太原物业服务收费100问.docx
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太原物业服务收费100问
物业服务收费100问
1问:
《太原市物业服务与收费管理办法》(征求意见稿)是什么时候公布的?
答:
2013年12月6日正式公布。
2问:
清徐、古交是否适用太原物业服务与收费管理办法?
答:
其适用范围为太原六城区,县(市)可参照本办法执行。
3问:
什么是太原物业收费与管理办法?
答:
太原物业收费与管理办法是指具有物业服务资质的物业服务企业,按照合同约定对住宅小区物业管理区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。
4问:
太原物业收费的价格形式是什么?
答:
太原物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格形式。
5问:
太原两种物业收费形式的区别?
答:
政府指导价实行最高指导价管理,市场调节价可由物业公司自行定价。
6问:
物业服务收费遵循的原则是什么?
答:
应遵循合理、公开、服务与收费水平相适应的原则。
7问:
物业服务企业在服务过程中,要遵循哪些要求?
答:
应遵循国家的有关法律法规,严格履行物业服务合同,为业主、物业使用人提供质价相符的服务。
8问:
业主能否自己选择物业服务企业?
答:
业主可以自己选择物业服务企业,不过,提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务资源与收费通过市场竞争形成。
9问:
物业服务与收费标准由何部门设定?
答:
实行政府指导价的物业服务与收费,由市价格主管部门会同市物业主管部门制定《太原市住宅小区物业服务与收费标准》。
实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
10问:
政府指导价的物业服务与收费执行什么样的标准?
答:
实行政府指导价的物业服务与收费,将执行《太原市住宅小区物业服务与收费标准》。
前期物业服务收费由开发建设单位按照此标准与前期物业服务企业和业主在合同中约定;业主委员会成立后或前期物业超过3年的物业服务与收费,由业主大会参考此标准确定。
11问:
市场调节价的物业收费如何执行?
答:
实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
12问:
小区物业服务费的定价标准?
答:
住宅小区物业服务收费实行分等级定价。
13问:
哪些部门制定物业服务费?
答:
市价格主管部门会同市物业主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准收费标准,并适时向社会公布。
14问:
物业收费与管理有几个等级?
标准是什么?
答:
住宅小区物业服务收费标准有五个等级,即第五级至第一级,第五级最高、第一级最低。
15问:
实行市场调节的物业服务费如何确定?
答:
实行市场调节价的物业服务收费标准,由双方当事人遵循平等、自愿的原则在合同中约定,不得强行服务、强行收费。
16问:
我们觉得每年的物业收费一分没少,物业公司所做的工作却寥寥无几。
有没有明确规定,物业服务包括哪些内容?
答:
一般包括以下内容:
物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;公共绿地、景观和花草树木的养护管理;车辆停放服务管理;做好安全防范和秩序维护工作;做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理;业主委托和其他公共性服务内容。
17问:
物业综合服务费包括哪些费用?
答:
物业综合服务费的构成包括物业综合服务成本、法定税费和物业企业的利润。
18问:
作为物业服务公司老板,一方面关心对住户的服务质量,另一方面也关心物业公司的运营。
那么物业公司服务成本究竟包括哪些内容?
答:
应包括服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;物业服务企业办公费用;物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;物业共用部门、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主或业主委员会同意的其他费用。
19问:
在一个新建住宅销售和交付使用前,应该怎么完成物业服务工作?
答:
新建住宅销售和交付使用前,建设单位依法选聘物业服务企业进行前期物业服务。
20问:
哪些小区实行政府指导价?
哪些小区实行市场调节价?
答:
太原市住宅物业服务收费标准执行政府指导价,实行最高指导价管理;非住宅及住宅中的别墅、联排住宅物业服务收费标准执行市场调节价。
21问:
市场调节价的物业收费需要调整时,应该履行怎样的手续?
答:
收费标准需调整时,应由业主委员会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主,与物业服务企业协商确定。
22问:
市民新买的房子,住宅单位应履行哪些义务?
答:
市民新购买房屋后,住宅小区建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应明确约定物业服务项目、内容、收费等级、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容。
23问:
市民入住后,物业服务单位不按合同执行,怎么办?
答:
如果市民享受的物业服务,与此前住宅单位与前期物业服务的合同约定标准不一致的,收费标准择低执行。
有违法违规行为的,要由价格主管部门依法查处。
24问:
前期物业服务等级标准是否要求备案?
答:
前期物业服务等级标准报市物业主管部门备案,收费标准报市物价局备案并向社会公布。
25问:
前期物业服务收费标准有什么要求?
答:
收费标准要报市级物价局备案并向社会公布;前期物业服务收费标准不得超出政府指导价最高标准。
26问:
住宅小区前期物业服务超出《太原市住宅物业服务等级标准》,超出部分的收费标准应向哪个部门提出申请?
答:
建设单位需报市物业主管部门同意,超出部分的收费标准可向市价格主管部门提出申请,由市价格部门对申请的标准进行成本审核,单独核准。
27问:
申请单独核准应提交哪些材料?
答:
需具备以下材料:
1、书面申请。
书面申请应包括申请人的名称、地址、联系方式、小区及服务企业、物业的基本情况,拟订收费标准和理由等有关内容;2、提交有关物业服务内容及要求的材料;3、物业服务成本测算资料;4、政府价格管理部门要求提供的其他资料。
28问:
物业服务企业服务的住宅小区申请调整物业服务与收费标准,应由哪个部门主持?
答:
成立业主委员会的申请调整物业服务与收费标准,由业主委员会主持;未成立业主委员会且原标准已执行超过3年的申请调整物业服务与收费标准,由物业小区所在地的街道办事处(乡镇人民政府)指导,居民委员会主持。
29问:
物业服务企业调整物业服务与收费标准,具体程序是什么?
答:
调价按以下程序进行:
1、调价预告。
物业服务企业根据经营成本和小区管理服务实际情况,拟订物业服务内容及调价方案草案,以书面形式在住宅物业小区显著位置进行预告;2、书面征求业主意见;3、统计业主意见;4、公示调价结果。
30问:
调价预告期应当持续多长时间?
答:
根据《太原市物业服务与收费管理办法》(征求意见稿)规定,调价预告期应不少于7日。
同时将物业服务企业最近3年物业服务费的收支情况一并公示。
物业服务企业应于调价预告5日前,将调价内容报告物业所在地的区政府价格主管部门、物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会。
31问:
调价预告期结束后,书面征求业主意见的期限是多久?
答:
物业服务企业应采用书面形式,正式征求业主对调价方案的意见,征求意见的期限应不少于15日、不超过60日。
32问:
征求意见书(函)需包括哪些内容?
答:
需包括以下内容:
1、物业服务内容;2、调价方案:
原收费标准,新收费标准,新标准拟执行时间等;3、调价理由及其他需要说明的情况;4、征求意见的截止时间;5、业主意见的选项表。
选项应按赞同、反对、弃权或者同意已表决的“赞同”和“反对”意见中的多数意见进行设置;6、业主签名栏(应当包含楼、栋、房号等)。
另外,业主意见书(函)应由业主本人签名,业主因故委托他人签名的,应当提交书面委托书。
征求意见书(函)无法送达业主的,物业服务企业应于征求意见期间在小区显著位置公告相关情况及原因。
33问:
物业服务企业在征求业主意见时,应遵循哪些原则?
答:
物业服务企业应按公正、公开、透明的原则,对征求意见书(函)送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。
无法送达的情况单独予以统计。
征求意见期限届满,已送达但无反馈意见的,按弃权计票。
34问:
哪些部门可查验统计业主意见过程?
答:
物业服务企业可邀请小区业主,物业所在地的居民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、区政府价格主管部门和物业主管部门等部门工作人员监督查验统计过程,也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。
35问:
物业调价方案需征得多少业主同意,才能公示调价结果?
答:
调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,并在住宅物业小区显著位置公示最终结果。
36问:
调价结果公示期应不少于多少天?
答:
根据《太原市物业服务与收费管理办法》(征求意见稿)规定,调价结果公示期应不少于30日。
37问:
确定调价的,公示内容应包括哪些?
答:
应包括六方面内容:
1、物业服务内容、收费标准、执行时间;2、业主的房号和专有部分面积,以及对调价方案的意见明细情况;3、业主总人数,同意人数,建筑物总面积,同意人数所占建筑物面积;4、征求意见书送达、回收的数量及其他需要说明的相关情况;5、公示截止时间;6、物业服务企业服务电话及区政府价格主管部门工作电话。
38问:
调价结果公示期间,如果业主有异议,物业服务企业应在多久内答复?
答:
物业服务企业应立即复查相关资料并在两日内答复。
经答复仍有异议的,业主可申请区政府价格主管部门对调价资料进行查验,并在查验结束后5日内答复有关业主。
上述复查和查验不影响公示期的计算。
39问:
公示期届满后,调价方案多久能执行?
答:
物业服务企业应在5日内将调价结果报告区价格主管部门,明码标价后执行。
40问:
区政府价格主管部门对业主意见进行查验时,抽样比例应不低于多少?
答:
区政府价格主管部门可视小区实际情况,对全部业主意见进行查验或抽样查验。
抽样查验的,业主总人数在500人以下的小区,抽样比例不少于50%;500人以上(含500人)的小区,抽样比例不少于20%。
区政府价格主管部门应邀请街道办事处(乡镇人民政府)和同级物业主管部门共同进行查验。
41问:
调价过程中涉及到的各种文字、图像及影音资料应该如何处理?
答:
物业服务企业应妥善保存、备查,并对其真实性、合法性负责。
42问:
物业服务费用按什么标准计算?
答:
根据新《办法》,物业服务收费按住宅建筑面积计算。
43问:
物业服务费用多久缴纳一次?
答:
物业服务费用可按月、季度或年度收取,预收费用最多不得超过一年并在合同中约定。
44问:
物业调价结果公示后,是否意味着物业服务企业之后不必再向业主公布服务项目情况?
答:
根据《太原市物业服务与收费管理办法》(征求意见稿)相关规定,物业服务企业应每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况,听取业主委员会或业主大会的意见。
45问:
物业服务收费可以在标价之外收取其他费用吗?
答:
物业服务收费严格按《物业服务收费明码标价规定》执行,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
全市物业服务与收费的明码标价公示工作,由市物价局统一管理。
46问:
有些小区的物业公司,因为业主欠物业费,就不让缴水费、电费,这样合理吗?
答:
物业服务企业在收取物业服务费过程中,严禁将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取、价外加价。
47问:
小区停车收费执行的价格方式?
答:
政府指导价,政府指导价是通过规定基准价和浮动幅度,最高限度和最低保护价等,指导企业制定的商品价格和收费标准。
48问:
新《办法》出台后,小区的停车位可以随便收费吗?
答:
不会,我们给物业公司确定了非常详细的标准,大家可以放心。
49问:
具体停车场地的设立标准是什么?
答:
物业服务区域内有规划用于停放车辆的停车场、车库、车位,以及经业主大会同意并经交警部门批准增设的停车位;对车辆提供有序停放和管理服务,保证区域内交通设施正常使用和车辆停放标志清晰、道路畅通。
50问:
如果车辆在停放的时候出现损坏,物业公司会赔偿吗?
答:
这个要视情况而定。
物业公司应做到停车区域监控全覆盖,24小时保安值班、巡查,停放车辆发生损坏时,能提供真实影像并协助处理。
51问:
现在许多小区是没有业主委员会的,我们业主该如何维护自身权益?
答:
我们在实地考察时,确实发现了这个问题。
所以我们在制定收费标准时,指出前期物业服务期间车辆停放服务费按照规定标准在物业服务合同中约定。
52问:
如果前期阶段,业主和物业公司未达成一致意见,今后的工作应找谁主持?
答:
新《办法》中,将街道办赋予了代行业主委员会的权力。
这样可以保证停车收费的顺利施行。
53问:
前期物业超过3年后,我们怎么办?
答:
业主大会成立后或前期物业超过3年的车辆停放服务收费,由业主大会确定。
54问:
这次停车收费只确定了最高价,未确定下限,这是基于什么样的考虑?
答:
此次制订的收费政策,取消了原来上下浮动20%的限制。
这主要是考虑到有些小区的收费,业主和物业公司可协商解决。
55问:
这些物业公司收取共有道路或其他场地的停车费,他们这样合理吗?
答:
这样可充分利用场地,满足停车需要。
56问:
物业公司要想通过公共道路停车收费,如何才能通过?
答:
前期物业服务期间,具体事项由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议,拟订场地使用方案并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,由物业所在地街道办事处组织实施。
57问:
占用共有道路收取的停车费归谁所有?
答:
所收的费用应归全体业主所有,物业公司是没有权利挪用的。
58问:
如果小区没有业主委员会,业主们该如何明白钱去了哪里?
答:
现在许多小区的业主委员会,在短时间里无法建立。
新《办法》中,将由物业所在地的街道办事处负责监管,业主大会成立后,车位场地使用费再及时移交。
59问:
住宅小区内,只要停车就要收费吗?
答:
不会,有一些情况不必收费,比如,公安、消防、救护、环卫、工程救险等车辆进入物业服务区域执行公务。
60问:
外来车辆进入小区要收费吗?
答:
考虑到现在很多子女和父母是分开住的,子女要探望父母时,车辆如何收费的问题,新《办法》规定,子女探望父母、父母看望子女前3小时为免费时段,3小时候后计时收费,1元/车·小时,24小时最高收费10元/车。
同时,外来临时停放车辆前1小时为免费时段,1小时后1元/车·小时,24小时最高收费10元/车。
61问:
在装修和搬运家具时,收停车费吗?
答:
为业主服务的搬家、送货车免收停车费。
62问:
有的家庭的车库是单独的封闭车库,而且业主已经花钱买下来了,这种情况还要付停车费吗?
答:
这种情况是要缴的。
现在拟订的标准是70—90元/月·个。
63问:
有些小区已经开始使用机械复式停车位了,这个应怎样收费?
答:
目前拟订了3套方案,收费情况为160元/月·车位、180元/月·车位、200元/月·车位。
64问:
现在还有很多人骑自行车和电动车,对此应该怎样收费?
答:
根据12月22日举行的听证会,自行车停车收费的调整方案有3套,分别拟征收6元/月、7元/月、9元/月。
电动自行车和摩托车的调价方案也有3套,分别拟征收9元/月、10元/月、12元/月;12元/月、13元/月、15元/月。
65问:
目前,临街自行车的停车收费已经变成了市场调节价,小区自行车停车收费执行怎样的定价形式?
答:
小区自行车、电动车、摩托车的停车收费都将执行政府指导价。
66问:
现有标准是什么?
现在的小区实行的都是这样的标准吗?
答:
以前的物业停车收费执行的是2006年的175号文件,其中有详细规定。
67问:
2006年175号文件中,对于停车有露天智能化的收费,怎么现在的文件中没有?
答:
当时提出的智能化收费,是指设有门禁和监控设备的停车处。
现在的小区中,已经普遍安装有门禁和监控设备。
这样的收费标准已经不合适了,所以新《办法》中就去掉了。
68问:
太原市住宅区域车辆停放服务收费标准将在何时确定?
答:
12月22日已组织召开听证会,随后听证会组织者将汇总各方意见,随后制定新的太原市物业服务收费标准并公布、执行。
太原市住宅区域车辆停放服务收费标准也将随之确定。
69问:
小区物业收取的装修服务费主要用于提供哪些服务?
答:
包括在小区内设定装修垃圾倾倒站点、装修垃圾清运、电梯包装及运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查等。
70问:
如果装修时不使用电梯运送材料,装修服务费该如何缴?
答:
按上述标准的30%收取。
71问:
缴纳装修服务费后,用电梯装运装修材料还需要单独缴费吗?
答:
物业企业不得以电梯上料费和其他理由,再向业主收取其他装修方面的费用。
72问:
沙发、床等大件物品,需要吊装时,要知会物业吗?
答:
业主自行选择吊装方式,吊装方案需报物业服务企业协商同意,费用由业主负担。
73问:
对房屋装修有明确标准吗?
答:
《办法》明确业主装修时,应按《住宅室内装饰装修管理办法》执行。
74问:
装修保证金应在何时缴?
答:
物业服务企业以收取保证金作为管理措施的,业主应与其在签订装修管理服务合同(协议)后收取。
75问:
缴纳装修保证金后,业主和物业各自的责任如何明确?
答:
物业服务企业以收取装修保证金作为管理措施的,应与业主在装修管理服务合同(协议)中约定装修保证金的收取金额和使用事项,明确相关责任。
76问:
房子装修完,物业要求“验房”,所依照的标准是什么?
答:
装修完工后,经物业服务企业按照装修管理合同(协议)约定进行装修验收。
77问:
业主在装修时应注意哪些问题?
答:
不能造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏,这是退还装修保证金的要求。
78问:
物业退还装修保证金有具体的时间要求吗?
答:
装修完工后,经物业按照约定进行装修验收之后,且业主没有造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏的,装修保证金应自验收合格之日起5个工作日内全额退还业主。
79问:
如果装修时,业主对公共设施等造成损坏,物业会如何处置?
答:
业主在装修过程中违反《住宅室内装饰装修管理办法》,造成房屋结构共用部位、共用设施设备损坏等情况的,物业服务企业应视损坏情况主动向物业主管部门报告。
80问:
业主装修时损坏的部分,谁来修复?
答:
装修业主应按装修管理服务合同(协议)及时修复。
81问:
如果业主没有及时修复,物业又将如何处置?
答:
物业可按装修管理服务合同(协议)约定,使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。
82问:
如果物业使用装修保证金修复后,装修保证金还有剩余,这部分钱怎么办?
答:
物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有余额的,物业服务企业应将余额款在验收合格后的5个工作日内如数退还。
83问:
装修保证金不够修复使用,怎么办?
答:
业主应在验收合格后5个工作日内补齐。
84问:
双方结算修复费用的凭证是什么?
答:
物业服务企业与业主结算修复费用时,应当出示修复工(料)价单。
85问:
如果业主和物业对修复费用有争议,该怎么处理?
答:
按《住宅室内装饰装修管理办法》和装修管理服务合同(协议)协商解决,或走司法程序。
86问:
新《办法》中,小区电梯运行服务费实行政府指导价还是市场调节价?
答:
实行政府指导价。
87问:
电梯运行服务收费标准由谁定?
答:
由市价格行政主管部门会同市物业主管部门制定《电梯运行服务收费标准》。
88问:
电梯费包括哪些服务内容?
答:
包括电梯维保服务、电梯质检、运行用电等国家规定的其他费用。
89问:
电梯服务收费由谁来最终确定?
答:
前期物业电梯服务收费按照规定标准在物业服务合同中约定,业主大会成立后或前期物业服务超过3年的电梯服务收费标准由业主大会参照规定标准确定。
90问:
有的物业在管理中使用IC卡,卡的费用应由谁承担?
答:
物业服务企业在收费中采用IC卡管理的,不得收取工本费、押金。
91问:
业主不小心把IC卡丢了怎么办?
答:
业主原因造成IC卡丢失、损坏的,物业可收取最高不得超过10元/卡的赔偿金。
92问:
制卡成本高于10元时怎么办?
答:
赔偿金超过10元/卡的,需向市价格部门申报,进行成本审核,单独核定。
93问:
自来水二次加压服务费如何收?
答:
该费用未计入供水价格前,暂按实际发生费用收取,并向业主定期公布实际成本费用。
94问:
业主应在物业服务中履行的责任?
答:
业主、物业使用人和开发建设单位,应按物业服务合同的约定,按时足额缴纳物业费。
95问:
业主拒不缴纳物业服务费怎么办?
答:
违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的,应按照物业服务合同约定承担违约责任,业主委员会应督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。
96问:
租房人拒不缴物业费,业主有责任吗?
答:
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
97问:
如果租房人与业主有扯皮怎么办?
答:
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
98问:
物业服务企业是否可以将部分专业服务事项外包给其他专业服务企业?
答:
可以。
99问:
对于外包服务有具体要求吗?
答:
不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。
100问:
物业企业在服务中,如有违法违规行为,应由哪个部门查处?
答:
由价格主管部门、物业主管部门,按各自职责依法查处。
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