罗湖区土地整备十三五规划.docx
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罗湖区土地整备十三五规划
罗湖区土地整备“十三五”规划
(征求意见稿)
罗湖区土地整备中心
二〇一六年五月
目录
第一章总则1
第二章形势与任务4
第三章目标与策略7
第一节整备目标7
第二节整备策略7
第四章规划与行动10
第一节空间布局10
第二节实施指引11
第五章安置与补偿13
第一节房屋安置13
第二节货币补偿14
第三节整备效益16
第六章实施与保障18
第一节年度实施18
第二节政策保障21
附表24
附表一:
征地返还用地情况表25
附表二:
2016年建设用地清退计划表26
附表三:
2017年建设用地清退计划表29
附表四:
加快交通基础设施建设三大会战十大行动任务表32
附表五:
2016年市级财政承担的房屋征收项目申报汇总表37
第一章总则
第一条为贯彻落实区委区政府战略部署,指导罗湖区有序推进土地整备工作,根据《关于推进土地整备工作的若干意见》(深府[2011]102号)、《深圳市土地整备专项规划(2011-2015)》、《关于优化土地整备项目管理工作机制的暂行措施》(深府办函[2013]147号)、《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定》(深府[2015]81号)、《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》(深规土[2015]721号)、《关于印发〈深圳市2016-2020年建设用地清退工作方案〉的通知》、《深圳市罗湖区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》等,结合罗湖区实际情况,制定本规划。
第二条土地整备是解决土地历史遗留问题,挖掘土地潜力、缓解土地供求矛盾,促进城市规划实施,进一步拓展土地利用空间,优化产业结构和布局的重要手段。
1、通过产业用地的整备,保障重大产业项目落实,促进经济发展方式转变;
2、通过交通市政设施、公共服务设施用地的整备,保障公共设施项目落地,推进民生幸福城市建设;
3、通过土地整备推进生态环境修复与保护,解决土地历史遗留问题,促进生态城市建设,促进社区转型发展;
4、通过土地整备,政府掌控土地资源,引导重点地区建设,调节土地市场。
第三条土地整备对象以建设用地为主,即《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》中确定的允许建设用地和有条件建设用地,以及部分生态用地整备。
土地整备对象既包括土地也包括地上附着物。
具有以下情况之一的区域,优先纳入本规划确定的土地整备范围。
1、现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施的;
2、为保证规划实施,促进产业发展,确保重大项目供地,需要提前进行成片土地开发的;
3、用地零散,用地效率低下或不利于城市空间和功能的战略性优化的;
4、现有建筑物的卫生状况恶劣,严重影响环境或危害健康,不适合居住的;
5、存在征转地历史遗留问题,尚未理顺经济关系的;
6、由政府依法组织对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的;
7、依法或经市政府批准应当进行土地整备的情形。
第四条本规划范围为罗湖区行政辖区范围,面积78.36平方公里。
第五条本规划期限为2016年至2020年。
第六条本规划是落实《关于推进土地整备工作的若干意见》(深府[2011]102号)以及《关于印发〈深圳市2016-2020年建设用地清退工作方案〉的通知》、《深圳市罗湖区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》所开展的实施性规划,是指导全区土地整备工作的纲领性文件,是编制土地整备项目实施方案的重要依据。
第二章形势与任务
第七条过往土地整备工作执行情况
根据《深圳市2015年度土地整备计划》,市政府下达至罗湖区的全年土地整备规模为4万平方米,房屋征收项目共19项。
目前,我区已经向市规土委移交整备土地141.6万平方米,超额完成土地整备任务;2015年迄今已基本完成11个房屋征收项目,分别为深圳河第四期工程、水库一级水源保护区(大望村段)围网工程、下坪固体废弃物填埋场二期工程、红桂—晒布路工程、深圳布吉河整治工程征收地项目、仙湖植物园、地铁3号线草铺站房屋拆迁临时安置补助费及回迁安置房建设费用项目、深圳电网北环110KV架空线改造入地隧道工程、插花地第一中学建设收地拆迁项目。
目前正在全力推动莲塘口岸连接线翠苑花园房屋征收、东湖立交工程等8个项目。
第八条土地整备今后面临的形势
1、土地整备是当前城市发展的重要课题。
党的十八大强调,国土是生态文明建设的空间载体,必须珍惜每一寸国土,优化国土空间开发格局,节约集约利用国土资源。
土地整备作为推进土地二次开发的重要手段,是优化城市空间结构,提高土地利用效率的重要内容。
2、土地整备由量变到质变的提升阶段。
做好土地整备工作要更加注重质量提升,提高土地整备服务经济社会发展大局的能力,更加注重创新体制机制,推进土地整备工作的制度化、常态化及可持续性。
以土地改革促进土地整备,以土地整备促进城市更新,以城市更新促进社区的转型发展。
提高土地整备质量成为未来一段时期土地整备的重要内容。
3、土地整备进入攻坚阶段。
过去几年土地整备工作任务以征转地历史遗留问题用地处理为主,工作难度相对较小,所需资金量也较小,入库量大。
今后一个时期,土地整备工作的难度将越来越大,所需资金也将有大幅度的提高。
4、“土地资本化”凸显。
随着城市快速发展,土地资源的外部环境已经发生了深刻变化,土地资源更加稀缺,土地价值不可同日而语,社会上对土地价值上涨的预期越来越高。
这些变化,客观上对土地整备工作带来了新的挑战,迫切需要创新工作思路和工作方法。
第九条本次规划的主要任务
1、以提升城市发展质量和建设现代化国际化先进城市为目标,明确未来一段时期我区土地整备的规模结构和空间布局。
2、实现整备空间和整备时序的有效衔接和有序安排,指导我区土地整备年度计划和责任分工。
3、解决历史遗留问题,带动区域经济发展,贯彻“蝶变罗湖”的发展策略,以规划为抓手,集中片区统筹解决各村的历史遗留问题,落实征地返还用地落地,带动区域经济发展。
4、推进建设用地清退,将不符合土地利用规划的现状建设用地复绿为非建设用地,以有效置换新增建设用地指标,保障未来发展、支撑发展转型。
5、完善城市综合配套设施建设,改善人居环境,保障民生设施项目落地,完善生态环境系统,完成交通基础设施建设三大会战十大行动任务,推进“幸福罗湖”城市建设。
6、整备与更新相衔接,提升城市发展空间,引入市场机制,探索整备与更新的联动模式,建立一体化的补偿和安置平台,通过制定补偿规则以及空间腾挪、容积率换空间等规划手段,破解整备和更新项目落实中的各种问题。
第三章目标与策略
第一节整备目标
第十条总体要求
以着力建设“精致、精品、精彩”城区,提前完成全面建成小康社会目标,实现打造“一中心两基地”发展目标,努力建成繁荣文明幸福的现代化国际化城区为总体目标。
着重解决土地历史遗留问题,完善城市综合配套设施建设,改善人居环境,将土地整备工作与城市更新相衔接,提升城市发展空间,加快推动经济发展方式转变,提高城区综合实力,创造经济发展“深圳质量”的先行区。
第十一条整备目标
2016-2020年,通过土地整备释放约10公顷用地,完成征地返还地落地,完成建设用地清退50公顷,完成交通基础设施建设三大会战十大行动任务。
为我区城市发展提供空间保障。
第二节整备策略
第十二条规划统筹,重点突破
发挥规划统筹引导作用,以《深圳市罗湖区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》等上层次规划为指导,确定土地整备重点片区,有重点地开展土地整备工作。
重点开展征地返还地落地、建设用地清退、三大会战十大行动及房屋征收等工作。
第十三条片区统筹,分类实施
1、土地整备片区是指在现状整备潜力用地的基础上,综合考虑规划定位、规划路网、生态控制线、社区边界及用地权属等因素,划定整备用地相对集中成片的区域。
2、整备片区可以是一个或包括多个整备项目,若整备片区内涉及多个土地整备项目,要统筹考虑整备项目实施时序、统筹安置房建设及社区土地遗留问题处理等工作;若整备片区涉及城市更新项目,要统筹考虑项目间的实施时序,及涉及社区土地遗留问题处理等工作。
3、针对不同类型的整备对象,制定差异化的整备策略和实施对策,有序推进土地整备。
第十四条利益共享,有序引导
1、在土地整备集中区域,综合运用土地确权、规划调整、资金补偿、等价值置换等多种手段加大土地整备利益共享力度,有序推进土地整备工作,实现多方共赢。
2、在划定整备区时考虑“肥瘦搭配”,将部分潜在城市更新地区(权属不清晰,存在大量未征转土地的建成区)划入整备范围,以土地整备启动土地确权,以土地确权推进城市更新。
3、以土改为契机,在推进土地整备利益共享、土地整备价值实现方式等方面,结合罗湖特点,加大政策创新力度,形成一整套行之有效的土地整备政策体系和经验做法,加速整备出成片区成规模的优质空间。
4、统筹协调土地整备与城市更新,用好广东省“三旧”改造政策,在利益共享、尊重土地权利人、支撑产业转型升级等方面,借鉴城市更新工作思路,加大土地整备力度,统筹土地整备与城市更新增值收益分配,使不同土地二次开发模式下的原权利人收益趋近。
第十五条资金平衡,稳定持续
1、根据《深圳市第四轮市区财政体制实施方案》,罗湖、福田、南山辖区内市政府投资项目征地拆迁事权由市本级承担。
2、部分二次开发溢价较大的土地优先纳入整备范围,如规划功能变更的土地以及规划轨道交通站点周边的土地。
必要时可以通过规划手段平衡土地整备资金。
3、建设用地清退资金原则上由区财政统筹安排保障。
区政府可多渠道筹措清退资金,统筹利用土地整备、违法用地和违法建筑查处、生态工程建设等资金。
区财政将建设用地清退相关费用纳入财政预算,做好经费保障工作。
清退项目中涉及土地整备项目的,仍由市级财政承担。
第四章规划与行动
第一节空间布局
第十六条土地整备空间布局原则
1、重点片区优先原则:
服务近期建设规划要求,整备空间优先考虑重点发展地区。
2、产业园区提升原则:
服务产业园区升级及产业结构转型,整备空间结合近期重点产业基地和产业聚集区。
3、投入产出平衡原则:
整备空间既要保障公共设施用地及产业用地,也要保证一定比例的经营性用地。
将轨道站点周边用地及工业改居住、商服等用地优先纳入储备。
4、单元规模适中原则:
土地整备单元的工作周期一般不超过5年。
第十七条以土地整备单元为平台,统筹各项工作
1、土地整备单元是立足于服务规划实施、用地整合及整备项目统筹的需要,在现状整备潜力用地基础上,综合考虑储备地规模、规划定位、规划路网、生态控制线以及用地权属等因素,划定的建设用地集中释放的区域。
2、划定土地整备单元的意义包括:
(1)集中成片:
以整备单元为平台,统筹近期土地整备空间,明确近期土地整备重点区域,形成集中成片的优质用地,拓展发展空间。
(2)利益共享:
以土地整备单元为单位,综合运用规划、土地、资金三种手段,实现土地整备利益共享,推进土地整备工作。
(3)规划统筹:
以土地整备单元启动整备单元规划编制,将规划调整、住房安置、社区留用地划定、历史遗留问题处理等工作在整备单元内一并解决。
(4)生态优先:
严格执行生态控制线和水源保护区政策,守护罗湖“一半山水一半城”的生态格局。
第十八条土地整备结构和空间布局
2016-2020年,罗湖区土地整备结构以民生项目型整备为主,着重解决土地历史遗留问题,完善城市综合配套设施建设,改善人居环境,提升城市发展空间与质量,重点推进建设用地清退、交通基础设施建设三大会战十大行动、以及一级水源保护区、大望、清水河片区土地整备。
第二节实施指引
第十九条征地返还地项目
罗湖区历年涉及需返还用地项目共12个,返还用地总量为286916.7平方米。
除坳下公司外,11个项目用地折算成居住用地后,共需返还居住用地面积181492.275平方米。
拟用于安置的用地总量136450.84平方米,分三个片区,一是原莲塘东片区50万平方米用地内的33465.09平方米,二是国威路北整备地块77169.74平方米,三是罗沙路南土地整备地块25816.01平方米。
计划2016年底解决征地返还地问题。
第二十条建设用地清退项目
十三五期间,罗湖区建设用地清退总规模不低于50公顷,计划未来三年(2016-2018年)完成70%,即35公顷,2019-2020年完成30%,即15公顷。
第二十一条三大会战十大行动项目
根据市统一部署,加大开展三大会战十大行动工作力度,结合市交通运输委员会安排,全力推进有关项目实施。
第二十二条土地整备和房屋征收项目
市政府下达至我区的年土地整备规模约2万平方米,十三五期间共需完成土地整备规模约10万平方米。
推进完成我区列入市年度土地整备计划的房屋征收项目。
第五章安置与补偿
第一节房屋安置
第二十三条安置房建设规模
权利性质为市场商品房(取得红证)的住宅房屋,可选择产权调换;依据《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》(深府[2006]105号)、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第248号)等文件规定,对原村民符合两规,已处理确权或未处理的,一户一栋中不超过480平方米建筑面积部分可予以产权调换,非原村民已按两规处理确权的,不超过100平方米建筑面积部分可予以产权调换。
2016-2020年住宅安置房建筑规模约5万平方米,按容积率2.5考虑,需安排拆迁安置用地规模约2公顷。
第二十四条安置用地选择原则
1、安置用地选址尽量位于整备单元内或靠近整备单元。
2、安置用地选址应安排在周边配套条件较为成熟的地区。
3、安置用地优先考虑权属清、未建设的用地。
4、安置用地规模小于1公顷的整备单元,建议通过周边城市更新项目配建或采用异地安置方式解决。
第二十五条安置用房及用地方案
方案一:
根据被征收人意愿从已建好的安置房、保障性住房中优先安排;按照深圳市城市更新保障性住房配建的有关规定安排拆迁安置房。
方案二:
政府在市场上购买商品房作为安置房源。
方案三:
政府建安置用房,安置用地拟安排在莲塘。
第二节货币补偿
第二十六条土地整备项目货币补偿
1、根据《关于优化土地整备项目管理工作机制的暂行措施》(深府办函[2013]147号)规定,土地整备项目实施方案项目概算价可包括项目直接补偿费、技术支持费、项目不可预见费、项目业务费。
(1)项目直接补偿费是依据相关政策和规定,需支付给补偿对象的土地整备补偿费用。
(2)技术支持费是依据相关政策和规定,由第三方提供技术支持而产生的中介服务费用,包括测绘、评估、督导、复核、规划编制等费用。
(3)在项目概算中,可预留一定比例的项目不可预见费。
不可预见费只可用于支付补偿利益相关方,项目决算时按区政府支付意见及支付凭证按实核算。
根据整备实施方式,填海(填江)造地、安置房建设等方式原则上不计取不可预见费,土地收购、收回土地使用权、房屋征收、征转地历史遗留问题处理等方式可在不超过直接补偿费20%的范围内预留不可预见费。
(4)土地整备项目业务费专项用于土地整备工作业务支出,纳入日常经费管理,土地收购、收回土地使用权、房屋征收、征转地历史遗留问题处理等土地整备项目业务费按项目实际支付补偿对象的费用2%计提。
如项目实施过程中设计房屋置换的,可按被拆除房屋货币补偿价核增业务费计提基数。
填海(填江)造地、安置房建设等土地整备项目业务费按实际支付金额的0.5%计提业务费,项目验收入库时拨付市土地储备中心。
2、土地整备项目货币补偿的依据
(1)已建设用地整备补偿标准
根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》(深府[2013]第248号)的相关规定,以货币补偿为主、产权调换为辅为原则,并根据产权情况差别对待。
合法产权住宅以产权调换为主,合法产权厂房以市场评估价进行货币补偿。
违法建筑根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》区分情况给予市场评估价、重置价等标准的货币补偿。
构筑附属物给予重置价补偿,房屋室内装修装饰给予重置成新价补偿,搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补助费和奖金,参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》的规定进行评估补偿。
(2)未建设用地补偿标准
未建设用地整备包括储备地清理、历史遗留问题空地处理、闲置地处置三部分。
储备地清理根据实际情况进行计算;历史遗留问题用地处理补偿依据《深圳市征用土地实施办法》(深府[2002]第121号文)、《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》(深府[2015]81号)的相关规定进行补偿;闲置地处置按照《深圳市土地征用与收回条例》(市人大常委会第三十二次)有关标准执行。
3、土地整备项目货币补偿金额
2016-2020年期间,罗湖区土地整备项目货币资金需求约为15亿元。
其中按照相关标准确定的土地直接补偿费12亿,技术支持费0.3亿元,不可预见费2.4亿元,业务费0.3亿元。
第二十七条安置房建设资金
1、安置房建设标准
按照高层住宅建设标准,以4500元/平方米单价的毛坯房计算安置房建设费用。
2、安置房建设资金
2016-2020年期间,如采用政府建设安置房方式,罗湖安置房建设资金需求约2.25亿元。
第三节整备效益
第二十八条土地整备的经济效益
罗湖区土地整备项目主要为民生项目型整备,经济效益间接体现在改善城市发展环境,功能升级等方面。
第二十九条整备用地收入—支出平衡分析
2016-2020年期间,罗湖区土地整备支出约为15亿元,全部由市财政负担。
第三十条土地整备的社会效益
通过土地整备,打破土地资源限制和发展空间约束,促进功能提升、产业升级、生态保护、民生改善,推进存量增量土地优化配置、地上地下空间统筹布局、交通路网和基础设施同步完善、产业空间和城市功能整体提升。
1、通过土地资源整合,形成相对集中成片的优质用地满足罗湖未来社会经济发展的空间需求;
2、通过产业用地整备,保障产业项目实施,推进产业结构升级,促进居民就业,实现税收增长;
3、通过土地整备推进生态环境修复与保护,推动形成绿色发展方式和生活方式,构建系统完整的生态文明体系,建设天蓝、地绿、水清的美好家园;
4、通过土地资源清理,为城市重大基础设施项目、民生设施项目等提供空间,保障罗湖长远发展和整体利益;
5、通过土地整备完善社区配套设施建设,改善社区整体环境,提高民生福利水平;
6、通过解决土地历史遗留问题,保障社区长远利益,促进社区转型升级。
第六章实施与保障
第一节年度实施
第三十一条近期实施安排
根据我区建设时序安排,以及整备项目的难易程度,近期实施安排如下:
一、征地返还地
罗湖区历年涉及需返还用地项目共12个,返还用地总量为286916.7平方米。
除坳下公司外,11个项目用地折算成居住用地后,共需返还居住用地面积181492.275平方米,2016年全力推动征地返还用地落地工作。
二、建设用地清退
2016年,计划实施建设用地清退图斑27个,面积120454平方米,其中,东湖街道图斑17个,面积81284平方米;清水河街道图斑3个,面积14399平方米;黄贝街道图斑4个,面积15600平方米;莲塘街道图斑3个,面积9171平方米。
2017年,计划实施建设用地清退图斑28个,面积120706平方米,其中,东湖街道图斑16个,面积49558平方米;清水河街道图斑9个,面积68490平方米;莲塘街道图斑2个,面积1483平方米;东晓街道图斑1个,面积1175平方米。
2018-2020年,完成剩余26公顷建设用地清退任务。
三、三大会战十大行动
1、强力推动东进重大通道规划建设
(1)东部过境高速
项目起于莲塘口岸和罗湖东环快速,终于金钱坳立交,与深惠、深汕高速相连。
线路全长约31.1公里,双向8车道。
拆迁完成时间2017年6月。
(2)深圳市东部过境高速公路连接线工程
项目是连接东部过境高速和文锦渡口岸的联系通道。
隧道总长8.126公里,隧道主线按城市快速路标准建设,设计车速60公里/小时。
项目涉及的拆迁量约3000平方米,拆迁完成时间2016年12月。
2、着力打通东部重点交通瓶颈
(1)春风路隧道工程
项目西起上步立交东侧,东至北斗路,全长4公里,其中隧道长度3.4公里。
项目涉及的拆迁量为9栋楼房,另需收回已出让用地约2500平方米。
拆迁完成时间2017年12月。
(2)东部过境连接线配套工程
项目起于布心路洪湖立交,终于新秀立交及沿河南路,全长5.45公里,含罗芳立交改造、新秀立交改造、布心路、爱国路高架拓宽四部分。
项目涉及的拆迁量为1381平方米,占用临时用地约700平方米。
(3)丹平快速东湖立交工程
项目是丹平快速路的重要组成部分,是丹平快速、东环快速、北环快速、东部通道市政连接线等4条快速路十字交叉的大型枢纽立交。
拆迁完成时间2016年6月。
(4)深南路东延改造工程
项目全长约1公里,双向4车道,城市主干道。
(5)罗沙路-延芳路立交改造工程
项目是未来莲塘口岸及周边地区的主要节点,罗沙路改造600米,城市主干道,主线桥双向8车道;延芳路改造420米,城市次干道,双向4车道。
3、加快打通中西部关键走廊
(1)坂银通道工程
项目主要承担龙岗坂田与福田、罗湖区交通联系功能,全程约10.74公里,城市主干道,设计时速50公里/小时。
拆迁完成时间2016年6月。
(2)滨河大道路面修缮及交通改善工程
项目主要改善行车环境,降低路面噪音,长约9.975公里,城市快速路,主道双向6-8车道。
4、持续打通断头路
涉及清水河二路、环仓路、梅布通道罗湖段项目。
拆迁完成时间为2017年6月。
5、加快建设次支道路
新增次支路17.8公里。
6、积极开展交通拥堵治理
以区为主体,以片区为单位,按年度滚动推进片区交通拥堵整治工程,完善道路体系,拓展步行网络,改善公交设施,整治拥堵节点,优化交通组织,升级交通管理,提升交通环境。
四、土地整备与房屋征收
2016年通过土地整备释放2公顷用地,年度安排土地整备资金约7390万元。
根据罗湖区十三五规划,逐年有计划开展房屋征收项目,保证重要基础设施、民生设施项目落地建设。
第二节政策保障
第三十二条政策依据
严格依据《关于推进土地整备工作的若干意见》(深府[2011]102号)、《深圳市土地整备专项规划(2011-2015)》、《关于优化土地整备项目管理工作机制的暂行措施》(深府办函[2013]147号)、《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定》(深府[2015]81号)、《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》(深规土[2015]721号)、《关于印发〈深圳市2016-2020年建设用地清退工作方案〉的通知》、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(深圳市人民政府令第248号)等政策文件。
合法有序开展建设用地清退、征地返还地以及土地整备与房屋征收工作。
第三十三条构建宏观与微观、近期与年度相结合的规划体系
1、编制《土地整备专项规划》和《土地整备单元规划》,形成宏观与微观两个层面相结合的土地整备专项规划体系,强化规划在土地整备中的统筹和引导作用。
2、编制《土地整备专项规划》和《土地整备年度计划》,形成近期和年度两个层次相结合的规划实施体系,为“规划引导计划,计划指导操作”的管理模式奠定基础。
第三十四条强化土地整备年度计划的管理
1、纳入年度土地整备计划的项目原则上应在本规划确定的土地整备范围,若本规划确定的土地整备范围外确实存在项目具备土地整备条件,应提交审议批准后才能纳入计划。
2、建立土地整备计划实施的年度评估机制,追踪计划的整体实施情况,定期对土地整备工作绩效、整备入库土地质量进行评价与反馈。
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