湖州市城市规划管理技术规定.docx

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湖州市城市规划管理技术规定

湖州市城市规划管理技术规定

二○○六年七月

目　　录

第一章　总则

第二章建设用地的区划分类和适建范围

第三章　建筑容量控制指标

第四章　建筑间距

第五章　建筑物退让

第六章　建筑物的高度和景观控制

第七章建筑基地的绿地和停车

第八章市政公用设施

第九章附则

附录一名词解释

附录二计算规则

附录三　日照分析技术管理规则

ﻬ第一章总　　则

第一条　为加强城市建设规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《湖州市城市规划管理办法》和《湖州市城市总体规划（2003-2020）》，制定本规定。

第二条　凡在湖州市中心城市（包括中心城区和南浔城区）内制定和实施城市规划、进行各项建设,除应满足国家工程建设标准强制性条　文和各类专业技术规范要求外,必须遵守本规定;危房翻建、临时建设、农民建房等按有关规定执行。

各县所在城镇及其他建制镇可参照执行。

第三条　湖州中心城市的各类建设工程项目,其控制性详细规划和修建性详细规划已经上报批准的，按已批准的详细规划执行;详细规划未经批准的，按分区规划和本规定执行。

第二章　建设用地的分类和适建范围

第四条　湖州中心城市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBＪ137—90）划分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地九大类,不包括水域和其他用地。

表一城市用地分类和代号（大类和中类）

大类代号

中类代号

类别名称

范　　围

R

居住用地

居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。

R1

一类居住用地

市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。

R２

二类居住用地

市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。

Ｒ3

三类居住用地

市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地

C

公共设施用地

居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、以及科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地

C1

行政办公用地

行政、党派和团体等机关用地

Ｃ2

商业金融业用地

商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地

C3

文化娱乐用地

新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐用地

C4

体育用地

体育场馆和体育训练基地等用地、不包括学校等单位内的体育用地

C５

医疗卫生用地

医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地

C6

教育科研设计用地

高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地,不包括中学、小学和幼托用地,该用地应归入居住用地（Ｒ）

C7

文物古迹用地

具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其它用途的文物古迹用地,该用地应归入相应的用地类别

C9

其他公共设施用地

除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地

M

工业用地

工矿企业的生产车间、库房及附属设施等用地、包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域或其它用地

M1

一类工业用地

对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地

M2

二类工业用地

　对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地

M3

三类工业用地

　　对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地

W

仓储用地

仓储企业的仓库、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地

Ｗ1

普通仓库用地

以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地

W2

危险品仓库用地

存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地

W3

堆场用地

露天堆放货物为主的仓库用地

T

对外交通用地

铁路、公路、管道运输、港口等城市对外交通运输及其附属设施等用地

T1

铁路用地

铁路站场和线路等用地

Ｔ2

公路用地

　高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地，该用地应归入水域或其它用地（E）

T3

管道运输用地

运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地

T4

港口用地

海港和河港的陆域部分,包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地

S

道路广场用地

市级、区级、居住区级的道路、广场和停车场等用地

S1

道路用地

主干路、次干路和支路用地,包括其交叉口用地,不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地

Ｓ2

广场用地

公共活动广场用地，不包括单位内部的广场用地

S3

社会停车场库用地

公共使用的停车场和停车库用地、不包括其它各类用地配建的停车场库用地

Ｕ

市政公用设施用地

市、区级和居住区级的市政公用设施用地,包括其建筑物、构筑物及管理维修等设施

U1

供应设施用地

供水、供电、供燃气、供热等设施用地

U2

交通设施用地

公共交通和货运交通等设施用地

Ｕ3

邮电设施用地

邮政、电信和电话等设施

Ｕ4

环境卫生设施用地

环境卫生设施用地

Ｕ5

施工与维修设施用地

房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地

Ｕ６

殡葬设施用地

殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施

U9

其它市政公用设施用地

除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地

G

绿地

市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地

G１

公共绿地

向公众开放,有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域

G2

生产防护绿地

园林生产绿地和防护绿地

D

特殊用地

特殊性质用地

D1

军事用地

直接用于军事目的的军事设施用地,如指挥机关、营区、训练场、试验场、军用机场、港口、码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观察台站等用地,不包括部队家属生活区用地

D3

保安用地

监狱、拘留所、劳改农场和安全保卫部门等用地，不包括公安局和公安分局，该用地归入公共设施用地

第五条　各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的,应按分区规划和本规定表二《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表二》）的规定执行。

《表二》中未列入的建设项目，由城市规划管理部门根据项目对周边环境的影响和外部基础设施的条　件,具体核定适建范围。

凡须改变规划用地性质、超出《表二》规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的规定程序和权限经批准后执行。

表二各类建设用地适建范围表

序号

用地类别

建设项目

居住用地

公共设施用地

工业用地

仓储用地

对外交通用地

道路广场用地

市政公用设施用地

绿地

特殊用地

R

C

M

W

T

S

Ｕ

G

D

1

2

3

1

２

3

4

5

6

7

9

1

2

３

1

2

１

2

３

４

1

2

3

1

2

3

４

５

9

1

2

1

3

1

低层独立式住宅

√

√

○

√

2

多层居住建筑

○

√

√

○

○

○

√

3

高层居住建筑

○

√

√

○

○

○

○

4

单身宿舍

○

√

√

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

√

5

居

住

小

区

中小学、幼托

√

√

6

商业服务设施

√

√

√

7

文化设施

○

√

√

8

体育设施

○

○

○

9

医疗卫生设施

○

√

√

10

市政公用设施

○

√

√

11

行政管理设施

√

√

√

１2

行政办公设施

○

√

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

√

√

１3

商业设施

○

○

○

○

√

○

○

○

○

○

○

○

○

○

1４

金融保险设施

○

○

○

○

√

○

○

○

○

○

15

服务设施

○

○

○

○

√

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

16

小商品市场

√

○

1７

农贸市场

○

○

○

18

批发交易市场

√

○

１9

文化娱乐设施

○

○

○

√

○

○

○

２０

体育设施

○

○

○

○

√

○

○

2１

医疗卫生设施

○

○

√

○

○

○

○

２2

商办综合楼

○

○

√

√

○

○

○

23

商住综合楼

√

√

√

２４

普通旅馆

○

○

√

○

○

○

○

２5

旅游宾馆

√

○

○

○

２６

高等院校、中等专业院校

○

○

√

√

27

职业技校、成人、业余学校

○

○

○

○

○

√

28

科研设计机构

○

○

○

○

○

○

√

○

√

29

无污染工厂

○

○

○

○

○

○

√

√

√

○

○

３0

轻污染工厂

√

√

○

３1

重污染工厂

√

○

32

普通仓库

○

√

√

√

√

○

○

○

○

○

○

○

○

33

危险品仓库

√

○

○

○

34

社会停车场

○

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√

√

√

√

√

○

○

○

○

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√

√

√

√

√

√

√

√

○

35

社会加油站

○

○

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√

√

√

√

√

○

36

公交停车场

○

○

○

○

√

√

37

公交修理厂

○

√

√

38

长途客运站

√

√

√

√

√

39

货运公司站场

○

○

○

√

√

√

√

○

40

污水处理厂

○

○

○

○

○

√

41

施工维护设施和废品场

√

√

√

√

○

○

○

○

○

４2

其他市政工程设施

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○

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○

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○

○

○

○

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○

○

√

○

○

√

○

注、√表示允许设置,空格表示不允许设置，〇表示有条件允许设置:

由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。

第三章建筑容量控制指标

第六条　城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目,其建筑容量指标应按照经批准的详细规划执行。

尚无批准的详细规划时，建设用地面积大于2万平方米（含）的建设项目，应编制详细规划，经批准后实施。

建设用地面积小于2万平方米的建设项目，在用地性质符合分区规划及《表二》的基础上,按表三《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。

第七条对未列入表三的大中院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术等设施的建筑容量控制指标,应按有关政策和专业规范执行。

工业和普通仓库建筑项目的容积率和建筑密度不得低于浙江省发展计划委员会、浙江省国土资源厅颁发的《浙江省工业建设项目用地控制指标（试行）》。

表三建筑密度和建筑容积率控制指标表

建筑容量　　　　　　　　　　　　

　　　　区位

类型

中心城市

中心城市外

旧城区

新区

一般镇和其它地区

Ｄ

FAR

Ｄ

ＦＡR

D

FAR

低层居住建筑

3５%

1.1

30%

1.0

２8%

1.０

居住建筑

（含单身公寓）

多层

3０%

1．４

３0％

1．4

30%

１.4

高层

２5%

2.５

22%

2．5

22%

2.5

商业、办公建筑（含旅馆建筑、公寓式办公建筑）

多层

50%

３．０

45％

3.0

45%

3.0

高层

3５%

4.０

35％

4.０

35%

4.０

注：

D---　建筑密度　　FAR-－-容积率

第八条《表三》规定的指标为地块上限。

单个建设项目的具体建筑容量,城市规划管理部门应结合现状情况、服务、交通、环境、配套和地价等因素，进行综合分析后确定。

第九条《表三》适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第十条原有建筑容量已达到或超出规定值的地块,建筑物不得进行扩建、加层。

第十一条开发建设净用地未达到下列最小面积的,不得单独建设：

1、多层及多层以下居住为50０0平方米;

２、高层居住为3000平方米；

3、建筑高度小于或等于２4米（不含市政配套公建）的公共建筑为３000平方米;

4、建筑高度大于24米的公共建筑为4０0０平方米。

第十二条建筑基地未达到前款规定的最小面积,但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的,城市规划管理部门可予核准建设:

（一）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道、市政公用设施等所划分,确实无法调整、合并的；

（二）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目；

（三）农村地区的村镇建设，因特殊情况,确实难以达到前款规定面积的。

第十三条公共建筑在满足规划、消防、卫生、交通等规范要求的前提下为社会公众额外提供公共开放空间的，可按下表的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之五。

核定建筑容积率

ＦＡR

每提供１平方米实际使用面积的公共开放空间,允许增加的建筑面积（平方米）

小于２

0.5

大于、等于2，小于4

1.0

第十四条公共建筑基地为社会公众额外提供公共开放空间必须同时符合下列条　件:

1、公共开放空间位于建筑基地内,后退红线部分不作公共开放空间；

2、沿城市道路、广场、小区道路留设，且任一方向的净宽度在５米以上,实际使用面积不小于200平方米;

3、竣工后应设置相应标志，并交有关部门管理;

4、开放空间不得封闭,不得改变使用性质。

第四章　建筑间距

第十五条建筑间距应符合本章的规定,并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。

第十六条根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，多、低层居住建筑的间距应符合下列规定:

（一）居住建筑与居住建筑平行布置时的间距：

1、朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同〕，建筑日照间距系数不小于１．25。

2、朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南4５度以内（不含４５度），下同〕,建筑间距系数可在朝向为南北向的基础上折减０.95倍，且其最小值为6米。

（二）居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距:

1、南北向的间距,建筑间距系数可在平行布置的朝向为南北向的基础上折减0.８倍，且其最小值为6米。

2、东西向的间距，建筑日照间距系数可在平行布置的朝向为南北向的基础上折减０.7倍；同时不小于相对较高建筑高度的０.5倍,且其最小值为6米。

３、建筑山墙宽度小于、等于13米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制;建筑山墙宽度大于13米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距:

1、当两幢建筑的夹角小于、等于４５度时,其最小间距按平行布置的居住建筑控制。

２、当两幢建筑的夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

第十七条　在一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的,其建筑间距系数不得小于１.４0。

第十八条多、低层居住建筑底层均有商店或其他非居住用房的,在计算居住建筑日照间距时不得扣除非居住建筑的高度，但底层车库可以扣除。

第十九条多、低层居住建筑的山墙间距不小于6米;山墙上开启窗洞时应避免窗洞相对，否则山墙间距应不小于8米。

第二十条　高层居住建筑与其他居住建筑的间距,应保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于三小时,并应符合下列规定:

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距:

１、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍,且其最小值为２4米。

2、东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍,且其最小值为２0米。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：

１、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为3０米。

2、东西向的,高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。

（三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距:

１、南北向的间距,高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.５倍,且其最小值为2４米。

2、东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.4倍，且其最小值为20米。

3、建筑山墙宽度大于16米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

（四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于2０米。

（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距:

１、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时,其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

第二十一条　在符合第十八条至第二十条规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为9米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的