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房地产经济
第一章房地产与房地产业
第一节房地产
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一、房地产的概念
–房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和
一是从实物形态上说,房地产是房产和地产相结合的统一物
–房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等
–地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间,包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等
–二是从价值形态上说,房地产作为商品是使用价值和价值的统一体
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房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要
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房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结
–三是从产权关系来说,房地产作为社会财富,又是一种资产,反映一定的经济权利关系
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由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点,在房地产商品交易中,它的空间位置并不移动,而只是房地产权利关系(包括所有权、占有权、支配权和使用权)的转移和改变
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二、房地产的构成和类型
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(一)建筑地块
–建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地
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(1)工业用地
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(2)商业用地
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(3)住宅用地
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(4)仓库用地
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(5)道路交通用地
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(6)市政建设工程用地
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(7)公共绿化用地
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(8)教育、文化、体育、卫生等用地
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(9)港口建设用地
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(10)办公用地
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(11)军事用地
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(12)其他用地
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(二)房屋建筑物
–房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施,它是房屋建筑与建房地基的有机结合体
–房屋建筑物种类繁多,按用途划分,可以分为以下几类
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(1)住宅用房
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(2)生产用房
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(3)营业用房
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(4)行政用房
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(5)其它专业用房
–(三)配套基础设施
–单纯的房屋建筑并不能直接投入使用,还必须具备相应的配套基础设施
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(1)道路、交通设施
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(2)地下管道等“三通”设施
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(3)生活配套设施
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(4)生态环境设施
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三、房地产的经济特性
–1、内涵的统一性
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房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面,它们都不是孤立存在的,而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体
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房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系,是商品属性和资产属性的统一
–2、价值的双源性
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房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的,而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性
–一方面,土地是一种自然物,具有自然资源属性
–另一方面,土地又是社会产物,追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值,具有社会经济资源属性
–3、空间的固定性
–房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的
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区位成为影响房地产价格极为重要的因素
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决定了房地产商品的单一性和非匀质性
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给房地产市场带来了地区性的重大特点
–4、需求的普遍性
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房地产具有生活资料和生产资料的双重性质,它可以满足生产和生活多方面的需求,具有需求的普遍性质,不同于其它商品
–5、效用的长期性
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同一般商品相比,房地产商品属于超级耐用品,其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性,同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地,其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长
第二节房地产业
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一、房地产业的涵义
–房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业,是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。
它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系
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房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中
–在生产过程中,主要是房地产投资开发
–在分配过程中,主要是通过房地产市场交换
–在消费过程中,主要是指房屋使用过程中的物业管理
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由于房地产生产经营活动的特殊性,必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务
–房地产咨询
–房地产经纪
–房地产评估
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二、房地产业的行业属性
–房地产业是属于第三产业的一个重要产业部门
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第三产业主要是流通行业和各类服务行业,其产业特征并不直接生产产品,而是通过物资的流通和劳动服务活动,为人们的生产和生活提供服务,来改善和提高生产效率和人们的生活水平
–房地产业具有第三产业的产业特征
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房地产的投资开发活动,主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动,并不直接建造房屋本身
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房地产销售经营活动,直接从属于流通领域,而流通行业理应划归第三产业
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房地产业中的一些分支行业,如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业,更是第三产业的直接组成部分
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三、房地产业的行业特性
–1、先导性和基础性
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从房地产业在国民经济中的地位和作用来看,房地产业是一个先导性、基础性产业
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由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导,因而房地产业也就成为先导性产业
–2、综合性和关联性
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从房地产业与其它产业的关系来看,它是一个具有高度综合性和关联性行业,呈现出支柱产业的特征
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房地产业的综合性,主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门
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房地产业的关联性,体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门
–3、资金密集型和高风险性
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从房地产业的投资过程来看,它是一个高投资和高风险并存的行业。
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房地产业是一个资金密集型行业,由于房地产的价值量大,建设周期长,资金占用多,它的经济活动是一个大量资金运作的过程
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由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点,因而涉及的风险也相对较大
–自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险
–4、级差收益型和区域性
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从经济活动的范围来看,房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显,地区性特别强的行业
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由于房地产的空间固定性,房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平
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即使在同一地区,由于微观区位的不同,也使房地产价值出现巨大的分异
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房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性强
–5、权利主导型和制约性
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从社会经济政治关系看,房地产是一种权利主导型的商品,房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业
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这种制约性主要体现在以下几方面
–权利关系的复杂性所引起
–的外部性特点的制约
–运作规范性的制约
第三节中国房地产业的复苏与发展
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一、房地产业与经济体制改革
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二、中国房地产业的发展的过程
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(一)第一阶段:
房地产业的复苏阶段(1979~1984)
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1、初步明确房地产的商品性,迈出住房体制改革的步伐
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2、房地产作为商品开始经营性运作
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3、住宅建设恢复性启动,出现新的生机
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(二)第二阶段:
房地产业的初步发展阶段(1985~1991)
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1、土地使用制度改革起步
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2、住房制度改革积极推进,住房商品化开始实施
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3、房地产开发规模扩大,房地产业获得初步发展
–(三)第三阶段:
快速发展阶段(1992—1995)
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1、土地使用制度改革取得突破性进展
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2、城镇住房制度改革向纵深发展
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3、房地产开发规模迅速扩张
–(四)第四阶段:
盘整消化和调整发展期(1996~2000)
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1、压缩商品房开发投资规模,平衡供求
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2、深化住房分配制度改革,扩大商品房市场需求
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3、建立住房抵押贷款制度,支持居民买房
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4、培育住宅业成为新经济增长点,促进国民经济增长
–(五)第五阶段:
持续发展的繁荣阶段(2001—)
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形成这一局面的主要因素是:
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(1)深化住房制度改革的发动力。
住房分配货币化的改革
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(2)宏观经济态势良好、居民收入增长形成的需求拉动力
–(3)居民消费结构升级的内在驱动力
–(4)住房消费信贷支持的助动力
–(6)对外开放扩大的推动力
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这一阶段房地产业发展的基本特点:
–1、住房消费形成热潮,中等收入者成为购房主体
–2、房地产投资快速增长,市场基础牢固扎实
–3、商品房销售旺盛,形成供求两旺的新格局
–4、存量房交易迅速攀升,向着房地产市场主体方向发展
–5、住房数量扩大与质量提高并重,整体向着质量效益型转变
–6、房地产业对经济增长的贡献率显著提高,逐步成长为支柱产业
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三、中国房地产业的发展趋势
–深化土地使用制度改革,提高土地使用效率
–加快企业改革,健全企业制度
–贯彻落实科学发展观,坚持以人为本,实现全面协调发展
–实施科技创新,提高行业素质
–加强宏观调控,建立和完善对房地产经济的调控体系
第二章土地与土地使用制度
第一节土地与房地产
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一、土地的双重属性
–土地的基本特性主要包括两个方面,即自然特性和经济特性。
土地的自然特性是土地自然属性的表现,是土地所固有的,与人类对土地的占有和利用状态无关。
而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的,是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映
第一节土地与房地产
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(一)土地的自然特性
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1、土地总量的有限性
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2、土地区位的差异性
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3、土地位置的固定性
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4、土地使用的耐久性
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(二)土地的经济特性
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1、土地的稀缺性
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2、土地的区位可变性
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3、土地的报酬递减性
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4、土地经营的垄断性
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二、土地在房地产业中的地位和作用
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(一)土地在房地产业中的地位
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土地在房地产业中居于基础性的地位,是一切房地产活动,包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性资源,土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。
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1、土地在房地产开发中居于基础性的地位
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2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场
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3、土地的权属关系是房地产基本经济关系
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(二)土地在房地产业中的作用
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1、促进土地资源合理配置,提高企业效益
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2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键
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3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段
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三、城市土地的特性
–现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内,城市的产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化,带来了显著的集聚经济效果,但另一方面,也带来了集聚不经济的消极后果。
这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题
–1、城市土地利用的集聚性
–2、城市土地利用的高成本性
–3、城市土地利用的高冲突性
–4、城市土地利用的综合性
第二节 城市土地资源配置
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一、土地资源合理配置的重要性
–1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要
–2、土地资源合理配置有利于节省社会成本
–3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件
–4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需
–5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求
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二、土地资源的配置方式
–提高土地资源的配置效率,关键是要依靠有效的土地资源配置方式
–土地资源配置的主要方式有两种,即行政配置和市场配置
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所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要,安排各种用地类型的比例,以及以何种代价提供给用地者
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市场配置则是各类用地主体(政府、企业和个人)通过市场方式获得相关土地资源,土地资源的配置以市场价格为指针,供求关系相调节,各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。
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三、土地资源合理配置的原则
–1、城市土地利用规划的稳定性原则
–2、城市土地资源利用的综合性原则
–3、城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则
–4、城市土地资源合理配置的生态原则
第三节 城市土地使用制度
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一、城市土地使用制度的类别
–所谓土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定,它是整个土地制度的一个重要组成部分。
土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利,是土地使用制度的法律体现形式
–城市土地使用制度可以分为两大类
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无偿的行政划拨制度
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有偿的市场交易制度
–从我国城市土地使用制度的具体内容来看,大致包括以下几个方面:
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1、城市土地使用权出让
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2、土地使用权划拨
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3、城市土地使用权转让
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4、城市土地使用权出租
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5、城市土地使用权抵押
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二、中国城市土地使用制度改革
–我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨,无偿无期限使用,禁止土地使用者转让土地的制度。
–基本特征就在于:
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一是行政划拨
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二是无偿无限使用
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三是禁止转让
–城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段:
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1、征收土地使用费
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2、实行土地使用权有偿出让和转让
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3、修改宪法和土地管理法,制定全国性土地使用权出让和转让条件
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三、城市土地利用规划
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(一)城市土地利用规划的内涵
–城市土地利用规划是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点,运用计划形式,对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监督的一种方法
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通常与城市相关的规划主要有四种
–国土规划
–城市土地利用规划
–城市发展总体规划
–城市社会经济发展计划
–国土规划是为协调经济发展与人口、自然资源、环境之间的关系而制订的生产力总体布局,也是对国土资源开发、利用、整治、保护的宏观控制性的构想和设计
–城市经济社会发展计划较多地研究和考虑时间约束,规定一定时间内国民经济发展和社会事业发展的主要要求,侧重于城市经济社会发展的物质内容
–城市发展总体规划是根据城市经济、社会发展的要求,在研究城市密度的前提下,对城市空间布局和城市形态的总体设计
–城市土地利用规划是城市发展总体规划的原始内容,也是城市发展总体规划的核心部分
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(二)城市土地利用规划的作用
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1、城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段
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2、城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性
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3、城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理
–(三)城市土地利用规划的基本原则
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1、整体性原则
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2、区位原则
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3、超前性原则
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4、立体性原则
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5、区域性原则
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6、经济利用的原则
–(四)城市土地利用规划的基本内容
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1、城市土地利用总体规划
–城市土地利用总体规划是城市土地利用宏观的、指导性的长期规划。
它是根据上一级土地利用总体规划的要求和当地的土地资源特点和经济社会发展目标以及生产力布局和城镇化规划,确定城市土地利用的方向、目标和结构分区以及骨干项目和基础设施工程的用地范围。
同时,确定规划的主要措施
–城市用地总体规划的要求是,结构合理、布局得当、生态系统良好
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2、城市土地利用功能分区规划
–城市用地按其使用性质或功能划分,分区规划就是把城市按其不同功能要求,划分为若干个功能区。
并使各个功能区合理地有机地结合在一起
–实现城市用地功能分区合理化,要着重解决好以下几个有关问题
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要真正符合城市各功能区用地的目的和要求,并能满足功能区的建设条件
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要妥善安排好各功能区的关系
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规划和确定功能分区,要保持一定的弹性
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3、城市土地利用详细规划
–详细规划是总体规划和分区规划的深化和具体化,是范围较小的街区性规划
–详细规定土地利用的具体方式、公共设施位置、有关建筑的限制(建筑率和容积率等)
第三章城市地租与土地区位
第一节城市地租
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一、地租和地租理论
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(一)地租的含义
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地租首先是一个经济范畴,是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价,这种代价可以以货币的形式表现出来,也可以是非货币形式,或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。
地租是土地所有权在经济上的实现形式
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地租又是一个社会历史范畴,在不同的社会形态下,由于土地所有权性质的不同,地租的性质、内容和形式也有很大的差异
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(二)地租理论的产生和发展过程
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1、古典政治经济学的地租理论
–威廉?
配第
–弗朗索瓦?
魁奈
–亚当?
斯密
–大卫?
李嘉图
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2、庸俗政治经济学的地租理论
–萨伊
–托马斯?
马尔萨斯
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3、现代西方经济学的地租理论
–阿尔弗雷德?
马歇尔
–保罗?
萨缪尔森
–雷利?
巴洛维
一(三)马克思主义的地租理论
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马克思着重考察了资本主义农业地租,科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉
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马克思主义认为,在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。
一是土地所有者;二是租地的农场主(资本家);三是农业雇佣工人。
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1、级差地租
–级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的,并最终归土地所有者占有的超额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额,由于这种地租与土地等级相联系,故称为级差地租
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造成土地等级差异大致有三个原因:
–一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性
–二是不同地块的地理位置即区位存在差异性
–三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性
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马克思将由于土地丰度(肥力)和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。
将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。
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(1)级差地租I
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(2)级差地租II
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2、绝对地租
–马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租
–绝对地租的实体表现为农业中的超额利润,其来源有两种不同的情况:
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一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下,绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额
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二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下,绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额
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3、垄断地租
–垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。
某些土地具有特殊的自然条件,能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品
–这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格,而且也超过其价值的垄断价格出售。
这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定
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二、城市地租及其形态
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(一)城市地租的含义
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所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所,租用城市土地而交付给土地所有者的地租
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(二)城市级差地租
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城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。
这种等级表现在土地位置距市场中心的远近,交通是否方便,人口流量是否足够大,配套设施是否齐全等方面
–城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低
–城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小
–商业地租是城市地租最典型的形态,商业对土地位置最为敏感。
作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的
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城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力,较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。
在市场经济条件下,土地所有权和使用权的垄断及其分离,使这种超额利润转化为城市级差地租I。
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城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营,即在同一块土地上进行连续追加投资,由于各次追加投资生产率的不同,形成了级差生产力,这种级差生产力也必然转化为级差超额利润,进而转化为城市级差地租II
–(三)城市绝对地租和垄断地租
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1、城市绝对地租
–城市同样存在绝对地租。
城市土地所有权由国家垄断,任何企业、单位、个人要使用城市土地,都必须向土地的所有者交纳地租。
这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。
–城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。
城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的,城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的,它的优劣评价尺度主要由位置确定
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2、城市垄断地租
–城市垄断地租,是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租
–垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租,这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定,也不是由商品的价值决定,而是由购买者的需要和支付能力决定
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三、地租与城市房地产
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(一)地租与房地产价格
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1、地租与土地价格
–土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额,即地租的资本化
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2、地租和房地产价格
–地租对房地产价格有着非常重大的影响。
可以说地租变动直接影响着房地产价格,引起房地产价格上下波动。
在其他条件不变时,地租水平提高,将使房地产价格上涨,反之,地租水平降低,将使房地产价格下降
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(二)地租与城市房地产开发
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地租水平的高低,进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素
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地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标
第二节城市土地区位
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一、土地区位和区位理论
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(一)区位概念及区位理论的发展
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关于区位概念,一般有狭义和广义两种用法
–狭义的区位概念是指特定地块(宗地)的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系
–广义的区位概念是指人类一切活动,包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系
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区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说
–屠能
–韦伯
–克里斯塔勒
–奥古斯特?
勒施
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(二)农业区位理论
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中心内容是:
农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度,不仅取决于土地的天然特性,而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平,其中尤其是农业生产用地到农产品消费地(市场)的距离
–(三)工业区位理论
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韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算,找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。
–工业区位理论是以现代运输方式为前提的,寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下,工业企业的最佳分布点
–区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素
–区位因素的特性分为自然-技术方面的区位因素和社会-文化方面的区位因素
–工业的区位选择主要涉及三个因素:
运输费用、劳动成本和集聚因素
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1、运费因素。
韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点
–运费决定于两个因素:
一是距离远近,与运费成正比;二是原料性质,是常见性还是稀有性原料
–原料指数=稀有性原料总重量/制成品总重量
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当原料指数小于l时,即采用稀有纯粹原料,其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量,为节约运费,生产工厂应设在消费中心区
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当原料指数大于1时,即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量,如金属冶炼、食品加工等,为节省运费,生产工厂应设在稀有性原料产区附近
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