精装修建议.docx
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精装修建议.docx
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精装修建议
森海豪庭精装修建议
一、市场行情:
Ø 发展趋势:
精装修已成为高档住宅开发主要趋势
随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展,品牌开发商(如:
万科、龙湖、恒大等)都推出系列产品,争取全面家居解决方案,做到施工拼装化,家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。
对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化,产品以及其品牌的对应采用,市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。
Ø 市场需求:
近期,越来越多的楼盘推出附带精装修的标准,其优势也逐渐开始体现:
一定的价格优势,产品相对品牌化,由于经过统一施工,对于装修所带来噪音、污染能够很好的控制,并为购房者省时省力提供很大的便捷度,特别在北海外地人购房的比例非常高,精装修的房源为外地客户带来了很大的便利。
购房者对全装修房的关注度有了很大的提高,市场的需求度开始上升。
二、目前北海在售精装修项目概况
目前北海在售精装修项目主要有:
恒大御景半岛、穗丰金湾、白金瀚宫、万泉城、21度公馆等。
Ø恒大御景半岛
项目总占地面积560亩,其中一期共有建设用地约143.44亩,总建筑面积约33.47万平方米,有15栋住宅、一栋剧场、一栋酒店。
目前在售的有1#、2#、4#、8#楼,其中1#、2#、4#楼层高32层,8#楼层高33层,共计约820套房源。
开盘时间在10月5日,开盘最低折后价是7680元/平方(其实际成交均价将会在8000元/平方左右)。
交房时间预计在2013年,精装修房标准1500元/平方。
户型以二房、三房为主,预约方式为预交50000元/套的诚意金(可退),最低折扣85折再96折。
物业费2.5元/平方。
预约客户开盘提前通知,报销两人次往返机票及食宿。
项目自10月5日开盘以来共销售330套左右,成交状况较为良好,目前推出的90平方左右二房基本共200套左右基本售罄,三房四房户型销售100套左右,剩余500套左右,另有30套左右商铺售出。
其推出房源均带精装修,号称1500元精装修标准,实际成本在800-1000元左右,选用的精装修品牌明确且在合同中标明,推广较为成功。
精装情况:
精装标准
1500元;实质达:
800-1000元
精装明细及品牌是否在合同标明
是(√);否();部分()
精装品牌:
有
无
品牌
备注
门窗
√
门:
富新
空调
√
卫浴
√
美标、帝朗
橱柜
√
皮阿诺
整体橱柜
抽油烟机
√
海尔
消毒柜
√
海尔
灯饰
√
欧普
吊灯(√);普通照明()
背景墙
√
电视背景墙
衣柜
√
吊顶
√
部分(√);全部()
地板
√
新绿洲
厨房
主卧
餐厅
客厅
Ø穗丰金湾
穗丰金湾位于北海城市中轴主干道四川路一线地块。
这块区域虽未显繁华,但有发展潜力。
项目规划建设用地面积42800㎡,建筑面积201485.27㎡,计容建筑面积176623.83㎡。
拟建10栋18层住宅楼;4栋33层住宅楼;2栋30层商用、住宅楼;1栋26层商用、住宅楼;1栋15层住宅楼,同时配套建设停车场等。
2010年7月拿到预售证的房源共计652套,全部为精装修户型,开盘以来累计销售376套,去化率58%,其中二房户型销售情况良好,余房多为三房户型以及高楼层价格较高户源。
精装情况:
精装标准
1200;实质达700-800
精装明细及品牌是否在合同标明
是(√);否();部分()
精装品牌:
有
无
品牌
备注
门窗
√
“步阳”高级防盗门;铝合金单层玻璃防紫外线门窗
空调
√
卫浴
√
维可陶
橱柜
√
欧派
整体橱柜
抽油烟机
√
欧派
消毒柜
√
欧派
灯饰
√
吊灯();吸顶灯(√)
背景墙
√
电视背景墙
造型与样板间不同,方案未定
衣柜
√
吊顶
√
部分(√);全部()
地板
√
“意利宝”高级抛光砖
卧室复合木地板
客户
卫生间
卧室
Ø万泉城
项目位于金海岸大道,占地420亩,总建筑面积60万方,容积率2.1,绿化率38%,主力户型2-3房82-135㎡。
现主推单位14#、18#楼,14#楼为毛坯房,18#2单元为精装修房。
毛坯均价5800,最低价4800,最高价7000元。
目前已销售2/3,剩余100套左右,主推户型为二房、三房,一次性付款享受98折,另有14#楼优惠36888元,18#楼优惠25000元。
9月推出18#2单元精装房(共99套房源),精装修标准1500元,成交均价6000左右。
9月签约15套,10月签约7套,其中精装修签约12套左右。
样板房未出。
精装情况:
精装标准
1500/㎡;实质达(样板房11月底出)
精装明细及品牌是否在合同标明
是();否(√);部分()
精装品牌:
有
无
品牌
备注
门窗
√
凤铝、伟业、平果
铝合金单层玻璃
空调
√
卫浴
√
维可陶
橱柜
√
韩丽
整体橱柜
抽油烟机
√
韩丽
消毒柜
√
韩丽
灯饰
√
欧普、西蒙、TCL
吊灯();吸顶灯(√)
背景墙
√
多乐士
电视背景墙(墙纸)
衣柜
√
索菲亚、欧派
吊顶
√
“欧德赛、法狮龙、友邦”铝扣板吊顶
部分(√);全部()
地板
√
箭牌
地砖
Ø白金瀚宫
项目位于四川路,总占地面积80亩左右,总建筑面积11万方,总户数1100户,项目配套有泳池、网球场、会所、5000㎡大型广场、5万㎡大型商业街(其中大润发超市占2万㎡),其毛坯成交均价在4900元左右,精装修均价5400元左右,装修标准600元,实际约400元,目前主推二期3号楼,9月签约20套,10月签约25套,其中一半成交为精装户型。
精装情况:
精装标准
600/㎡;实质达400/㎡左右
精装明细及品牌是否在合同标明
是(√);否();部分()
精装品牌:
有
无
品牌
备注
门窗
√
广峰
空调
√
卫浴
√
浪鲸
橱柜
√
荣事达
抽油烟机
√
荣事达
消毒柜
√
荣事达
灯饰
√
欧普
吊灯();吸顶灯(√)
背景墙
√
衣柜
√
吊顶
√
部分();全部()
地板
√
部分复合木地板
Ø21度公馆
项目位于广东南路与金海岸大道交汇处东南角,总占地面积73亩,建筑面积18万平方米,总户数1548户,6月30号开盘,最低总价55万每套,当天推出
90套房源,毛坯成交均价7000左右,首期1#五星级精装酒店式公寓精装修标准2000元,成交均价8000元。
其精装修户型都为50平方左右1房小户型,共成前13套,总成交套数约为55套左右,销售情况一般。
样板房未出。
精装情况:
精装标准
2000;实质达1000左右(样板房未出)
精装明细及品牌是否在合同标明
是();否();部分(√)
精装品牌:
有
无
品牌
备注
门窗
√
窗:
亚铝;高级防盗门
双层玻璃铝合金
空调
√
格力、美的
1台(1.5匹以上)
卫浴
√
博洛尼
橱柜
√
欧派
整体橱柜
抽油烟机
√
消毒柜
√
灯饰
√
雷士
吊灯(√);普通照明()
背景墙
√
电视背景墙
衣柜
√
吊顶
√
部分(√);全部()
地板
√
蒙娜丽莎、诺贝尔
地砖(木地板未定)
三、本案分析
1、客户需求分析
北海房地产市场,市场主体70-80%为外地客户其动机有二;一为投资、二为旅游度假,目前市场形势下纯投资的客户大幅度减少,基本以旅游度假性需求为主。
这些客户在国内算不上顶尖级的高端客户,基本上位于中高层的消费者,这类客户文化层次高,对精装房的接受程度较高,同时带精装修出售给外地客户带来了很大的便利,特别是旅游度假型的客户图的就是方便。
从客户群体来看主要有两大区域性:
黑龙江、辽宁、吉林、北京为主的北方城市客户群体,度假养老为主,看中居住环境和低房价;浙江、上海、广东为主的南方城市客户群体,投资度假为主,看中养生环境,低投资高回报。
成交客户以30岁以上居多,男性多于女性,文化程度较高,社会阅历丰富,有较好的经济来源和经济基础,思维、沟通能力强,善于投资,强调生活品质。
根据十月份来访客户抽样调查,共计109组客户中,有42组,即38.5%的客户表示更愿意购买精装修户型,说明有相当一部分客户对于精装修户型是有市场需求的。
2、余房情况:
目前剩余房源基上都为6#楼1房精装修房源共计50套,2房户型基本售罄,均价已调整至9600元,实际成交均价在8700元左右,主要去化难点在于1房户型客户抗性较大。
3、房源情况:
目前我们三期有包括1#楼1-2单元、2#楼1-4单元共计825套房源,其中2#楼3单元有8套房源预定,2#楼4单元有1套房源预定。
各单元均价分别为1#楼1单元8852元、1#楼2单元9149元、2#楼1单元8707元、2#楼2单元8608元、2#楼3单元7526元、2#楼4单元7350元。
四、总结建议
总体策略:
控制2#楼总价,突显1#楼价值。
建议选择1#楼1单元作为精装修房源,如果在原均价8852元的基础上加价300-400元出售,精装修成本控制在700-800元左右。
理由如下:
1、价格上的考虑。
1#楼相对位置较好,大多数客户挑选三期房源首先考虑的必定是1#楼,但是由于1#楼与2#3、4单元相对有1500元左右的价差,目前预定的9套三期房源全部选择了2#楼。
给1#楼增加精装修可以进一步突出1#楼的品质、景观、价值等各方面的优势,并且在定价上做适当让步,有利于1#楼的有效去化。
2、差异化营销的需要。
1#楼的客户群体定位相对2#楼要高,对于房屋的品质以及附加值会有较高的要求,选择1#楼进行精装修对于产品差异化营销有更为显著的作用。
1#楼本身均价较高,在加价300-400元的情况下客户对于价格的敏感度相对较低,可突显一定的价格优势。
同时进一步突显2#3、4单元的性价比优势,也有助于2#楼3、4单元的去化。
3、户型上的优势。
1#楼1单元全部为85-90方两房户型,正是目前市场上需求最为旺盛的金牌户型,给我们的金牌户型再加加分,不失为目前市场形势下撬动市场的杠杆。
4、精装修品牌上的选择。
建议选择名牌产品的低端产品,在控制成本的同时能突显品质。
在精装修方案确定的同时确定选用的产品品牌,同时在合同中注明主要装修材料的品牌,有利于营销说辞和产品亮点的提炼,以及营销推广活动的展开。
北海营销策划部
2011年11月
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