济南奥体东53地块可研报告90p.docx
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济南奥体东53地块可研报告90p
第一章申报单位及项目概况
第一节项目申报单位概况
一、申报单位
1、单位名称:
山东润博房地产开发有限公司
2、法人代表:
杭宁
3、注册地址:
济南市历下区和平路36号103室
二、拟建地点
山东省济南市奥体中心东侧,龙奥北路以南。
三、公司简介
山东润博房地产开发有限公司成立于2010年12月,注册资本1000万元。
公司主要经营范围房地产开发、经营、咨询与中介服务;房屋装饰装修服务;技术进出口服务等。
公司自成立以来秉承专注品质、建筑无限生活的开发理念,坚持以市场为导向的经营策略,实施现代企业的先进管理模式。
山东润博房地产开发有限公司拥有一支高素质的专业管理团队,所有员工均为大专以上学历,是一支朝气蓬勃、团结进取的团队。
在未来几年,公司将结合市场需要,有计划、有步骤地以优质的品牌产品和品牌形象参与市场竞争,实施公司战略开发计划,通过不断创新来满足社会需求,从而实现以改善居民居住条件和企业利润稳步增长相结合的企业战略发展目标。
第二节申请报告编制单位
编制单位:
山东鲁咨工程咨询有限公司
工程咨询资格证书等级:
甲级
资格证书编号:
工咨甲11820060097
发证机关:
国家发展和改革委员会
第三节申请报告工作的依据与范围
一、申请报告编制的依据
1、《中华人民共和国建筑法》;
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3、《城市房地产开发经营管理条例》;
4、《城市居住规划设计规范》[GB50011-2001];
5、国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》;
6、《产业结构调整指导目录(2005年本)》;
7、国家发改委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》(发改投资[2007]1169号);
8、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》(第三版);
9、国家和山东省有关政策规定;
10、建设单位提供的有关资料。
二、申请报告主要内容
1、项目概况
2、发展规划、产业政策和行业准入结论
3、市场预测与建设规模
4、资源开发及综合利用分析
5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析
6、节能方案分析
7、环境和生态影响分析
8、经济、社会影响分析结论
第四节项目概况
一、项目名称
山东润博房地产开发有限公司奥体东侧5-3地块项目
二、建设背景
1、国家政策调控保持房地产业健康发展
为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,2010年中央出台了一系列房地产调控政策,经济手段和行政手段并用,从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控。
各项政策的持续出台和逐步落实,对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响,综合调控力度空前。
2010年1月7日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)要求:
增加保障性住房和普通商品住房有效供给;合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;加强风险防范和市场监管;加快推进保障性安居工程建设;落实地方各级人民政府责任。
2010年4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)规定:
实行更为严格的差别化住房信贷政策。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
2010年9月29日,国家有关部委分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
2011年1月26日,国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,主要规定:
强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;严格住房用地供应管理。
各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求;合理引导住房需求。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
近期房地产市场调控策略
日期
部门
摘要
2011.01.26
国务院
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%。
2011.01.21
国务院
国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)。
条例自公布之日起施行。
2011.01.19
国务院
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,审议并原则通过《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。
2011.01.09
重庆市政府
在1月9日开幕的重庆市第三届人民代表大会第四次会议上,重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中称,“十二五”期间,重庆将加强财税调节,开征高档商品房房产税。
2010.12.25
央行
央行宣布,自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,一年期存款基准利率升至2.75%,一年期贷款基准利率升至5.81%,其他各档次存贷款基准利率均相应调整。
2010.12.01
北京市
《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》12月1日施行。
从此以后,北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户,严禁开发商直接收存预售金。
2010.11.15
住建部和外汇管理局
住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知,进一步规范境外机构和个人购房管理,要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
2010.10.20
央行
中国人民银行决定,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
2010.09.29
多部委
暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。
房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
2010.09.27
国土部、住建部
国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(下称《通知》),要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,积极促进房地产市场继续向好发展。
2010.09.18
国务院
加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调,要坚持以人为本、执政为民,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房。
2010.09.08
北京统计局
北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示,关于空置房的调查,是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做,试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。
2010.09.04
国务院
国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划,标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。
2010.08.02
国土部
国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。
其中80%的闲置土地可能被收回。
2010.07.13
住建部、银监会、国资委
部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”,引起各界关注。
昨日,住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应,均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》;国资委昨日也否认授意房地产央企扩张拿地。
2010.07.12
统计局
房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。
2010年6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。
2010.07.10
国务院
国土部近日发出通知,要求征地涉及的拆迁补偿安置工作,要先安置后拆迁,国土部耕保司有关负责人解读称,征地要充分征求被征地农民意见,不得强行实施征地。
2010.06.18
住建部、国土部等六部门
6月11日,住建部、国家发改委、财政部、国土部、农业部、国家林业局联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》,部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。
2010.06.12
住建部、发改委、财政部等七部委
由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。
2010.06.01
国务院
中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委的通知》,其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注。
2010.05.26
住建部、央行、银监会等11个相关部门
北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施,加强和改善房地产市场调控,支持居民自住和改善型住房消费,遏制房价过快上涨的势头,促进北京市房地产市场平稳健康发展。
2010.05.19
国税总局
国家税务总局日前下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算时收入确认、房地产开发费用扣除等有关的问题。
2010.05.07
国务院
《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出,鼓励和引导民间资本进入政策性住房建设领域。
2010.04.23
住建部、民政部、财政部
三部联合针对部分地方廉租住房管理中的房源闲置、出借,日常管理和维修养护资金不落实,准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题,做出有关规定。
2010.04.22
住建部
住建部发布通知,对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变住房用途且拒不整改的,将按照有关规定或者合同约定收回。
2010.04.20
保监会
4月20日,保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用“三不”原则,即不允许投资住宅类物业。
2010.04.20
银监会
刘明康在会上要求做好地方政府融资平台贷款风险管控,强调加强土地储备贷款管理,严控房地产开发贷款风险,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
2010.04.17
国务院
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)印发后,全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。
但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,需要引起高度重视。
2、我国房地产市场运行情况
⑴房地产开发投资完成情况
2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,其中,商品住宅投资34038亿元,增长32.9%,占房地产开发投资的比重为70.5%。
12月当月,房地产开发投资5570亿元,增长12.0%。
2010年,全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米,比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米,增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米,增长4.5%,其中,住宅竣工面积6.12亿平方米,增长2.7%。
2010年,全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长28.4%,土地购置费9992亿元,增长65.9%。
12月当月,房屋新开工面积1.86亿平方米,同比下降1.1%;房屋竣工面积2.75亿平方米,下降3.4%,其中,住宅竣工面积2.19亿平方米,下降4.5%;土地购置面积4889万平方米,增长1.5%,土地购置费1061亿元,增长5.8%。
⑵商品房销售情况
2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,比上年增长10.1%,增幅比1-11月提高0.3个百分点。
其中,商品住宅销售面积增长8.0%,办公楼增长21.9%,商业营业用房增长29.9%。
2010年,商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%,增幅比1-11月提高0.8个百分点。
其中,商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
12月当月,全国商品房销售面积21808万平方米,同比增长11.5%;全国商品房销售额10201亿元,同比增长21.9%。
⑶房地产开发企业资金来源情况
2010年,房地产开发企业本年资金来源72494亿元,比上年增长25.4%。
其中,国内贷款12540亿元,增长10.3%;利用外资796亿元,增长66.0%;自筹资金26705亿元,增长48.8%;其他资金32454亿元,增长15.9%。
在其他资金中,定金及预收款19020亿元,增长17.3%;个人按揭贷款9211亿元,增长7.6%。
⑷70个大中城市房屋销售价格指数
12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。
12月份,新建住宅销售价格同比上涨7.6%,涨幅比11月份缩小1.7个百分点。
其中,商品住宅销售价格上涨8.5%,其中普通住宅销售价格上涨7.2%,高档住宅销售价格上涨12.8%;经济适用房销售价格上涨1.0%。
与上月相比,新建住宅销售价格上涨0.3%。
其中,商品住宅销售价格上涨0.3%,其中普通住宅销售价格上涨0.4%,高档住宅销售价格上涨0.2%;经济适用房销售价格上涨0.1%。
12月份,二手住宅销售价格同比上涨5.0%,涨幅比11月份缩小0.6个百分点;环比上涨0.5%,比11月份扩大0.2个百分点。
⑸全国房地产开发景气指数
12月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.79,比11月份回落1.41点,比上年同期回落1.87点。
从分类指数看:
房地产开发投资分类指数为103.87,比11月份回落0.95点,比上年同期提高3.45点;本年资金来源分类指数为102.66,比11月份回落2.08点,比上年同期回落8.11点;土地开发面积分类指数为96.03,比11月份回落0.39点,比上年同期提高0.34点;商品房待售面积分类指数为103.66,比11月份提高0.56点,比上年同期提高6.79点;房屋施工面积分类指数为104.81,比11月份回落1.44点,比上年同期提高2.30点。
3、我国房地产业发展趋势
住房是居民的基本生活需求。
房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活必需品的基础产业,判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发,充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响,以科学发展观为指导,在经济社会发展的整体环境中去把握。
目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。
从景气分析来看,国家采取宏观调控的效果是非常明显的,而且通过调整供地结构,加大对经济适用房和普通住宅用地供应,在一定程度上遏止了房价的快速上涨,也提高了房地产市场质量。
从总趋势来看,房地产市场的发展仍有巨大的潜力。
这源于相互影响的三方面事实:
第一,中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来说,城镇化是一个不可避免的问题。
自1978年推行市场化改革以来,中国的城镇化就开始持续进行,1996年以后步伐明显加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不仅如此,中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长,人民收入水平的提高和对生活质量的追求,为房地产市场的发展提供了强劲动力。
第二,中国是一个体制转型国家。
中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家,住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。
以往城镇居民主要依靠单位分房,而现在则已基本由市场解决。
住房推向市场,促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。
除了这两个方面以外,中国还是一个人口大国,十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有,庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。
在全面建设小康社会阶段,随着经济社会的发展和人民生活水平的提高,城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛,是房地产业持续发展的动力。
房地产市场的发展仍有巨大的潜力,供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。
4、项目提出
住房问题是重要的民生问题。
党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。
2003年,国务院颁布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)指出:
促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
为保持山东省房地产市场稳定健康发展、改善人民群众居住条件、促进经济社会又好又快发展,2010年6月16日山东省人民政府出台《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》(鲁政发〔2010〕57号)规定:
进一步优化住房供应结构。
在保持住房供求总量基本平衡的同时,着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,满足不同收入居民的合理居住需求。
济南是山东省的省会,全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。
全市总面积8177平方公里,市区面积3257平方公里。
济南市坚持发展第一要务,强化内需拉动,国民经济持续快速增长,经济实力大幅提升。
到2010年,全市生产总值达到3910.8亿元。
地方财政一般预算收入达到266.1亿元。
全社会固定资产投资“十一五”累计完成7226.6亿元,年均增长18%。
社会消费品零售总额达到1725.5亿元,年均增长16.4%。
根据《济南市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》规定,未来济南市坚持走集约化大城市发展道路,加快规模扩张和功能提升,着力构建“一城三区”中心城发展格局,进一步增强区域带动能力,努力建设现代化大都市。
其中东部新区要求以高新技术产业、高端制造业、战略性新兴产业和现代服务业为主导,加快推进奥体文博、贤文、汉峪、长岭山、雪山、唐冶、孙村、章锦、彩石、两河十大片区开发建设,打造全国重要的高新技术产业示范区和全省高新技术产业领军地区,形成产业特色鲜明、配套设施完善的现代化新城区。
为贯彻实现济南市委、市政府努力打造实力济南、魅力济南、宜居济南,全面建设更高水平的小康社会,建成与山东经济文化强省相适应的现代化省会城市的规划目标。
山东润博房地产开发有限公司通过招拍挂竞得济南市编号为2010-G133地块的国有建设用地使用权,拟开发建设奥体东侧5-3地块项目,切实发挥房地产开发在扩张城市规模、支撑产业发展、改善居住条件等方面的作用,进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,推动房地产业健康发展。
三、项目建设地点
项目建设地点位于山东省济南市奥体中心东侧,龙奥北路以南。
基地交通便利,地理位置优越。
基地内地势较为平坦,现状为空地,基本无任何建筑物。
项目占地面积17015平方米,可规划用地面积为11340平方米,约17亩。
四、目标市场
2010年济南市商品住宅新增供应量达到217.49万平方米,较2009年大幅上涨48%;其中,普通住宅产品占商品住宅总供应量的98%,2010年在市场迅速扩张、新项目加速上市的背景下,济南房地产市场的成交量主要由新增供应量支撑。
1、济南市商品房供应分析
⑴商品房供应概述
房地产供应以住宅为主,非住宅供应较少。
2010年新增商品房供应中住宅部分占70%,共4万余套,非住宅部分为30%。
在非住宅部分中,办公写字楼约37.6万平方米,占25%,商业用房约32万平方米,占21%,其次依次为地下室、公寓、车库和其他。
各区域预售量差距很大。
历下区因开发时间早、在售楼盘多、推盘速度快成为预售量最大的区域,可占全市的41%。
随着历下区可供建筑用地的减少,预预计未来几年预售量将会减少。
天桥区因在售项目较少、区域价值虽潜力很大但现阶段表现不明显等原因,预售量全市最小,仅占7%。
在今后几年,随着小清河治理的成效显现和片区开发的加速,预计天桥区的预售量将会增大,占比将会增加。
⑵商品房批准预售总量
2010年商品房批准预售总面积为491万平方米,其中住宅面积341万平方米,占比70%,非住宅面积150万平方米,占比30%。
济南市2010年商品房批准预售面积统计分析表
济南市2010年商品房批准预售面积示意图
⑶商品房批准预售区域
2010年济南市各区因在售项目和楼盘建设速度的不同而预售量有很大差别。
历下区因在售项目多,且中海奥龙观邸和诚基中心预售量庞大而居全市第一。
槐荫区因绿地卢浮公馆预售量大而成为全市预售量第二的区域。
其他区域的尚品清河、鲁能领秀城、万达广场、万象新天、恒大名都等项目预售量都很大。
济南市2010年商品房批准预售区域统计分析表
数据来源:
济南建设网
济南市2010年商品房批准预售区域示意图
2、商品住宅新开盘及成交分析
2010年,济南市商品住宅新增供应量达到217.49万平方米,整体开盘成交率为55%,成交均价为8375元/平方米,与去年相比新增供应量、成交量、成交均价均大幅上涨,但成交率出现明显下降。
新增供应量以普通住宅产品为主,主力户型为90-110平方米两室和120-140平方米三室,中端房源供需两旺。
⑴开盘成交总量
2010年济南共有102个项目开盘或加推房源,开盘面积共217.49万平方米,整体市场开盘成交率达到55%,整体开盘均价为8375元/平方米;
2010年新增供应量较2009年同比上涨48%,而在价格高企、单套房源面积加大的市场环境下,整体市场的开盘成交率环比上年下降13%,成交均价环比上涨21%。
济南市2010年商品住宅新增供应统计分析表
⑵商品住宅新增供应产品形态
2010年济南开盘或加推房源以普通住宅产品占绝对比例,其比例达到98.39%,洋房和别墅产品仅占总供应量的1.27%和0.34%;就成交率而言,别墅产品的开盘成交率最高,达89.55%,一方面由于别墅产品稀缺、市场供应量小,另一方面在于中海开发商的品牌号召力;洋房产品的开盘成交率最低,主要源于当前洋房产品设计缺乏特色,导致市场的认可度较低。
济南市2010年各形态物业供需统计分析表
⑶商品住宅新开盘户型
从新增房源的户型来看,主要集中在两室和三室房源,其中,尤以两室房源的供应量最大;
从成交房源的户型来看,两室和三室房源供需两旺,四室及以上户型的成交量最低;
从成交率来看,两室房源的成交率最高,达到60%,说明市场对两室房源最为青睐;其次为三室和一室房源,其成交率分别达到54%和50%,体现了市场中改善型、投资型需求旺盛。
济南市2010年商品房新增供应各户型供
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