简单的物业服务方案.docx

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简单的物业服务方案

◎物业概况

◎编制依据

◎管理目标

◎管理原则

◎管理办法

◎物业服务项目

◎具体方案

※前期物业接管验收方案

※秩序保护方案

※消防管理方案

※保洁绿化方案

※公共设施、设备管理方案

◎机构设置及人员配置

◎物业管理年度收支预算

◎前期开办本钱

一、物业概况（依照物业具体位置、周边设施、具体情形及环境风格描述）

鹿寨.迎宾小区位于鹿寨县城南开发区，小区内共有业主109户；其中入住66户；未入住43户，小区内共设两个出入口，小区为开放式无封锁式围墙；无监控系统。

二、编制依据

※《物业条例》

※《中华人民共和国物权法》

※《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》

※《柳州市优秀物业管理项目标准及评分细则》

三、管理目标

一、公共公共设施设备完好率达90%；

二、小区内公共绿化植物完好率达80%；

3、小区内公共保洁满意率达90%；

4、小区内公共秩序保护满意率达90%，公共道路维持交通安全畅通；

五、小区内公共部份火灾发生率低于1%；

六、管理人员专业培训合格率达90%；

7、服务回访率达25%；

八、利用人满意率达90%。

四、管理原则

为实现即定目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业进程将始终把握以下原则：

（一）服务第一、从严的原则：

“服务第一”是物业的宗旨，因其中要继续秉承“以人为本”的理念，从业主的需求动身，强化服务性能，丰硕服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。

“从严”是服务的保障和基础，包括对物业的保护、员工的和对业主不适当行为的和劝阻，成立严格、全面的制度，实施依法、从严、科学以确保物业服务收到应有的成效。

（二）专业与业主自治相结合的原则：

在日常中，要充分发挥两个踊跃性，即物业公司的踊跃性和小区业主的踊跃性。

物业公司应当尊重并依照广大业主的要求，通过处对物业实施专业化的，同时尽力争取业主的支持配合，使其能正确利用和保护物业，并自觉遵守业主公约，一路创建文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在弄好日常和常规服务的同时，从物业的实际动身，开展多种经营，既知足广大业主不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主服务。

五、管理方式

（一）实施全程物业，从开发商、业主及专业物业公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业硬件环境。

（二）成立“迎宾小区处”，配备专业人员，实施专业化。

（三）在公司现有资源的基础上，充分借鉴行业先进，积极培养高素质的人才，为迎宾小区组建一支高素质的物业队伍。

（四）导入ISO9001质量理念，紧密结合物业具体实际，制定一套符合实际的规章制度，肯定一系列高的物业行为规范，以制度促，寓于服务。

（五）严格遵守《物业条例》等有关物业法规，制定切实可行的方案；与业主签定各项，依法约束两边行为。

（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

六、服务项目

（一）前期物业接管验收；

（二）协助公安部门保护小区内的公共秩序，实行24小时公共秩序保护、消防、道路交通；

（三）公共区域保洁，办公垃圾搜集和清运；

（四）小区内共用部位和公共设施设备保护和保养；

（五）公共绿地园艺的培植和保养；

（七）小区的各类资料的；

（八）客户来访记录； 

七、具体方案

（一）前期物业接管验收方案 

管理内容：

1.供配电系统2.给排水系统3.公共设施设备

4.业主资料5.产权资料6.技术资料

7.验收资料8.图纸资料9.其他交接

管理办法：

1.组建接管验收小组，负责接管验下班作；

2.掌握物业验收的和程序；

3.制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

（二）秩序保护方案

管理内容：

1.大型物品进出管理2.机动车辆进出、停放秩序的保护

3.公共区域巡逻4.门岗礼仪5.突发事件处置

管理办法：

1.物品进出管理

①小区内大件物品应由管理处与用户（业主）联系查对物品名称、数量准确无误后方可放行；

②进入管理区域的装修材料或货物在指定地址卸货。

2.机动车辆进出、停放秩序的保护

①对机动车辆进出管理区域实行确认本小区业主车辆并发放确认通行证。

②向临时来访进入管理区域的车辆做好各项相关记录。

3.公共区域巡逻

小区管理区内实行全年24小时全天对公共重点部位巡视服务，确保每二小时巡遍小区内全数公共区域，并设置多条巡视线路。

①区内巡视

a.巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、警棍、笔和巡视记录本，并随身携带小件垃圾袋；

b.巡视内容：

走道清洁，公开场合、照明、消火栓、门、窗、装修现场等；

c.按秩序管理处指定的巡视线路巡逻，巡视记录中应记录发觉异样情形的时刻和内容说明；

d.发觉异样情形应及时通过对讲机通知管理处，并迅速查明情形，周密监视；

e.遇紧急情形，按《应急预案》执行；

f.巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的垃圾箱内；发觉灯熄灭、水管及阀门漏水、煤气管漏气等，应及时通知设备保护人员修复；

g.巡视结束后，交接巡视器材；

②夜间巡视

a.夜间巡视的线路常常转变；

b.巡视时注意各通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；若发觉可疑人员，须立刻报警并封锁各个出入口，进行处置；

4.门岗礼仪

a.对秩序保护员进行礼仪培训，所有秩序保护员进行半军事化管理。

b.进行礼仪培训，执行门岗任务时达到《秩序保护员工作行为标准手册》。

5.突发事件的处置

为应对各类突发事件（火灾、水患、盗、抢、刑事案件等），按指定的应急预案作业，平时应按期参加演练。

（三）消防管理方案

内容：

1.做好消防设施、器材的；

2.维持消防通道的畅通；

3.增强装修期间的消防安全；

4.严禁违章燃放烟花爆竹；

5.严禁携带、储藏易燃易爆物品；

6.避免电器短路等引发火灾因素。

办法：

1.制订并落实消防制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2.制订消防事故处置预案，防患于未然；

3.成立义务消防队，按期组织一次消防安全学习；

4.按期进行消防检查，预防为主，防消结合，发觉隐患，及时消除；

5.做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6.制止任何违背消防安全的行为；

7.踊跃开展防火安全教育，按期向业主教授消防知识；

8.发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

（四）绿化、保洁方案

内容：

①绿化养护：

绿化工应做到日常化、养护科学化

a.按照气候，给花木适量浇水；

b.按照花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

c.制定预防办法，防治病虫害；

d.及时清除杂草、枯枝，春秋两季按期修剪花木，对蒙受损坏的花木及时扶正，整修或补种适合的苗木、花草；

e.按期对建筑小品进行修饰；

f.做到小区公共绿地和花草植被养护完好。

②清洁：

通过日常保洁工作，使小区内公共环境和公共部位整洁，公共设施干净、无破损。

a.公共道路按时清洁，维持整洁清洁；

b.各类公共照明、消防等设施，每两月清洁一次；

c.按期对下水道等排污管道清理；

d.通告牌、指示牌等每一个月保洁一次；

e.对违背环境规定的行为进行制止。

办法：

1.成立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；

2.增强业务培训，增强专业技术；

3.落实“三查”（绿化清洁工自查、员巡查、处主任抽查），增强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率80%、保洁服务满意率90%；

4.强化行为规范，服装统一、标识齐全、言行文明。

（五）公共设施设备方案：

内容：

1.公共水电设施设备按期巡查，发觉损坏，及时报修；

2.公共设施每周检查一次；

办法：

1.对所有的人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该的操作及保护；

2.对所有的设备及配件成立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的换代；

3.成立管理人员巡检制度，确保维修合格率达90%以上，且有维修记录；

4.采取日常巡视及按期保养相结合的办法，确保衡宇及配套设施完好率达90%以上。

八、物业机构设置及人员配备

机构设置

按照迎宾小区物业的需要，现对物业机构的设置和人员的配备作如下安排：

职责：

1.主任全面负责物业处的工作；

2.部负责行政事务、人力资源、档案资料、财务、回访等；

3.秩序保护部负责保护小区内公共秩序、交通车辆、消防等；

4.清洁绿化部负责园区共用部位、公开场合、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。

具体人员配备及工资支出如下：

部门人员

人数

月工资标准（元/月/人）

年工资标准（元/年/人）

加班工资合计（元）

工资合计

（元）

主任（兼管理员）

1人

1200

14400

426

14826

秩序维护队长

1人

1000

12000

355

12355

秩序维护员

10人

700

8400

2480

86480

保洁、绿化工

1人

700

8400

248

8648

合计

13人

注:

全年需300%支付工资的共11天，（工资已支付了100%，差额200%）

月工资支出：

122309÷12≈10192元

（九）物业管理年度收支预算

1.年度物业收入（按照迎宾小区目前入住情形计）：

126000元

A.已入住：

66户×120元/户.月＝7920元/月

B.未入住（包括在建）：

43户×60元/户.月＝2580元/月

月物业收入：

A+B=10500元年物业收入：

（A+B）×12=126000元

2.年度物业支出：

125413元

（收费依据：

广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法第十三条）

（单位：

元）

支出项目

月支出金额

年支出金额

员工工资

10192

122309

公共设施设施维护费用

200

2400

保洁费

100

1200

绿化费用

100

1200

保安费用

300

3600

办公费用（办公用品、网费、话费）

500

6000

其它

500

6000

合计

3.年度收支预算说明

年度收入126000元，支出142709元，盈亏16709元；

※本预算中未计入排污费；

※本预算中未计入垃圾清运费；

※本预算中未计入员工三金保险费

※本预算中未计入物业公司收益；

※本预算中工资参照本地物价及工资水平。