开封市物业管理办法.docx

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开封市物业管理办法

开封市物业管理办法

第一章     总　则

第一条　为规范物业管理服务活动，促进物业管理行业健康发展，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

本办法所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理服务的企业。

第四条  物业管理实行政府行政主管部门监督指导、业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制。

鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化方向发展。

第五条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制和物业管理责任目标管理工作制度。

第六条市、县（区）房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

规划、城管、发改、公安、民政、环保、园林文物、安监、工商等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

第七条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第二章业主、业主大会与业主委员会

第八条　已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。

第九条　物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。

第十条尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县、区房地产管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府按照有关规定划定或调整，并向业主公告。

第十一条　一个物业管理区域内全体业主成立一个业主大会。

物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的；

（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已满12个月的；

（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

第十二条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县、区房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致意见，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

第十四条筹备组成员由业主代表、建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。

其中，业主代表应不少于成员总数的1/2。

筹备组组长由居民委员会代表担任。

筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于7日。

第十五条筹备组成立后，应当做好下列工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；

（三）登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当自成立之日起45日内，组织业主召开首次业主大会会议。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将本条第一款规定的有关事项在物业管理区域内公告。

第十六条建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。

建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。

业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

第十七条一个物业管理区域内业主在100人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。

业主代表应当于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。

第十八条首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

第十九条业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

第二十条管理规约应当约定下列主要内容：

（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；

（二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配；

（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；

（五）物业管理争议的处理方式；

（六）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。

第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县、区房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主委员会成立情况的书面报告；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员名单及基本情况；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第二十二条业主委员会应当于任期届满一个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。

无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县、区房地产管理部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。

换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。

换届筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起30日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自新一届业主委员会备案之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十三条业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。

业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

业主委员会任期届满，有20%以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。

第二十四条业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）利用职权谋私或者收受其他利益；

（二）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；

（三）侵占业主财产或者损害业主利益；

（四）在本物业管理区域内的物业服务企业任职；

（五）法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。

第二十五条业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。

业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：

（一）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；

（五）有严重侵害业主合法权益行为的；

（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。

业主委员会成员应当自成员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十六条物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的有关规定执行。

第三章前期物业管理

第二十七条　建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。

但投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的，经物业所在地的县、区房地产管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

第二十八条建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：

（一）现售商品房项目在现售前30完成；

（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。

第二十九条　建设单位在销售房屋之前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十条　建设单位在物业销售前应当将临时管理规约向买受人明示，并予以说明。

物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，应当遵守临时管理规约（包含前期物业服务合同约定的内容）并予以书面承诺。

第三十一条　前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十二条　业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第三十三条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。

第三十四条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十五条建设单位应当按照不低于物业总建筑面积2‰的标准配置物业管理用房，物业管理用房的建筑面积不得少于60平方米。

建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业管理用房，由物业服务企业和业主委员会使用；任何单位和个人不得擅自改变其用途。

第三十六条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。

建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

物业服务企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章物业管理服务

第三十七条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，必须具备国家规定的资质条件。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十八条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业参照物业服务合同示范文本签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报县、区房地产管理部门备案。

第三十九条业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业、新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。

原物业服务企业和新选聘的物业服务企业应当按照约定做好交接工作。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。

新选聘的物业服务企业不得强行接管。

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十四条规定的资料。

第四十条物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。

同意续约的，业主委员会与物业服务企业应当重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应当在合同期满2个月前在物业管理区域内公告全体业主。

业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前3个月在物业管理区域内公告全体业主。

第四十一条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。

物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：

（一）严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）确保消防等公共安全设施完好有效；

（四）建立各种突发事件的处理机制和应急预案；

（五）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；

（六）配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。

市、县（区）房地产管理部门应当对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十二条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十三条物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

物业服务收费实行政府指导价的，市、县（区）价格行政主管部门应当会同同级房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。

物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第四十四条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。

　第四十五条　业主（包括物业已交付，但尚未居住的）应当根据物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。

逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。

第四十六条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十七条　物业管理区域内，供水、供电、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。

第四十八条物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。

物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气、用暖等有关费用，应当由物业服务企业自行承担。

第四十九条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰装修等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第五十一条市、县（区）房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在10日内答复投诉人。

街道办事处、乡（镇）人民政府和居民委员会应当配合县、区房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

第五章物业的使用、维护

第五十二条　物业的使用、维护应当遵守规划、住建、城管、环保、园林文物、公安、消防等有关法律、法规、规章的规定。

业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。

第五十三条建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。

建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。

依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。

第五十四条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

第五十六条利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。

经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十七条物业管理区域内不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重和抗震结构；

（二）未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；

（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；

（四）擅自占用、挖掘道路、场地；

（五）侵占绿地、毁坏花草树木；

（六）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；

（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（八）超过规定标准排放噪音；

（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。

第五十八条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十九条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十条专项维修资金余额不足首次归集总额30%的，应当续筹。

续筹的比例和方式由业主大会决定，但续筹后的专项维修资金总额不得低于初次筹集的数额。

已售出但未建立住宅专项维修资金的房屋，由业主大会决定是否补建住宅专项维修资金，决定不补建的，其住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造由相关业主负责。

第六十一条专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监管的原则。

专项维修资金收取、使用、管理的具体管理办法由市人民政府根据国家有关规定另行制定。

第六十二条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章法律责任

第六十三条　违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据《物业管理条例》第五十七条之规定，由物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十四条　违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，依据《物业管理条例》第五十八条之规定，由房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十五条　违反本办法的规定，不移交有关资料的，依据《物业管理条例》第五十九条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十六条　违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，依据《物业管理条例》第六十条之规定，由房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺诈手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十七条　违反本办法的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，依据《物业管理条例》第六十一条之规定，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十八条违反本办法的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，依据《物业管理条例》第六十二条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十九条　违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，依据《物业管理条例》第六十三条之规定，由房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第七十条　违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，依据《物业管理条例》第六十四条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第七十一条　违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，依据《物业管理条例》第六十五条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款。

有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十二条　违反本办法的规定，有以下行为之一的，依据《物业管理条例》第六十六条之规定，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场