开发项目前期流程.docx

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开发项目前期流程

开发项目前期流程

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第一篇开发前期的工作

一、　确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手,进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理　

1.所需资料

a.地形图（划示用地范围,标明大约面积）　

b.与地块出让单位签署的用地协议

2．　办理程序　

a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批

1.编制及所需资料　

a．开发单位营业执照

b.开发资质证书

c用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）

ｅ.其他相关资料

２.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》

b.准备《关于项目建议书报批申请报告》

c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批　

注：

投资30０0万元以下项目由区计委立项;超过３0００万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办

1.　所需资料

a．批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）

ｂ.地形图（均应划示用地范围）4份

c.土地权属证（复印件１份）

d.联建协议书（复印件１份）　

e.选址论证

ｆ．上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2．　申办程序

ａ.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b．将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章　

c.将有关部门的意见备齐,同时备齐

（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四Ｂ、建设用地规划许可证申办　

１.所需资料　

ａ．建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）　

b.地形图（均应划示用地范围）　6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c．国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

e.申请报告（红头文件）

ｆ.其他需说明的图纸或文件　

2．　　申办程序　

a.备齐上述所有资料

b．送区规划局规划科办理　

五、建设工程项目地名报批

１.　所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地2份

c.总平面图（3份）　

d.建设用地规划许可证及批文　

e.申请报告（红头文件）

f.其他需说明的图纸或文件

２．　　申办程序

a.备齐上述所有资料及１5０0元支票　

b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）

ｂ.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件

c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

ｅ.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f．专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件

g.《住宅项目配套建设审核申请表》

ｈ.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理

1.　所需资料

a．报建工程项目IＣ卡

ｂ．上海市建设工程设计招标项目登记表

ｃ.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）

d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）　

ｅ.工程设计任务书

f.建设用地规划许可证　

g.工程项目选址意见批文

２.办理程序

a.备齐上述资料

b．到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

１.　所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

ｂ.会议通知书

2.办理程序　

a.备齐上述资料

ｂ.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）　

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书

九﹑建设工程规划设计要求申办

１.所需资料

ａ.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份

b.计划批准文件１份

c.土地使用权属证件1份

d.房屋权属证　１份

e.危房鉴定报告

ｆ．地形图（划示用地范围）２份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理　

十﹑工程项目设计方案深化﹑修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一﹑设计方案审定会召开　

1.所需资料

a.设计方案文本1２份

b.项目建议书批文,建设用地规划许可证及批文，区府土文件若干份

c.请柬

2.申办程序

a．备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫站﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局等部门　

c.召开方案审定会

十二﹑设计方案送审报批

1．所需资料　

ａ．选址意见书

b．规划设计要求通知单　

c.地形图（划示用地范围）

d.设计方案2份　

e.地名批文　

ｆ.项目建议书批文　

办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理

十三﹑可行性研究报告编制与报批

1．所需资料

a.用地计划审核意见书

b.项目建议书批文　

c.用地计划许可证及批文　

ｄ．区府土文件　

e.营业执照　

f.开发资质证书

g.住宅项目配套条件审核申请表

h.资本金出资承诺书

i.设计方案文本

j.其他相关文件

2．　办理程序

ａ.备齐上述资料

b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）　

c．送计委报批

十四﹑扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五﹑扩初会召开　

1.所需资料

a．扩初设计文本若干份

ｂ.请柬

2.申办程序

a.备齐上述资料

b.分送至计委﹑规划局﹑防疫局﹑环保局﹑消防处﹑住宅局﹑园林局（交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视）等部门

c.召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1.所需资料

ａ扩初会议纪要

ｂ.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本　

c．关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

２．申办程序

a．备齐上述资料　

ｂ.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见

c.送规划局规划科报批　

十七、住宅项目配套条件审核报批

１.所需资料

a.《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b．项目建议书或可行性报告研究报告批文

ｃ．地形图和管线图（划示用地范围）

d.总平面图若干份

e.建设用地规划许可证及批文

f.其他相关资料

2.申办程序

a．备齐上述资料

b．送住宅局总师室办理　

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1.所需资料

ａ．上海市建设工程勘察招投项目登记表

ｂ.《上海市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）

c.《上海市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）　

d．设计中标通知书　

２.申办程序　

ａ．备齐上述资料

b.到市勘察招标办办理　

十九、建设用地批准书申办

1.所需资料

a.上海市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。

一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分　行政审批部分　

根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查;

4）规划报建图审查；

5）施工报建;

6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项:

ﻫ1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

４、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

３、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

５、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

７、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

８、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项:

1、公安消防支队进行消防设计审查。

２、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项:

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

　开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料:

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证;

（３）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的2５％以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。

此阶段办理以下一般事项：

１、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。

第三部分房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

２、开发商应提交材料：

（1）申请书;

（２）企业营业执照；

（３）用地证明文件或者土地使用权证；

（４）建设用地规划许可证;

（5）建设工程规划许可证；　

（6）施工许可证;

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（９）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。

各个程序的办理时间,绝大部分都少于１5天，一般在7天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。