广西房地产估价师《案例与分析》商.docx

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广西房地产估价师《案例与分析》商

广西房地产估价师《案例与分析》：

商业房地产市场调查研究报告内容构成考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某类房地产2005～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、

0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元／㎡。

A：

8460

B：

8500

C：

8790

D：

8838

E：

工业用地的监测点评估价格

2、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费。

A：

5％

B：

10％

C：

15％

D：

20％

E：

执行层的组织协调

3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％．该房地产的实际价格为．【2003年考题】

A：

87万元

B：

124万元

C：

130万元

D：

134万元

E：

工业用地的监测点评估价格

4、承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。

A．半个月

B．一个月

C．一个半月

D．二个月

5、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。

A：

6．2％

B：

7．2％

C：

8．2％

D：

9．2％

E：

工业用地的监测点评估价格

6、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为年。

A：

40

B：

50

C：

60

D：

70

E：

房地产估价机构必须加盖公章

7、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。

A．项目投资所能支付的最高贷款利率

B．将未来收益或收入转换成现值的收益率

C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比

8、下列不是拍卖的基本原则的是__。

A．公开原则

B．诚实信用原则

C．公正原则

D．保留价原则

9、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．38.5

C．105.0

D．23.6

10、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A：

4

B：

3

C：

2

D：

1

E：

执行层的组织协调

11、下列风险中，属于个别风险的是。

A：

购买力风险

B：

市场供求风险

C：

政策风险

D：

比较风险

E：

借款合同

12、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。

下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

13、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

14、__通常是构成城市居住区的基本单位。

A．居住小区

B．居住组团

C．胡同

D．四合院

15、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报__级资质证书。

A．一

B．二

C．三

D．四

16、下列关于房产图，表述错误的是。

A：

房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的细部测量

B：

在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图

C：

测定房屋平面位置，绘制房产分幅平面图

D：

如果测定权属单元产权面积，就要绘制房产分丘图

E：

执行层的组织协调

17、开发商取得__后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A．《规划意见书（选址）》

B．《建设用地规划许可证》

C．设计方案审批阶段

D．《建设工程规划许可证》

18、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。

A：

375

B：

450

C：

500

D：

600

E：

工业用地的监测点评估价格

19、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。

A．交通拥挤

B．建筑技术进步

C．城市规划改变

D．自然环境恶化

20、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为__。

A．投资利润率

B．成本利润率

C．销售利润率

D．直接成本利润率

21、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算。

A：

比较法

B：

收益法

C：

成本法

D：

路线价法

E：

工业用地的监测点评估价格

22、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4

23、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）

A．7.1%

B．12.0%

C．13.1%

D．19.1%

24、在房地产市场调查的方法中，最科学的调查方法是__。

A．专体讨论法

B．问卷调查法

C．观察法

D．实验法

25、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30

B．50

C．100

D．150

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产的最高最佳使用状态应该包括。

A：

最佳区位

B：

最佳规模

C：

最佳用途

D：

最佳集约度

E：

最佳收益

2、开发商的主要合同关系通常包括等。

（2005年试题）

A：

保险合同

B：

分包合同

C：

销售合同

D：

勘察设计合同

E：

加工合同

3、房地产置业投资的清偿能力指标一般有。

A：

借款偿还期

B：

流动比率

C：

偿债备付率

D：

利息备付率

E：

投资回报率

4、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的__。

A．估价目的

B．估价方法

C．价格类型

D．时间长短

5、房地产开发项目实行__。

A．资本金制度

B．股份制度

C．质量责任制度

D．项目手册制度

6、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。

A．所得税

B．房地产抵押贷款还本付息额

C．改扩建费

D．房屋火灾保险费

E．会计上的折旧额

7、收益法适用的条件是房地产的__。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化

8、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。

A：

价值相对指标

B：

结构相对指标

C：

强度相对指标

D：

动态相对指标

E：

时期相对指标

9、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用。

A：

概率分析

B：

解析法

C：

蒙特卡洛法

D：

杠杆分析法

E：

借款合同

10、假设开发法是以（）原理为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

11、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。

A：

拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B：

拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C：

拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理D：

诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

E：

执行层的组织协调

12、保险合同的客体为__。

A．保险人

B．保险标的

C．保险金额

D．被保险人

13、房地产业与金融密切相关，不论是房地产开发商还是置业投资者，均需要为其开发投资活动进行债务融资和__。

A．信托融资

B．股票融资

C．抵押贷款支持证券融资

D．权益融资

14、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。

A．《物权法》

B．《城市房地产管理法》

C．《建筑法》

D．《土地管理法》

15、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有下列几种__。

A．潜在毛收入

B．有效毛收入

C．净运营收益

D．税后现金流量

E．税前现金流量

16、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。

A：

资本边际效率

B：

经营状况

C：

社会状况

D：

自然状况

E：

利息率

17、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。

某类房地产1998～2004年价格（单位：

元/m2）

A．年份

B．1998

C．1999

D．2000

E．2001

F．2002

G．2003

H．2004

I．2005

J．房地产价格

K．1800

L．2000

M．2220

N．2460

O．2730

P．3030

Q．3360

R．

18、下列不属于清偿能力指标的是__。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．现金回报率

D．偿债备付率

19、从变更的重要性来讲，工程变更分为。

A：

设计变更

B：

工程量变更

C：

工程项目变更

D：

进度计划的变更

E：

其他变更

20、契据登记制又称__。

A．德国登记制

B．法国登记制

C．美国登记制

D．意大利登记制

21、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。

A．造船业

B．服务业

C．建筑业

D．航空业

22、某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为__。

A．1468万元

B．1333万元

C．1500万元

D．1287万元

23、下列关于一般性货币政策工具，表述不正确的是__。

A．一般性货币政策工具是指中央银行借助于对货币供应量和信贷规模实施总量调控，对国民经济施加普遍性影响所采用的工具

B．法定存款准备金率指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其贷款总额的比率

C．再贴现利率指中央银行对商业银行贴现的合格票据办理再贴现时采用的利率D．公开市场业务指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量的货币政策工具。

目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券24、在求取净收益中，运营费用包括。

A：

房地产持有环节的税收

B：

房地产折旧费

C：

房屋保险费

D：

房地产抵押贷款还本付息额

E：

为承租人提供的服务费

25、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。

A：

土地取得成本

B：

开发成本

C：

管理费用

D：

销售费用

E：

销售税费