物业管理常见问题应对技巧.docx

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物业管理常见问题应对技巧

物业经管常见问题应对

1、物业经管服务费由哪些工程构成？

（相关：

物业经管都管些什么，物业经管都有哪些服务。

）

答：

住宅小区物业经管费的成本构成包括以下工程：

（1）经管服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化经管费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业经管单位固定资产折旧费；（8）法定税费。

此外，物业经管费中还应包括物业经管公司的利润。

对于高档住宅小区的物业经管，成本中可以增加保险费。

一般来说，物业经管公司提供的服务包括三种：

一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。

2、物业公司何时开始收取物业经管费？

答：

物业公司收取物业经管费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业经管费；也有物业经管公司以住户办理入住手续时开始计取经管费的。

如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业经管费计取另有约定的除外。

例如：

有的开发商在卖房时承诺免第一年物业经管费，就属于这种情况。

3、开发商的空置房是否应交纳物业经管费？

答：

根据国家颁布发改价格[2003]1864号文件第十六条：

纳入物业经管范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

4、房子暂不住物管费如何收？

（相关：

我不住为什么还要交经管费）

答：

２００３年１１月１３日，国家发展和改革委员会、国家建设部联合发出《关于印发物业服务收费经管办法的通知》，该《通知》要求全国各地从２００４年１月１日起执行《物业服务收费经管办法》。

《物业服务收费经管办法》第１６条规定：

纳入物业经管范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

根据该条款应理解为，房屋在未出售给物业买受人这前开发商是产权人，而在出售后，购买者就成为产权人了，既然国家规定房屋出售之前的产权人都要全额缴交物业经管费，那出售之后的产权人就更应该全额缴交了。

另外从物业经管的角度来讲，对没有有入住的房屋业主，物管公司收全价是合理。

理由如下：

一是业主接收了钥匙，即开始使用所购房屋，意味着房屋所有权、支配权以及有关责任由开发建设单位向购房者转移；二是业主接收了钥匙，房屋内水、电、气等由业主支配，设施由业主经管，费用由业主来支付；三是业主何时装修、何时搬家进入新居生活，完全由业主决定，既无必要也不可能与经管企业协商。

如果业主自己不入住，由开发单位或者由物管公司每个月来垫付另外一半物管费是极其不公平的。

虽然没有入住但物业公司提供的服务没有变，仍旧需对公共部分进行保洁、保安、维护并对空置房进行打扫看护。

5、物业不允许业主安装太阳能热水器这种做法是否有法律依据？

答：

物业经管公司对整个小区负有经管的职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。

因此是否允许装设太阳能热水器，主要要视物业经管公司与业主在物业经管公约中是否有约定；其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏而定。

6、不让封阳台、装防盗窗，发生盗窃怎么办？

物业公司承担责任吗？

答：

不让封阳台、装防盗窗主要是从有利于小区外立面的整体美观以及防火要求上考虑的。

并且小区内有完备的安防系统（24小时监控、可视对讲报警系统、电子巡更系统、消防烟感报警系统）都能为业主提供安全保障。

至于责任问题，这要看物业公司与开发商或业主委员会签定的物业经管委托合同中是否有约定，否则在法律上物业公司并不承担人身、财产保管或保险关系。

如果业主还不放心，我们建议业主购买家庭财产保险。

另外：

是否安防盗窗等决定权仍在业主自己，待业主入住50%以上后，召开第一次业主代表大会来讨论决定。

7、公用水电费的如何分摊？

答：

（一） 公用水电费的范围：

公用水电费是指路灯、楼道灯、庭院灯、景观灯、水体、电梯运行用电、二次加压用电以及线路的电损和水损等消耗的水费与电费的总称。

不含清洁、绿化用水和游泳池等经营性用水。

（二） 为什么交了物管费还要分摊公用水电费？

   因为合肥市物业经管收费办法（《合肥市物价局99号文》）中明确规定公用水电费据实分摊，不包含在物业经管费中。

为什么不包括在里面呢？

主要原因有三：

一是，同档次的物业小区公用水电费消耗的差异很大，如果包含在里面，同档次物业同样的服务水平，收费规范就会不一样；二是，同样一个小区内，各组团、合围之间水体、景观差异大，业主会不平衡；三是，水体、景观开放时间变数大，费用差异大，一天一次、一次半小时与一天多次、数小时，所耗费用不一样，因此业主和物业公司之间易为开放时间长短而争论不休。

（三） 怎么分摊？

1、 计算方法：

开发公司对公用水电单独装表计量，测出不同运行模式所耗水电费多少，并公示，让业主选择其中一种运行模式，然后再分摊费用。

年终公示全年总体耗费情况，多退少补。

2、 分摊办法：

路灯楼道灯公用电费由整个新加坡全体业主共同按建筑面积分摊；未售房由开发商承担；小高层的业主承担二次加压及电梯运行费用。

目前新加坡公共用电全部由开发商全额承担。

3、 交费方法：

各业主（使用人）在交纳物业经管费时一并交纳。

8、收装修押金及垃圾清运费有无依据，自己清运装修垃圾行吗？

答：

不允许自己清运垃圾便于小区的统一经管，其经管依据是《合肥市物价局196号文件》和《合肥市物价局99号文件》。

9、物业经管费如何交？

答：

物业经管服务费在入伙时一次交半年，半年后可按季或按月交。

物业公司为全体业主办理了水、电、气、电话、物业费等费用的托收代缴服务，不收取任何费用，欢迎广大业主到经管处办理该项业务。

10、商铺物业服务费为何比住宅高？

前期销售承诺与后期物管不符如何解释？

答：

一、从事经营性活动与住宅性质不同（住宅非盈利）。

二、较住宅而言，商铺在经管难度上较大，如保安方面，人流量较大，外来人口流动大，对其他业主造成安全隐患；保洁方面，人多生活垃圾也随之增多；三、从业主角度而言，任何一位小区业主都希望自己的居住环境安全、安静。

前期销售承诺与后期物管规定不符：

请业主出示书面合同，如果合同上明文承诺，我们会按合同上费用收取，其余差额部分我们会和销售部门协调，如未带合同请按规定缴交。

11、车辆在小区被盗或者业主家中财产被盗怎么办？

答：

业主和小区物业经管只存在车位使用关系，并没有负保管义务，除非有证据证明，车辆的损坏（或被盗）是小区物业经管的疏忽或者经管员的经管不善（比如小区实行24小时保安站岗值班制，盗同甘共苦入门后业主边连续求救无效；比如小区实行电子监控，录像带上有盗贼的头像而当值保安却没有发现，或者发现盗贼却没有及时制止等等）造成的，才有可能通过法律途径得到索赔。

问：

购买新房之后，入住时需要办理哪些手续？

　　答：

（1）先到售楼部办理有关手续。

一次性付款须持购房人的身份证复印件、房屋买卖合同、房地产买卖契约。

购房收款收据；分期付款的须持身份证复印件、房屋买卖合同、房地产买卖契约、购房收款收据、财务室结清余额；个人住房银行贷款的须持身份证复印件、银行借款申请书等；

（2）到物业经管公司交纳其他费用，领取钥匙进行验房，验房时须仔细检查房屋的质量，尽可能挑出毛病一一列出，书面通知房地产商限期整改；

（3）验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正，立即办理入住手续，届时须提供户主及家人一寸相片各一张，如非户主本人，则须持本人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。

（

有关契税问题

问：

我马上就要办验收新房手续，但是开发商和物业公司要求必须先交3％的契税，如果不交，就拿不到钥匙。

请问，契税到底应该由谁来收？

读者：

周先生

　　答：

《天津市契税征收实施办法》第十七条规定：

“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳契税。

”第二十条明确规定：

“契税征收机关为财政机关。

为搞好征收经管，市内六区契税收入为市级收入，暂定由市财政局委托市房产经管部门和土地经管部门负责代征代缴。

”房地产商和物业公司没有权利在买房人入住时代收契税，他们并没有得到房地产经管部门和税务部门的授权。

契税还是应交到房地局和税务部门

供暖费该怎么交？

供热建筑面积怎么算？

问：

我刚买的新房，房产证还没有下来，供暖费该怎么交？

供热建筑面积怎么算？

读者：

刘先生

　　答：

市供热办的负责人介绍说，一般情况下，如果产权证还没有下来，供热建筑面积根据商品房买卖合同中的建筑面积进行计算。

如果用户感觉合同中的建筑面积和实际面积相差太大，可以请供热部门的人按建筑图纸计算或进行实地测量。

高层住宅首层是否应交电梯费

高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。

原因如下：

　　从财产所有权看

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。

专用部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备，高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备，共有部分的特性是：

产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。

按照我国现行物业经管的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护经管，住宅共有部分由物业经管企业统一负责维护经管，其费用由全体产权人分摊，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

在香港和台湾地区，专用部分和共有部分的划分和经管责任和祖国内地也基本相同。

另外，目前正在起草的《中国物权法草案建议稿》第二章第三节关于“建筑物区分所有权”的规定中，也明确了建筑物共用部分的修缮维护经管费由全体产权人分摊这一原则。

　　从电梯服务角度看

现代物业经管观念认为，物业经管公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业经管区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位、共用设施设备的维护经管等内容。

电梯运行服务属高层住宅内的公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。

公共性服务的特点有三：

1、公共性服务产生于公共需要，这种公共需要是全体产权人的共同需要，并不是各个产权人各种需要的简单加总。

2、公共性服务具有非排他性，非排他性是指任何产权人在享受公共服务的同时，不能排除其他人享用的这种服务，如你在乘电梯的时候，并不能排斥其他人乘电梯，就像你在欣赏绿地的时候，并不能阻止其他人欣赏一样。

3、公共性服务具有非竞争性，非竞争性是指增加或减少一个人享用公共性服务时，其边际成本为零。

也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，只有电费会因乘梯人数不同而略有不同，但是这种差异相对电梯整体运行维护费是可以忽略不计的。

　　从实际结果看

如果首层产权人以不能乘电梯为由拒绝交纳物业经管费中的电梯运行维护费，则会引起一系列的连锁反应，二层住户就会以不需要电梯服务为由（自己爬楼梯），拒绝交纳电梯运行维护费，三层、四层甚至高层的人都会以同样的理由拒绝交纳费用，其结果是没有人交纳电梯费用，电梯服务因而停止，最终损坏的将是全体产权人的利益，物业的保值和增值目的又从和谈起？

由此可见，首层住宅交纳电梯费是比较合理的。

但是，我们也不排除首层不交的特殊情况，这种情况存在的前提条件是：

房屋销售前，房屋使用经管维修公约中明确规定并经全体购房人认可，或者楼内全体产权人会议明确决定首层住户不用交电梯运行维护费。

《中国物权法草案建议说明》中也明确了这一原则。

毕竟，在我国的法律体系中，民事活动双方约定优于法定原则。

（劲松）

小区公共区域的照明费如何分摊？

答：

住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业经管服务收费暂行办法》的