房地产交易中律师实务.docx

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房地产交易中律师实务

房地产交易中的律师实务

近年来我国房地产业发展迅猛，由此带来的房地产交易也日益频繁，房地产交易是一种专业性的交易，种类很多，尤其在我国由计划经济向市场经济转变的过程中，许多房地产权利并不规范，有些可以自由流转，有些限制流转，有些禁止流转。

因此，房地产交易需要律师在其中发挥重要作用。

一、房地产交易的概念和分类

（一）房地产交易的概念

房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。

（二）房地产交易的分类 

1．按交易形式的不同，可分为房地产转让、抵押、租赁、赠与、互换、继承。

2. 按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。

对后者现行法大多禁止或限制其交易，因此，在我国，一般而言，房地产交易仅指前者。

前者还可进一步按土地使用权的出让或划拔性质的不同进行分类。

3．按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易（如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等）和非受限交易（如商品房交易等）。

4. 按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。

二、我国房地产交易的基本原则

房地产交易要遵循《物权法》关于不动产物权的的相关规定，主要有以下原则

（1）不动产登记制度。

 房地产转让抵押依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。

我国《物权法》规定不动产以登记为公示原则，并规定：

房地产转让、抵押，未办理权属登记，转让、抵押行为无效。

（2）“地随房走， 房随地走”。

 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房产权及土地使用权只能是同一权利人。

这样房地产交易才能安全、公平、合理。

（3）.房地产价格评估及申报制度。

 房地产的价格构成比较复杂，非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房地产交易中实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地的市场价格进行评估。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

进行房地产交易要依法缴纳各种税费，要求当事人如实申报成交价格，便于以此作为计算税费的依据。

当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，按评估的价格作为计算税费的依据。

三、律师在房地产交易中的法律实务

我国的房地产交易主要为土地使用权交易和地上房产交易，土地使用权的交易主要是土地使用权的取得，交易的双方为使用人与国土资源部门，属于房地产的一级市场，本文主要讨论地上房产交易。

地上房产交易又分为城市的房产交易与农村的房产交易，农村的房产以农村的集体土地使用权为基础，国家只允许在农村集体内部流转，在此不作讨论，仅对城市的房产交易作如下的分析。

城市房产交易涉及买卖双方的权利义务，购买一套房子，对于普通大众的买受人来说可能花费大量的积蓄，又是一件劳心费神的的事情，本文将以维护买受人的权益为出发点来分析如何为买方在房产交易中提供法律服务。

（一）一手房买卖中的律师实务

1、商品房买卖中的律师实务

1.1商品房概述

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。

一般人会选择购买预售的商品房，因为预售房的价格相对比较便宜。

1.2预售商品房购买应注意的事项

1.2.1应审查商品房预售的条件，《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：

（1）已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。

拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。

购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，并且要看一下土地的性质是不是出让，在出让土地上建筑的房屋才是商品房，这样才能确保该房屋的合法性。

（2）持有建设工程规划许可证。

此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

（3）按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。

此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商仅依靠预售款从事项目开发及防止开放商携款潜逃从而无法如期交房损害购房者的利益。

（4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明。

此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，防止一房两卖等，从而保证商品房预售的合法性。

1.2.2在查验了开发商的相关证件，在开发商具备商品房预售的条件下，下一步最重要的就是审查预售合同的内容。

（1）主体基本情况。

即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称、主体证件号码（营业注册号码、资质证号、身份证号、军官证号等）、地址等。

（2）预售的商品房的基本情况。

预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

（3）面积。

预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

（4）价款及付款方式。

预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元（注明币种）。

付款方式一般会跟开发商的优惠政策联系在一起，一般有一次性付款、分期付款和按揭（普通银行贷款或公积金贷款）。

购房人可以根据自己的经济状况来选择合适的付款方。

（5）房屋交付方式和期限。

合同应明确交房的条件和交付日期，一般开发商会约定逾期交房的免则条件。

即由于不可抗力可免责，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

（6）房屋使用性质。

是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

（7）违约责任。

包括购房一方不能依约支付价款的责任和出卖方不能按合同约定交房的责任。

（8）房地产权属登记义务。

一般会在合同中约定由开发商提供办理权属登记的资料（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）

（9）物业管理条款。

（10）纠纷解决方式。

如选择诉讼还是仲裁。

（11）其他条款或当事人约定的条款。

1.3现房购买应注意的事项

现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收，可以正式入住的物业。

购买现房价格一般比预售房高一点，但是节省了购房人的时间，可随买随住，不用担心工期拖延影响自己的居住。

购买现房同样要审查相关的证件及购房合同的内容，以确保自己的权益。

1.3.1审查开发商出售现房的条件

2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。

规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收； 

（5）拆迁安置已经落实； 

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 

（7）物业管理方案已经落实。

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

1.3.2审查商品房买卖合同的内容 

（1）买卖双方当事人名称或者姓名、主体证件号码、住所。

（2）商品房基本情况（同预售房）。

（3）商品房销售方式。

（4）商品房价款的确定方式及总价款（要看房款是按建筑面积还是使用面积计算）、付款方式、付款时间。

（5）交付使用条件及日期。

（6）装修房还应明确内部装修标准（应附具体的装修材料的品牌、材质、规格等）。

（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。

（8）公共配套建筑的产权归属（如果有空中平台、露台、花园等应该明确归属）。

（9）约定面积差异的处理方式，如果没有约定，一般按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定来处理， 面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按实际价款结算，多退少补，购房人不得请求解除合同；面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当返还购房人已支付的房款同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

（10）办理产权登记有关事宜，约定产权登记的双方的权利义务。

（11）解决争议的方法及违约责任。

（12）其他双方约定的事项。

1.3.3.购房人购买商品房应缴纳的税费

（1）契税。

根据国家有关规定，进行房屋买卖要向国家缴纳契税。

征收标准按照房屋买卖价格的35%计算，具体的征收由各地区在此额度内规定。

该费用全部由买方承担。

（2）印花税。

买方在办理房屋买卖合同登记时需缴纳房屋买卖成交价0.05%的印花税。

（3）房屋所有权登记费。

在办理房屋所有权登记时，还应缴纳登记费，一般为80元／套。

（4）房屋交易手续费。

房屋买卖产权过户手续办理完后，向房地产管理部门缴纳手续费，各地收费标准不一样，一般住宅按照建筑面积2.5元／㎡来收取。

（5）土地使用权登记费。

买方在办理土地使用权登记时，按照使用面积缴纳0.1元/平方米的土地使用权登记费。

（6）按揭付款还应缴纳抵押登记费 一般为80元／套。

（7）如果买卖合同经过公证，还需要交公证费。

2.房改房买卖中的律师实务

2.1房改房的概述

房改房又可以叫做已购公房。

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

房改房是有公房发展起来的，公房最初实行实物分配制度，国家或单位投资、建设、购买住房并无偿分配给职工，由职工支付一定租金的住房分配体制。

住房实物分配体制下职工支付的租金远远低于成本租金，国家主要以“暗贴”的方式给予职工补贴。

后来为了适应市场经济的要求，国家出台相关的法规，个人可以购买公房，国家实行住房分配货币化，即国家或单位将住房以实物分配形式改为以货币分配形式分给职工，由职工到市场上购买住房获得房屋所有权，国家将以前的“暗贴”转为“明贴”的一种制度。

实行住房分配货币化的主要方式有两种：

一是住房补贴，二是住房公积金。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。

2.2房改房的发展历程

改革开放30年，我国关于住房制度的改革探索实践也经历了近30年，房改房是在改革开放背景下内，城镇住房制度改革的产物，是实现住房商品化、社会化的重要举措。

1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》“房改房”概念诞生，稳步出售公有住房，俗称“房改房”，就是城镇住房制度改革的一项重要任务。

1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》决定自当年起停止住房实物分配（即公房分配），建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。

根据1998年当时的中央政策规定，所有单位的公房都要出售给职工，一场公房出售从1998至1999年达到了谢幕前的顶峰。

近年来，随着城镇住房制度改革进一步深化，这些房改房已经开始进入二级市场，相关的房改房买卖纠纷、权属纠纷也随之涌现，成为我们在日常法律服务事务中经常遇到的问题。

2.3购买房改房应注意的事项

2.3.1应了解房改房购买的限制条件和优惠政策

（1）房改房属于保障房

房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

（2）购房人有特别限制

房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

（3）购房面积有限制

在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。

（4）购房价格优惠

购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

2.3.2应了解购买房改房的方式与产权归属

据城镇住房改革制度的相关规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房，所以在房改初期购房时多采用标准价（优惠价）购买公房。

（1）以标准价购买，1995年房改之前主要是以标准价购买，标准价按负担价和抵交价之和测定职工以标准价购买的住房，房屋产权是单位和职工家庭共有产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。

职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。

（2）以成本价购买，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有（完全产权），一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有（一般是在1995年以后房改的，基本上以成本价购买）。

成本价的构成：

成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等７项因素。

（3）以市场价购买 主要是针对高收入家庭，产权归个人所有（完全产权），可以依法进入市场，按照规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

3.经济适用房买卖中的律师实务

3.1经济适用房概述

3.1.1经济适用房的概念 

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

 它是具有社会保障性质的商品住宅。

3.1.2经济适用房的特征

（1）经济性 经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；这是经济适用房最重要的特征，国家出台经济适用房相关政策的目的就是为了满足中低收入群体的住房问题，经济性是经济适用房的根本特征。

（2）适用性 适用性是指房屋的建筑标准上不能削减和降低而非建筑标准。

在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，适用性是满足住房需求的体现。

3.1.3经济适用房的价格构成

经济适用住房的价格按建设成本确定。

建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。

经济适用房以微利价出售。

只售不租。

其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、3%以内的利润）构成。

出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。

而且定期公布不得擅自提价销售

3.2购买经济适用房应注意的事项

3.2.1应了解购买经济适用房的主体限制条件和购买程序

（1）申请购买经济适用住房必须是城市中低收入群体，且应当以家庭为单位，并同时具备下列条件：

（一）具有当地城镇户口； 

（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 

（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

（2）一般购买程序

（一）居民购买经济适用住房，凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在当地低收入标准以内的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证，到开发建设单位办理购房手续。

（二）需要贷款的，由购买人凭登记后的经济适用住房预售（买卖）合同，到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续，房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。

（三）买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内，到建设项目 所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续，办理房地权属证件。

其中，购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房，由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。

3.2.2购买经济适用住房应具体考虑的事项

（1）地理位置 

经济适用房的价位并不高，普通大众一般都能接受，但购房人应该考虑它的位置。

经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区，有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少，给出行带来很大的不便，可能影响自己的工作、学习和生活。

因此，在考虑购买经济适用房的时候首先要考虑地理位置，找一个离自己工作学习比较方便的小区，会减少交通不便带来的麻烦。

（2）周边配套

经济适用房由于大部分在城市郊区，没有市中心的繁华和便利的周边设施，如医疗、教育、商业、金融、休闲等等，因此，在选择购买经济适用房时，应该尽量选择规模大一点的小区和周边配套比较齐全的小区，这样会给自己的生活带来方便。

（3）户型

经济适用房的户型大小国家有限制，购房人应综合考虑自己的经济实力、家庭人口构成、功能需求等等来考虑适合自己的户型，注意户型的功能分区，如起居室、客厅、书房、厨房、卫生间、阳台、储藏室等。

3.2.3 审查购房合同

购房者应在充分了解和考察土地证、规划证、预售许可证、项目施工情况、产权问题的基础上，进一步了解房屋坐落及面积、单价总价、付款方式、产权登记义务等。

有些经济适用房项目是某些单位自建房或联建房，购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况以及物业管理等，仔细研究清楚合同的每一项，并在补充条款中对、交房时间、面积误差处理方式、双方的违约责任加以约定。

3.3 购买经济适用房应缴纳的税费 

（1）契税：

买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的减半交纳，即交2%。

（2）买卖手续费：

120平方米以下（含120平方米）的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。

（3）印花税：

买方房价款的0.5‰。

（4）公共维修基金：

购房款的2%。

（5）登记费：

每建筑平方米0.3元。

（6）房屋所有权工本费：

每证收费4元。

（7）印花税：

每件5元。

（二）二手房买卖中的律师实务

1.二手商品房买卖应注意的问题

1.1购买二手商品房的前期准备

买房前首先根据资金实力、收入水平、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据自己工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

接下来就是寻找房源，这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。

然后实地看房，这是一道比较复杂而且非常重要的工序。

在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。

1.2签订购房合同过程中应注意的问题 

（1）对卖主的资格审查。

要求卖房人出示房屋所有权证、身份证、户口簿，查验卖房人与产权人是否为同一人，如不是同一人，须查看卖房者是否持有产权人签发的有效的授权委托书以及所购房产产权来源和产权记录。

包括房主、登记日期、成效价格等。

（2） 对房屋的产权状况的审查。

房屋产权证须是县级以上房地产管理部门颁发的房屋产权证明，包括“房屋所有权证”和“土地使用权证”，购房者在审查上述证件时，必须查验原件，必要时可到该房屋所在地的房屋管理部门查询产权证的真实性。

（3）对房屋其他上市交易资格的审查。

A）如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；

B）如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；

C）如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；

（4）搞清是否属于《城市房地产转让管理规定》第六条规定的禁止买卖房屋之范围；尤其要去房管部门了解所购房有没有抵押，包括私下抵押等；这点很重要，因为按照法律规定，抵押权是种优先权。

（5）对房屋质量及其他配套主设施的审查。

了解产权证所标明的面积与实际面积是否相符；观察房屋户型是否合理，有没有不适合居住的缺点；察看管线是否太多或者走线不合理，有线电视、电话线是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家用电器；察看天花板是否有渗水等房屋质量问题；还应询问小区保安水平，物业管理的服务及收费标准如何，有没有物业管理、水、电、气等欠费情况；了解要购买的房子已有多长历史，土地使用期限还有多长；

（6）此外，对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：

房屋面积及附属设施、价款及给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

1.3办理产权过户及验收房屋

签订买卖合同之后，下一步就是办理产权过户手续，购房人应该提交相关的材料，经当地房地产交易部门受理并审核通过后，就可以办理产权过户手续。

最后就是验房，验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司（有中介的情况）都要在物业交割单上签字备档。

1.4购买二手商品房买方应缴纳的税费

（1）契税：

 成交价或评估价（高者）×1%（90-144平米为1.5%商用用房或大于144平米的税率为3%）。

（2）交易印花税：

 成交价或评估价（高者）×0. 05%元/平方米的手续费（房管局收）。

（3）交易服务费：

 建筑面积（平方米）×3元。

（4）产权转移登记费：

50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）。

（5）测绘费：

 面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。

（6）中介费：

如果通过中介公司购买二手房，中介费一般为成交价的1％。

2.二手房改房买卖应注意的问题

2.1了解二手房改房上市交易的相关规定

2.1.1应了解房改房上市交易的条件

（1）已取得房地产权证； 

（2）出售的，已按标准价或成本价付清房款；