记决定。

第三十七条（不予登记）　

有下列情形之一的，登记机构应当不予登记：

（一）违反法律、行政法规规定的；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）未依法取得规划许可或者未依法通过规划验收的不动产申请登记的；

（五）未依法取得施工许可或者未依法通过竣工验