蔡家组团中环线拆迁安置房一期工程docdoc.docx
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蔡家组团中环线拆迁安置房一期工程docdoc
第一章总论
一、概论
(一)项目名称:
蔡家组团中环线拆迁安置房一期工程
(二)项目业主:
重庆市蔡家组团建设开发有限公司
(三)项目地址:
重庆市北碚区蔡家组团G分区G28-2/1地块
(四)项目性质:
新建
(五)建设内容及规模
建设内容包括:
住宅、商业门面、幼儿园、配套用房、地下车库、室外管网及绿化等。
建设规模:
本项目拟占地33374m2(75亩)。
总建筑面积为77296m2,其中住宅72445.85m2,商业建筑1454.75m2,配套建筑306.11m2,地下停车库2053.13平方米。
(六)项目总投资及资金筹措
1、项目总投资:
8950.66万元。
2、资金筹措:
业主自筹资金4450.66万元;申请银行贷款4500万元。
(七)建设周期:
2006年10月至2008年7月
二、业主简介
重庆市蔡家组团建设开发有限公司于2005年7月由重庆市北碚区人民政府以北碚发[2005]62号文件批准成立,是隶属于重庆市蔡家组团管委会领导的国有独资企业,企业注册资金2亿元人民币。
公司位于重庆市北碚区蔡家岗镇酢坊沟58号,法定代表人:
漆飞。
公司在蔡家组团管委会直接领导下,进行土地整治,土地出让、受让、转让;土地开发及综合利用;房屋建筑工程;市政公用工程;土石方工程;建筑装修工程;园林绿化工程;房地产开发。
目前公司启动了经济适用房一期建设、蔡家引道项目建设、实施了中环线蔡家段建设、南部启动片区土地整治及对新房子、新井、草房子、李家坝、元滩社的土地征用工作。
三、编制依据
(一)重庆市建设委员会渝建[2007]102号“关于增加嘉皇小区一期工程拆迁安置房项目建设规模的通知”;
(二)重庆市规划局渝规选[2006]碚字第0005号“建设工程选址意见书”;
(三)重庆市北碚区发展计划委员会碚计[2005]211号“关于同意蔡家组团建设公司蔡家岗镇石井村新房子社拆迁安置项目立项的批复”;
(四)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)、《投资项目可行性研究指南》;
(五)国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准;
(六)业主提供的相关基础资料;
(七)业主对项目建设的主要意见及预期目标;
(八)国家和重庆市其它相关规定和要求。
四、编制内容
可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下阶段工作的基础。
五、主要技术经济指标
主要技术经济指标表1-1
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总占地面积
m2
33374
50亩
2
总建筑面积
m2
77296.83
其中:
住宅楼
m2
72445.85
商业
m2
1454.75
配套建筑
m2
306.11
幼儿园
m2
1036.99
地下停车库
m2
2053.13
3
容积率
1:
2.44
规划≤2.8
4
建筑密度
%
28.28
规划≤30
5
绿化率
%
30.30
规划≥30
6
项目总投资
万元
8950.66
7
单位投资
元/m2
1158
8
房屋销售收入
万元
9294.91
9
累计销售税金及附加
万元
511.22
10
累计利润总额
万元
344.25
11
累计所得税
万元
87.34
12
财务内部收益率(所得税前)
%
15.84
13
财务净现值(所得税前)
万元
358.05
14
投资回收期(所得税前)
年
1.83
15
财务内部收益率(所得税后)
%
13.45
16
财务净现值(所得税后)
万元
246.71
17
投资利润率
%
3.85
18
投资利税率
%
9.56
第二章项目提出的背景
一、蔡家组团概况及发展优势
蔡家组团幅员面积75平方公里,规划建设面积48平方公里,规划人口45万。
是《重庆市城市总体规划》确定的都市发达圈的十一个外围组团之一,其地理位置位于北碚区东南。
距重庆市中心区35公里,东接江北国际机场,南连北部新区,西靠中梁山,北望北碚,是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。
蔡家组团作为重庆市城市北部组团之一、北碚区行政副中心,担负疏散主城区工业、商贸、居住、文化娱乐等功能的职能。
独特的区位、优美的环境、便捷的交通、丰富的土地资源,为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑。
具体说,蔡家组团的优势主要体现在以下几个方面:
(一)区位优势
蔡家组团位于重庆市主城区北部,北碚区的东南部,处于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置。
东临嘉陵江,与渝北区悦来镇隔江相望。
距北碚城区16公里,跨重庆市中心35公里。
均在30分钟车程以内。
(二)环境优势
蔡家组团的自然条件十分优越,属于亚热带湿润季风气候,冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨,热量丰富,雨量充沛,冰雪极少,年平均气温18.3度,年降水量1105.4毫米。
蔡家组团前临嘉陵江流域,有大约30公里长的江岸线;西靠中梁山脉,大约有20公里长的绿色走廊;中部地势平坦、开阔,海拔高度大多在200—300米之间,蔡家组团地质结构好,无重大滑坡等地质灾害发生,是重庆市主城区向北拓展的最佳用地空间。
(三)交通优势
蔡家组团的交通十分便捷,初步形成了快捷的立体交通网络。
水运:
嘉陵江贯穿南北,蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区,3000吨级的轮船可直达港口;距离重庆最大的货运码头寸滩仅20分钟车程。
铁路运输:
遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西,距离重庆最大的货运站重庆东站、龙头寺火车站均仅20分钟车程。
公路:
渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团,国道212从组团经过。
航空:
通过悦来大桥到到江北国家机场仅25分钟车程。
轨道运输:
轻轨1号线、6号支线在组团设立了专门的停靠站点。
(四)土地资源优势
蔡家组团地域宽阔,幅员面积75平方公里。
工程地质条件稳定,无地质灾害隐患。
目前处于规模建设初期,土地成本较低,土地性价比高,是重庆主城北扩中难得的一块宝地,极适于项目规划和开发。
二、蔡家组团功能定位
据《重庆市都市区城市总体规划》(2004-2020),蔡家组团是以居住、大型公共设施用地和以仪器制造业为主的拓展区,是举办国家级和世界级的博览会,体育赛事等的备选用地之一。
北碚区政府根据“重庆市蔡家组团总体规划”,将组团的具体定位为:
组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域,主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能,聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业,建设良好的城市人居环境,塑造新重庆的城市风貌。
其发展方向为“三高”,即高品质的居住和都市休闲区;高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区;高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区,使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。
由此可知,组团功能定位以居住为主,预留国家级或世界级体育赛事的发展用地,产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。
可以预见,在不久的将来,蔡家组团将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。
三、蔡家组团的基础设施建设规划
本拆迁安置房是蔡家组团中环线建设的配套工程。
中环快速干道北碚区蔡家段道路作为蔡家组团的“一纵、一横、一环”中的“一横”道路,是蔡家组团的骨架之一,其建设意义十分重要。
该道路的修建,对拉动蔡家组团及沿线地带经济增长作用明显,其建设已迫在眉睫。
拆迁安置房的顺利实施可为中环线的建设消除障碍。
第三章项目建设的必要性
一、是重庆社会经济和开发区建设发展的需要
重庆是西南地区、长江上游和三峡库区最大的工商业城市、物资集散地、经贸中心和水、陆、空的交通枢纽。
工业门类较为齐全,交通、邮电、教育、卫生事业发展迅速。
重庆直辖市的设立、三峡工程的建设以及西部大开发战略的实施,使重庆市获得了空前的发展机遇。
重庆跨世纪发展奋斗目标是:
努力把重庆建设成为长江上游经济中心,发挥老工业基地和交通枢纽作用,强化贸易中心、金融中心、科技信息中心地位,在本世纪全面实现现代化建设的第二步战珞部署:
2010年初步建成经济发达、生活富裕、社会文明、环境优美、富有内陆沿江开放特色的现代化城市。
为了达到上述目标,大力改善重庆市的投资环境,就需要加强城市基础设施的建设。
而基础设施建设必然涉及到农民土地的占用和农舍的搬迁。
本项目的建设可为基础设施建设扫清障碍,间接地促进重庆社会经济和开发区建设发展。
二、是北碚区城市建设规划的需要
本拆迁安置房是蔡家组团中环线建设的配套工程。
中环快速干道北碚区蔡家段道路的修建是构建蔡家组团骨干路网基础设施的需要,是实现蔡家组团加快发展的动脉血管,对于加速蔡家组团的开发具有重要意义。
三、是重庆市加快城镇化进程的需要
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》是近五年我国经济建设和社会发展的纲领性文件,是经过全国人大批准的权威性文件。
“十一五”计划明确提出:
随着农业生产力的提高和工业化进程的加快,我国推进城镇化的条件已渐成熟,要不失时机地实施城镇化战略。
“实施西部大开发和加快小城镇建设,都是关系我国经济和社会发展的重大战略问题,应该提上议事日程,进行全面的调查研究,拿出方案,加紧实施”。
重庆市“十一五”计划明确指出:
“实施城镇化战略,与推进工业化进程相结合,加快小城镇建设与发展经济相结合,转移农村人口与创造就业机体上结合,积极稳妥地加快城镇化进程。
把发展小城镇的重点放到县城和部分基础条件好、发展潜力大的建设镇,并将有条件的小城镇逐步发展成为小城市,使之尽快完善功能,集聚人口,发挥农村地域性经济、文化中心的作用”。
四、是解决“三农”问题的需要
三农问题是指农民问题、农村问题和农业问题。
我国加入世贸后,参与国际竞争,使得三农的矛盾更为突出。
解决三农问题的方法有很多,如加快结构调整,改革传统的农业经营方式,加大中央和省级政府的转移支付力度等。
但都无法回避由于农业人口过多而导致的生产能力过剩、商品化需求不足、人均占有资源过少限制收入增长,以及转移支付由于人口基数太大形成的财政压力等。
因此,关键在于减少农民,加快农业劳动力向非农产业转移,促使农村人口向城镇集中。
以此带动农产品的商品需求,促进结构调整,从增加非农就业和农村人均资源占有量两个方面,提高农民收入,降低中国加入世贸后为农业带来的风险。
国家信息中心经济发展部副主任徐宏源认为,要解决“三农”问题,最根本的出路在于城镇化,创造有效的就业岗位,把劳动力转移到制造业和服务业上,最关键的就是要提高制造业的效益。
从国外的发展历程来看,都是通过实现现代化来带动城市化,最后解决农村问题。
农民进城务工、“农转非”的施行,都是解决农村问题的有效措施。
而“农转非”安置房的建设则是其有力保障,可为农转非人员提供安定的住所,从而确保其拥有相对稳定的工作、就业环境。
这对于城市建设和经济的发展都是非常必要的。
第四章建设内容及规模
一、建设内容
建设内容主要包括住宅、商业门面、幼儿园、配套用房、地下车库、室外管网道路广场及绿化等。
二、建设规模
根据拆迁户的数量,本项目占地面积,规划约定的容积率,综合确定本项目的建设规模为:
总用地面积:
33374平方米
总建筑面积:
77296.83平方米
其中:
住宅7244
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