黄梅县联社房屋按揭贷款按揭贷款业务操作手册完整版.docx

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黄梅县联社房屋按揭贷款按揭贷款业务操作手册完整版

内部资料注意保存

房屋按揭贷款业务操作手册

（2011年11月版）

黄梅县农村信用合作联社

目录

一、按揭项目准入5

二、借款条件5

三、贷款额度、月供额度、期限、利率和还款方式6

1、借款申请7

2、贷款调查8

3、贷款审查10

4、贷款审批11

5、签订合同11

6、办理抵押（预告）登记12

7、贷款发放12

8、贷款支付12

9、贷后管理13

10、贷款偿还14

11、注销登记14

四、风险控制14

五、有关说明16

六、参考文件16

七、操作文本17

1、房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表18

2、交易信息真实性承诺函错误！

未定义书签。

3、房屋按揭贷款客户谈话笔录23

4、按揭贷款客户电话核实内容记录表24

5、房屋按揭贷款借款人资信评估表25

6、住房（商业用房）按揭借款合同27

7、提款申请书38

8、个人住房（商业用房）按揭贷款信贷档案必备资料清单40

八、参考资料——虚假按揭贷款：

房贷潜在风险不容忽视（摘自《上海证劵报》）42

根据《湖北省农村信用社个人住房按揭贷款管理办法》、《湖北省农村信用社商业用房按揭贷款管理办法》和国家房地产调控政策规定，结合黄梅县农信社信贷工作实际，制订本房屋按揭贷款业务操作手册。

一、按揭项目准入

1、所有房屋按揭项目首先应当由县联社审批通过并由联社与开发商签订合作协议后，金融超市和信用社方可凭批复和合作协议的规定办理该项目的房贷业务。

在合作准入上优先与主体结构封顶的项目开展合作。

2、房屋按揭贷款业务实行集中管理，除小池信用社和龙感湖信用社外，均由县联社金融超市负责办理，县联社另有批复的除外。

3、按揭贷款购买的商铺只能是竣工验收合格的现房。

二、借款条件

申请房屋按揭贷款的自然人应当符合以下条件：

1、年满十八至六十周岁（女性至五十五周岁），有完全民事行为能力，有合法有效居民身份；

2、资信评估在A级以上；

3、品行良好，无重大不良信用记录；

4、有固定住所，有稳定的职业或稳定的经营场所；

5、收入来源稳定，有按期偿还贷款本息的能力；

6、购房证明符合要求；

7、购房首付款比例符合要求；

8、在承贷社开立结算账户；

9、农信社规定的其他条件。

三、贷款额度、月供额度、期限、利率和还款方式

（一）住房按揭贷款

1、贷款额度

住房按揭项目在黄梅镇城关，借款人资信评估在A级以上的人员，购房首付款比例不得低于40%；借款人为本地公务员、公办学校或医院正式职工、律师、注册会计师以及垄断性行业单位正式职工等类型客户群或资信评估在AA级以上的其他人员，购房首付款比例不得低于30%。

住房按揭项目在小池、龙感湖，购房首付款比例不得低于40%；项目在其他乡镇的，购房首付款比例不得低于50%。

二次以上购买住房的，首付款比例不得低于60%。

暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。

（2）月供额度

借款人个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含）。

1、房产支出与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；

2、所有债务与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。

上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。

但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

（3）贷款期限

贷款期限最长不得超过30年，且主申请人或共同申请人的年龄加贷款年限不得超过60年。

（4）贷款利率

首次购房的，贷款利率不得低于人民银行同档次基准利率；第二次以上购房的，贷款利率不得低于人民银行同档次基准利率1.1倍。

（5）还款方式

等额本息方式。

（二）商业用房（商铺）按揭贷款

商铺首付款比例不得低于50%；对以“商住两用房”名义申请贷款的，购房首付款比例不得低于50%。

贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

贷款期限最长不得超过10年（一手房）。

月供额度、还款方式参照个人住房按揭贷款执行。

四、贷款操作流程

借款申请→贷款调查→贷款审查→贷款审批→签订合同→办理抵押（预告）登记→贷款发放→贷款支付→贷后管理→贷款偿还→注销登记。

注意：

先签订合同，后办理抵押登记，且操作流程的顺序不得颠倒！

（一）借款申请

自然人申请房屋按揭贷款应提供以下资料：

1、借款申请书以（《（房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表》（见附件1）代替）；

2、借款人及其配偶或其他共同还款义务人签署的授权查询个人征信系统的文件（原件）；

3、二代身份证（复印件，如有共同还款义务人还应有其证件）；

4、婚姻状况证明（原件）；

5、购房首付款支付凭证（复印件应当由客户签字并加盖开发商公章）；

6、交易关系真实性承诺函（见附件2）；

7、商品房买卖合同（原件，必须为房管局统一指定的格式文本并加盖房管局备案章）；

8、借款人（含共同还款成员）经济收入证明或重要财产证明）。

工薪人员收入证明应当为所在单位或者单位人事部门出具的收入证明（证明应当为原件，且有经办人签字和联系电话），必要时还应收集至少近三个月银行流水（银行盖章）、个人纳税凭证、住房公积金缴纳凭证等；自雇人士（如企业主或主要股东、个体户等）收入证明应当包括营业执照和三个月以上银行流水（银行盖章），必要的时候还可以收集单位财务报表、纳税凭证、验资报告、股权凭证、三个月以上水电费发票等。

重要财产证明包括不动产权属证书、银行存单、机动车行驶证等证件，这些证明是否要求提供应根据客户实际情况灵活掌握，原则上自雇人士的收入证明难以印证的，应收集这些资料；

9、农信社要求的其他资料。

注意：

在正式受理借款申请前，经办人应当要求借款人（含其配偶、共同还款义务人）签署书面的授权农信社在人民银行个人征信系统查询其个人信用信息的文件，以便初步判断客户是否符合房贷政策。

（二）贷款调查

受理申请后，由客户经理进行双人贷款调查，调查主要包括以下内容：

1、借款人是否符合贷款条件；

2、借款人提供的资料是否真实有效；

3、房产交易价格是否合理；

4、购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实；

5、借款人资产负债情况；

6、借款人及其家庭还款来源的稳定性和充足性，每期还款有无稳定现金流量；

7、抵押物的变现能力，共有权人是否出具同意抵押的意见；

8、农信社要求调查的其他内容。

在调查过程中，要制作《个人住房贷款客户谈话笔录》（见附件3），并注意核实真实性。

除调查以上内容外，还要仔细核实《房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表》中客户提供的信息是否真实，并测算月供占收入比是否合理，调查结束后在《调查、审查、审批表》中签署调查意见。

注意：

1、重点要核实借款人收入的真实性，要注意分析申请人职业和所在单位出具的收入证明是否合理，必要的时候要电话询问所在单位经办人、申请人同事或者通过银行流水等信息进行交叉验证。

2、必须要测算月供占收入比是否合理。

按照规定，借款人月房产支出与收入比控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含）。

（1）房产支出与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；

（2）所有债务与收入比的计算公式为：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入；

上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。

但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。

（三）贷款审查

应重点审查借款人资格及还款来源的合理性、可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，贷款金额、期限和还款方式是否与借款人还款能力相符，贷款资料是否完整、齐全、有效等。

审查过程中必须要逐个电话与客户联系，注意核对客户信息是否真实，并制作《按揭贷款客户电话核实内容记录表》（见附件4），然后填写《房屋按揭贷款借款人资信评估表》（见附表5）评估资信等级，经审核无误后，在《调查、审查、审批表》中签署审查意见。

1、电话核实操作要求：

审查人员在核实前，应当先根据调查岗收集的资料在《按揭贷款客户电话核实内容记录表》中的“借款人贷款资料栏”部分填写完整，然后电话与客户或其相关人进行联系，将核实结果填写在表内。

在核实过程中要体现优质服务的原则，首先表示欢迎客户在农信社办理房屋按揭业务，然后进行核实。

核实中要注意方法，注意信息之间的验证。

2、资信评估操作要求：

评估依据为调查收集的有关客户信息，评估人员应当如实在《房屋按揭贷款借款人资信评估表》中进行打分，计算出客户得分数，然后评定资信等级。

80分（含）以上为AA级；60分（含）至80分为A级；60分以下为B级。

3、贷款要素审核要求：

（1）要根据本操作手册第三部分“贷款额度、月供额度、期限、利率和还款方式”审核确定贷款成数、金额、月供、利率等是否符合规定。

（2）在审核时要测算借款人月房产支出与收入比是否控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比是否控制在55％以下（含）。

（3）贷款资料若为复印件，要审核客户和农信社调查人是否在复印件上签字属实。

（四）贷款审批

根据贷款权限管理规定审批。

审批后，审批人在《调查、审查、审批表》中签署审批意见。

如为单独下贷款批复或单独审议的，可以将贷款批复或贷款审批表作为审批依据。

注意：

资信评估未达到A级或者其他明显不符合贷款条件的，应当予以否决。

（五）签订合同

农信社当面与借款人（共同还款义务人）、开发商三方签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（见附件6，无需签订《抵押合同》,并且本业务不需要填写抵押物清单），合同应当一式三份且内容一致、同时签订。

合同签订后，要审查合同使用、填写是否合规，三方当事人是否已经签章。

注意：

1、认真落实面签制度，客户签字的动作不得离开经办人视线，不得由开发商带给客户签字；

2、基层信用社必须要在合同上面加盖业务公章，金融超市必须要加盖联社合同专用章，并且签订经办人应当在合同落款处签字，以示对签字的真实性负责；

3、合同此时还不能交给客户和开发商（应当在办理登记和放款后再交给他们）。

（六）办理抵押（预告）登记

农信社工作人员持《个人住房（商业用房）按揭借款合同》原件一份，与客户一起在房管局办理登记，将合同交给房管局留存。

其中，现房直接办理他项权证，期房办理预购商品房抵押权预告登记。

注意：

1、农信社工作人员必须要亲自办理，不得由开发商或者借款人独自去办理登记；

2、先签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，再办理登记。

严禁采取先办理抵押登记，再签订合同的方式逆程序操作。

（七）贷款发放

抵押登记办理到位后，客户经理应当指导借款人填写《提款申请书》（见附件7），并选择贷款人受托支付方式，然后再审查一遍放款条件是否已经落实（指合同签订和登记等事项），在申请书初审人栏处签字后提交给放款审核岗审核。

放款审核岗（信用社主任或贷审中心人员）复核贷款程序是否合规、资料是否齐全、支付方式是否合规、放款条件是否落实后签署审核意见。

（八）贷款支付

会计出口监控人员凭签章齐全的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》和《提款申请书》办理资金划转手续，并登记会计出口监控登记薄。

具体应当将贷款资金首先划入借款人在农信社开立的结算账户，然后同步从借款人结算账户划入开发商账户，完成受托支付手续。

完成支付后，应当将贷款划转入开发商的凭证复印盖章后交给客户经理。

注意：

出口监控人员在没有见到合同和提款审核手续的前提下，不得办理出账手续。

提示：

贷款完成支付后，客户经理应将一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》交给借款人。

（九）贷后管理

1、按揭项目的贷后管理：

对按揭项目每月应开展不少于一次的综合性检查，主要掌握项目的工程进度、按揭贷款的实际用途和资金流向。

2、对于期房按揭业务，客户经理应当密切关注楼盘的施工情况，并及时督促开发商完成竣工验收，办理大产权证。

大产权证办理到位后，承贷社必须在三个月内申请正式抵押登记（取得他项权证），否则预购商品房抵押权预告登记将依法自动解除。

3、借款人要求调整贷款期限的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意且征得保证人、抵押人同意后，签订期限变更协议，并办理相关变更手续。

4、贷款催收

对违约贷款应通过电话或短信提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因，督促借款人纠正违约行为并对逾期贷款本息计收罚息。

（1）借款人首次未按期偿还贷款本息时，客户经理应在三个工作日内对借款人进行电话或短信提示；

（2）借款人连续两期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应向借款人发出催收通知书；

（3）借款人连续三期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应主动约见借款人或上门催收，督促借款人落实可行的还款计划并提示违约风险，必要时提交决定是否提前收回贷款、并处置房屋；

（4）借款人在合同期内连续五期（含）未足额偿还贷款本息或累计八期（含）未足额偿还贷款本息的，承贷社应宣布贷款提前到期，要求借款人及时还款并依法处置抵押物。

5、在正式取得他项权证前，开发商对已经进入还款期的贷款承担阶段性连带责任保证。

如在此期间客户存在违约，应当同时要求开发商履行担保责任。

（十）贷款偿还

借款人按照合同约定按期还款。

若客户申请提前还款，应当至少贷款发放已经满一年，且借款人能按期偿还贷款本息。

申请提前还款的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意后，方可办理。

贷款发放不满一年的，提前还款须按合同约定收取违约金。

提前还款本金起点金额为一万元或其整数倍。

（十一）注销登记

借款人偿还全部贷款本息及其他应付款项后，由客户经理和借款人共同办理抵押注销登记手续。

农信社退还给客户的资料和证件应当由借款人出具收据后归档。

四、风险控制

1、承贷社认为必要时，在发放按揭贷款前可对新建房进行整体性评估，应根据实际情况选择内部评估，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。

对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。

2、对农信社发放的住房开发贷款，应督促售房资金用于相应的工程建设或用于归还开发贷款；应根据个人住房按揭贷款发放金额要求开发商等量或按比例归还开发贷款。

3、密切监测房地产价格变化、抵押物价值变化及其对信贷资产质量的影响，详细记录借款人动态、每月还贷情况等，对违约风险集中的区域、楼盘和客户要重点监控。

4、应通过税务部门、工商管理部门、征信机构以及人民银行企业和个人信用信息基础数据库加强贷款调查，核实开发商和借款人及其家庭的基础信息、财务信息以及信用记录等。

5、应履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料，凡发现借款人填报虚假信息、提供虚假证明的，将不受理其信贷申请；对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，将不再采信其证明。

6、农信社应对下列风险特别监管：

（1）虚假按揭，开发商通过多种手段或手法恶意套取农信社资金的行为。

虚假按揭主要有以下表现形式：

提供或伪造虚假信息、证明材料、合同资料等；

与内部人员串通，由其冒充借款人办理虚假按揭套取贷款；

与借款人串通，提供给登记部门备案的商品房买卖合同的买受人姓名、房屋交易价格和合同签订日期等与实际情况不一致；

与信贷人员串通，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款。

（2）开发商与借款人发生买卖纠纷，导致借款人违约。

（3）借款人在约定的时间内未能办妥房屋所有权证明并进行有效抵押登记。

（4）借款人的经济状况出现不利变化。

（5）借款人居所和联系方式不定，影响农信社有效判断借款人现状及其还款能力。

（6）未经农信社同意，借款人将设定抵押权的房屋出租、出售、转让、馈赠或重复抵押。

（7）抵押物价值下跌或抵押物处分成本过高。

（8）新法律、法规实施使借款合同及相关合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（9）影响农信社权益的其他风险。

五、有关说明

本业务操作手册发布后，如遇国家政策和农信社信贷政策调整，则贷款条件、贷款额度、利率等事项按照文件规定相应调整。

六、参考文件

1、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发〔2011〕1号）；

2、银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》；

3、《湖北省农村信用社个人住房按揭贷款管理办法》（鄂农信发〔2008〕21号附件5）；

4、《湖北省农村信用社商业用房按揭贷款管理办法》（鄂农信发〔2008〕21号附件6）；

5、县联社《关于规范按揭贷款有关事项的通知》（梅信联发〔2011〕137号）。

七、操作文本

1、房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表

2、交易信息真实性承诺函

3、房屋按揭贷款客户谈话笔录

4、按揭贷款客户电话核实内容记录表

5、房屋按揭贷款借款人资信评估表

6、个人住房（商业用房）按揭借款合同

7、提款申请书

8、房屋按揭贷款信贷档案必备资料清单

黄梅县农村信用合作联社

房屋按揭贷款申请和调查、审查、审批表

借款申请人

姓名

性别

男□女□

出生日期

年月日

证件名称

1、居民身份证□2、军人证□3、其他□

证件号码

□□□□□□□□□□□□□□□□□□

现住址

现住房性质

1、自有□；2、共有□；3、租赁□

户口所在地

通讯地址

邮编

□□□□□□

联系电话

电子邮箱

受教育程度

1、高等教育□；2、中等教育□；3、初等教育□；4、文盲或半文盲□

健康状况

配偶

1、有□2、无□

工作单位

单位地址

单位电话

单位联系人

联系

电话

单位性质

1、国家机关□；2、工业交通□；3、邮电通讯□；4、商业贸易□；5、房地产建筑□；5、金融保险□；6、水电气供应□；7、科教文化□；8、部队系统□；9、农林牧渔□；10、社会服务□；11、其他□

职业

1、管理人员□；2、技术人员□；3、职员□；4、农民□；

5、军人□；6、自雇人士；7、其他□；8、无业□

级别

1、高级管理人员□；2、处级及以上□；

3、科（局级）□；4、股级□；5、其他□

共同还款人

姓名

与借款申请人关系

1、□配偶；2、父母□；3、其他

性别

男□女□

出生日期

年月日

证件名称

1、居民身份证□2、军人证□3、其他□

证件号码

□□□□□□□□□□□□□□□□□□

现住房性质

1、自有□；2、共有□；3、租赁□

户口所在地

通讯地址

邮编

□□□□□□

联系电话

电子邮箱

共同还款人

续前

受教育程度

1、高等教育□；2、中等教育□；3、初等教育□；4、文盲或半文盲□

健康状况

配偶

1、有□2、无□

工作单位

单位地址

单位电话

单位联系人

联系

电话

单位性质

1、国家机关□；2、工业交通□；3、邮电通讯□；4、商业贸易□；5、房地产建筑□；5、金融保险□；6、水电气供应□；7、科教文化□；8、部队系统□；9、农林牧渔□；10、社会服务□；11、其他□

职业

1、管理人员□；2、技术人员□；3、职员□；4、农民□；

5、军人□；6、自雇人士；7、其他□；8、无业□

级别

1、高级管理人员□；2、处级及以上□；

3、科（局级）□；4、股级□；5、其他□

收入负债情况

借款人月均收入（元）

共同还款人月均收入（元）

借款人家庭年收入（元）

借款人供养人口（含本人）

借款人负债余额（元）

共同还款人负债余额

其他资产负债情况

借款及购房情况

借款金额（元）

借款期限（年）

还款方式

1、等额本金还款□；2、等额本息还款□；3、其他□

购置房地址

房屋出售人

房屋信息

项目名称，第【幢】【座】【单元】【层】号

房屋现状

1、期房□2、现房□3、二手房□

房龄（年）

建筑面积（米2）

单价（元/米2）

房屋总价（元）

首付款金额（元）

客户

声明

1、本人自愿向贵社提出借款申请，具体贷款金额、期限、利率以你社实际批准的情况为准，保证向贵社提供的所有资料以及以上填写信息都是真实的，并愿意承担相应的法律责任。

2、本人已经阅读并充分理解背面的《客户须知》，并遵守《客户须知》的规定。

借款人申请人签字：

年月日

1、本人保证向贵社提供的所有资料以及以上填写信息都是真实的，自愿对借款人的借款承担共同还款责任，并同意以所购房屋作为借款抵押物。

2、本人已经阅读并充分理解背面的《客户须知》，并遵守《客户须知》的规定。

共同还款义务人签字：

年月日

面签经办人签字：

以下部分由农信社（银行）填写：

调查岗

我们收到借款申请资料，经与申请人当面核验、面谈，我们认为借款人借款行为真实，借款人资料（包括借款人前述填写的各项信息）真实、准确、完整和有效。

该借款申请人为1、首套房□、2、二套房□、3、三套及以上□，首付款比例为，建议贷款金额元，贷款期限年，贷款月利率‰；经计算具体月还款额为元，月房产支出与收入比为%，所有债务与收入比为%。

其他意见：

调查人：

年月日

审查岗

经过对借款申请及贷款资料进行审查和资信评估（级），建议贷款金额元，贷款期限年，贷款月利率‰；经计算具体月还款额为元，月房产支出与收入比为%，所有债务与收入比为%。

其他意见：

审查人：

年月日

审批岗

同意贷款金额元，贷款期限年，贷款月利率‰。

（或见贷款批复、贷款审批表）

其他意见：

审批人：

年月日

填表说明：

1、请用钢笔或中性笔填写，字迹工整、无涂改，请在所选项目后的方格内填列有关信息或选“√”；

2、职业栏中的自雇人士是指个体工商户，企业主或企业主要股东等自我创业的人士；

3、共同还款人主要是指借款人配偶；

4、借款人家庭收入是指借款人本人收入与共同还款人收入之和；

5、“现有负债余额”系指迄今为已向银行或其他人借款后，尚需归还的借款总额；

6、表格所有内容均必须要填写完整；

7、本申请表及所需提供文件的复印件由接受借款申请的农信社（银行）保管，不予退还。

（本表连同“客户须知”必须用1张A3纸正反两面印制，不得分开印制）

客户须知

以下须知请务必认真阅读，如有疑问请向农信社（银行）客户经理咨询：

一、您一旦在本贷款申请资料中签字，即表示授权我社有权根据有关信用征信与信用评级管理法律法规的规定，向经中国人民银行等有权机关确认的信用信息基础数据库（或其他信用征信机构）提供和查询您的信用信息，包括但不限于本申请表项下的信息，以及经中国人民银行等有权机关要求或依法律规定需要提供和查询的信息。

（本声明亦适用于共同还款人）。

二、您的借款申请经黄梅县农村信