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廉租房融资模式探讨
廉租房融资模式探讨
【摘要】廉租房作为一项重要的住房保障制度,福利性、公益性的特性决定了其与一般商品房的开发、运作方式的显著不同。
在开发融资渠道上,政府主导财政资金供给模式使得融资渠道单一,引入房地产信托投资基金(REITs)将有助于解决廉租房融资困境。
结合REITs具有的高收益、低风险特性,分析了将REITs发展成为解决廉租房建设资金缺口的有效金融工具的优势、发展思路及应注意的问题。
通过对我国廉租房建设融资现状的分析,阐述了我国廉租房建设所存在的问题,并提出了一种新型融资方式——PPP融资模式。
利用博弈论模型论证了私营企业投资建设廉租房的可能性,同时通过SWOT分析法及财务方案分析,对PPP融资模式应用于廉租房建设的可行性进行分析论证。
【关键词】廉租房融资房地产信托投资基金PPP模式
Financingoflow-renthousing
Abstract:
Low-costhousingasanimportanthousingsecuritysystem,welfare,publicwelfareandthegeneralcharacteristicsdetermineitsrealestatedevelopment,operationofasignificantdifference.Inthedevelopmentoffinancingchannels,thegovernment-ledfundsfinancingchannelsforasinglesupplymodeallowstheintroductionofrealestateinvestmenttrusts(REITs)willhelpsolvethelow-costhousingfinancing.REITshavehighreturnswithlowriskcharacteristics,analyzesthedevelopmentoftheREITspartofthesolutioncosthousingconstructionfundinggapoftheadvantagesofaneffectivefinancialtool,thedevelopmentofideasandshouldpayattentionto.Throughthefinancingoflow-costhousingconstructionanalysisofthecurrentlow-costhousingconstructioninChinadescribedtheproblemsandproposeanewtypeoffinancing-PPPfinancingmodels.Usinggametheorymodelofprivateinvestmentdemonstratesthepossibilityofbuildinglow-costhousing,throughSWOTanalysisandfinancialplananalysis,PPPfinancingmodelusedinthefeasibilityofbuildinglow-renthousinganalysisanddemonstration.
keyword:
Low-renthousingFinancingREITsPPPmode
引言…………………………………………………………………………………3
一、我国廉租房建设融资现状………………………………………………………4
二、廉租房建设融资的创新模式……………………………………………………5
1.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处………………………………5
2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设……………………………5
3.运用公债和彩票等方式募集资金解决廉租房实际问题………………………6
4.细化房地产政策,充分发挥房地产企业的作用………………………………6
5.鼓励大型国有企业建设,解决廉租房问题……………………………………6
6.发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化…………………………6
三、廉租房建设资金的主要来源及其特点、缺点…………………………………6
1、廉租房建设资金主要来源………………………………………………………6
2、廉租房建设资金特点……………………………………………………………7
3、廉租房建设资金特点……………………………………………………………7
四、引入房地产信托投资基金(REITs)……………………………………………7
1、REITs优势………………………………………………………………………7
2、REITs设计思路…………………………………………………………………8
3、REITs应注意的问题及对策……………………………………………………9
五、引入PPP融资模式………………………………………………………………10
1、PPP融资模式简介……………………………………………………………10
2、应用PPP模式的可行性分析…………………………………………………10
结论………………………………………………………………………………10
参考文献……………………………………………………………………………11
引言
廉租房是政府向低收入住房困难家庭提供租金补贴或以低廉租金进行实物配租的、具有社会保障性质的普通住宅。
大力发展廉租房是我国城市化进程中不可缺少的政策。
我国人口众多,贫富差异很大,目前需要通过廉租住房来解决住房困难的低收入家庭就有747万户。
而现有融资渠道过于倚赖政府的财力支持,难以满足廉租住房建设的资金需求。
资金问题已经日益成为制约我国廉租房制度发展的主要原因,开辟其他有效融资渠道已势在必行。
廉租房是中国房地产市场中一项重要的住房制度,也是解决中国当前房地产市场结构性失衡的关键之一,更是中国福利保障体系的重要环节。
在当前建设和谐社会的过程中,为低收入群体提供廉租住房显得尤为重要,因此,其发展和完善刻不容缓。
廉租房具有福利性、公益性等特点,决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。
而且,也正是由于这些特点的存在,廉租房的开发与运作面临新的困难。
尤其体现在廉租房开发建设融资渠道的单一化,其目前仍停留在以财政拨款、社会保障为主的纯政策性资金支持上,使得融资过程呆滞化、僵硬化。
一、我国廉租房建设融资现状
1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),明确提出在全国推行廉租住房制度。
2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,针对房地产调控提出了“国六条”,将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。
然而,从2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意,在全国291个地级以上城市中,有70个尚未实施廉租住房制度。
由于房价过高,上涨过快,住房问题成为社会瞩目的“民生问题”,于是在2007年,国务院将解决城市低收入群体住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。
在2008年年初,中央政府投入68亿元用于廉租房建设,但全国仍有2/3城市没有完成土地出让计划,没有足够的资金来建设廉租房。
2009年,在金融危机背景下,为拉动内需拉动经济增长,国家出台了十项举措,其中第一项就是要加快保障性安居工程的建设。
廉租房制度实施10年来,虽有所推进但进展缓慢,其根本原因在于资金不足。
全国人大常委会调研组提交的一份报告显示,截至2009年8月底,保障性住房建设完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。
住房和城乡建设部政策研究中心课题组也曾刊文透露,因一些地方财政状况紧张,2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半。
2010年国家向各省、自治区、直辖市分配了廉租住房建设保障任务,要求全面保证完成廉租房建设179.86万套,共需资金约576亿元,其中中央财政拨款167亿元,其余资金由各级地方政府筹集,由此可见,地方政府面临巨大的资金压力,在廉租房建设领域拓宽融资渠道势在必行。
《廉租住房保障资金管理办法》提出廉租住房保障资金来源包括:
住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;土地出让金净收益不低于10%的比例;市县财政预算;中央预算内补助资金;中央、省级专项补助;社会捐赠及其他资金。
而主要资金来源集中在中央财政、住房公积金增值收益和地方土地净收益的10%。
具体来看:
中央财政部分,2009年中央廉租住房保障专项补助资金已完成计划额130亿元,2008年中央用于廉租住房制度建设的资金为68亿元,2007年为51亿元。
住房公积金部分,根据《2008年全国住房公积金管理情况通报》,2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元,2007年99.61亿元,达到了近几年的最高峰。
土地出让金部分,根据《2008年国土资源公报》,2007年全国土地出让金总额超过12000亿元,2008年也超过了10000亿元。
据测算,除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,土地出让的净收益一般在40%以上,部分地区则可能远超过这个比例。
按土地出让净收益中不少于10%的比例用于廉租住房保障,每年来自土地出让金的部分不少于400亿元。
而在资金需求方面,“9000亿元安居计划”提出未来3年,计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。
其中287万户通过实物配租解决,460万户通过租赁补贴解决。
这方面的总投入约为2150亿元。
上述数据显示我国廉租房建设每年面临巨大的资金缺口。
而房地产信托投资基金REITs的设立和推进,具有积极的意义。
二、廉租房建设融资的创新模式
自2009年以来,国家投入大量资金用于廉租房的建设,这无疑对解决廉租房建设的瓶颈问题起到巨大的作用。
能短期内迅速解决一大批急需住房的最低收入者的需求,为今后的廉租房建设打下很好的基础。
但很显然政府不可能也不会就此长期为廉租房建设投入如此巨大的投资,因此更需要在这良好的时机积极探索新的融资模式,开展融资创新。
新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上,从以下几个方面来讨论:
1.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处
对于政府管理部门要建立完善的考核机制和奖励机制,把廉租房资金到位情况作为政绩来考评,鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设;成立廉租基金,实现资金的集中管理,改变粗放型的资金管理模式;对于各项国家资金的投入要透明化和公示,要让全社会民众参与到监督中来,资金的使用也要公开化,让每一分钱都用到实处。
对于金融机构建议开展如何把国家廉租房资金盘活的研究,如何把已建成的廉租房资产盘活的研究,要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。
对于土地出让金收益和公积金增值余额的问题,建议设立浮动额度,各县根据实际情况予以确定。
鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性,同时设立土地出让金专用账户,改革出让金分配机制,监督资金及时到位。
对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导,通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。
2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设
经过多年的发展已积累了大量的财富,特别是民间闲置资本很多,也有大量的剩余劳动力闲置,这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。
信用缺失一方面使大量需要资金的劳动力因信用制度不完善无法成为有效贷款人,另一面社会剩余资金却找不到合适的投资方面而闲置。
建设廉租房能有效解决这两个闲置问题达到双方共赢。
其一是利用政府信用将闲置资本从民间借贷出来用于廉租房建设并以建好的房屋作担保,在建房过程中可带动相关产业发展,增加劳动就业,可使部分有劳动能力的最低收人者将剩余劳动力转化为可支配收入;其二是政府将建好的廉租房出租可将租金用于归还贷款本息,此举可谓一举两得,且可操作性很强。
3.运用公债和彩票等方式募集资金解决廉租房实际问题
加大福利彩票的发行,提取适当的比例专用于廉租房建设。
福利彩票主要用于社会保障事业,用于“扶老、助残、救孤、济贫”的社会福利事业,廉租房属于社会保障事业,因此,提取一定比例的资金专门用于廉租房建设既合理又合法,还能拓宽廉租房建设的资金渠道。
4.细化房地产政策,充分发挥房地产企业的作用
应对房地产管理相关规定设立细则,动员房地产企业按照资金和资产拥有情况,每年按比例供给相应的廉租房面积,或者交纳相应面积的资金供政府建设廉租房,并依据房地产企业每年的执行情况对其信用度进行考核。
5.鼓励大型国有企业建设,解决廉租房问题
应依托地方特色,对大型国有企业的发展给予政策优惠,并在某些方面达成共识,以鼓励其大力发展,从而解决住房和廉租房问题。
如,对经济困难而又有强壮劳力的市民,使其可以经过相应的培训后上岗,这样既解决了就业问题,同时也创造了更多的社会财富,提高了人均收入;另外作为回馈,企业也向政府每年提供一定的资金以保障廉租房建设。
6.发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化
随着社会的发展和廉租房的大量建设,人均收入的增长和社会富裕面的拓宽,以及一些旧廉租房的形成,如何让银行贷款介入,开展部分廉租房产权出售是激活廉租房资金循环使用的持续发展道路,更是现有成功经验在廉租房建设取得一定成绩后的新融资模式。
三、廉租房建设资金的主要来源及其特点、缺点
1、廉租房建设资金主要来源
按照国家相关文件,廉租住房保障资金来源包括:
(1)各级财政直接拨款;
(2)各级财政间接出资,如土地出让净收益和公积金增值收益;(3)社会捐赠和其它资金;(4)金融银行机构;(5)企业参与融资建设;(6)社会民众参与。
汉中市按照中省廉租房保障资金来源的有关规定,廉租房保障资金主要来源于土地出让净收益和住房公积金增值收益。
2、廉租房建设资金特点
一是各级财政直接拨款买单;二是各级财政间接买单,如土地出让净收益和公积金增值这一块;三是提到的社会捐赠和其它资金这一块目前还起不到什么真正的作用,仅一种提法而已;四是作为融资主要机构的金融银行机构没有参与发挥作用;五是企业没有参与这方面的融资建设;六是社会民众没有参与这项福利融资事业。
3、廉租房建设资金特点
目前廉租房建设政府在挑大梁,资金从大体上说是政府负担的,从长期的战略眼光来看存在着很大的缺点。
一是其主要资金由政府各级财政支付,在短期内也许政府可以承受压力,但在长时期内随着廉保对象的增加就给政府带来很大的包袱。
二是土地收益金不低于10%用于廉租房建设,但实际上此项工作至目前为止仍有部分城市未将此比例用于廉租房建设,更何况廉租房供地本来就是以行政划拨的形式供地,这本身就包括了各级政府无偿供地用于廉租房建设的巨大贡献,因此再要拿出不低于10%的土地收益金的确在一定程度上为难了各级政府,再说土地收益本身就是各级政府财政收入的支柱,土地资源也不可能长期开发利用,因此也不是长久之计。
三是住房公积金增值收益余额有很大的不确定性,其一是在提取风险准备金支付管理费后余额非常有限;其二是受金融市场影响很大,不确定因素很多,可能有时没有多少余额;其三是一些地方特别是县一级在征收和管理公积金方面缺乏力度,自身的工作尚未开展好,更不用说如何为廉租房建设起作用了;四是提供的社会捐赠资金和其他资金到目前都没有发挥什么作用,这主要是缺乏一种具体的捐赠或其它资金归集的机制,以致流于形式没有实质的意义。
四、引入房地产信托投资基金(REITs)
1、REITs优势
随着我国资本市场的日渐完善,通过资本市场吸收民间资本投资廉租住房也是解决廉租住房建设资金问题的手段之一。
房地产信托基金(REITs)是廉租住房融资较为成熟的一种方式,它实质上是一种房地产证券化产物,采取公司或者信托基金的组织形式,以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。
REITs帮助美国政府成功解决了廉租住房资金问题,同时又不影响廉租住房的产权属性和运行管理,它在赋予廉租住房这种特定不动产很强的流动性,便于投资者参与或退出投资的同时,还具有较高且稳定回报的特点,可以将廉租住房经营过程中产生的持续、稳定租金收入用来分红,从而吸引倾向于稳健投资的投资者,因而可作为推动廉租住房建设重要的资金来源。
具体优势如下:
第一,REITs作为一种新型的金融产品可以为廉租房建设提供融资渠道。
REITs作为一种证券化的产业投资基金,具有流动性特点,一般中小投资者即使没有大量资本也可以参与房地产业的投资,为廉租房建设提供持续资金支持,这样既可以减轻地方财政负担,又为银行体系解压,使我国“被房地产绑架的”经济松绑。
第二,REITs作为一种金融工具,其优势是资产管理和投资决策,房地产建设、经营和管理则交给房地产企业和物业管理公司负责,这样既可以发挥REITs在资本运作中的专长,防止开发商融资时的关联交易,又可以提高房地产的经营绩效。
第三,依赖REITs融资可以调动廉租房的建设积极性,增加主动供给。
廉租房的稳定、大量供给,会使得社会上巨大的刚性需求得以释放,缓解“夹心层”住房压力,旺盛的需求从商品房市场退出,又可以缓解因供给不足导致的商品房价格过度上涨。
总之,REITs使房地产市场与资本市场有效融合,将房地产业与大众直接投资紧密联系起来,使房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到一个主要由社会资本支撑的产业,房地产资产在此过程中通过证券化分割实现了社会化持有,分散和化解了房地产业金融风险,能够极大地促进我国房地产业的健康发展。
2、REITs设计思路
我国运用REITs模式建设廉租房的基本原则是政府主导、市场化运作,目前提出的REITs模式主要有两种方案:
一是银监会方案,偏向于在银行间市场面向机构投资者发行抵押型REITs;二是证监会方案,以交易所公开发行权益型REITs。
两种方案相比较,银监会方案相对保守,收益稳定,风险不高,但利润较小,因为抵押型通常只向开发完成后的房地产提供抵押信贷,投资者无法参与房地产的经营管理。
但出于风险考虑,监管层可以先采纳银监会方案,随着经验的累积,逐步实施证监会方案。
具体思路如下:
第一,在产品设计上,可以将REITs设计成为“准国债”产品,收益率高于同期银行存款利率,但又低于那些以商业物业为主要持有对象的REITs产品。
目前我国大多数一、二线城市出租物业的年收益率约为5%-7%,将预期收益率设置在3%-5%,如果可以获得政府的税费减免,会使得REITs产品成为一种享受政策优惠、低风险、保值性较强的投资工具,必将得到广大投资者尤其风险规避型的大型社保基金的青睐。
第二,在出资方式上,按照《基金法》的规定组建发起人,主要包含有政府背景的机构、信托公司、大型房地产企业等,其中有政府背景的机构参与REITs,可以以手中持有的物业为资本金,经专业机构评估后作价参股,类似国外的UPREIT形式(即“伞形伙伴REIT”),这样做的好处在于政府不必另外出资。
采用伞形模式,REITs可以通过增加有限责任合伙人的数目,不断壮大资产规模,同时可以弥补REITs内部资本的不足。
第三,在资金募集上,通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金,辅以一定比例的社会公开募资,并以廉租房财政专项资金为保障,进行廉租房的开发建设。
利用政策性土地供给和专项建安、转让等税费优惠政策优势降低成本,并以租期稳定、租户庞大的房屋租金为收入,对投资者进行长期回报。
3、REITs应注意的问题及对策
(1)建立完善的法律体系
从性质上说,REITs属于投资于房地产的产业投资基金。
目前我国没有“产业投资基金法”,《证券投资基金法》没有将REITs纳入其规范的范围。
应该在完善现有的《税法》、《公司法》、《信托法》、《证券投资基金法》基础上尽快颁布《产业投资基金法》,或者制定专门针对REITs发展的《房地产信托投资基金法》,明确对房地产信托投资基金的专项管理措施,对其投资方向、投资比例、组织模式、税收进行限定,以解决房地产信托投资基金运作的法律瓶颈,同时要突破原有的200份×5万元的私募方程式,促进房地产金融市场的优化配置和优化发展。
(2)完善REITs监管体系
房地产投资基金既涉及房地产业,又涉及证券行业和基金管理行业,从目前来看,这三个行业都需要完善,因此,有必要建立一个系统性、跨部门的监管体系。
信托投资的高风险永远和高利润同在,往往能吸引大小资金的注意,目前我国的有关配套法规包括信托财产登记制度、税收制度、工商登记、行业标准等还不完善,信托业务运作面临政策和法律风险。
因此,我国应建立由商业银行、证券公司、保险公司、信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。
(3)建立有效的信托产品流通机制
房地产信托投资产品作为一种全新的金融产品,廉租房REITs高收益、低风险的特征更能吸引广大投资者。
目前信托产品的期限比较短,而且因为是私募,信托产品不像有价证券可以随时转让,缺少合适的交易平台,限制了信托流通市场的形成,不利于长期募集资金。
而廉租住房作为政府对最低收入者的一个福利政策,无疑需要长期稳定的资金来源。
因而建立较好的流通机制,让标准化的信托产品在证券市场上上市交易,使投资者可以随时参与或退出,这样,无论对于信托行业的健康发展,还是对廉租住房的融资来说都是不可或缺的。
廉租房融资REITs模式的成功运作将有助于改变政府直接主导型融资方式,推动廉租房建设市场化进程,解决低收入群体住房需求,防范房地产金融风险,促进我国住宅保障体系完善。
五、引入PPP融资模式
1、PPP融资模式简介
融资运营模式。
即公共部门与企业合作模式。
主要是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系。
合作各方参与某个项目时,政府并不是把项目的责任全部转移给企业,而是由参与合作的各方共同承担责任和融资风险。
PPP代表的是一个完整的项目融资概念,可以使得企业在项目的前期参与进来,一方面,公共部门可以借鉴企业的先进管理技术和经验,另一方面,双方可以达成互利共生的运营目标。
这不仅可以为社会提供更好的服务,还可以增加项目运营的资本。
2、应用PPP模式的可行性分析
(1)博弈论模型证明私营投资的可能性
首先我们通过构建完全信息静态模型来论证一下私营资本进入廉租房建设的可能性。
现假设社会上仅存在一个政府以及一个私营企业,并且他们所拥有的资金仅能投资廉租房建设以及工业农业的发展。
我们假设政府财政预算资金为B,投资用于廉租房建设上的资金为B1,投资用于工农业发展上的资金为B2,B=B1B2,社会对廉租房建设的投资需求为BE。
(2)采用PPP融资模式的SWOT分析
SWOT分析又称为态势分析法,是一种能够客观准确的分析、研究一个单位现实情况的方法。
通过SWOT分析法可以从项目中找出对自己有利的并且值得发扬的因素,发现不利的、要避免发生的因素,以便找出存在的问题,并思考积极的解决问题的方法,明确未来的发展方向。
结论
我国廉租房建设仍然存在着诸多的问题,如配套制度不够健全、保障资金缺口较大、运行机制不够流畅、部分政策贯彻不到位等。
解决好这些问题,是廉租房事业能够全面快速发展的关键所在,而如何合理充分地解决廉租房建设的融资问题则是重中之重。
造成廉租房保障资金紧缺的核心原因是土地问题和廉租房相关制度问题。
然而由于这两个问题,土地、规划等事权上的限制不能充分地解决。
开展一套创新的廉租房建设融资模式,是解决廉租房建设问题的关键之策。
廉租房建设是硬道理,融资更是硬道理,因此如何将廉租房建设取得较快较好的
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