长春市房地产开发项目可行性研究报告.docx

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长春市房地产开发项目可行性研究报告

长春市房地产开发项目

可行性研究报告

1项目总概况5

1.1项目基本概况5

1.2开发商简介5

1.3项目可行性研究说明6

2长春房地产业发展环境分析7

2.1长春社会经济发展情况分析7

2.2长春市房地产政策环境分析9

3长春市房地产市场分析14

3.1长春市房地产市场发展现状14

3.2长春市房地产发展前景预测14

4项目区域市场分析18

4.1项目所在区域规划、功能定位分析18

4.2项目相关因素和条件分析18

4.3区域内的供求分析19

4.4周边竞争性楼盘分析19

5项目的微观性分析22

5.1项目区位与规划指标22

5.2项目周边环境分析23

5.3项目SWOT分析24

5.4项目市场定位26

6项目实施进度计划27

6.1项目施工组织28

6.2开发进度计划29

7项目总投资与开发成本估算30

8项目资金筹措与资金平衡32

8.1项目收入计划32

8.2项目资金筹措33

9项目经济评价34

9.1项目盈利能力评价34

9.2项目清偿能力评价37

10项目的不确定分析38

10.1敏感性分析38

10.2项目的盈亏平衡分析39

11项目投资社会效益评价40

11.1社会效益影响40

11.2项目社会参与性40

12项目投资风险分析42

12.1风险定义、作用42

12.2风险分类42

12.2风险识别44

12.3风险分析45

12.4风险规避46

13项目结论及项目市场前景48

13.1项目结论48

13.2本项目别墅部分市场前瞻48

13.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻48

附录：

本项目相关照片50

1项目总概况

1.1项目基本概况

位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。

大华河畔华城整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。

1.2开发商简介

1.3项目可行性研究说明

本可行性研究报告编写目的是为商业银行对该项目贷款决策提供分析依据和参考。

随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。

适应时代的发展，社会的要求，大华集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市临河街道做房地产开发项目。

该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的欧洲风情，柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅生活环境。

2长春房地产业发展环境分析

2.1长春社会经济发展情况分析

2.1.1城市GDP

吉林省1999年～2006年GDP（单位：

亿元）

年份

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2050

2006

GDP

1682.0

1951.51

2120.35

2348.54

2662.08

3122.01

3620.27

4275.12

长春市1999年～2006年GDP（单位：

亿元）

年份

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2050

2006

GDP

707

824

1003

1158

1338

1535

1712

1934

2.1.2城市居民家庭人均可支配收入

《2006年长春市国民经济和社会发展统计公报》：

2006年吉林省长春市城市居民人均可支配收入达11358元，比上年增长12.8%,人均消费性支出8881元，比上年增长6.9%。

长春市居民家庭人均可支配收入（表2.1）（单位:

元）

年份

2004

2005

2006

2007

收入

8900

10300

11358

10663

2007年1～4月份，长春市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。

房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序的发展。

2.1.3房地产投资额

吉林省2006年建筑业稳步发展。

全年四级及以上资质建筑企业实现利税总额32.46亿元，比上年增长59.0%；完成建筑业总产值685.02亿元，比上年增长41.1%；建筑施工面积3719.20万平方米，比上年增加553.29万平方米，其中实行投标承包面积3378.03万平方米，占全部施工面积的90.8%；竣工面积1746.33万平方米，比上年增加1.64万平方米。

2006年全省固定资产投资实现高速增长。

全年完成全社会固定资产投资2804.30亿元，比上年增长55.6%，增幅比上年提高1.8个百分点。

其中，完成城镇投资2366.05亿元，增长49.6%。

吉林省全社会固定资产投资（表2.2）单位：

亿元

指标

2006年

比上年增长%

全社会固定资产投资

950.1

46.1

城镇固定资产投资

715.7

43.3

其中：

房地产开发

174.2

63.4

第一产业

36.45

93.7

第二产业

1254.98

53.0

其中：

工业

1174.51

45.5

第三产业

1074.62

44.8

城市基础设施投资

454.84

26.7

住宅投资

318.35

73.5

2006年吉林省完成房地产开发投资310.47亿元，比上年增长58.6%，增幅比上年提升38.1个百分点。

商品房销售面积956.84万平方米，增长24.9%，其中销售住宅891.57万平方米，增长30.9%。

商品房空置面积433.14万平方米，与上年大体持平。

商品房销售额194.08亿元，增长34.4%。

吉林省基础设施建设投资454.84亿元，比上年增长26.7%，占全社会固定资产投资总额的比重为16.2%。

重点项目建设投资带动作用明显。

吉林省投资亿元以上的施工项目有845个，比上年增加242个，完成投资额1071.43亿元，增长24.1%，占全社会固定资产投资完成总额的比重达到38.2%，对全省投资增长的贡献率为20.8%。

2.2长春市房地产政策环境分析

2.2.1中国房地产政策综述

（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响；

①《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》

文号：

建住房[2006]166号

实施时间：

2006年07月06日

内容：

为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：

　　一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义。

二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。

三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。

影响：

整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。

各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践"三个代表"重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。

②《中华人民共和国城市房地产管理法》

文号：

中华人民共和国主席令第72号 

实施时间：

2007年8月30日

内容：

第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：

在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：

“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

具体办法由国务院规定。

”本决定自公布之日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。

影响：

《中华人民共和国城市房地产管理法》是中国房地产发展的主方向，也是一个发展的标准，对各种房地产工作都做了明确的规定。

加强了城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。

（2）国家整体现状、趋势、前景

2006年我国房地产的发展趋势和政策措施

（一）我国将加大中小户型商品房供地；

（二）我国将规范土地出让合同和程序；

（三）银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息；

（四）我国将实施《投资性房地产会计准则》；

（五）我国将推出《住宅性能评定标准》；

2.2.2近期出台房地产宏观政策分析

（1）宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响；

①《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》

文号：

建住房[2006]165号

实施时间：

2006年07月06日

内容：

为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。

　　一、明确新建住房结构比例。

二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。

三、严肃查处违法违规行为。

四、加强监督检查，落实责任追究制度。

影响：

根据住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。

房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

②《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》

文号：

吉建办[2006]70号

实施时间：

2006年09月01日

内容：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）文件精神，按照《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）、《吉林省人民政府办公厅关于贯彻国家调整住房供应结构稳定住房价格相关政策的紧急通知》（吉政办明电〔2006〕71号）、《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》（吉建办〔2006〕33号）以及“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”的要求，省建设厅会同省发展改革委、省工商局起草了《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》，决定在全省范围内开展房地产交易秩序专项整治活动。

现将《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》予以印发，请遵照执行。

影响：

此举措加强了长春市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。

（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响；

目前，在长春投资的世界500强企业达到44户，城市的投资环境得到很大改善。

2006年，全社会固定资产投资完成950亿元，比上年净增300亿元，增长46.1%。

长春市开工建设项目共1860个，其中投资超亿元的项目达到248个。

投资增速创历年最好水平，在全国15个副省级城市中位居第一。

随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。

3长春市房地产市场分析

3.1长春市房地产市场发展现状

2007年，长春市的房地产市场呈现蓬勃发展的态势。

今年1－3月，长春市的房地产买卖成交量达11112套，成交面积125．1万平方米，同比上升51．6％；成交金额27．1亿元，同比上升75．2％，交易量、交易额比前五年同期平均增幅提高32．9个和8．9个百分点。

按2007年一季度商品房交易增长速度和合同备案增长速度测算，长春市房屋成交总量2007年全年可能突破600万平方米，全年成交额将达130亿元。

见下表：

2007年1月～3月长春房产市场状况（表3.1）

房地产买卖

成交量

成交面积

比上年升百分率

成交金额

比上年上升百分率

11112套

125．1万平方米

51．6％

27．1亿元

75．2％

3.2长春市房地产发展前景预测

3.2.1长春市房地产市场供求未来发展预测

（1）（2005年～2006年）供求统计表

2006年，长春市城区居住人口247．8万人，总户数80万户，户平均人口3．1人。

住宅面积6332．7平方米；人均住房建筑面积25．56平方米，同比增长3．8％，人均住宅使用面积19．17平方米，比上年增加0．7平方米；户均住宅套数0．94套，户均住宅建筑面积79．16平方米；住宅成套率达90．56％，住宅私有化率68．7％，比上年提高2．8个百分点。

这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

见下表：

2006年与2005年相比供求变化（表3.2）

人均住宅面积

25.56平方米

同比增长

3.8%

人均住宅使用面积

19.17平方米

同比增长

0.7平方米

住宅私有化率

68.7%

同比增长

2.8%

住宅成套率

达90．56％

户均住宅套数

达0．94套

户均住宅建筑面积

达79．16平方米

（2）（2005～2006年）供给与成交量统计表

工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业，与此相对应的是，长春市累计可售商品房513．1万平方米，同比增长106．1％，其中：

住宅335．1万平方米，同比增长78．6％。

在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小户型占总量的13．7％；90～144平方米的中型占总量的49．1％；而144平方米以上的大户型占总量的37．2％。

见下表：

2006年与2005年相比供给与成交量变化（表3.3）

名称

可销售面积

同比增长

住宅

335.1万平方米

78.6%

其他

178.0万平方米

27.5%

合计

513.1万平方米

106.1%

（3）房地产市场供需结构统计

目前长春市成交住宅中，低层和多层占69.6%，高层占24.4%，别墅占6%（比例见下图），低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差距。

市场供需结构统计图1

成交住宅中，价位在2500～3500元/平方米的占总成交量的56.79%，超过4000元的将近15%，2300元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。

高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。

3.2.2长春市房地产市场未来价格走势

从长春市房价涨幅情况看，尽管是一路走高，但与全国略有不同的，早在2004年全国房价暴涨时，长春房价一直处于平稳阶段，直到2005年底和2006年，才出现“补涨”情况，去年房价上涨近10％。

但绝不是“飞涨”。

客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场的真正反映，其中原因很多，一是政策性因素，主要表现在土地价格不高；二是市场性因素，主要原因是一些单位集资建房使全市房价整体拉低。

经过调整土地政策，进一步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价的真实面目逐步展露出来了。

所以现在的房价是真实的。

2006年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速、健康、有序的发展态势。

全年共完成房地产开发投资74．2亿元，同比增长95.3％；房地产市场的交易量、交易额双双突破历史新高。

2006年，房屋成交54567套，成交面积559．1万平方米，同比增长40.2％，成交金额为106．8亿元，同比增长36．1％，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长63．5％；商品房价格指数小幅攀升，长春市未来的房地产市场走向将会逐步走向一个理性健康的状况。

通过对上述房地产市场现状的量化分析，可以预测长春市的房价，不会有暴涨暴跌的可能，今后一个时期长春市的房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。

这种涨幅是在合理的区间之内，属于市场需求和品质提高共同作用的结果。

4项目区域市场分析

4.1项目所在区域规划、功能定位分析

1．目前长春市政府南迁，直接影响到长春楼盘的走向，致使长春楼市转向南部地区发展。

临河街处于南部的关键地段，并且交通便利，和城市中心联系紧密。

纵观周边楼盘和周围环境，此地段必将吸引个大房产商的眼球。

2．项目周边几个楼盘价格、功能定位均面向长春的中高收入人群。

因此，中高档住房必将成为主流。

城市中注重高品质生活的客户，将成为我们主要的客户群体。

4.2项目相关因素和条件分析

1．项目周边分布有中小学，银行，超市，医院，健身会馆等各种城市配套设施。

2．项目地毗邻“长春职业技术学院”在高专院校的周边，人文环境佳。

3．项目地位于长春市临河街东侧，与伊通河遥遥相望，所谓近水者智，必定吸引大部分消费者的青睐。

4．长春人的消费流向，以购房、旅游、文化教育以及餐饮等方面为主。

再从周边几家楼盘的销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看，轻轨可直达春城旅游胜地长影世纪城、净月潭长春国家森林公园及净月滑雪场等。

因此可确定，临河街地段必然成为未来几年长春市房地产的黄金地段。

4.3区域内的供求分析

2007年长春市全年居民消费价格总水平上涨3.5％。

一般预算全口径财政收入完成280亿元，增长32.9％；地方级财政收入完成85亿元，增长18.7％。

规模以上工业企业实现利润130亿元，增长90％。

社会消费品零售总额775亿元，增长16.3％。

这些即可证明长春市市民有一定的房产消费能力。

从该项目附近的几个楼盘，中海水岸馨都，富奥花园，中海水岸春城等销售情况来看，均受到广大长春市民的欢迎，所以只要保证较高的性价比，必然能让长春房产消费者接受我们的楼盘。

4.4周边竞争性楼盘分析

4.4.1周边竞争性楼盘简介

周边竞争性楼盘简介（表4.1）

案名

地理位置

规模

（万m2）

建筑形态

规划户型（m2）

销售价格

（元/m2）

备注

富奥花园5期

临河街与卫星路交汇处

10.97

北美风格

106～125；

140～240；

4300～8800

多层，高层，越层；

高中低档各种户型齐全；

中海水岸馨都

临河街与南环路交汇处

32.19

英伦风情

96～126；

146～265；

4500～8000

多层，高层，越层；

户型多为两室一厅两卫及三室两厅等大户型；

园丁花园

临河街与卫星路交汇处

33.7

现代风格

80～120；

2500～3600

中小户型经济适用房；

中海水岸春城

临河街与卫星路交汇处

39.97

西班牙风情

130～150；

4300～7500

多层住宅；

户型多为两室一厅、三室一厅等中等户型；

4.4.2周边竞争性楼盘06年销售情况

周边竞争性楼盘06年销售分析（表4.2）

项目名称

总套数

剩余套数

总销售率

对外报价

1月销售套数

2月销售套数

环比

1月成交均价

2月成交均价

环比

富奥花园5期

470

140

70%

5000

30

50

66.6%

4500

5000

11.1%

中海水岸馨都

2030

30

98%

4800

150

200

33.3%

4300

5000

16.2%

园丁花园

900

0

100

3000

100

150

50%

3000

3300

10%

中海水岸春城

2000

0

100

4500

200

280

40%

4000

4800

20%

4.4.3周边竞争性楼盘特征分析

周边四个项目唯有“中海水岸馨都”正在建设销售中，其余楼盘销售都进入尾期，因此就“中海水岸馨都”项目做出相关分析比较。

4.4.3.1产品分析

（1）“中海水岸馨都”以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然、淳朴、和谐的生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。

（2）户型多为两室一厅两卫，三室两厅等大户型。

（3）价格多在5000元左右，在长春市场属于高档住宅。

4.4.3.2客户群体分析

“中海水岸馨都”主要面向中高端人群，小区可容纳2030户，同时配有1411个停车位，表明小区内70%的住户有私家车，从此即可证明“中海水岸馨都”主要面向中高端人群。

4.4.3.3价格分析

“中海水岸馨都”主要销售价格在4500～8000元/㎡，其中多数户型价位在5000元/㎡以上下。

部分大户型及越层售价可达到8000元/㎡，此价格在长春市场属于中高等价位。

从中海地产在长春开发的几个楼盘来看，均都面向城市的中高收入人群。

所以可以判定，此价位在长春市是可以被中高收入人群所接受的价位。

5项目的微观性分析

5.1项目区位与规划指标

位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。

整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。

已经竣工完成，目前正在进行小区交付使用前的整体绿化工程，销售情况良好。

目前主体结构正在紧张的施工过程中，大华河畔三期计划于2008年6月开始动工，于2011年6月竣工，建设工期3年。

根据项目的初步设计，由4栋8层住宅、1栋4层住宅、10栋3层双拼住宅，11栋2层独栋住宅，和1栋7层的商业、公建公寓综合体组成，建筑面积为72329㎡（其中地上部分为51860㎡），建筑多为尺度亲切的多低层住宅，建成后将形成一个具有健康自然的郊野气息的居住空间。

本项目三期的设计指标如下：

楼盘地址：

长春市临河街１８００号

整盘建面：

320000㎡

整盘户数：

300多套

本期占地面积：

45090㎡

本期总建筑面积：

72329㎡

其中：

地上建筑面积：

51860㎡

1）住宅：

47155㎡

2）商业：

3195㎡

3）公建配套：

350㎡

4）架空层：

1160㎡

地下建筑面积：

20469㎡

1）地下车库：

12720㎡

2）住宅地下室：

5600㎡

3）公建及配套设施：

2149㎡

停车泊位：

322辆

1）地面停车：

136辆

2）地下停车186辆

容积率：

１.12

建筑密度：

29.7%

绿地率：

40.1%

集中绿地率：

15%

非机动车停车量：

627

5.2项目周边环境分析

河畔华城三期位置：

长春市临河街与卫星路交汇处

基地周边情况：

位于临河街，长春市环境较好的地段。

以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现代化服务中心。

长春轻轨二期正式通车使用，大大方便了周边群众的出行，静态生态城等市政重点项目也同期在建设当中。

沃尔马临河街店，恒客隆超市等大型超市商场为临河街住户提供了极大的便利。

这些项目都将为长春南部建设带来前所未有的机遇。

项目交通条件：

17路、190路、轻轨。

项目处于长春市新兴发展