27第六章第四节建立比较基础至第六节市场状况调整新版.docx
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27第六章第四节建立比较基础至第六节市场状况调整新版
一、本讲考点
1.交易情况修正中相邻房地产的合并交易。
计算型客观题。
2.市场状况调整的价格指数法的运用:
定基价格指数法和环比价格指数法。
计算型客观题。
3.房地产状况调整中的实物状况、区位状况和权益状况调整的内容。
4.加法调整和乘法调整的运用。
计算型客观题。
5.求取最终的比较价值方法的运用。
计算型客观题。
二、内容讲解
第六章比较法及其运用
第四节建立比较基础
四、统一计价单位
统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和计量单位。
(一)统一价格表示单位
统—价格表示单位可以是总价,也可以是单价,一般采用单价。
在统一采用单价时;通常是单位面积的价格。
例如,房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格;土地除了单位土地面积的价格,还可为单位建筑面积的价格,即楼面地价。
仓库通常以单位体积为比较单位,停车场通常以一个车位为比较单位,旅馆通常以一间客房或一个床位为比较单位,影剧院通常以一个座位为比较单位,医院通常以一个床位为比较单位,保龄球馆通常以一个球道为比较单位,等等。
有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后,再转化为单价进行其他方面的修正、调整。
因为这样处理时,对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。
例如,估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅,选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的,成交总价为20万元。
经调查得知,将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为0.5万元。
则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元,调整为门窗是损坏的总价19.5万元(20-0.5=19.5),然后再将此总价19.5万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。
(二)统一币种和货币单位
在统一币种方面,将某一币种(如美元)的价格换算为另一币种(如人民币)的价格,应采用该价格所对应的日期的汇率,一般是采用成交日期的汇率。
但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。
汇率的取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。
在统一货币单位方面,按照使用习惯,人民币、美元、港币等,通常都采用“元”。
(三)统一面积内涵和计量单位
在现实的房地产交易中,有按建筑面积计价的,有按套内建筑面积或使用面积计价的,也有按套计价的。
其中,建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算为:
在面积单位方面,中国内地通常采用平方米(土地面积单位除了平方米,有时还采用公顷、亩),而中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺,中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。
由于
l公顷=10000平方米=15亩
l亩=666.67平方米
1平方英尺=0.09290304平方米
1坪=3.30579平方米
所以,将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格为:
平方米下的价格=公顷下的价格÷10000
平方米下的价格=亩下的价格÷666.67
平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304
平方米下的价格=坪下的价格÷3.30579
【2010年试题】某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡,经调查,其成交价格为150万元,另有20㎡的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:
0.8,则按建筑面积计算的比准价格是()元/㎡。
A.8571
B.10000
C.13393
D.15625
答案:
B
解析:
该可比实例的建筑面积为120㎡/0.8=150㎡,则150万元/150㎡=10000元/㎡。
[例6-5]搜集了甲、乙两个交易实例。
已知甲交易实例的建筑面积为200㎡,成交总价为80万元人民币,分3期付款,首付款为16万元人民币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于1年后支付;乙交易实例的使用面积为2500平方英尺,成交总价为15万美元,于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例,请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前,进行“建立比较基础”处理。
[解]对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理,包括统一付款方式和统一计价单位,具体如下:
(1)统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准,假设当时人民币的年利率为8%,(史记:
此题中年利率8%应为年折现率8%)则:
②统一币种和货币单位。
如果以人民币元为基准,则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7.7395元人民币,则:
甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价=60.00×7.7395=464.37(元人民币/平方英尺使用面积)
③统一面积内涵。
如果以建筑面积为基准,另通过调查得知乙交易实例房地产(或该类房地产)的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积等于0.75平方英尺使用面积,则:
甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价=464.37×0.75=348.28(元人民币/平方英尺建筑面积)
史家解读:
建筑面积下单价=使用面积下单价×0.75
④统一面积单位。
如果以平方米为基准,由于1平方英尺=0.09290304平方米,则:
甲单价=3821.00(元人民币/平方米建筑面积)
乙单价=348.28÷0.09290304=3748.85(元人民币/平方米建筑面积)
史家解读:
平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0.09290304
第五节交易情况修正
一、交易情况修正的含义
可比实例的成交价格是实际发生的,它可能是正常的,也可能是不正常的。
由于要求评估的估价对象价值是合理的,所以可比实例的成交价格如果是不正常的,则应把它修正为正常的。
这种对可比实例的成交价格进行的修正,称为交易情况修正。
因此,经过交易情况修正之后,就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格,就变成了正常价格
二、造成成交价格偏离正常价格的因素
由于房地产具有不可移动、独一无二、价值较大等特性,以及房地产市场是一个不完全市场,房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响,从而偏离正常价格。
交易中的特殊因素较复杂,归纳起来主要有下列方面:
(1)利害关系人之间的交易。
例如,亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易,多数情况下成交价格低于正常价格。
但也有出于特殊动机,成交价格高于正常价格的。
例如,实际中容易发生的上市公司的大股东将其房地产高价卖给上市公司的关联交易。
(2)对交易对象或对市场行情缺乏了解的交易。
如果买方不了解交易对象或不熟悉市场行情,盲目购买,成交价格往往偏高。
相反,如果卖方不了解交易对象或不熟悉市场行情,盲目出售,成交价格往往偏低。
(3)被迫出售或被迫购买的交易。
包括急于出售或急于购买的交易,如因还债、出国等而急于出售房地产;被强迫出售或被强迫购买的交易,如司法拍卖。
被迫出售的成交价格往往偏低,被迫购买的成交价格往往偏高。
(4)人为哄抬价格的交易。
形成房地产正常负担下价格的交易方式,应是买卖双方根据市场供求关系,经过充分讨价还价的协议方式。
拍卖、招标等方式容易受诸如现场气氛、情绪,竞买人之间的争强好胜,甚至购买房地产看中的不是房地产本身的价值而是购买房地产这种行为所带来的广告宣传效应等因素的影响,从而使成交价格失常。
但中国目前建设用地使用权出让是例外。
拍卖、招标、挂牌方式形成的价格尽管也会受非理性因素的影响,但相对于协议方式较能反映市场行情,协议方式形成的价格通常偏低。
其原因是管理体制尚不完善,出让人是政府(实际的运作者是政府的某个部门及某些个人),受让人是与自身利益较为密切的企业、个人等,从而协议方式出让的结果往往是政府让利。
如果出让人是追求自身利益最大化的“理性经济人”,就难以出现这种情况。
史家解读:
这也是“可比实例的交易类型应与估价目的吻合”要求:
多数应选取买卖实例为可比实例,而且一般应选用协议方式的买卖实例(建设用地使用权出让实例除外),但如果必须要选择非协议方式的买卖实例,要对其价格进行交易情况修正(如果是强制拍卖,要对其成交价格调增,如果是自主性拍卖,则对其成交价格要调减)。
(5)对交易对象有特殊偏好的交易。
例如,买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情,特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值,从而买方执意要购买或卖方惜售,在这种情况下,成交价格往往偏高。
(6)相邻房地产的合并交易。
房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。
形状不规则或面积、规模过小的房地产,价值通常较低。
但这类房地产如果与相邻房地产合并后,则利用价值会提高,从而会产生附加价值或“合并价值”。
因此,当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时,往往愿意出较高的价格,出售人通常也会索要高价,从而相邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常价格。
甲
乙
图6-1两宗面积过小的土地合并为一宗面积合适的土地
例如,在图6-1中有甲、乙两宗面积过小(或形状不规则,宽度与深度的比例不适当等)的相邻土地,市场价格分别为50万元和30万元。
如果将该两宗土地合并为—宗土地,由于面积增大或形状变得规则而有利于利用,合并后的土地市场价格为120万元。
可见,合并产生的增值为40万元(120-50-30=40)。
在这种情况下。
如果土地甲的拥有者购买土地乙(反之亦然),土地乙的拥有者可要价30万元至70万元(30+40=70),合理的要价为45万元(30+40×30÷80=45)。
土地甲的拥有者愿意付出高于30万元的价格取得土地乙也是正常的,因为他至少没有损失,而且还可能分享合并所产生的增值收益。
史家解读:
此里的增值分配方式是按合并前各自总价进行分配的,还可以按各自的单价、建筑面积、容积率、对增值额的贡献程度等进行分配。
【2008年试题】甲、乙两宗相邻地块,市场价值分别为60万元和40万元,若将两宗土地合并则总价值为120万元.如果甲地块的使用权人拟购买乙地块,则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。
A.40
B.48
C.60
D.70
答案:
B
解析:
甲乙两地块合并后产生的增值=120-(60+40)=20万元,则乙地块的合理要价=40+20×40/100=48(万元)。
(7)受迷信影响的交易。
有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例,但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时,则应对其进行交易情况修正。
三、交易情况修正的方法
交易情况修正的方法主要有:
①总价修正、单价修正;②金额修正和百分比修正。
总价修正是基于总价进行修正,单价修正是基于单价进行修正。
采用金额修正进行交易情况修正的一般公式为:
可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格
采用百分比修正进行交易情况修正的一般公式为:
可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格
在百分比修正中,交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。
假设可比实例成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%(当可比实例成交价格比其正常价格高时,为+S%;低时,为-S%),则有:
可比实例正常价格×(1±S%)=可比实例成交价格
因此有
史家解读:
记住两点:
一是在进行交易情况修正时,是以正常市场价格为基准,二是记住以下公式即可:
可比实例正常市场价格=可比实例成交价格
,其中+S时是由于成交价格比正常价格高,要进行减价调整;-S时是由于成交价格比正常价格低,要进行增价调整。
在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准,是因为采用比较法估价要求选取多个可比实例。
这样,如果以正常价格为基准,只会有一个比较基准,而如果以每个可比实例的成交价格为基准,则会有多个比较基准。
例如,以正常价格为基准,说可比实例成交价格比其正常价格高10%,意即:
可比实例成交价格=可比实例正常价格×(1+10%)
假设可比实例正常价格=1500元/㎡,则有:
可比实例成交价格=l500×(1+10%)
=1650(元/㎡)
如果以可比实例成交价格为基准,说可比实例正常价格比其成交价格低10%,意即:
可比实例正常价格=可比实例成交价格×(1-10%)
假设可比实例成交价格=1650元/㎡,则有:
可比实例正常价格=1650×(1-10%)
=l485(元/㎡)
可见,1485元/㎡≠1500元/㎡。
因此,“可比实例成交价格比其正常价格高l0%”与“可比实例正常价格比其成交价格低10%”的含义不同。
为此,在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。
进行交易情况修正主要是测定各种特殊因素使成交价格偏离正常价格的程度。
这种定量测算在估价实务中是个难点。
第六节市场状况调整
一、市场状况调整的含义
可比实例的成交价格是成交日期的价格,是在成交日期的房地产市场状况下形成的。
由于可比实例的成交日期通常是过去的,所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。
而需要评估的估价对象价值应当是价值时点的价值,应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。
这种对可比实例成交价格进行的调整,称为市场状况调整,也称为交易日期调整。
经过市场状况调整之后,可比实例在成交日期的价格就变成了在价值时点的价格。
二、市场状况调整的方法
在可比实例的成交日期至价值时点期间,随着时间的流逝,房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况。
当房地产市场价格平稳时,可不进行市场状况调整(实际上是进行了市场状况调整,只是调整系数为100%)。
而当房地产市场价格上涨或下跌时,则必须进行市场状况调整,以使价格符合价值时点的房地产市场状况。
市场状况调整的方法主要是百分比修正,其进行市场状况调整的一般公式为:
其中,市场状况调整系数一般应以成交日期的价格为基准来确定。
(史家解读:
也可以以价值时点的价格为基准进行确定。
这一点与交易情况修正必须以正常价格为基准和房地产状况调整必须以估价对象房地产状况为基准不同。
换句话说,市场状况调整不存在基准唯一性问题。
不过在估价实务中,习惯以成交日期的价格为基准,因为可比实例成交日期通常是早于价值时点的,按照由历史到现在的时间轴来调整符合人们的习惯)假设从成交日期到价值时点,可比实例的市场价格上涨或下跌的百分率为±T%(从成交日期到价值时点,当可比实例的市场价格上涨时,为+T%;下跌时,为-T%),则:
通过上式可知,市场状况调整系数是(1±T%),而不是±T%。
市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况,具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格,通过这些房地产价格找出该类房地产市场价格随着时间变化而变动的规律,据此再对可比实例成交价格进行市场状况调整。
市场状况调整的具体方法,可采用价格指数或价格变动率,也可采用时间序列分析(时间序列分析的有关内容可见本书第十章“长期趋势法及其运用”)。
(一)市场状况调整的价格指数法
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。
在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期,如果是以某个固定时期作为基期的,则为定基价格指数;如果是以上一时期作为基期的,则为环比价格指数。
定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表6-2
价格指数的编制原理表6-2
时间
价格
定基价格指数
环比价格指数
1
P1
P1/P1=1
P1/P0
2
P2
P2/P1
P2/P1
.
.
.
..
.
..
.
..
n-l
Pn-1
Pn-1/P1
Pn-1/Pn-2
n
Pn
Pn/P1
Pn/Pn-1
采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为:
[例6-6]某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/㎡,现需要将其调整到2011年10月1日。
已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3(以2009年1月1日为100)。
请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。
[解]该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下:
3800×108.3/109.7=3751.50(元/㎡)
采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为:
可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格
[2012年试题]某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡,2012年9月的市场价格为4654元/㎡。
根据上述数据,2012年1月至9月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。
A.1.07%
B.1.11%
C.1.20%
D.1.25%
答案:
C
解析:
4654=4230×(1+t)8,为便于大家理解计算过程,给出详细测算过程:
(1+t)8=1.100
ln(1+t)8=ln1.100
ln(1+t)=0.0119
eln(1+t)=e0.0119
1+t=1.0120
t=1.20%
[例6-7]某宗房地产2011年6月1日的市场价格为2500元/㎡,现需要将其调整到2011年10月1日。
已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为99.6,98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8(均以上个月为100)。
请计算该房地产2011年10月1日的市场价格。
[解]该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下:
2500×98.0/100×99.2/100×101.5/100×101.8/100=2511.26(元/㎡)
(二)市场状况调整的价格变动率法(史记:
出考题很少)
房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。
采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:
史家解读:
采用逐期递增或递减的价格变动率计算的实例:
某可比实例在价值时点前8个月成交,成交价格2000元/㎡,成交后头4个月每月比上个月上涨1.5%,后4个月每月比上个月下降1.1%,则可比实例在价值时点的价格=2000×(1+1.5%)4×(1-1.1%)4。
采用期内平均上升或下降的价格变动率计算的实例:
仍以上例说明,某可比实例在价值时点前8个月成交,成交价格2000元/㎡,成交后头4个月内每月比上个月环比上涨,涨幅分别为1.5%、1.7%、1.9%、1.9%,平均每月上涨率为1.75%,后4个月每月比上个月环比下降,但每月下降幅度不尽相同,平均每月下降率为1.3%,则可比实例在价值时点的价格=2000×(1+1.75%×4)×(1-1.3%×4)。
【例6-8】评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值,选取的可比实例中有个可比实例的成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/㎡。
另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%,2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。
请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
[解]对该可比实例的价格进行市场状况调整,是将该价格由2010年10月1日调整到2011年7月1日。
将该期间分为两段:
第一段为2010年10月1日至2011年3月1日5个月,第二段为2011年3月1日至7月1日4个月,则:
3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/㎡)
【例6-9】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/㎡,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。
假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币,2011年9月30日为l美元=6.7050元人民币。
请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。
[解]将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为:
2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元人民币/㎡)
【例6-10】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/㎡,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%。
假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币,2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。
请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。
[解]将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为:
2000×(1+0.3%)8×6.7050=13735.24(元人民币/㎡)
【易混淆点辨析】问:
例6-9和例6-10为何取的汇率不相同?
教材中“在统一币种方面,不同的币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率。
在通常情况下,是采用成交日期时的汇率。
但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格,应采用价值时点时的汇率进行换算”这段话对上面那两例题又作如何解释?
答:
对于例6-9,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%,这句话很关键,说明该可比实例变动区间的币种是人民币,但可比实例的成交日期的价格为美元,要把它先转换为人民币,也就是要采用可比实例成交日期时的美元和人民币之间换算汇率。
例6-10,关键词为该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%,说明在变动区间是以美元为基准变动的,那么这道题在变动区间不用调整。
最后要求的是价值时点时的人民币的价格,所以要用价值时点时的美元和人民币之间换算汇率将美元单价调整为人民币单价。
【2012年试题】某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/㎡,同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡,该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/㎡(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币,9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。
A.1051
B.1096
C.1100
D.1147
答案:
D
解析:
该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为:
(1000×6.7+80×8)÷6.4=1147(美元/㎡)
用于市场状况调整的价格指数或变动率,应为房地产价格指数或变动率。
因为房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变动的因素。
即使选用房地产价格指数或变动率,还要弄清其内涵、数据基础和编制方法。
房地产价格指数或变动率可细分为:
①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。
应选用可比实例所在地同类房地产的价格指数或变动率。
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