装修三种承包方式各自优缺点.docx

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装修三种承包方式各自优缺点

，

，

装修三种承包方式各自优缺点比较即全包，半包，清包。

不管采取什么承包方式，都得仔细考擦施工队伍，并且在签订合同时，明确约定：

施工人严禁将工程进行转包和违法分包，否则业主有权接触合同，同时施工人须承担不少于合同价的30%的违约或赔偿责任。

（这个比例业主可自己把握高低）

全包

优点

缺点

业主在什么情况下适用（仅供参考）

1.

省时省力，不用亲自跑建材市场买

材料

材料质量容易出现问题，

尤其会发生在一些看似不起眼的辅材上

需要选择信誉度较高的装饰公司

2.

出现问题容易分清责任，因为材料和施工都是装饰公司负责的，无法

推脱责任

为装饰公司虚报价格或与材料商联手作假创造机会

业主难以判别，工程造价比较高

自己本身对装修知识所知甚少或者时间精力不允许（或造型比较复杂装修材料

过多过杂等）

3.

装饰公司与材料商长期打交道，有固定的供货渠道，能够拿到较低的价格，基本能保证应有的利润，因此偷工减料的情况较少

签订合同时得注意以下几点：

必须指定主材的品牌和品名，若同一个品牌有高中低档多个系列的，也要有明确预定。

合同预算上的报价要将主材.辅材.人工费分开报价，这样施工过程中如需变更主材，只需补主材差价即可，另外也可以防止施工者在辅材上面做文章。

业主必须对主要材料进行验收，并要求施工者提供材料的说明书.保修单和检验合格证。

半

包

优点

缺点

业主在什么情况下适用（仅供参考）

1.

价格较高的主材有业主购买，可

以灵活控制和调整装修费用大头质量更有保证

装饰公司采购的其余辅材容易出现问题，

很难都让人满意，

对装修知识和材料有一定

了解，能适当安排时间尽兴现场监工

2.

辅料价格较低但采购种类繁杂，装饰公司采购比较省心，风险适

中

出现质量问题容易扯皮，到底是装饰公司采购的材料问题还是业主自己购买材料的

问题，责任难以确定

希望获得价廉物美的装修效果

签订合同时得注意以下几点：

选择可靠的装饰公司非常关键，尽量避免高档品牌主材配劣质辅料的悲剧发生。

在合同中必须事先明确各自责任。

比如地板有业主购买.施工方负责安装，就需要事先明确木龙骨.垫木.防潮垫.地板钉等由谁购买，搬运费有谁承担等。

）

对于业主和施工方各自购买的材料，进场时必须有对方进行验收，一般来说，得到认可后才可以用于施工。

为防止装饰公司在合同所附的预算报价单中故意省去一些必须的装修项目，比如卫生间防水.墙面钻孔.管道包柱.踢脚线安装.垃圾清运等，可以再附上两条

A.对于施工预算单中没有列入，但按照装修规范要求必不可少的装修项目，施工人无权要求业主增加工程款。

B.业主未对施工项目进行较大变更的情况下，竣工结算价款不能超过工程预算价款的10%。

（对业主自己这个比例当然越低越好）

清

包

优点

缺点

业主在什么情况下适用（仅供参考

1.

自己选购材料，自由度较

大，可以充分考虑自己的想法，体现自己的意愿

单项材料购买量不大，因此不容易砍下

价格

需要确切了解各种材料的选购技巧

和价格行情以及每种材料的采购量（采购时得尽量选择能退补货的商家）

2.

可以根据自己的经济能力来选择材料，费用比较节

省

装修出现质量问题，不容易分清是材料还是施工质量问题，难以明确是自己还

是装饰公司责任

已选择施工队，并希望能通过团购（或者其他渠道）能拿到低价格材

料的业主

3.

自己选购的材料，主材和辅料都会比较环保安全，

质量有较高保障

材料可能存在不能按照施工进度要求准时到位，导致施工方缺料怠工，最终影

响工程进度.延误工期，双方容易发生纠纷

需要有一定时间和精力并对施工工序有充分了解，并希望能通过自己

不懈努力而降低装修总费用

签订合同时得注意以下几点：

选择清包施工队时，要注意审核预算报价单中的项目是否齐全.工程量是否准确，防止施工人故意漏报.少报来误导自己，并在合同签订后大量追加工程款。

要求施工人必需提前列出材料采购清单，方便自己做好计划.集中购买，一方面防止延误工期，另一方面避免自己“跑断腿”

自己必需一项一项认真进行工程验收，否则等工程完工后出现质量问题，双方无法确定到底是材料还是施工问题

施工人为方便施工.保证工期，估算材料时一般都会高估，因此每次只需采购施工人材料估算量的80%-90%即可

附表一

住宅装饰装修工程报价表

序号

项

目

单位

数量

材料费

人工费

合

价

材料及工艺

主材

单价

辅材

单价

合计

单价

合计

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

—

主卧

1

墙面乳胶漆

㎡

50

10

3

650

7

350

1000

满批腻子﹑多乐士超易

洗乳胶漆

一底两面

，

2

顶角石膏线

m

28

5

1

168

4

112

280

双层10cm宽泰山

纸面石膏板

3

木地板

㎡

30

270

15

8550

15

450

9000

长颈鹿菠萝格免漆地板

龙骨加安装

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

…

项目

单位

数量

单价

合价

材料及工艺

4

墙面乳胶漆

㎡

50

20

1000

满批腻子﹑多乐士超易

洗乳胶漆

一底两面

5

顶角石膏线

m

28

10

280

双层10cm宽泰山

纸面石膏板

7

包门套

樘

6

120

720

衬细木工板

8

贴饰面板

米

30

5

150

轴木

9

钉木线

米

80

2

120

油木

…

…

…

…

…

…

…

影响装修结算价格的关键八点：

＄虚报数量：

预算报价单中工程量得大致核实一下，一些项目的数量必需事先与装饰公司沟通，确定计算办法。

如乳胶漆的涂刷面积（有的公司去除了门﹑窗面积，有的窗不去门，还有的

什么都不去，理由乳胶漆本身就有损耗）；厨房墙地砖的铺设范围（施工过程中既可以满贴，也可以只贴眼睛看得到的地方，橱柜背面就不贴了）

＄漏报项目：

预算报价单中，故意省去一些必做的装修项目，等到

施工期间再找理由要求我们增加施工内容，通过增项来达到增加工程

造价及利润的目的（如卫生间防水，墙面钻孔，管道包柱﹑梁的处理，五金安装，踢脚线安装，垃圾清运等等）

订立合同时使用《重庆市家庭居室装饰装修工程施工合同》范本，其中第（八）条就可以防止这种情况发生“（八）乙方提出的工程报价，不得

故意漏项、缺项。

在甲方未对施工项目进行变更的前提下，竣工结算价的增幅不超过第一条（七）款所约定工程造价的5%，超出5%的部分，由乙方承担。

”

如果考虑到以后装修可能存在变更，可以在范本《其他约定条款》中补充“业主未对施工项目进行较大变更的情况下，竣工结算价款不能超

过工程预算价款的10%。

（对业主自己这个比例当然越低越好）”＄重复计算：

附表一《住宅装饰装修工程报价表》7.8.9三项表格中，就存在重复计算的报价问题，“包门套”实际已经包含贴饰面

板﹑钉木线这两道工序了。

实践中还有下列常见的重复计算情况（如

鞋柜﹑衣柜﹑书柜﹑酒柜等报价本身已经包含油漆，门安装已经包含铰链费用，地板安装已经包含地板钉费用，大衣柜的两边柜体共同用的一块隔板计算两次等等）

＄材料含糊：

预算报价单中仅标明主材的名称﹑品牌﹑规格﹑预

算数量及单价，至于主材的等级﹑产地﹑损耗等都不进行约定，另外辅材的品牌规格等情况一般更是不进行约定。

正规的装饰公司会标注清楚所用主﹑铺材料的相关全部信息，包括材

料等级和产地等（同一个品牌的材料分多种型号和规格，比如一个油漆品牌

一般都有多个系列，之间价格差异悬殊，如果报价单中没有明确约定，装饰公司很可能选择最便宜的。

有些产地不一样可能质量和价格都有差异）

由于我们对主材的品牌﹑规格﹑等级都有一定了解，装饰公司更可能

在辅材上做手脚（如合同上约定：

长颈鹿菠萝格免漆地板，连龙骨加安装280

元每平米。

安装时发现主材没问题，但安装地板所使用的龙骨却很差。

由于合同中没有对铺材的信息进行详细的约定，只能看着品牌地板配劣质龙骨，或者我们同意多加钱换成好的龙骨）

＄单价含糊：

附表一《住宅装饰装修工程报价表》4.5两项（对比1.2两项）就

属于单价含糊。

装饰公司将施工项目进行一揽子总的报价后，可以多

计算材料损耗费用。

比如瓷砖﹑地板﹑油漆等主材是需要计算损耗的，但是计算主材损耗不代表需要计算辅材和人工损耗

例如整个房间共需要刷墙面乳胶漆面积400平方米，计算损耗10%，主材12元每平方米，辅材3元每平方米，人工7元每平方米。

若用笼统报价，则考虑损耗时最终结算价为400×（12+3+7）×1.1=9680元，而分开报价为

400×（12×1.1+3+7）=9280元

由于施工过程中各种情况都有可能发生，预算报价单也要随之做调整，如果采取笼统报价，不仅不利于调整，通常也损害我们的利益

例如原本合同中约定装饰公司采购墙面乳胶漆，但施工工程中自己又提出自行采购，装饰公司只负责辅材和人工。

装饰公司要么不同意，要么就要少量扣除工程款，由于合同乳胶漆的价格不明确，从工程款中扣除多少钱只有装饰公司说了算。

＄水电“开口”：

在签合同时，装饰公司通常会将将水电改造的

费用排除在预算总造价外，仅约定水电改造工程结算的计算依据，例如约定：

水路改造PPR管68元每米，PPR明管50元每米，工程量按

实结算（通常还会给你一些视乎合理的理由，如签约时无法准确计算工程量，

需要以现场实际数据为准等。

由于结算时管线早已埋入墙体或地下，很难在进行准确测量，我们也只能听装饰公司的一面之词，被狠宰一刀）

＄庖丁解牛：

装饰公司经常会采取价格分解的方式进行报价，将一

个单项工程分解成若干分项，按每个分项分别进行报价，单项工程的总价则约定按实结算的方式

例如对一樘门进行报价时，正常报价“每樘门多少钱”（一般不含把手及锁），分项报价分成诸如“门扇﹑门套﹑合页五金件甚至安装人工费﹑油漆人工费等等”，总的算下来比同品质的成品门都还要贵；门套分项报价如“主材60元每米，辅材10元每米，人工10元每米，门套长度按实际结算，最终算下来可能贵几百块钱。

＄无中生有:

装工程完工后，结算时经常会多出一些让我们“看不

懂”的费用。

签订合同时，务必约定清楚工程造价具体包含哪些项目，是否包含税金﹑管理费等等

如“工程间接费”“施工管理费”“施工配合费”等等，问及原因为什么当初预算单上面没有这些费用时，装饰公司可能会说出种种理由“这些都是本地建筑装饰工程定额里面的规定的，是有依据的，并不是自己公司规定的”，有的甚至拿出装饰工程定额（这些规定只适用于公装报价）厚厚的一本书来给我们看。

客厅主要材料包括：

★建材类：

地砖，踢脚线，地板，涂料，油漆，石膏线

灯具类：

主灯，射灯，落地灯

布艺类：

窗帘

五金类：

窗帘滑轨，门锁，门吸，合页，开关面板

电源插座，电视插座，空调插座

厨房主要材料包括：

★建材类：

地砖，墙砖，吊顶，橱柜

灯具类：

主灯，射灯，橱柜灯

电器类：

灶具，油烟机

五金类：

水槽，水槽龙头，地漏，门锁，门吸，合页

开关面板，电源插座，角阀

卧室主要材料包括：

★建材类：

地砖，踢脚线，地板，涂料，油漆，石膏线

灯具类：

主灯，射灯，落地灯

布艺类：

窗帘

五金类：

窗帘滑轨，门锁，门吸，合页，开关面板

电源插座，电视插座，空调插座

卫浴主要材料包括：

★建材类：

地砖，墙砖，吊顶

灯具类：

主灯，射灯

电器类：

热水器，换气扇，浴霸

洁具类：

座便器，浴缸，淋浴屏，淋浴房

五金类：

手纸架，置物架，毛巾杆，浴巾架

肥皂架，衣帽钩

附表二

甲方提供装饰装修材料明细表

乙方包括项目经理及质检员。

如果可能的话，半包合同中《附表二》尽量使用范本合同的版本，减少乙方故意危难自己的被动局面。

对于自己选购的材料，装饰公司总是说“这种材料不合格，那种材料不合格”，进而构成拖延工期的理由，达到规避赔偿违约金的目的。

附表三

乙方提供装饰装修材料明细表

材料进场验收单

地址

）

如果可能的话，在全包和半包合同中尽量使用这种更详细的《材料明细表》，因为一旦发生纠纷，我们由于证据不足和时间及经济不充裕，就容易被装修公司“牵着鼻子走”。

附表五

工程变更单

发包方（业主

编号

工程地点

日期

致：

由于原因，

兹提出变更，请批准。

变更申请人（签字）：

发包方﹑承包方经协商一致，达成以下条意见：

发包方（业主）签字）：

日期：

承包方（装饰公司）（签字）：

日期：

注：

本变更单有承包方填写，发包方﹑承包方各保存一份，双方共同签字即有效。

附表六

家庭装修工程竣工验收单

业主

编号

施工单位

施工负责人

工程地点

全部工程

验收情况

工程内容

水路改造

电路改造

瓦工类

木工类

油漆类

施工负责人

自检意见

签字：

日期：

业主方

验收意见

签字：

日期：

说明：

1.本竣工验收单一式两份，业主与装饰公司各留一份。

竣工验收单经业主与装饰公司共同签字后，工程正式竣工。

附表八

工程保修单

业主

编号

房屋坐落

施工单位

施工负责人

电话

保修范围

保修内容

保修期限

年月日至年月日

保修责任

1.属于保修范围和内容的项目，施工单位应在接到修理通知之日起5天内派人修理。

2.发生须紧急抢修事故（如上水跑水﹑漏电等），施工单位接到事故通知后，应立即到达现场抢修。

3.保修期内由于施工单位施工不当造成质量问题，无条件进行维修。

说明：

1.本保修单一式两份，业主与施工单位各存一份。

本保修单经业主与施工单位共同签字签章后生效。

家庭装修隐蔽工程验收单

业主

编号

施工单位

施工负责人

工程地点

隐蔽工

程名称

具体工程验收情况

工程内容

检查结果

施工负责人

签字：

日期：

自检意见

业主方

验收意见

签字：

日期：

说明：

1.本隐蔽工程验收单一式两份，业主与装饰公司各存一份。

隐蔽工程验收单经施工负责人及业主双方共同验收通过后，方可进行下一到工序施工

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