《前期物业服务合同》示范文本改.docx

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《前期物业服务合同》示范文本改

前期物业服务合同

甲方：

（建设单位）

乙方：

（物业服务企业）

河南省住房和城乡建设厅

2018年12月

前期物业服务合同

甲方（建设单位）：

统一社会信用代码：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

乙方（物业服务企业）：

统一社会信用代码：

法定代表人：

联系电话：

委托代理人：

联系电话：

通讯地址：

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》等法律、法规及规章的规定，甲乙双方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，就甲方依法以[公开招标方式][邀请招标方式]选聘乙方对（物业管理区域名称）提供前期物业服务事宜协商一致，订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业管理区域基本情况

名称:

[地名核准名称][暂定名]；

类型:

；

座落位置:

；

占地总面积:

平方米；

总建筑面积:

平方米；

其中住宅面积：

平方米；住宅总户数：

户；

非住宅面积：

平方米；非住宅总户数：

户；

规划车位数：

个，其中：

地下个；地上个。

区域四至：

东至:

；

南至:

；

西至:

；

北至:

。

规划平面图见附件一、物业构成明细见附件二。

第二章物业服务内容

第二条自本合同签订之日起至物业承接查验完成之日，乙方可以根据后期管理的需要，本着方便业主、提高管理服务效率的原则向甲方提供前期介入服务。

前期介入具体服务内容由甲、乙双方另行约定。

第三条乙方应当按照相关法律法规的规定，建立装饰装修登记制度。

业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当对其行为进行登记，告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用的标准、交纳与退还等事项进行约定。

除装饰装修服务协议约定收取的费用外，乙方不得收取装饰装修服务协议约定以外的其他费用。

装饰装修过程中，乙方应当按照相关规定处置装饰装修垃圾。

乙方采取集中处置的，应当在装饰装修服务协议中约定装饰装修垃圾清运费用标准。

如收取装饰装修押金，业主或物业使用人未违反装饰装修管理规定且未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏的，乙方应当在完工后七日内将押金（不含息）如数退还。

乙方未在规定日期内退还装修押金的，应当按照不低于本合同第十七条的标准向业主或物业使用人支付违约金。

第四条甲乙双方应当就业主入住前（承接查验完成至向业主交付房屋之日起）的服务事宜签定书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。

业主入住前的服务范围一般包括：

（一）对已接收的物业进行维护；

（二）做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的处理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）；

（三）协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。

以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。

第五条业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：

（一）制定物业服务工作计划并组织实施；管理物业承接查验资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度；

（二）物业共用部位的日常维修、养护和管理（共用部位明细见附件三）；

（三）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理（共用设施设备明细见附件四）；

（四）公共绿地、景观的养护；

（五）清洁服务，包括物业共用部位、公共区域卫生的清洁，垃圾的收集等；

（六）协助维护秩序，对车辆（包括汽车、电动自行车、自行车）停放进行管理；

（七）协助做好安全防范工作。

发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；

（八）负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；

（九）发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；

（十）制定应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件及急迫性维修的具体内容；

（十一）设立服务监督电话，并在物业管理区域显著位置公示；

（十二）物业档案资料的保管。

本合同所涉及共用部位、共用设施设备、场地不包括甲方未移交或未委托、乙方不能进入或控制的业主专有部分内的共用部位、设施设备和场地。

相关法律法规规定由供水、供电、供暖、供气、有线、宽带等专业经营单位维护的专业经营设施除外。

第六条为满足业主需求，乙方可以在物业管理区域内向业主提供以下特约服务：

（一）；

（二）；

（三）。

以上服务的具体服务标准、服务内容和服务价格，乙方应当在物业管理区域显著位置进行公示。

第七条业主、物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第三章物业服务标准

第八条乙方提供的前期物业服务应当达到甲方招标文件、乙方投标文件及本合同约定的前期物业管理服务内容（具体标准见附件五）。

第九条乙方在服务期间，通过公告、信函、主动承诺等方式增加或提高的物业服务内容，应当视为本合同物业服务内容的一部分，乙方不得以服务内容增加为由提高物业服务费用。

第四章物业服务费用

第十条本物业管理区域内，物业服务收费选择以下第种方式：

（一）包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月·平方米；

高层住宅：

元/月·平方米；

办公楼：

元/月·平方米；

商业：

元/月·平方米；

【】物业：

元/月·平方米；

【】物业：

元/月·平方米；

物业服务费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用及管理费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）法定税费；

（10）物业服务企业合理利润；

（11）。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

（二）酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

多层住宅：

元/月·平方米；

高层住宅：

元/月·平方米；

办公楼：

元/月·平方米；

商业：

元/月·平方米；

【】物业：

元/月·平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用及管理费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）。

乙方采取以下第种方式提取酬金：

（1）乙方按月元的标准从预收的物业服务资金中提取；

（2）乙方每月按应收的物业服务资金%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。

乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并于每年月日前向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；年度预算外支出，乙方应当及时征得甲方、业主同意后，可将物业服务支出年度结算后不足部分，纳入下一年度预算计划。

对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：

（一）；

（二）。

第十一条　甲方委托乙方管理维护玻璃幕墙等建筑幕墙的，乙方另行收取相关费用，收费方式和标准如下：

（一）　　　　　　　；

（二）　　　　　　　；

（三）　　　　　　；

（四）　　　　　　　；

（五）　　　　　　　。

第十二条　依法变更物业用途的，根据变更后的使用用途收费标准支付物业服务费。

第十三条　本物业管理区域内的机动车车位由乙方实施物业管理。

车位物业服务费按照下列标准由业主或使用人交纳：

（一）规划地下平面车位元/个·月；

（二）规划地下机械车位元/个·月；

（三）规划地面平面车位元/个·月；

（四）规划地上机械车位元/个·月；

乙方利用公共场地、公共道路划定车位满足业主停车需要的，乙方应当按照《河南省物业管理条例》的规定与业主协商确定。

第十四条车位物业服务费主要用于以下开支：

（一）停车库（位）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）停车库（位）共有部位的维护费用；

（三）停车库（位）配套的共用设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、运行费用；

（四）停车场地的公共环境清洁卫生费用；

（五）法定税费；

（六）其他保障车位使用的必要性支出。

第十五条业主或者车位使用人如果需要乙方对车辆提供保管服务，应当另行和乙方签订保管协议进行约定。

第十六条同一个物业管理区域分期开发的，相同类型的物业服务标准和收费标准应当保持一致。

第十七条物业服务费用按照[每月][每季][半年][其他]交纳，业主或者物业使用人应当在（具体的交费时间）前交纳。

车位物业服务费用按照[每月][每季][半年][其他]交纳，业主或者物业使用人应当在（具体的交费时间）前交纳。

每逾期一日按欠费总额的   　%向乙方支付违约金。

第十八条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间关于物业服务费承担与交纳的约定，业主应当及时书面告知乙方。

物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第十九条　甲方不得对业主的物业服务费、车位物业服务费作出减免承诺或者约定。

已经承诺或者约定减免的物业服务费，由甲方承担。

符合以下情形之一的，物业服务费由甲方按照本物业管理区域内同类型物业的收费标准足额交纳：

（一）已竣工但尚未出售的物业；

（二）已出售但因甲方原因尚未交付给买受人的物业；

（三）属于甲方所有的房屋、车位、公共服务设施等物业。

第二十条在本合同有效期内，由于物价上涨、工资调整等因素导致乙方成本支出增加的，乙方确需调整物业服务收费标准的，乙方应当采用书面征求意见的方式征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

乙方应当在征求业主意见结束后，在物业管理区域内显著位置公示最终结果。

甲方、业主对调整物业服务收费标准有异议的，乙方应当予以书面说明调整的理由和征求业主意见情况。

第二十一条乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。

第五章物业承接查验

第二十二条甲方应当在物业交付使用十五日前，与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

物业承接查验的费用，由甲方或者承担。

甲乙双方应当签订物业承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的补充协议。

第二十三条在办理物业承接查验前，甲方应当向乙方移交下列资料：

（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）专项维修资金清册；

（三）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（六）物业及配套设施的产权清单；

（七）物业管理用房的清单；

（八）物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第二十四条物业承接查验时，甲方负责邀请物业管理行政主管部门工作人员和业主代表参加。

甲方应当配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收（详见附件六）。

第二十五条甲乙双方的现场查验应当形成书面记录，由参加查验的人员签字确认。

乙方应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知甲方，甲方应当及时解决并组织乙方复验。

对于分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

甲乙双方应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

乙方应当自物业承接查验完成后三十日内，报经县（市、区）物业管理行政主管部门进行物业承接查验备案。

承接查验结果由乙方在物业管理区域内显著位置公示。

第二十六条甲方交付使用的物业应当符合国家、本省规定，按照规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

甲方委托乙方提供物业保修服务的，应当签订保修服务协议并向业主公示，保修过程中产生的费用按照第种方式支付：

（一）乙方根据协议落实保修责任，甲方据实拨付相应的维修费用；

（二）甲方将工程质量保证金预拨乙方账户，乙方履行保修责任，并据实从工程质量保证金中列支保修产生的相关费用。

乙方应定期向甲方通报工程质量保证金支出情况；

（三）。

第二十七条　甲方按照《河南省物业管理条例》和《河南省物业管理用房管理办法》的规定，向乙方提供能够直接使用的物业管理用房。

具体位置、面积如下：

（一）；

（二）；

（三）。

上述物业管理用房的第项为业主委员会办公用房，本物业管理区域成立业主大会时，乙方应当及时向业主委员会移交，供其使用。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主，乙方在本合同期限内无偿使用，专用于物业管理服务工作，不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。

第六章物业的使用与维护

第二十八条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予协助并遵守履行。

第二十九条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第三十条乙方发现共用设施设备存在性能故障或者其他安全隐患的，应当立即采取措施，通知甲方和相关单位及时维修。

保修期内，费用由甲方承担，保修期外乙方应当立即组织应急维修，应急维修费用应当向业主公示。

第三十一条因甲方原因造成供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备未并入市政公用系统的，由甲方负责进行改造并入市政公用系统，乙方和业主予以配合，费用由甲方承担。

第三十二条对需进入物业管理区域内的执法活动和救援等公共事务，甲乙双方应当配合，不得阻挠。

第七章　合同期限和到期处理

第三十三条本合同期限自年月　日起，至业主委员会成立并签订新物业服务协议生效日止。

但在本合同期限内，业主委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。

第三十四条业主大会依法选聘新物业服务企业的，乙方应当按照《河南省物业管理条例》的规定，向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业履行交接义务、做好交接工作。

第三十五条物业服务合同终止后，乙方应按约定及时退出物业管理区域，不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。

第三十六条本合同期限届满，甲方未作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照本合同约定继续提供服务的，本合同自动延续至业主、业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

第三十七条本合同期限届满，乙方决定不再续签的，应当在本合同期限届满三个月前书面告知甲方、业主、物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）。

乙方需提前终止本合同的，应当提前三个月书面告知本条第一款所列的相关单位和人员，双方解除合同前乙方应当维持正常的物业管理秩序，不得停止服务，并承担如下违约责任：

（一）；

（二）。

第八章权利义务

第三十八条甲方的权利义务

（一）应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业；

（二）负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；

（三）制定《临时管理规约》，在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺；

（四）在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前，代表全体业主审定乙方制定的前期物业管理服务方案及物业服务年度工作计划；监督、检查乙方物业服务工作开展情况；

（五）不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权；

（六）支持配合乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动，不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；

（七）按时足额向乙方支付本合同约定的应由甲方承担的各项费用；

（八）向乙方移交符合规定面积和标准的物业管理用房；

（九）按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任，负责处理甲方遗留问题引发的纠纷；

（十）物业管理区域达到成立业主大会条件的，甲方应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面报告，并按规定提供相关资料；

（十一）；

（十二）法律、法规规定的其他权利义务。

第三十九条乙方的权利义务

（一）设立专门机构负责本物业管理区域的日常服务工作，并委派具有相应专业要求的管理与技术人员履行本合同；

（二）按照物业管理相关法律法规规定及本合同的约定独立开展物业服务活动，接受业主、甲方的监督，定期向全体业主或甲方报告本合同履行及物业服务工作开展情况；

（三）依照本合同的约定，向业主（物业使用人）、甲方收取物业服务费（物业服务资金）；

（四）在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前，应配合甲方制定本物业管理区域内物业管理相关规章制度，并获得甲方同意后实施。

根据规章制度提供物业服务时，甲方、业主（物业使用人）应积极给予配合；

（五）在甲方首期房屋交付前，应安排主要管理人员和工程技术人员进驻现场，配合甲方做好房屋验收、承接查验及房屋交付、业主入住等服务工作；

（六）对业主或物业使用人违反物业管理相关规定及《临时管理规约》的行为，应采取告知、规劝、制止、向有关部门报告并申请强制执行等措施；

（七）可以选聘专业性服务企业承担物业管理区域内的专项服务项目，但不得将本物业管理区域内的全部物业服务委托给第三方；应当将委托事项及受委托企业的信息在物业管理区域内公示；与受委托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；应当对受委托企业的服务行为进行监督，并对受委托企业的服务行为承担责任；

（八）应当结合本物业管理区域的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；保修期满后，应根据物业实际情况制定本物业的年度大修、中修和更新、改造方案，并按规定程序办理；

（九）应按相关规定要求，在物业管理区域显著位置进行信息公示，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；

（十）建立、妥善保管和正确使用本物业的管理服务档案，负责及时记载有关变更情况，并对业主的个人资料信息保密；

（十一）应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合。

乙方应当对不符合安全要求和影响公共利益的装修行为进行劝阻、制止。

劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门；

（十二）属于甲方保修的业主专有部分物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求；

（十三）按照约定落实安全防范措施，并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作；物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作；

（十四）未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任；

（十五）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

（十六）；

（十七）法律、法规、规章规定的其他权利义务。

第九章违约责任

第四十条甲方违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章，致使乙方的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准，给业主、物业使用人造成损失的，由甲方负责承担相应的赔偿责任。

甲方违反相关法律、法规、规章规定和合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务事项的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。

第四十一条乙方违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章，管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，给业主、物业使用人造成损失的，由乙方负责承担相应的赔偿责任。

乙方违反相关法律、法规、规章规定和合同约定，擅自扩大收费范围、提高物业服务费等收费标准或者重复收费的，业主、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。

乙方已经收取的违规费用，业主、物业使用人有权要求乙方返还。

乙方擅自利用共用部位、共用设施设备营利，或者存在将公共收益全部据为己有等侵害业主共同权益行为的，应当承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益等民事责任。

乙方在实施物业管理活动中，损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的，应当依法承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等民事责任。

第四十二条甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期交纳。

第四十三条　甲方与乙方恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

第四十四条　业主、物业使用人违反前期物业服务合同、临时管理规约或者相关法律、法规、规章，致使乙方的管理服务无法达到合同约定的服务内容和质量标准，给乙方或其他业主、物业使用人造成损失的，乙方应追究并配合其他业主、物业使用人追究违法违规违约的业主、物业使用人的责任，并要求其据实赔偿。

第四十五条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

第四十六条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管破裂、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。

第四十七条下列情况乙方不承担违约责任：

（一