某汽车修配厂东家属院危旧房改造项目可行性研究报告.docx

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某汽车修配厂东家属院危旧房改造项目可行性研究报告

某汽车修配厂东家属院危旧房改造项目

可行性研究报告

第一章项目概要

1.1项目速览

项目名称

XX省XX汽车修配厂东家属院危旧房改造项目

项目单位

XX省XX汽车修配厂

项目地址

XX省XX汽车修配厂东家属院原址

用地规划

居住用地

用地类别

划拨土地

占地面积

29195平米

建筑面积

58032平米

建设规模

低层、高层共14栋

总投资

人民币9285万元

1.2编制依据

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）

《XX省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见（试行）》（晋政发〔2008〕3号）

《XX省XX市人民政府办公室关于XX市城市危旧房屋改造的实施意见》忻政办发〔2008〕150号

1.3企业概况

XX省XX汽车修配厂成立于1969年，原属XX省交通厅直属企业，一九八八年划归XX市管辖。

1.4研究范围与研究工作概况

1.4.1项目研究范围

本项目可行性研究范围包括：

XX省XX汽车修配厂东家属院危旧房改造项目建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。

1.4.2研究工作概况

我公司依据国家和地方有关棚户区危旧住房改造、经济适用房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料。

根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

1.5主要经济技术指标

项目用地面积29195平方米，总建筑面积58032平方米，总投资9285万元，共新建住宅楼14栋。

主要经济技术指标见表1-1。

主要经济技术指标表

序号

名称

单位

指标

备注

1

用地面积

M2

29195

2

建筑面积

M2

58032

共14栋

2.1

住宅面积

M2

51080

2.2

商业及服务用房面积

M2

6952

3

容积率

2.0

4

绿地率

%

35

5

建筑密度

%

28

6

居住户数

户

430

7

居住人数

人

1720

4人/户

8

单位造价

元/m2

1600

9

总投资

万元

9285

1.5结论与建议

1.5.1结论

⑴本项目符合国家住房政策，选址符合XX市城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。

⑵根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善XX汽车修配厂东家属院职工的居住条件，同时也给XX汽车修配厂提供了较为理想的业务开拓空间，本项目的建设是必要的。

⑶本项目建设主要包括职工住宅及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。

⑷本项目总用地面积为29195平方米，总建筑面积为58032平方米，项目总投资9285万元。

1.5.2建议

⑴按照城市棚户区改造建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。

⑵抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。

⑶加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。

⑷做好建设期间拆建户的妥善安置，保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活条件。

同时协调各方面的利益做到和谐拆建。

第二章项目建设的背景

2.1我省的城市居民棚户区改造政策

2.1.1概述

城市居民棚户区改造是针对城市规划区内国有土地上和独立工矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房。

新建小区要完善小区配套服务设施，按标准建设市政基础设施，按规划建设公共服务设施，方便群众生活。

严格执行建筑节能标准，建筑节能要达到50%以上。

建筑的围护结构要采用性能好的保温隔热材料，供能、用能系统要选用高效建筑供能、用能设备。

实现水、电、气、热四表出户，具备分户控制、分户计量、按量收费条件。

应用垃圾处理、雨水收集和污水处理、中水回用技术，充分利用再生资源。

精心设计小区绿化，绿地率要达到30%以上。

充分利用计算机、通信与网络、自动控制等先进技术，实现物业管理智能化，真正把小区建成设施齐全、生活便利、生态良好、环境优美的现代化住宅小区。

城市居民棚户区改造政策的实施在解决中城市棚户区居民危旧住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。

经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。

城市居民棚户区改造建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。

在建设时享受的优惠主要有：

城市居民棚户区改造搬迁居民住宅建设用地，以行政划拨方式供应，按经济适用住房供地程序划拨。

为安置城市居民棚户区住户建设的住宅一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，所涉及的18项经营服务性收费在征得相关企业同意后按低限减半收取（见附表）。

城市居民棚户区改造项目以划拨方式取得土地使用权的，不征契税；被拆迁居民因拆迁而重新购置普通住房的，其购买住房总价尚未超出房屋拆迁补偿费、安置补助费或虽已超出但不超过30%的，免征契税。

新建住宅小区供电、供水、燃气、供热、排水、网络通讯、有线电视、道路等市政公用设施，由上述各相关单位（部门）出资配套建设。

各城市人民政府要根据实际情况，制定相关扶持政策。

2.1.2历史发展

城市居民棚户区改造是我省进行房改过程中,为适应新的社会经济形势,由政府推出的新型房产种类,是适合于城市规划区内国有土地上和独立工矿区内，使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差的集中连片平房和简易楼房，具有社会保障性质的住房

为深入贯彻落实科学发展观，推进民生建设，促进社会主义社会和谐发展，省人民政府决定，2008年全面启动城市居民棚户区改造。

城市居民棚户区改造，是实践党的宗旨、邓小平理论和“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的具体体现。

城市居民棚户区改造要与创建宜居城市，完善住房保障体系和改造“城中村”相结合，与降低城市中心区人口密度和社区建设相结合，按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求，优化配置土地资源，建设节能省地型住宅，从根本上改善居民的居住和生活环境。

2.1.3我国的住房供应体系

（上图：

多层次住房供应体系）

2.2城市居民棚户区改造的必要性

2.2.1住房保障是社会保障的基础

社会保障是人民生活的安全网,是解除人民后顾之忧增强国民信心与安全感的制度安排发达国家的实践表明,社会保障可以调节劳资关系,是缓和劳资矛盾与社会冲突的不可替代的机制,社会救助能够缩小贫富差距缓和贫富阶层之间的矛盾各种社会福利事业则可以普遍性地增进国民利益,实现共享发展成果的目标住房保障是整个社会保障体系的重要组成部分,关系着千家万户的基本生活保障

2.2.2是建设和谐社会的需要

大力提高人民群众的居住水平，是建设和谐社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。

城市居民棚户区、企业居民棚户区及低收入家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约建设和谐社会和基本实现现代化的重要因素之一。

2.2.3当前形势使然

目前,我国仍属于发展中国家,居民的经济承受能力与市场价的商品房还不相适应,经济发展水平和居民人均收入水平总的来说还比较低在这种情况下,完全依靠市场价的商品房解决占绝大多数的中低收入家庭的住房问题是很难做到的因此我国确定了符合我国国情的和国民收入分配状况的住房供应体系,即:

对不同收入对象,确定不同的供应方式,对占绝大多数的中低收入家庭,供应经济适用住房。

2.3城市居民棚户区的重要作用

我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。

中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展保障性住房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。

从2008年我省提出城市居民棚户区改造以来,我省的保障性住房政策不断发展和完善,城市居民棚户区改造的发展对平抑房价,防止房地产过热起到了积极作用。

2.4项目建设位置分析

本项目建于XX省XX汽车修配厂东家属院原址，利用原址拆旧建新，既符合XX市城市建设总体规划，又解决改善了本企业职工的居住条件和生活环境，同时有利于企业土地的整体利用。

第三章节能、环保、消防、劳动安全

3.1节能节水措施

3.1.1节能

⑴节能设计依据

①《公共建筑节能标准》GB50189-2005；

②《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006。

⑵节能措施

项目建成后，用电范围主要是照明、商业办公设备、空调等，为了减少能耗，采取以下措施：

①供电设计按就近原则合理配置，以减少线路损耗，供电设备采用节能、安全器件，线路采用铜芯电线、电缆供电。

②采取低压电容器补偿，减少无功损耗。

③在电器设备的选型及建筑物内、外照明灯具选用上，采用新型节能设备、高效灯具，减少用电负荷。

如采用节能型筒灯，日光灯采用电子启动器，公共场所不使用白炽灯等。

④加强用电管理，减少能耗。

⑤本项目建筑物的设计中，充分考虑利用自然通风和采光，以减少不必要的电能消耗，同时也有利于居民、商业营业人员、宾客和场内其他人员的身心健康。

3.1.2节水

⑴采取节水型设备设施，降低水资源消耗。

⑵加强用水管理，搞好供水系统的防渗、防漏。

3.2消防

3.2.1设计依据和原则

①依据

　　a.《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年修订本）

　　b.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

②原则

a.消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。

b.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。

3.2.2消防措施

①区域内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。

②平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。

③室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。

④电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。

⑤设计时留出消防通道出口。

⑥施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。

⑦项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。

⑧注意火警预防，将本项目平面布置图交予富龙县消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。

3.2.3消防手段

本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。

冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。

3.2.4消防器材

本项目分别配置一定数量推车式和手提式干粉灭火器。

3.2.5消防外协

消防外协由开发商或物管与富龙县消防支队协商解决。

3.3安全卫生

⑴为了严防火灾发生，除采取消防措施外必须加强消防安全教育。

⑵为确保人身安全，各住户、门店、商场对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。

⑶加强设备选型，合理布置噪声源，努力降低噪声对环境的影响。

⑷合理安排功能分区和安全疏散通道，满足防护安全距离要求，从规划上防止各类事故。

⑸充分利用空坪隙地进行场地绿化，创造一个优美舒适的环境。

⑹按规定搞好抗震设防和防雷减灾设计。

3.4运营期水污染源分析

运营期水污染源主要为居民住宅、公建等产生的生活污水。

这些排水主要包括洗浴水、洗衣水、冲厕水及厨房污水等

3.4.1污染物分析

该项目为新建住宅小区，所产生的污染物主要为生活垃圾和生活污水。

1、生活垃圾类别

可回收物：

指宜于资源利用的垃圾，包括纸类、塑料、橡胶、玻璃、金属和织物等。

厨房垃圾：

指剩饭菜和瓜果壳等生物性垃圾，适于生化处理或堆肥。

电器件：

包括柱形和扣形电池，以及各种废旧电器等。

纸类：

包括书报纸、包装纸和纸板纸等，不包括卫生纸。

瓶罐：

各类瓶罐物品，包括塑料的、金属的、玻璃的等，不包括陶瓷的。

其它垃圾：

指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、砖瓦和陶器等。

3.4.2生活污水

生活污水指居民生活中排出的受过不同程度污染的水体，主要有厨房废水及因生活卫生产生的废水。

3.5环境保护

3.5.1依据

⑴《污水综合排放标准》GB8978-1996；

⑵《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；

⑶《大气污染物综合排放标准》GB16297-90；

⑷《建筑施工场界噪声限值》GB12523-93；

⑸《地下水环境质量标准》GB/T14848-93；

⑹《地表水环境质量标准》GB3838-2002。

3.5.2污染源与污染物

项目建设地为XX省XX汽车修配厂东家属院内，无大的污染源，适合本项目的建设。

本项目建设主要污染源与污染物是施工过程中运输车辆将产生不同程度的粉尘、噪音以及项目运营时产生的生活垃圾、生活污水、场地冲洗废水等，拟建项目无工业污染和化学污染。

项目的建设不会对原有环境状况造成影响，在对相关污染物进行处理后基本没有污染。

3.5.3环保措施

⑴粉尘

本项目粉尘的形成是在工程建设期间。

按环保标准和规定,通过洒水降尘和喷洒抑尘药剂等措施，把粉尘控制在每立方米空气含量不超过10毫克，控制粉尘对周围环境的污染。

⑵噪音

建设期内机械及运输车辆产生的噪音，通过建筑机械设备选用和避免深夜作业（一般不超过晚上十点）来进行控制。

⑶废水

生活废水和机房油污水，采取雨污分流和污废水经相应处理后实施达标排放。

⑷其他废弃物

生活垃圾。

区域内设置垃圾站，生活垃圾和一般包装废弃物由专职人员清扫并送至垃圾站，再由环卫清洁车每天运往垃圾处理场实行垃圾无害化、资源化、减量化的“三化”处理。

⑸项目建成后，积极搞好区域绿化，创造良好的卫生环境，减少噪声和粉尘污染。

第四章项目选址及建设

4.1项目选址

位于XX省XX汽车修配厂东家属院内。

4.2建设原则

本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域危旧房家庭对住房的需求。

该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。

规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。

通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。

4.3总平面布置

4.3.1基本要求

⑴规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，成为XX省XX汽车修配厂生活区的有机组成部分，使新建住宅与周边建筑物协调一致。

⑵坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。

⑶住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。

⑷总图布置满足规划要求。

4.3.2平面布置

根据XX市城市建设总体规划的要求、周边环境以及原小区现有布局情况，因地制宜灵活布置各住宅。

在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。

4.4小区拟建规模

依据《住宅设计规范》、《城市用地分类与规划建筑用地标准》、《城市居住区规划设计规范》、《民用设计通则》，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。

注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。

从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。

主要技术指标如下：

⑴项目占地面积：

29195平方米

⑵总建筑面积：

58032平方米，共14栋。

⑶容积率：

2.0

⑷绿地率：

35%

⑸建筑密度：

28%

⑹安置规模：

安置户数为430户，居住人数1720人（按4人/户计）

4.3.1单元设计

本项目是企业职工危旧房改造，户型为90-150平方米/户。

4.3.2单体设计

体现居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，并注意单体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美观雅致，在考虑经济适用房特点的同时，注重内在质量和外在美学。

4.4配套工程

项目地地处XX市中心城区生活区内，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全。

4.4.1供水

项目供水来自XX市自来水厂的城市管网，水量充沛。

4.4.2排水

项目地污水排入市政污水管；雨水采用明沟排放。

4.4.3供电

项目地电源来自XX市电业局，用户用电配电线路为单回路供电，其供电能力充足，能够保证项目建设所需的用电要求。

4.5生活配套设施条件

项目地为XX市规划生活区域，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善。

第五章项目管理

5.1项目改造方针

本项目改造方针是统一指挥，整体统筹，分片实施。

成熟一片，改造一片，逐步向前推进，最终实现东家属院的整体改造。

5.2机构设置及劳动定员

5.2.1机构设置

本经济适用房项目的建设按照现代企业制度的要求，本着精简、高效的原则设置职能部门和进行劳动定员。

总经理

项目经理

营销部　　　　财务部　　　　工程部

5.2.2劳动定员

本项目为总经理领导下的项目经理负责制，劳动定员为7人。

其中：

营销部2人，协助项目前期手续报批和客户接待及经济适用房户及廉租房资格材料发放、收集、报审等。

财务部2人，由公司财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。

工程部2人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。

项目经理1人，负责职权内本项目工作。

5.2.3物业管理

项目建成竣工验收并完成安置后，其物业管理工作交由XX省XX汽车修配厂物业管理部门统一管理。

5.3招投标与合同管理

5.3.1招投标

按照公开公平的市场竞争原则，采取招标的方式选择有资质、资信好、有实力、经验丰富的勘察设计单位、监理单位、施工单位及大宗材料设备供应商等签订工程承包合同。

严格履行合同，并加强合同管理，确保工程质量，控制项目投资和工程实施进度。

1、招标范围

本项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购均为招标的范围。

2、招标组织形式

对项目勘察、设计、施工、监理以及水泥、钢材等大宗设备材料的采购采取委托招标的组织形式。

3、招标方式

根据不同的标的物，按国家有关规定要求分别拟采用公开招标方式或邀请招标方式。

4、招标公告发布

根据国家招投标法及XX省实施《中华人民共和国招投标法》办法，拟在省、市级媒体或其它公开刊物上公开招标信息。

5.3.2合同管理

本项目实施过程中，建设方应根据《中华人民共和国合同法》及国际通用的FIDIC条款同项目参与各方签定工程承包合同，安排专人从事工程合同管理，严格把关工程质量、确保工程实施进度、加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理。

第六章投资估算及资金筹措

6.1建设投资估算

本项目的投资估算范围包括：

东家属院危旧房改造工程的土建工程、安装工程、公共设施工程、道路工程、绿化工程等。

本项目总投资估算为9285万元，其中建安工程费用8263.65万元，工程建设其他费用742.8万元。

各项费用计算如下：

⑴建安工程费按建设项目内容，建安工程费指主体工程及辅助工程的建设费用，其中主体工程指本小区改建项目，辅助工程指小区道路建设、小区内水电及环保设施、绿化以及围墙、大门等的建设；按项目费用构成，建安工程费包括主体、及辅助工程的建筑工程费、设备购置费、安装工程费及其他费用。

该项费用按照《XX省建筑工程概算定额》、现行市场有关材料调查价格、XX省定额管理站的有关文件以及参考XX市类似工程造价的实际情况进行估算。

工程建设其他费用

根据《XX省其他费用定额》、XX省定额管理站的有关文件，结合本项目工程实际情况以及国家有关政策，本项目工程建设其他费用估算如下：

①土地使用费：

本项目地位于XX汽车修配厂生活区内，其土地归XX汽车修配厂所有，无需征地，只需将场地内现有的临时建筑或旧民房拆除，故只考虑拆迁补偿费。

补偿费估算207.98万元。

②建设单位管理费：

建设单位管理费按项目总投资的1.56%考虑，共计144.85万元。

③勘测、设计费：

根据勘测、设计收费费率，本项目勘测设计费按工程总造价的2.5%计算，共计232.13万元。

④工程监理费：

工程监理费按工程总投资的1.5%计算，共计139.28万元。

⑤建筑工程保险费：

根据国家有关规定，本项目工程保险费按总投资的0.2%计取，共计18.56万元。

⑥预备费：

本项目预备费主要考虑基本预备费，按工程总投资的3%计算，共计278.55万元。

6.2投资估算表

本项目总投资估算表如下：

投资估算表　　　　单位：

万元

序号

工程或费用名称

建筑工

程费

设备购

置费

安装工

程费

其他费用

合计

比例

（%）

1

建安工程费用

8263.65

89.0

1.2

辅助工程

898.52

177.48

17.76

15.53

1109.29

13.35

1.2.1

小区道路

333.2

333.2

4.01

1.2.2

水电及环保设施

221.86

221.86

2.67

1.2.3

小区绿化

388.04

388.04

4.67

1.2.4

围墙、门头等配套设施

166.19

166.19

2.0

2

工程建设其他费用用

742.8

8.0

2.1

土地使用费

2.1.1

拆迁安置补偿费

207.98

2.24

2.2

建设单位管理费

144.85

1.56

2.3

勘测、设计费

232.13

2.5

2.4

工程监理费

139.28

1.5

2.5

建筑工程保险费

18.56

0.2

3

预备费

278.55

3.0

合计

9285

100.0

6.3资金筹措

本项目总投资9285万元，资金来源：

自筹。

第七章效益评价

7.1总评价

工程项目建成后，能解决职工住房困难问题，消除安全隐患，为构建和谐社会起到应有的作用，同时还可以整合土地资源，发挥土地资源效益的最大化。

7.2社会效益评价

城市居民棚户区改造是党和政府关心人民群众的“德政工程”，其目的是为解决困难企业中低收入群体的住房困难，是贯彻以人为本构建和谐社会的重要举措，同时也是配合XX市旧城改造，做好城市小区配套建设的需要，是一件利国利民的大好事。

由于国家对棚户区危旧房改造实行优惠政策，所以工程造价相对较低。

本项目XX汽车修配厂东家属院危旧房改造建设，为广大的企业职工提供造价合理、统一规划、环境优美的居住生活区，解决多户职工住户的住房实际困难，大大缓解了特困企业职工住房压力，这将有利于凝聚人民对党和政府的向心力，有利于企业人才的稳定和调动企业职工的积极性，有利于社会秩序的