房地产项目投资分析报告.docx

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房地产项目投资分析报告

第一章工程简况

1.1工程简况

1.1.1工程名称：

XX小区住宅小区

1.1.2工程建设用地、规划情况

1.2建设用地

荆门市XX房地产有限公司于2013年8月22日通过挂牌出让取得了位于天鹅路南侧、天鹅池北侧11000㎡的土地使用权，土地用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。

1.3规划

为使工程建设用地符合荆门市规划用地条件，荆门市XX房地产有限公司对整个地块进行了统一规划。

按照2013年9月17日荆门市城乡规划局下达的“规划设计条件通知书”（荆规条字2013-027）的要求，已委托深圳市建筑设计研究总院有限公司武汉分院进行了规划方案的设计，荆门市城乡规划局组织市城市规划专家咨询委员会有关专家对该工程规划方案进行了评审并形成了评审意见，一致认为其方案能满足技术规范要求，已于2013年10月8日审批通过该规划方案。

1.4工程建设规模

XX小区住宅小区工程规划总净用地面积110001㎡，总建筑面积215000㎡，其中：

住宅建筑面积203000㎡，商业面积12000㎡，总户数1845户，总停车位2056个。

1.5投资估算与资金筹措

XX小区住宅小区一期建设工程总投资57,424.15万元。

工程估算投资资金28700万元，其中：

单位自筹10200万元，银行贷款18500万元，其他资金来源5000万元。

第二章工程开发市场分析

2.1国家、省、市房地产开发政策

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《城市房地产开发经营管理条例》；

（3）《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》；

（4）建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》国办发[2006]37号；

（5）国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》国办发[2006]50号；

（6）《促进房地产业健康发展措施（简称“国六条”）》2006年5月17日；

（7）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》建住房[2006]165号；

（8）《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》建住房[2006]166号；

（9）《2008年－2013年荆门市中心城区住房建设规划》（荆发改投[2008]168号；

（10）《荆门市经济适用住房建筑管理办法》（荆政发[1998]73号）

（11）《荆门市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的通知》荆政发[2004]33号。

2.2房地产开发市场分析

2013年，针对部分城市房地产市场过热的问题，国家出台了一系列调控政策，利用土地、金融、税收、限购等经济手段加强市场调控，一定程度上抑制了投资性和投机性需求，部分城市房价过快上涨的势头受到一定遏制。

受政策调控的影响，我市房地产市场出现一定程度调整。

但就总体而言，我市房地产市场运行情况良好，新增供应量及成交量均出现较大增长，成交价格稳中有升，房地产市场保持平稳较快发展。

2.2.1市场运行

（1）房地产开发投资高位运行,增长势头强劲

2013年1-11月份全市共完成房地产开发投资57.80亿元，比上年同期增长20.40%；住宅施工面积799.19万平方M，增长26.80%；住宅新开工面积288.29万平方M，增长9.30%；土地购置面积148.63万平方M；住宅竣工面积121万平方M，增长72.60%；住宅销售面积84.19万平方M，同比下降39.50%；住宅待售面积62.86万平方M，同比增长239.80%；数据表明，随着国民经济快速回暖影响，近来我市房地产开发投资持续增长，2013年仍旧保持高位运行，增涨势头强劲；但随着国家房地产调控政策的进一步加强，住宅销售情况明显下降。

（2）土地供应总量下降，地价涨幅明显

2013年，荆门市全年供应土地公454宗，面积632.62公顷，土地收益16.05亿元。

2011年全市共网挂32宗地，其中成交27宗，成交总面积1199.3亩，成交总金额58348万元。

2013年全市共网挂147宗地，其中成交115宗，成交总面积241.44公顷，成交总金额13.4645亿元。

随着房地产市场的快速发展,土地市场呈现供应量递减、价格攀升的态势。

2.2.2市场特征

目前，我市房地产市场运行中显现出一些新的特征，主要表现在三个方面：

（1）产业结构调整压力增大

随着各项宏观调控政策的密集出台，特别是已经出台的二套房贷款新政以及停止房地产开发工程贷款，造成市场预期发生一定程度的变化，投资和投机需求得到一定程度的抑制，交易量虽继续上升，但上升幅度有所减缓。

观望气氛开始显现，房地产开发面临调整和发展的双重压力。

目前，市场还处于比较敏感时期，影响因素较多，发展趋势存在着很多不确定性。

同时，房地产业是国民经济的重要民生产业，其涉及面之广，关联度之高，带动力之强，对经济增长的贡献之大不可忽视。

而且，房地产市场与金融市场关联紧密，开发企业和购房者对金融信贷的依存度较高，因此，一旦房地产市场出现大的波动，其带来的金融风险不可小视，将对经济的持续发展带来较大影响。

当前要特别注意加强对市场预期的正确引导，加强对市场变化的监控分析，密切关注成交量阶段性波动可能引发的房价变化趋势，防止出现大起大落。

（2）房价上涨压力增大

目前，我市房价涨幅较为合理，是国家宏观调控政策效应和市政府集中调控的综合体现。

但基于目前我市在全省经济发展中的地位，特别是市政府提出打造“生态宜居城市”总体目标的重大机遇面前，我市国民经济基本面向好，工业化、城镇化、市场化进程加快，居民收入水平较快增长，城镇家庭趋于小型化，改善型需求快速释放、进城务工人员购房需求等驱动房价上涨的内在动力没有发生明显变化；同时，土地成本持续上扬，拆迁安置成本不断提高，住宅科技含量和品质不断提升，原材料价格和劳动力成本不断上扬等带动房价上涨的外在压力不断加大；此外，资金流动性明显加强，通货膨胀预期开始显现，物价普遍上涨，利率变动预期明显，股市资金回流等宏观经济不确定性因素依然存在；这些都将使我市商品住房价格将在一个相对较长的时间内保持较大的上涨压力。

（3）供应结构调整步伐较慢

我市住房供应结构性调整步伐较慢，中小户型、中低价位普通住房比重依然较低。

从住房销售情况来看，90-120平方M左右户型比较热销，而130平方M大户型销售较困难，有的小区甚至出现滞销状况。

另外，从近几年住房套型供应量来看，90-120平方M以下套型供应量不足60%，远不能满足市场实际需要，导致目前中心城区仍然还有近110万平方M商品房待销，市场供需压力较大，供应结构仍待调整改善。

2.2.3房地产开发展望

（1）房地产开发投资将保持平稳增涨

从2013年开始，国家一系列房地产宏观调控政策来看，为了打击投资、投机行为，遏制高房价，鼓励自住型和改善型需求，使房地产行业走向健康平稳发展的轨道方面已经取得了一定的成绩，对市场中的投资投机者产生一定影响。

基于我市房地产市场是以自住型和改善型刚性需求为主的情况，预计今年我市的房地产开发投资将继续保持平稳增长态势。

（2）房地产价格上行趋稳

2013年房地产价格上涨明显，主要是受房地产开发成本持续上涨的影响，特别是土地成本和融资成本的上涨，导致商品房价格将整体上行，但上涨幅度有限。

一是2013年国家决定继续实行适度宽松的货币政策，稳定与恢复了市场信心，有力促进市场发展与活跃，同时新“国十条”和住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2013]53号）文件也明确提出了遏制高房价，打击投资、投机行为、规范房地产市场的目标，保障市场供应与对投机行为的打压的调整政策，将促进房地产价格趋于稳定。

二是受2009年国家宽松经济政策影响，我市商品房销售面积虽有较大幅度增加，但中心城区仍有超过90万平方M的商品房需要消化，加上房地产开发投资的持续增长，将保证我市商品房市场的充足供应，商品房市场将出现供略大于求的状况。

三是住房保障建设的全面推进，导致中低价位商品住房、经济适用住房、廉租住房等保障性住房比例增大，不但调整优化了住房供应与消费结构，也将在很大程度上稳定价格。

2013年1-11月份全市共完成房地产开发投资57.80亿元，比上年同期增长20.40%；住宅施工面积799.19万平方M，增长26.80%；住宅新开工面积288.29万平方M，增长9.30%；土地购置面积148.63万平方M；住宅竣工面积121万平方M，增长72.60%；住宅销售面积84.19万平方M，同比下降39.50%；住宅待售面积62.86万平方M，同比增长239.80%。

综合各方面因素，预计2011年全年我市房地产仍将持续走高，但涨幅不会太大。

（3）住房供应结构更趋合理

虽然目前我市住房供应结构仍然存在着“两重两轻”（重购买轻租赁，重商品房轻保障房）的问题，但随着住房保障政策的日趋完善以及市民住房消费观念的转变，住房供应结构调整将得到很大改善，城镇居民住房困难问题也有望在“十二五”期间得到很大改观。

2011年，我市将建设廉租住房1220套，经济适用住房1500套，公共租赁住房4000套，改造各类棚户区9827套。

长远来看，我市住房供应将逐步呈现“低收入群体租体公共租赁住房、中等收入群体购买经济适用住房、中高收入群体购买商品住房”的良性格局，供应结构更趋合理。

（4）市场主体面临洗牌

在国家从紧的财政政策调整下，房地产开发企业及一些中介营销公司可能会面临大规模的洗牌。

在银行放贷越来越严的情况下，市场销售资金的回笼速度将是一个问题，同时，由于购买二套房、多套房政策的从紧，导致改善性需求和投资性需求减少，开发企业在销售难度上也会有所增加。

因此，对于开发企业自有资金的要求将会提高，对于销售企业终端营销能力的要求也会大幅提高。

在这样的大环境下，会导致一批资金及技术实力不强，或区域性太集中的企业出局，而对于一些资金和技术实力强大，区域布局合理的企业则是一个机会。

（5）投机投资性需求得到遏制

国家的调控政策着眼于市场的中长期发展。

一方面，土地增值税清算政策的出台，表达政府调控楼市的决心并未因国际环境的变化而动摇，且对于市场中投资投机性需求的威慑也将不容小视。

另一方面房产税开征目前虽然只在上海、重庆试点，全面展开尽管还存在一些问题和阻碍，但明确已纳入国家层面，令讨论多年的住房保有环节征税成为可能，全面开征已有大势所趋。

其重要意义在于中长期抑制房地产投机、投资需求从而稳定房价。

而各地限购令相继出台，对于房地产市场也将产生重大影响，市场需求将逐步转移到以刚性需求为主，基于这样的背景，房地产市场将会开始结构性调整，投机投资性需求得到有效遏制。

第三章工程建设场地选址

3.1地理位置

荆门市位于湖北省的中部，地理坐标为东经111°51′-113°29′北纬30°32′-105°36′。

中心城区东距武汉市约265km，南距荆州市80km，西距宜昌市116km，北距襄樊市125km。

拟建的XX小区住宅小区一期工程用地位于荆门市天鹅路南侧、天鹅池北侧。

该规划区呈三角形，区域内地势起伏较大，城市道路沿线地势较低。

3.2外部交通

工程处于荆门市城区中心区域边沿，紧临天鹅路,周边交通发达，区位优势十分明显。

3.3周边环境

本工程地处荆门市城区以西，交通便捷，北侧的天鹅路与老城区紧密相联。

在城市总体规划“一心四区”的整体空间布局的指导思想下，荆门市近年来加快了新城区的建设步伐。

随着城市基础设施的逐步完善，未来本工程与新城区的综合服务中心之间的联系会更加紧密，区位优势更加显著。

周边分布有天鹅小区、天鹅广场、天鹅湖等城市配套设施和建成住宅小区。

3.4建设场地

3.4.1场地地形、地貌

荆门地貌，东、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞开，形成低山坳谷、丘岗冲沟和平原湖区兼具地势。

荆门中心城区地处秦岭南支荆山山脉余脉东南端，是由低山区型向丘陵平原型过渡的地段。

地势西北高，东南低，坡降较大，最高峰胜景山海拔高程560.3m