XX文化旅游商业街建设项目可行性研究分析报告.docx

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XX文化旅游商业街建设项目可行性研究分析报告

XX商业旅游商业街项目

可行性研究报告

一、项目概况

地理位置：

XX文化旅游商业街（暂定）位于安徽XX市XX寺旁边，地处赭山脚下，位于进城主干道XX山路一侧。

占地面积：

规划用地面积：

16765m2（约25亩）。

规划建筑面积：

24780m2，

建筑密度：

43.16%，平均层数：

3.19层。

容积率：

1.478

规划用途：

商业街

转让土地价格：

4900万元（196万元/亩）

投资回收期限：

1.5年

二、XX概况

2000多年的XX是历史名城，1876年，中英签订的“烟台条约”将XX、XX等四个城市辟为通商口岸，成为长江通商巨埠之一。

XX为省辖市，下属三县（XX、XX、XX），四区（XX、XX、XX、XX）。

全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。

全市人口215万，其中市区人口75万，流动人口15万。

2002年国内生产总值245亿元，比上年增长12%；超出全省平均水平3.1个百分点。

城市定位

长江中下游的交通枢纽；

安徽省现代化工贸港口城市和区域经济中心；

２０１０年，XX将成为长江中下游、宁（南京）汉（武汉）之间的大城市；

XX交通便捷，目前已成区域经济龙头。

市场已形成较强的辐射能力。

城市规划

城北：

工业加工区

城中：

商贸旅游区

城南：

文体行政区

发展规模：

２００５年城市扩容，市区人口将达到９０万，流动人口２０万。

２０１０年城市人口１３０人，流动人口３０万。

项目符合城市布局规划，紧邻市中心广场及华东第三步行街（中山路步行街）项目开发周期与城市扩容同步。

经济前景

2002年，第一产业增加值24亿元，比上年增长1.3%；第二产业增加值133亿元，比上年增长16.0%；第三产业增加值88亿元，比上年增长9.2%。

产业结构在调整中演进，第二产业对国民经济的拉动作用显著增强，第一产业增加值占国内生产总值的比重首次降至10%以下。

国有、集体企业的改制退位工作基本完成。

308户全部国有和年销售收入500万元及以上非国有工业企业完成工业增加值86.23亿元，比上年增长27.0%，其中：

国有控股企业工业增加值45.84亿元，增长26.1%；三资企业工业增加值19.42亿元，增长41.0%；股份制企业工业增加值10.05亿元，增长24.0%；私营企业工业增加值10.30亿元，增长19.9%。

大中型工业企业实现增加值66.88亿元，增长24.0%。

产业结构逐步合理，第三产业稳步提升；国有、集体企业改制完成，三资企业增长迅速，私营企业稳步发展，形成了良性的发展状态，其经济前景看好。

三、XX房地产市场情况

1、房地产增势惊人

区域经济高速增长，第三产业稳步提升，商业、房地产增长速度达到50%左右。

2003年一季度建设投资高达26369万元，比2002年同期增长30.4%，创下了历史最高记录。

商品房的竣工面积为12.87万平方米，比2002年同期增长29%。

商品房销售面积为11.11万平方米，比同期增长49.5%，商品房销售额为25091万元，比上年增长141%。

房地产增势惊人，市场处于销空状况；外地开发商看好区域市场，温州、浙江炒家进入XX市场。

有关部门分析XX房地产市场火爆、行业投资额增加的原因是：

外地房地产开发商对XX房地产市场看好，他们的投资是XX房地产市场升温的重要推动力量。

2、房价的支撑者

投资者开始将资金转移到二、三类城市房产市场，这类市场的回报率已接近大中城市的回报率，且风险较低。

•XX是一个传统的商贸之城，目前市内聚集了一批温州及浙江各地的商人；

•他们是商业流通的运营者，也是XX房产市场的支撑群体；

•他们具有较强的投资能力和投机性。

3、居民消费

社会消费增长稳定，区域市场规模偏小，休闲类专业市场空缺。

全年社会消费品零售总额80.13亿元，比上年增长7.1%，其中城市实现消费品零售额46.64亿元，增长8.9%；

市场容量分析

专业市场的销售额小于零售总额，说明当前专业市场处于盈利状态，

专业市场的销售额小于零售总额，说明有新市场进入的空间；且目前区域内专业市场规模偏小，XX项目建成后将成为区域内的第三大专业市场，故具有强力的竞争优势

四、仿古商业步行街的宏观分析

南京“夫子庙”

夫子庙步行街的商业规划是以夫子庙为中心，沿秦淮河两侧，形成以旅游观光、餐饮，购物，娱乐休闲为一体的，以明清建筑为主基调的商业步行街。

1、商铺类型

夫子庙步行街的商铺以两层结构为主，经过十几年的演变，小门面逐渐被大型连锁企业所吞并，

2、供求关系

南京夫子庙步行街目前处在有价无市的状况，愿意转手的商家极少。

3、销售及租赁价格

目前南京夫子庙的外围商铺售价底层的价格在30000元/M2，二层在15000元/M2，三层以上一般为办公用房，目前的价格在6000-7000元/M2，单价与面积成反比关系。

租赁价格由于所处的地段不同，差异较大，一层的租金价格范围在10-30元/M2/天,二层的租赁价格范围在3-5元/M2/天.

无锡“南禅寺”

以南禅寺旅游商城以黄金珠宝玉石街、江南风味小吃街，民间工艺展示街，特色文化用品街、精品服装鞋帽街、古玩字画街、茶馆酒吧街、儿童女人街书城，休闲娱乐为一体的，具有中国古典文化特色的旅游购物商城。

1、商铺类型

南禅市文化旅游商城的商铺主要以2至3层为主，销售时每单位含1-2层，建筑为框架结构，面

积以105平方米为基本单位对外发售。

第三层主要以整层形式销售。

2、供求关系

南禅市文化旅游商城目前的11个板块，将近40000平方米的商铺已全部售謦。

3、销售及租赁价格

销售价格从2002年6月7000元/M2开盘均价上涨至目前8500元/M2的收尾价。

由于商铺已全部

销售完毕，但开张率还维持在70%左右，所以目前的租金行情还处在1.5-2.5元/天/M2.

苏州“观前街”

1999年，苏州市政府投入巨资对观前地区进行了全面整治和更新。

改造后的观前地区正成为交通网络完备，基础设施完善，人文环境优美，商业布局合理，投资环境优良，具有浓郁地方色彩的市区商业、文化、宗教、旅游中心。

1、商铺类型

观前街的商铺大小结合，错落有致，既有三层大型商场如上海豫园商城苏州商厦，又有二层的肯德基，一层的

采芝斋及20平方米的小商铺。

2、供求关系

观前街的商铺始终处稀缺的状态，虽然苏州的商业规模较大，商场供应量不少，但市中心的仿古街商铺，始终是一铺难求。

3、销售及租赁价格

目前观前街的商铺由于位置的不同，均价都在30000-35000元/M2，而且供应量极少。

由于观前街的特殊地位，此处的租金目前都在5-8元/天/M2.纵观南京、无锡、苏州的仿古商业街，虽然有不同的地理位置、历史文化、经济结构，但它们的共同点是都地处市中心，都与本市的传统文化的精髓（古寺庙）相结合，形成了以黄金珠宝玉石街、江南风味小吃，民间工艺展示，特色文化用品、精品服装鞋帽、古董古玩字画、茶食茶馆酒吧、儿童老人女人、花鸟市场，书城，医药卫生，休闲娱乐为一体的，具有有中国古典文化特色的旅游购物商城。

根据上述城市仿古步行商业街的发展轨迹及成功经验，我们有理由相信今天的XX广济寺就相当于十年前的南京夫子庙，五年前的无锡南禅寺，随着南京至马鞍山，XX的轻轨的规划，XX市在不远的将来人们旅游，休闲的中心必定会是—XX商业步行街。

五、XX市场现状分析

XX是安徽省内私营经济起步最早、也最为发达的地域，其商业设施也在政府的主导下经过两、三年的发展完成了“结集成市”。

现有三大“集市”即：

步行街、美食街、温州商贸城。

同时，还有近期供应的新时代广场（地段较偏）。

除此之外的商业设施，因量体小且分散，而对本项目不起竞争作用。

同时，目前XX商铺市场销售量极小，发展商多处于惜售状态。

因此专业商业项目运作有较大市场空间。

1、凤凰美食街

经营面积：

约3万平方米；面积范围：

200—6000平方米；租售价格：

1.6元/天/平方米6000---8000元/平方米；目前行情已涨到8000-10000元，但无人抛售，它占XX餐饮市场份额的40%

2、中山路步行街

经营面积：

约40万平方米；租售价格：

5.3/天/平方米2.6万1楼1.8万2楼0.78万3楼；目前占XX商业零售份额的33%

3、三泰商城

经营面积：

约0.45万平方米；租售价格：

4.6/天/平方米2.33万1楼1.33万2楼0.66万3楼；目前占XX商业零售份额的33%

4、XX广场

市场无定位，商铺售价：

0.5；—1.2万；销售情况：

售毕小面积需求大

5、温州商贸城

经营面积：

约4.5万平方米；销售价格：

0.8万---1.2万1、2楼；目前刚开始营业，发展商看好后市销售价格还将上扬，现主要以较低租金吸收商家进场，正所谓“放水养鱼”，出租招商情况较好。

目前定位准确的专业市场商铺依然紧俏且租金居高不下，定位不清的商铺余量也有限。

从区域现有市场分析XX项目的定位方向正确，只要在市场差异定位、商品构成、市场功能上把握好，该项目将具有极强的竞争优势。

六、商铺购买者分析

•XX私营经济的发达、较强的地域辐射性及强劲的零售消费能力使得目前商铺的购买及经营客源及比例主要为：

Ø本地私营业主25%

Ø本地国营企业15%

Ø外地国营企业15%

Ø外地私营业主35%

Ø外资企业或个人10%

七、项目定位

经过前述分析，我们认为XX现有商业设施在专业市场方面极有较大开发空间，即商业设施市场在经历的“结集入市”的调整阶段之后，经营种类及专业更趋集中化、细分化。

因此本项目在定位上要解决三个问题：

Ø经营种类的选择问题

Ø经营业种业态的协调问题

Ø专业市场的档次问题

八、销售价格

根据市场分析资料，应通过面积控制、总价控制，有效切入主要目标客源的购买能力范围，即：

Ø面积范围控制在30---1000平方米，主力面积控制在80---120平方米；

Ø销售均价为RMB6000元，主力总价为50万----70万。

需要特别说明的是：

此销售价格仅相当于XX现售住宅房价格的一倍，同时，以XX现有商铺租金测算，此售价的租售回报率为8%。

九、项目SWOT分析

1、项目优势点分析

Ø项目位于XX市的一级地段，地理位置优越

Ø沿街面较长，达300米以上，便于方案的设计排放，利于沿街商铺的价值体现

Ø北接1500年历史的广济寺和九华广场，项目题材具有唯一性，也能方便停车

Ø基地内有些现成数十年的植栽，可以就近移植，利于绿化环境的营造

Ø项目由于基本以三层为主，工程难度低，操作周期短

Ø项目较为成熟，进入市场操作时间较短，能实现项目资金的快速回笼

2、项目劣势点分析

Ø项目动迁户数较多，虽然政府是以熟地出让，但动迁周期可能会较长

Ø项目方案已经进入详规阶段，整体布局和主要景观建筑以通过，大的修改余地不大

Ø项目方案有部分面积较大，会对整体提升销售价格不利

3、项目市场机会点分析

ØXX市是一个正在高速成长的城市，经济总量排在全省第一第二位，也具有一定的工业基础，奇瑞汽车、海螺型材都在XX，通过本项目可以逐步进入XX市场，分享城市成长的空间

Ø目前XX市还没有很大的房地产集团在大规模运作，正好可以发挥农房的比较优势，可以在XX市逐步形成垄断的可能

Ø目前XX市商铺基本断档，市场上几乎没有同类竞争对手，而且XX历来经商气氛浓郁，浙江客商较多，利于商业步行街这一产品的发力

Ø商铺完全取决于操作的市场空间，具有较大的价格弹性，目前市场上商铺价格都较本项目的测算成本高出不少，本项目将是一个具有爆发力的短平快项目

Ø可以利用本项目的独特题材（古文化商业步行街，北接广济寺），打开市场的空间，可以形成类似无锡南禅寺、苏州观前街、南京夫子庙的效应

4、项目市场威胁点分析

Ø中央政府对房地产正在逐步调控，可能会在金融政策等方面对本项目有一定影响

ØXX对农房是一个新的市场，对市场的熟悉程度有一个过程

Ø以后可能会有类似的商业街规划出台，在以后的市场上对本项目产生压力

十、财务分析

投资回报率分析

成本名称

总成本

（万元）

单价

（元/M2）

备注

土地费用

4900

1977

前期工程费

185.85

75

基础设施费

778.09

314

建安费

2277.28

919

公司管理

247.80

100

各种收费

56.99

23

财务费用

892.08

360

其他费用

741

299

成本合计

10079

4067

销售收入

15118

其中：

商业房

14868

6000

车位

250

销售费用

532.77

215

销售税金

817.74

5.50%

税前利润

3688

税后利润

2471

投资回报率

24．52%

说明：

1、销售收入以最终可售建筑面积为测算依据；

2、销售单价为7000元时,税后利润为4034万元,投资回报率为40%。

3、销售单价为8000元时，税后利润为5400万元，投资回报率为53.58%。

十一、初步结论

结论

1、便利的交通，带来了“双休日经济”和“假日经济”现象，形成了辐射力的市场；

2、区域经济高速增长，社会消费稳定，商业及房地产相关数据利好于项目的开发；

3、专业市场的销售额小于零售总额，有新市场进入的空间；且项目具有差异化市场定位、规模竞争力和区位竞争优势；

4、南京、无锡、苏州的同类项目均取得较大的成功，也是对项目开发的利好支持；

5、市政府重点工程，凝聚诸多资源（政策、拆迁、管理费等），独具天时、地利、人和之优势；

6、现金流分析和测算科学的评估了项目开发的可行性；

注：

项目的差异化定位、设计方案的再修正、商品构成、市场功能及营销概念还须作精细化研究，以便进一步的提高项目的投资回报率。