土地估价实务基础.docx

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土地估价实务基础

2009年土地估价师土地估价实务基础考试真题

　　一、单项选择题（30题，题号l-30，共15分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每题0.5分，选错不得分，不倒扣分）

　　1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是（）。

　　A.土地实际利用状况B.设定内涵条件下的评估地价

　　C.现状条件下的评估地价D.评估时间

　　2.土地估价行为是（）的一种。

　　A.房地产经济B.房地产证券

　　C.房地产金融D.房地产中介

　　3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是（）。

　　A.该地块的最佳利用方式B.该地块的收益是否均衡

　　C.最有效使用方式可以持续多久D.目前利用方式是否为最有效

　　4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是（）。

　　A.人口密度控制、用地结构B.建筑物密度、容积率

　　C.区域交通管制、用地结构D.公用设施条件、容积率

　　5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是（）。

　　A.农用地等别B.农用地利用等别

　　C.农用地自然等别D.农用地定级等别

　　6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为（）。

　　A.33B.45C.48D.78

　　7.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。

下列关于二者关系的观点正确的是（）。

　　A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权

　　B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当

　　C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金

　　D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易

　　8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减（）求得。

　　A.批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格

　　B.原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格

　　C.批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格

　　D.批准时居住用地的土地使用权出让金

　　9.评估商业店铺地价时，不宜采用的估价方法是（）o

　　A.市场比较法B.成本逼近法

　　C.收益还原法D.基准地价系数修正法

　　10.采用收益还原法进行地价评估时，不属于经营费用的是（）。

　　A.职工工资B.房屋折旧费C.营业税D.改扩建费用

　　11.某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1%，土地还原率为5%，则该宗地当前的无限年期价格为（）万元。

　　A.100B.125C.120D.83.3

　　12.下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是（）。

　　A.在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差

　　B.真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来

　　C.基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强

　　D.招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因

　　13.利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括（）。

　　A.前期、建设期、销售期B.前期、开发期、销售期

　　C.建设期、销售期D.开发期、销售期

　　14.我国地价体系的核心是（）。

　　A.交易地价和标定地价B.基准地价和标定地价

　　C.交易地价和成交价格D.基准地价和公告地价

　　15.房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为（）。

　　A.首批房屋拆迁之日B.全部房屋拆迁之日

　　C.当期（段）房屋拆迁实施之日D.房屋拆迁许可证颁发之日

　　16.某耕地区片近三年平均年产值为1700元/亩，如土地补偿费按年产值的10倍计，土地补偿费和安置补助费之和，最低不得低于年产值的16倍，最高不得高于年产值的25倍，则该征地区片价为（）万元/亩。

　　A.4.25-5.95B.2.72-4.42

　　C.2.72-4.25D.1.70-2.72

　　17.按照城市地价动态监测工作的要求，下列关于地价监测点评估的表述（）是正确的。

　　A.监测点价格须反映监测期内地产市场的客观状况，评估时可直接按土地实际成交价格确定

　　B.监测点地价应采用市场比较法、收益还原法等基本估价方法进行评估

　　C.取路线价法、市场比较法测算结果的算术平均值作为某商业地价监测点季度监测价格

　　D.实施年度地价监测时，地价监测点价格评估的估价基准日确定为每年的1月1日

　　18.2008年8月某开发公司通过竞拍取得一宗商业用地，土地出让年期为40年。

在取得房屋预售许可证后，该公司与某超市签订了租赁合同，租期为5年，租金比市场租金低15%左右。

2009年8月竣工时对整体不动产进行价格评估，下列做法正确的是（）。

　　A.应考虑市场租金，而不应考虑实际租金

　　B.以市场租金为基础，用合同租金对市场租金进行修正

　　C.以合同租金为基础，对其进行15%左右的修正

　　D.租赁期以合同租金为基础，其余年期以市场租金为基础

　　19.某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元/平方米，根据国土资源部《关于发布实施（全国工业用地出让最低价标准）的通知》（国土资发12006]307号）的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于（）元/平方米。

　　A.210B.240C.284D.300

　　20.某工业用地无限年期价格为1020元/平方米，土地还原率为5%，则该地的年租金为（）元/平方米。

　　A.51.00B.55.87C.59.44D.98.27

　　21.某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为（）。

　　A.2079年7月B.2079年2月

　　C.2076年7月D.2076年2月

　　22.某宗地生地价格为Pl，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下（）。

　　A.P1

　　C.P2

　　23.某企业于2008年1月经出让取得一宗工业用地50年土地使用权，2009年1月厂房通过竣工验收，其经济寿命为60年。

若厂房正常使用，截止到2015年1月时，其剩余耐用年数为（）年。

　　A.43B.44C.53D.54

　　24.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为（）。

　　A.甲小于乙B.甲略大于乙

　　C.甲与乙相同D.甲远大于乙

　　25.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为（）。

　　A.宗地红线外“三通”（通路、通电、通水）及宗地内场地平整

　　B.宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通讯、通气）及宗地内场地平整

　　C.宗地红线外“五通”（通路、通电、通下水、通讯、通气）及宗地内场地平整

　　D.宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热）及宗地内场地平整

　　26.估价师运用剩余法评估出某新建商品房项目用地土地价格为3000万元。

委托估价方提出异议，并向估价机构提供企业在引进ISO国际质量管理体系后投资成本节省5%的有效证明。

在其他条件不变的情况下，若对估价结果进行复核，其结果为（）。

　　A.复核结果高于3000万元B.复核结果低于3000万元

　　C.维持原估价结果不变D.依重新计算的最终结果确定

　　27.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。

以下对拍卖底价评估的观点正确的是（）。

　　A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减

　　B.采用完全市场公开价值标准评估底价

　　C.根据法院出具的意见评估底价

　　D.根据案件申请执行方的意见评估底价

　　28.关于面状的土地定级因素，下列描述不正确的是（）。

　　A.此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大

　　B.只对自身客体所在位置上的土地有影响

　　C.只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理

　　D.绿地状况、自然条件可为面状因素

　　29.下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有（）。

　　A.被取消土地估价师资格已3年

　　B.被取消考试资格已3年

　　C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年

　　D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年

　　30.某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有（）。

　　A.将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估

　　B.将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估

　　C.纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估

　　D.按委托估价方的要求进行用途设定和评估

　　二、多项选择题（20题，题号31—50，共30分。

每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.35分）

　　31.在土地估价资料收集中，下列选项属于产权登记资料的是（）。

　　A.国有土地所有证B.国有土地使用证

　　C.房屋所有权证D.土地登记卡

　　E.城镇规划图

　　32.土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有（）。

　　A.容积率B.周围土地利用环境

　　C.建筑物高度D.覆盖率限制

　　E.用途

　　33.土地估价报告审核的主要内容有（）。

　　A.估价假定前提和限制条件

　　B.市场分析过程

　　C.估价技术路线、方法选择及运用

　　D.估价结果

　　E.参加现场踏勘的人员

　　34.按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，在征收50亩耕地、5亩乡镇企业建设用地时，应支付的征收土地补偿费有（）。

　　A.被征收土地需要供养人员的失业保障金

　　B.土地补偿费

　　C.被征收耕地需要安置的农业人口的安置补助费

　　D。

青苗补偿费

　　E.地上附着物的补偿费

　　35.按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有（）。

　　A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋

　　B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋

　　C.占用公共设施用地建造的商业店铺

　　D.住宅小区建设的车棚

　　E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋

　　36.利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意（）。

　　A.同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验

　　B.同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验

　　C.用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验

　　D.用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

　　E.用￡检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除

　　37.下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是（）。

　　A.开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格

　　B.投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价

　　C.投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本

　　D.投资者估算建设项目的预期利润

　　E.市政府办公楼改造的地价评估

　　38.下列选项中，必须计入土地开发费的有（）。

　　A.土地平整费B.小区开发费

　　C.公交站点建设费D.公用设施配套费

　　E.客运铁路专线

　　39.宗地估价时，下列关于确定估价基本事项描述正确的是（）。

　　A.确定估价采用的技术路线和估价方法及估价报告备案部门

　　B.估价对象主要包括位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等

　　C.应根据估价期日确定估价日期

　　D.应根据估价目的和委托方的要求确定估价期日

　　E.应根据委托方的要求确定估价目的

　　40.下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是（）。

　　A.征收土地增值税，用于政府基础设施建设

　　B.保证政府对土地的绝对控制权

　　C.促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化

　　D.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调

　　E.满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产浪费

　　41.某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。

宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。

根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有（）。

　　A.宗地内“三通一平”B.宗地临城市主干道

　　C.宗地不平坦D.宗地交通非常便利

　　E.宗地周边人口密度较小

　　42.下列关于成本逼近法适用范围描述正确的有（）。

　　A.适用于新开发土地的估价

　　B.适用于建成区土地的估价

　　C.适用于山区乡镇企业用地的估价

　　D.适用于商业用地的估价

　　E.适用于学校、公共设施用地的估价

　　43.开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。

下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是（）。

　　A.没有改变用途，政府不需要给开发商补偿

　　B.由建商品房改为建经济适用房，应返还给开发商出让金

　　C.必须将开发商支付的街头绿地部分的土地出让金全部返还

　　D.新增加的容积率是经济适用住房建设的要求，不应向开发商收取新的费用

　　E.绿地产权归未来业主共同所有

　　44.下列有关农用地分等和定级相互关系的认识正确的是（）。

　　A.农用地级别是等别在县级行政区范围内的续分

　　B.农用地分等和定级分别以在全国范围、在县域范围内可比作为基本目标

　　C.农用地分等和定级分别反映了农用地综合质量和土地利用价值的优劣

　　D.农用地分等、定级本质上都是对同一区域内的农用地质量进行评价

　　E.农用地定级必须在分等的基础上进行

　　45.已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为y.，政府确定其出让底价为%，拍卖中其成交价为%。

按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有（）。

　　46.某乡镇经批准需征收集体土地修建一条公路，其中需占耕地25公顷、其他土地8公顷。

下列关于征地补偿费的使用和分配的正确说法有（）。

　　A.土地补偿费归村民集体经济组织所有

　　B.安置补助费可以发放给被安置人员本人

　　C.土地补偿费必须发给全体农户

　　D.安置补助费可以支付给农村集体经济组织，用于统一安置

　　E.安置补助费可以用于农村集体基础设施建设

　　47.下列关于土地估价师资格制度说法正确的是（）。

　　A.土地估价师必须经注册才能签署估价报告

　　B.土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核

　　C.土地估价师的专业实践期不少于一年

　　D.土地估价师不可以评估地上建筑物

　　E.国家实行土地估价师资格认定制度

　　48.对于下列各类型土地，适宜选用替代原则进行评估的是（）。

　　A.寺庙用地B.别墅用地

　　C.小型油井用地D.高尔夫球场用地

　　E.文化遗产用地

　　49.按照《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》的规定，下列说法正确的有（）。

　　A.应当收集整理当地土地一级开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料

　　B.应当开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究

　　C.报告中的土地增值收益率由土地估价师直接确定

　　D.划拨土地使用权价格评估，可采用一种估价方法确定

　　E.企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出让土地使用权价格

　　50.下列关于征地区片综合地价测算基本要求的描述正确的有（）。

　　A.征地区片价作为征地补偿实施过程中的执行标准，可以设定宗地补偿费修正体系

　　B.设定修正体系的，要严格限定修正因素并控制修正系数，修正体系不需公布

　　C.一个县的征地区片价原则上控制在4-6个级别

　　D.征地区片价应设定对应的基准时点，一般3-5年更新1次

E.征地区片价公布时，修正体系不需公布，由国土部门掌握

　　三、情景分析题（2题，内含10小题，题号51-60，共10分。

每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：

每小题1分，多选、有错误选项的不得分、不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分）

（一）A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的办公楼，现全部用于出租。

　　A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：

（1）该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，可收取押金60万元;

（2）该办公楼耐用年限为60年，残值率为O，建筑物重置价为4000元/平方米;

　　（3）当地土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，银行一年期存款利率为5%。

　　请根据上述内容，回答51-55小题的问题。

　　51.评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有（）。

　　A.收益还原法B.剩余法

　　C.市场比较法D.成本逼近法

　　52.从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为（）。

　　A.砖木结构B.砖混结构一等

　　C.砖混结构二等D.钢筋混凝土结构

　　53.该办公楼客观年纯收益为（）万元。

　　A.180B.181C.183D.185

　　54.评估中，该办公楼的年折旧额为（）万元。

　　A.16.7B.18.2C.20.0D.22.2

　　55.若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法（）。

　　A.市场比较法

　　B.采用权重法加和，且市场比较法权重较大

　　C.收益还原法

　　D.采用权重法加和，且收益还原法权重较大

（二）某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：

（1）宗地现场调查草图，如图所示;

（2）与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元/平方米;

　　（3）该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年;

　　（4）该宗地的容积率为1，建筑密度为50%，建筑靠近甲街道;

　　（5）该类不动产综合还原率为10%，土地还原率为8%;

　　（6）该城市路线价深度修正系数如下表。

并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。

　深度修正系数表

<5米

5-7米

7-9米

9-11米

1l—l5米

15~19米

>19米

1.20

1.15

1.10

1.00

0.95

0.90

O．85

　　乙街路线价1000元/平方米

　　请就上述内容，回答56-60小题的问题。

　　56.从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有（）。

　　A.宗地两面临街B.土地开发程度为“七通一平”

　　C.宗地为长方形D.地质状况较好

　　57.假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为（）元/平方米。

　　A.4769.8B.4503.1C.3911.6D.3770.8

　　58.该宗地当前的评估价格为（）元/平方米。

　　A.1000B.2500C.2945D.3120

　　59.若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60%，则委托方下列贷款期望数额中，（）万元银行可以接受。

　　A.25B.37C.45D.50

　　60.委托方贷款额为不动产总值的60%，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有（）。

　　A.委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意

　　B.委托方拟将该不动产出售但未发生

　　C.委托方已经抵押了部分国有土地使用权，现未解除抵押合同

　　D.委托方将该不动产出租

　　四、计算题（2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。

答案要求：

分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/平方米，总价为元：

计算最终结果均保留整数，单价为元/平方米，总价为万元。

评分说明：

分项分步记分;计算式（包括代入数据计算式）和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分）

（一）某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2.5。

由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。

项目其他有关资料如下：

（1）该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。

其中，1-4层为商场，建筑面积10000平方米;8层为设备层，建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼，建筑面积14000平方米。

写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。

（2）该不动产预算投资2400元/平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60%，第二年投入40%，资金在投资期间为均匀投入。

该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5.5元，写字楼为每平方米建筑面积3.5元。

　　估价师对市场进行调查获得一些资料：

　　（3）同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元/平方米，经估算，本项目投资总量为6250万元。

　　（4）估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5.0元/平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。

　　（5）估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。

按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。

由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。

保险费为建安综合造价的0.2%。

　　（6）当地土地还原