建筑及房地产业营改增政策.docx
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建筑及房地产业营改增政策
建筑及房地产业营改增政策
营改增的挑战
一、增值税如何计算?
税负是否会增加?
增加税负计算?
二、本单位净利润预测增加还是减少?
收入和成本费用发生哪些变化?
三、对上下游业务产生哪些影响?
能否协调好相关各方在同一价值链上利益分配?
四、对关联方企业哪些业务产生的影响?
如何协调关联方内部各公司利益?
五、如何积极应对营改增?
哪些措施能合理转嫁增值税负担?
六、企业采购、生产、管理和销售等内设机构的工作内容和职能是否需要改进?
七、过渡期的处理非常重要,企业在过渡期要做好哪些准备?
过渡期营销策略需要调整?
八、营改增政策变化后,税收筹划发生哪些变化和调整?
九、从财务管理处罚,应该给公司管理层提出哪些建议?
主要内容
第一节房地产和建筑业营改增政策前瞻分析
第二节营改增后涉及目前税收政策变化分析
第三节营改增后企业税收筹划方案全新调整
第一节房地产和建筑业营改增政策前瞻分析
营改增的背景
增值税的计算
增值税专用发票的使用及管理
营改增应注意的涉税问题
营改增的应对思路
一、营改增背景
按照国务院的既定目标,力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。
1994年税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。
(随着增值税改革的不完善,与之并存的营业税,越来越暴露出种种不协调的弊端)
增值税对销售、进口货物;提供加工、修理修配劳务等增值额征税,基本税率16%,具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。
营业税存在重复征税,加重企业税收负担
营业税的计税方法是按照营业额全额征收,同一项收入因为分工要征多道税,存在重复征税问题。
营业税企业购进材料固定资产不能抵扣
制造企业购进营业税劳务不能抵扣
营业税企业之间相互提供劳务不能抵扣
差额征收问题多多,监管困难(分析如下)
中华人民共和国营业税暂行条例第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
但是,下列情形除外(六种差额):
……
第一、(三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的,以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;……
国税函[2006]493号
第二、建筑安装企业将其承包的某一工程项目的纯劳务部分分包给若干个施工企业,由该建筑安装企业提供施工技术、施工材料并负责工程质量监督,施工劳务由施工企业的职工提供,施工企业按照其提供的工程量与该建筑安装企业统一结算价款。
(按总额而不是差额计税)
按照现行营业税的有关规定,施工企业提供的施工劳务属于提供建筑业应税劳务,因此,对其取得的收入应按照“建筑业”税目征收营业税。
国税函[2009]520号
第三、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
(分解为两项劳务收入分别按总额和差额计税)
财税[2003]16号
第四、从事物业管理的单位,以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
(按差额计税)
第五、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
(按差额计税)
国税发[2004]69号
第六、住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。
增值税特征
增值税是对销售货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。
具有以下特点:
1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者提供应税服务各个环节中新增的价值额征收。
2、核心是税款的抵扣制。
3、实行价外征收。
日常会计核算中,其成本不包括增值税。
试点方案
财政部国家税务总局关于印发《营业税改征增值税试点方案》的通知.doc
1、税率。
在现行增值税16%标准税率和13%低税率基础上,新增10%和6%两档低税率。
租赁有形动产等适用16%税率,交通运输业、建筑业等适用10%税率,其他部分现代服务业适用6%税率。
2、计税方式。
交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产,原则上适用增值税一般计税方法。
金融保险业和生活性服务业,原则上适用增值税简易计税方法。
3、计税依据。
纳税人计税依据原则上为发生应税交易取得的全部收入,但不含增值税。
营改增最新消息
营改增政策已提交国务院审批,争取5月份出台,政策要点如下:
税率:
金融业和生活服务业适用6%税率,建筑业和房地产业等其他行业适用10%税率,均适用一般计税方法。
出口服务:
对出口服务实行零税率或免税政策。
借款利息进项税:
暂不允许抵扣借款利息进项税。
不动产进项税:
将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围,但试点初期分年度按5%比例抵扣,剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣。
海上自营油田:
将现行对中海油总公司海上自营油田开采的原油、天然气按5%征收率实物征收增值税的征收方式,调整为适用16%税率的一般计税方式。
拟将现行增值税4档税率简并为3档,保留16%、10%和6%税率,取消13%税率。
将适用13%税率货物中与农业生产和居民生活相关货物(如农业生产资料、农产品、自来水)的税率下调为10%,相应将购进农产品的扣除率由13%下调为10%,将化石能源等货物(如天然气、煤气)的税率上调为16%。
试点实施时间:
选择2015年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率。
已营改增行业范围
试点选择与制造业密切相关的部分行业,覆盖范围:
交通运输业、邮政、电信业和部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询以及广播影视服务。
暂不包括建筑业、销售不动产、部分无形资产、金融保险业以及餐饮、娱乐等生活服务业。
建筑业营改增税负测算一
工程收入为10000,营业成本9000,原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%),人工30%,机械使用费5%,其他费用10%。
销项税额=10000÷1.10×10%=990.99
进项税额=9000×60%÷1.16×16%=784.62
增值税=990.99-784.62=206.37
税负=206.37÷10000=2.06%(下降2.94%)
财税〔2009〕9号
一般纳税人销售自产的下列货物,可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税:
1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。
3、自来水。
4、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。
建筑业营改增税负测算二
工程收入为10000,营业成本9000,原材料占55%(建筑材料45%、钢材40%、其他15%),人工30%,机械使用费5%,其他费用10%。
销项税额=10000÷1.10×10%=990.99
进项税额=9000×30%÷1.16×16%=392.31
9000×30%÷1.03×3%=78.64
增值税=990.99-(392.31+78.64)=520.04
税负率=520.04÷10000=5.2%(上升0.2%)
房地产营改增测算(10%)
每平米单价10000元,成本7800。
按60%取得增值税专用发票计算进项税额。
销项税额=10000÷(1+10%)×10%=991
进项税额=7800×60%÷1.10×10%=464
增值税=991-464=527
税负率=527÷10000=5.27%(上升0.27%)
营业税税负率=500÷10000=5%
营业税=10000×5%=500(元)
二、建筑及房地产行业增值税的计算
什么是“增值税”
增值税是以商品(含应税劳务和应税服务)在流转过程中产生的增值额作为征税对象征收的一种流转税。
我国现行增值税基本法规是2008年10月10日国务院第538号令公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》从生产型增值税转型为消费性增值税。
(消费性增值税是指允许纳税人在计算增值税税额时,从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税。
所以说房地产行业营改增后将给所有行业新购进不动产或租赁不动产增加相当大的可抵扣税额,从而实现结构性减税)
增值税是对“增值额”征税
增值税的特点:
最大的优点是避免重复征税
营业税存在重复征税、增加纳税人税负现象
增值税是“流转税”
流转税最大特点是税负转嫁性,最终消费者是税收负担者。
这与营业税一致。
增值税是“价外税”
增值税不是价格组成部分,游离于价格之外,伴随价格流转。
(不计或很少计入当期费用,期间费用除外)
营业税是价内税,是价格的组成部分,融入价格流转。
(计入当期费用——营业税金及附加)
增值税纳税人:
增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人
一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税
小规模纳税人适用简易计税方法计税
房地产行业虽然目前还没有相关文件透露,但根据前期营改增相关文件不难推定,房地产行业纳税人符合一般纳税人条件,应按“购进扣税法”计算增值税。
增值税基础知识--纳税人分类:
重点:
增值税一般纳税人增值税的计算和缴纳
当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
=当期销售额×适用税率-当期进项税额
当期应纳税额的多少,取决于当期销项税额和当期进项税额两个因素。
当期销项税额的确定关键在于当期销售额。
对比讲解:
扣额法及增值税的征收管理方法。
增值税的征收管理方法——扣税法的优缺点
增值税会计处理:
会计科目:
为全面核实增值税计算、解缴和抵扣,需要在应交税费账户中设置“应交增值税”和“未交增值税”两个2级科目
应交税费—应交增值税
应交税费—未交增值税
在应交税费—应交增值税2级科目下设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税额”、“转出未交增值税”;“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏
“进项税额”:
可以抵扣的进项税额
“已交税金”:
当月缴纳本月增值税额
“减免税额”:
减免的增值税额
“转出未交增值税”:
月终转出应缴未缴增值税应交税费—未交增值税的贷方
“销项税额”:
销售货物或应税劳务应收取的增值税额
“进项税额转出”:
购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣,应转出的进项税额(什么是非正常损失、转出到哪?
)
“转出多交增值税”:
月终转出多缴增值税应交税费—未交增值税的借方
举例2:
某房企核算资料:
本月取得成本价税合计1000万元增值税专用发票,价款900.90万元,税款99.10万元。
借:
开发成本900.9
应交税费—应交增值税(进项税额)99.1
贷:
银行存款1000
本月取得收入1500万元。
借:
银行存款1500
贷:
主营业务收入1351.35(1500÷1.10)
应交税费—应交增值税(销项税)148.65
应纳税额=148.65-99.10=49.55
转出本月应交未交增值税时,
借:
应交税费—应交增值税(转出未交增值税)49.55
贷:
应交税费—未交增值税49.55
本月上交上期未交增值税时,
借:
应交税费—未交增值税49.55
贷:
银行存款49.55
1、销售额的计算:
房地产行业生产的商品是不动产,销售对象不是个人,就是企业。
销售给个人进入消费环节,增值税链条终止。
销售给企业形成企业固定资产,给下一环节提供进项抵扣。
推定房地产行业有可能使用两种类型发票:
增值税专用发票和增值税普通发票。
如何进行价税分离:
销售额=销售价格(含税价)÷(1+房地产行业增值税税率)
由于目前尚未发布房地产行业营改增增值税税率,初步推断可能为10%,为授课方便,暂按10%税率讲解。
例如:
当月销售A楼盘A户,售价12000元/平米,建筑面积100平米,合同价款120万元。
销售额是多少?
销项税额是多少?
销售额=120/(1+10%)=108万元
销项税额=108*10%=12万元。
2、销项税额(销售额×适用税率销售额是指向购买方收取的全部价款及价外费用)
重点讲述与房地产企业有关的内容:
1、价税分离(不含税售价)
2、价外费用:
包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。
但不包括以下项目:
(1)委托加工应税消费品代收代缴的消费税;
(2)代垫运费;
3、同时符合以下条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费:
1)由国务院或财政部批准设立的政府性基金,由国务院或省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;2)收取是开具省级财政部门印制的财政票据;3)所收款项全额上缴财政。
(注:
均不计税)
视同销售:
将自产货物用于集体福利和个人消费
将自产货物作为投资
将自产货物分配给股东或投资者
将自产货物无偿赠送他人
将自产货物抵偿债务
增值税视同销售与会计上视同销售不同,增值税视同销售本质为增值税链条的终止。
会计上视同销售往往是符合收入实现条件(遵从会计规范)。
增值税视同销售,销售额的确定:
存在公允价格的按照公允价格确定
无销售额的按下列顺序确定其销售价格:
最近时期同类货物的平均销售价格确定;
其他纳税人最近时期同类货物平均销售价格确定;
组成计税价格
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
成本利润率为10%(国税发【1993】154号)
例:
某房地产企业将200平米网点,无偿赠送给关联企业,成本8000元/平米,售价12000元/平米。
问:
销售额?
视同销售8种情况的会计处理:
货物交付他人代销;
(委托方的处理,视同买断方式下一般在发出商品时确认收入;收取手续费方式下在收到受托方开来的代销清单时确认收入)
销售代销货物;
(受托方的处理,按收取的手续费确认收入)
设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送至其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;
(不确认收入)
将自产、委托加工的货物用于非应税项目;
借:
在建工程
贷:
库存商品
应交税费—应交增值税(销项税额)
将自产、委托加工或购买的货物用于投资;
借:
长期股权投资
贷:
主营业务收入/其他业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者;
借:
应付股利
贷:
主营业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;
借:
应付职工薪酬
贷:
主营业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
【《企业会计准则讲解》应付职工薪酬处,“企业以自产产品作为非货币性福利提供给职工的,相关收入的确认、销售成本的结转和相关税费的处理,与正常商品销售相同”】
将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
借:
营业外支出
贷:
库存商品
应交税费—应交增值税(销项税额)
提示:
以上8种情况中,第(3)、(4)、(8)种情况不确认收入,其他的情况都要确认收入。
如何进行纳税调整?
开发产品对外出租:
会计处理:
略(经营性租赁)
增值税处理:
从目前营改增情况看,动产租赁已改为增值税,增值税税率为16%。
房地产行业营改增后,不动产租赁也改为增值税,增值税税率为16%的可能性很大,在这种情况下测算一下税负变化:
取得同一笔租金收入100万元:
应纳营业税=100*5%=5万元
应纳增值税=100/(1+16%)*16%=14.53万元
通过上述比较税负增加比较明显,所以大家在营改增后签订租赁合同时应加以考虑。
租赁业务较多的房地产企业应密切关注国家出台这方面的税收政策,提早做好应对准备。
开发产品转为自用:
开发产品转为自用会计上不做销售处理,作为固定资产,但要征房产税;
自产货物转为自用税收上也不视同销售,相应进项税额也不用转出。
计算销项税额的“当期”确定:
正确确定当期销项税额,必须正确确定纳税义务发生时间,从以往营改增税收文件看,往往原营业税纳税义务发生时间改为增值税时变化不大,所以可以推断房地产行业营改增后纳税义务发生时间也不会有太大变动。
房地产行业营业税纳税义务发生时间具体规定:
基本规定:
转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
取得索取营业收入款项凭据为书面合同确定付款日期的当天;未签订书面合同或书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。
特殊规定:
转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
将土地使用权或不动产无偿赠送给其他单位或个人,其纳税义务发生时间为土地使用权或不动产转移的当天。
目前营业税的操作:
专用收据——销售不动产专用发票,
营改增后如何操作,密切关注
(二)进项税额
进项税额:
当前准予从销项税额中抵扣的进项税额,限于下列增值税扣税凭证上注明的增值税额:
1、增值税专用发票上注明的增值税额;
2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额;
3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行税额。
为更好的把握可抵扣的进项税额,我们需要了解一下目前增值税有哪几种税率:
基本税率16%:
货物、加工修理修配劳务;有形动产租赁
低税率13%:
交通运输业:
10%
邮政业:
10%
基础电信服务10%,增值电信服务6%
现代服务业6%(有形动产租赁16%)
金融保险业6%
建筑业10%
居民服务业6%
房地产业10%
征收率3%(小规模纳税人
重点讲:
房地产企业可扣除的进项税额(关系重大涉及增值税和企业所得税)
开发成本
土地征用及拆迁补偿费:
土地出让金:
有可能允许房企凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证。
抵扣税率是多少目前不得而知。
回迁安置用房:
总局公告2014年第2号(自2014年3月1日起执行)
纳税人以自己名义立项进行房地产开发,并以回迁安置形式对被拆迁人进行房屋补偿行为,应视同销售不动产征收营业税。
计税依据为组成计税价格
营业额=开发成本×(1+10%)÷(1-5%)(开发成本中不包含土地价款)
营改增之后,此项税收政策是否仍按计算增值税销项税额大家应密切关注。
增值税组成计税价格=开发成本×(1+10%)
2、前期工程费:
规划设计费6%,可行性研究费6%、勘察设计费6%、七通一平或三通一平费(建筑业10%)等,注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。
3、基础设施费:
道路、供水、供电、供热、通讯、照明、绿化等(建筑业10%),注意如果上述费用是从小规模纳税人取得代开增值税专用发票为3%。
4、建筑安装工程费:
房地产自行采购材料或设备16%,其他(建筑业10%)
5、配套设施费:
建筑业10%
6、开发间接费用:
如果存在动产租赁16%,小规模3%;资本化利息(金融保险业6%)
销售费用
广告费6%,业务宣传费:
专业公司6%,印刷品等16%,会展费用6%
管理费用
办公用品16%,劳保费16%,法律、会计、税务咨询评估鉴证费6%,汽油费16%,车辆维修费16%,通讯费6%,业务招待费6%
财务费用
手续费、贷款利息6%
不允许扣除的进项税额:
1、纳税人取得的增值税扣税凭证不符合有关规定,其进项税额不得从销项税额中抵扣
。
如:
超过认证期限的进项税额,认证不符无法再更正的进项税额
2、用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费购进货物或应税劳务
3、非正常损失的购进货物及相关应税劳务
非正常损失:
管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质以及被执法部门依法没收或强令自行销毁的货物。
4、非正常损失在产品或产成品所耗用的购进货物或应税劳务
不允许扣除的进项税额计入相关成本或费用
例:
春节为全体职工每人发放花生油2桶,银行存款支付5000元,增值税发票载明销售额4424.78元,进项税额575.22元。
会计处理:
借:
应付职工薪酬-非货币福利5000
贷:
银行存款5000
借:
管理费用等5000
贷:
应付职工薪酬-非货币福利5000
计算进项税额的“当期”确定:
国税函【2009】616号规定:
增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票,应在开具之日起180日内到税务机关办理认证,并在认证通过的次月申报期内,向主管税务机关申报抵扣进项税额。
“当期”进项税额就是上月已通过认证的进项税额。
当期进项税额不足抵扣的部分可以结转下期继续抵扣
应纳税额计算相关规定:
为了保证计算应纳税额的合理、准确性,纳税人必须严格把握当期进项数额从当期销项税款中抵扣这个要点。
“当期”是个重要的时间限定,具体是指税务机关依照税法确定的纳税期限;只有在纳税期限内实际发生的销项税额、进项税额才是法定的当期销项税额和当期进项税额;不能人为进行调节。
三、增值税专用发票的使用及管理
一般纳税人通过增值税防伪税控系统使用专用发票
增值税专用发票的联次
基本联次:
发票联:
购买方核算成本和进项税额记账凭证;
抵扣联:
购买方报税务机关认证和留存备查凭证;
记账联:
销货方核算销售收入和销项税额的记账凭证;
其他联次:
由一般纳税人自行确定。
增值税专用发票实行最高开票限额管理。
最高开票限额,是指单份专用发票销售额合计数不得达到的上限额度。
最高开票限额由一般纳税人申请,区县税务机关依法审批。
(总局公告2014年第19号关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告)最高开票限额不超过10万元的,主管税务机关不需事前进行实地查验。
专用发票开具范围:
房地产开发企业面向的客户有两个方面:
单位和个人。
单位形成下一环节的抵扣项,应开具专用发票。
个人消费者直接进入消费环节,如居住,按目前规定应开具增值税普通发票。
大家应密切关注相关文件,避免造成税收违法行为的发生。
增值税一般纳税人开具增值税专用发票后,发生销货退回、折让及开票有误等情况如何处理:
作废——(作废条件):
开具时发现有误的,可及时作废。
作废专用发票须在防伪税控系统中将相应的数据电文按“作废”处理,在纸质专用发票(含未打印的专用发票)各联次上注明“作废”字样,全联次留存。
开具后发现有误的,同时具有下列情形的,按上述方法作废:
收到退回的发票联、抵扣联时间未超过销售方开票当月;
销售方未抄税并且未记账;
购买方未认证或认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“发票代码、号码认证不符”(认证结果为:
重复认证、密文有误、列为失控发票,税务机关扣留查明原因,进行处理)。
(二)不符合作废条件的,需要开具红字专用发票。
自2015年1月1日起,取消申请开具红字专用发票的审核,纳税人通过网络或办税服务大厅将拟开具红字专用发票
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