房地产评估报告格式.docx
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房地产评估报告格式
页次
一、致委托方函……………………………………………2
二、估价师声明……………………………………………3
三、估价的假设和限制条件………………………………4
四、房地产变现能力分析…………………………………5
五、房地产抵押报告利用提示……………………………6
六、估价结果报告……………………………………………
七、估价技术报告………………………………………
八、附件(均为复印件)………………………………
(一)房地产权证
(二)估价机构资质证书
(三)估价人员资质证书
致委托方函
:
受你委托,我公司对你拥有的位于
(建筑面积为m2)在现状利用条件下的抵押价值进行了评估,估价时点为年月日,目的为银行确信房地产抵押贷款额度提供参考依据。
我公司派出房地产估价师对估价对象房地产现场进行了实地勘探,并查询、搜集、调查估价所需的相关文件、资料,依照估价目的,遵循估价原那么,依照法定估价工作程序,运用适宜的估价方式,在认真分析现有文件、资料的基础上,通过周密的测算,并详细考虑了影响房地产价钱的各类因素,得出估价结果如下:
位于(建筑面积为m2)在估价时点(已减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款)的可抵押价值为:
总价:
大写人民币:
单价:
估价的详细结果、过程及有关说明,详见附后的《房地产抵押估价结果报告》和《房地产抵押估价技术报告》。
此致
机构负责人(盖章)安徽中信房地产评估
年月日
估价师声明
咱们郑重声明:
1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、本公司及本次参与估价的房地产估价人员与房地产抵押当事人没有利害关系。
4、估价师依据中华人民共和国国家标准《房地产估价标准》(GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
五、咱们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、没有人对本估价报告提供专业帮忙。
7、本估价报告由安徽中信房地产评估负责说明。
八、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下利用,不得作其他用途。
未经本估价机构书面同意,本报告的全数或任何一部份均不得向委托方、报告利用者、报告审查部门之外的单位和个人供,也不得以任何形式公布发表
九、本报告附件是本报告的重要组成部份,利用本报告时请认真阅读附件。
本报告必需完整利用,对仅利用报告中的部份内容而致使的有关纠纷和损失,本估价机构和估价师不承担任何法律责任。
中国注册房地产估价师注册号签名
年月日
估价的假设和限制条件及变现能力分析
估价的假设:
一、假设该估价对象在估价时点达到最正确利用状态,其运作方式合法。
二、假设该估价对象房地产权属关系不存在纠纷,不受任何权利限制。
3、假设该估价对象房地产本身不存在质量问题。
4、假设房地产市场在本估价报告结果的有效期内不发生较大的转变。
五、假设该估价对象房地产在本估价报告的有效期内不蒙受重大损坏。
应用的限制条件:
一、本报告估价结果仅为银行确信房地产抵押贷款额度提供参考依据,不得作其它用途利用;
二、除特殊说明,估价对象不附带任何阻碍其价值的限制条件;
3、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的可抵押市场价值,等于估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
经本报告估价人员调查并由委托人提供的证明,本次估价的房地产不存在法定优先受偿款。
4、本报告估价时点为年月日。
估价结果应用有效期自本估价报告出具之日(年月日)起壹年内有效[价钱波动较大时,可为半年内有效]。
5、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大转变,该估价对象必须从头估价。
6、所有资料均由委托方提供,咱们已进行了核查,但不对其资料的真实性和合法性负责。
7、本次估价时,估价人员对估价对象进行了勘探,并在可能条件下对其内部结构进行了查看,但未利用专业仪器对其结构进行检测,故无法呈报估价对象结构的详细状况进行说明,亦未对有关设备进行测试。
房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过量损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
一、估价对象的合法用途为住宅用途,独立利用性较强,不易于分割转让,变现速度一样高于办公楼、工业用房等其它物业,且交易过户手续简便。
(需要具体情形具体分析)
二、处置房地产时,其变现的价钱与变现时刻长短、变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序处置方式和营销策略等因素有关。
一样说来,以拍卖方式处置房地产时,变现时刻越短,变现价钱一样越低,房地产短时间强制变现的费用一样为房地产价值的20%-30%左右。
3、依照对估价对象房地产具体情形的分析,综合考虑其变现费用折扣和以后房地产市场可能变更的风险等因素,本次评估的房地产建议金融部门在确信抵押贷款额度时,其贷款额度不能高于本次评估的可抵押价值的50%。
(以上仅以住宅举例,其它类型的房地产应依照不同情形别离分析)
房地产抵押报告利用提示
一、估价对象状况和房地产市场状况因时刻转变对房地产抵押价值可能产生阻碍,在估价对象实物及区域因素不受意外损害,能正常保护利用且未增加法定优先受偿款,房地产市场没有大的波动的情形下,估量估价报告利用有效期内,房地产可抵押价值不会有大的转变。
二、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险,估价报告利用者应给予关注:
估价对象衡宇是不是存在现状变更及环境变化引发的房地产抵押价值减损;国家房地产调控政策、城市计划、市政拆迁等转变可能致使房地产抵押价值下跌,人为利用不妥或自然因素使得房地产加速物理折旧致使估价对象房地产市场价值的下跌等。
3、估价报告利用者应合理利用估价价值,关注处置房地产时快速变现及变现费用的影响,和当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是不是会新增法定优先受偿权利。
4、本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生重大转变和遇有自然力和其他不可抗力对估价对象价钱的阻碍。
五、以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地利用权应当按国家规定一并抵押。
以建设用地利用权抵押的,该土地上的建筑物亦应一并抵押。
房地产抵押估价结果报告
皖中信房估字[]号
一、委托方
委托方名称:
住所:
联系电话:
二、估价方
估价机构:
安徽中信房地产评估
住所:
合肥市美菱大道620号绿都商城E区11楼
法定代表人:
虞浩东
机构品级:
国家壹级资质
资格证书号:
建房估证字[2007]062号
三、估价对象概况
(一)房地产权益状况
我公司依照委托方提供的《房地产权证》(产权证号:
号),并结合估价对象的现状利用情形,确信估价对象房地产所有权人为,该房产法定用途为,估价时点实际用途为。
(二)估价对象区域状况
名称:
座落:
占地面积:
四至:
周围环境:
基础设施完备程度:
区域状况等,以表达形式描述。
(三)、房地产实体状况
估价对象名称为:
,座落:
,面积。
结构,衡宇共层,估价对象位于第层,建筑面积为m2。
房地产四至:
估价对象位于。
房屋概况(适用于住宅用房,其他用房依如实际情形具体描述)
一、建筑面积:
二、衡宇类型:
3、建筑结构:
4、建成年代:
五、层次/层数:
六、装饰情形:
7、设施设备:
8、其它:
四、估价目的
为银行确信房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
五、估价时点
年月日
六、价值概念
本次估价所指抵押价值是:
估价对象在估价时点完全权益(未设立优先受偿权)估价价值减去估价对象房地产在估价时点已知悉的优先受偿权价值。
七、估价依据
(一)、法律法规
一、《中华人民共和国城市房地产治理法》;
二、《中华人民共和国土地治理法》;
3、《中华人民共和国物权法》;
4、《中华人民共和国担保法》;
5、《房地产估价标准》(GB/T50291-1999);
6、《房地产抵押估价指导意见》;
7、《商业银行房地产贷款风险治理指引》。
(二)委托方提供的文件资料
一、《房地产权证》(产权证号:
);
二、其他资料(土地证、建设用地计划许可证、租赁合一样)
(三)、估价方搜集的有关资料
一、现场勘探资料;
二、市场调查资料
3、估价师搜集的其他资料。
八、估价原那么
依照估价委托,结合估价对象的有关情形,遵循估价工作合法原那么,最高最正确利用原那么,替代原那么,估价时点原那么、谨慎原那么。
一、合法原那么:
估价对象房地产符合城市计划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求,即应以估价对象的合法利用、合法处分为前提估价。
二、最高最正确利用原那么:
指房地产估价必需在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最正确效为估价前提下。
别离以维持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、从头利用前提作出判定和选择。
3、替代原那么:
指房地产估价必需依据同一市场上具有相近效用的房地产,其价值也应相近的一样原理进行估价。
4、估价时点原那么:
估价时点又称评估时点,估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价钱或价值,反映了房地产估价的结果具有很强的时刻相关性和时效性。
五、谨慎原那么是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原那么,它要求在存在不确信性因素的情形下作出估价相关判按时,应当维持必要的谨慎,充分估量抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、以后可能发生的风险和损失,不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值,不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
(在实际估价中,若是面临的是确信性因素,那么不存在谨慎问题,应依据确信性因素进行估价。
若是面临的是不确信性因素,先进行分析,对该因素的乐观或保守估量会致使对房地产抵押价值的高估或低估时,那么应采取致使对房地产抵押价值“低估”的估量。
)
九、估价方式
根据估价对象是用房的特点(分析采纳方式缘故,具体对象具体对待)
经研究采纳法评估估价对象房地产的价值。
十、估价结果
我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘探,并查询、搜集、调查估价所需的相关文件、资料,依照估价目的,遵循估价原那么,依照法定估价工作程序,运用适宜的估价方式,在认真分析现有文件、资料的基础上,通过周密的测算,并详细考虑了阻碍房地产价值的各类因素,得出估价结果如下:
位于(建筑面积为m2)在估价时点(已减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款)的可抵押价值为:
万元,(大写人民币),单价每平方米元。
十一、估价人员
十二、估价作业日期
年月日至年月日
十三、估价报告应用有效期
自估价报告完成日起有效期为十二个月(或为六个月,要与前面一致)。
注册房地产估价师:
年月日
房地产抵押估价技术报告
一、因素分析
(一)、个别因素分析
略
(二)、区域因素分析
估价对象位置、基础设施、环境等略
(三)、市场背景分析
房地产市场状况(应依照估价时点时的实际状况进行调整)
住宅市场状况:
2020年,中国经济在金融风暴的大背景下仍维持较高的增加。
中国在年内已五次降息,而且推出4万亿元的投资打算。
住宅房价因前期涨幅过大,需求量的消费需要时刻,加上政策关注和调控压力增大,久远看住宅用房房价和需求上涨趋势不变,但价钱涨幅将有放缓。
2020年合肥住宅市场上半年房价显现较为不睬智的快速增加,而下半年受经济环境的阻碍,价钱滞涨,但并未显现大幅降价。
据调查近几个月来住宅类商品房没有专门大的波动,住宅类销售量降幅明显。
办公、商业用房市场状况:
最近几年来,住宅价钱涨幅过快,办公楼和商业用房投资增速放慢,同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨,因此估量办公楼和商业用房价钱有望取得更好的上涨表现。
本钱法用
由于国家出台的一系列刺激消费、拉动内需宏观经济政策成效的慢慢显现,我国国民经济正处于恢复性上升时期,专门是近时期基础原材料价钱显现明显底部上升状态,并仍有稳固爬升之势。
建筑行业原材料价钱的上升必然会拉动房地产开发本钱的提高,最终推动房地产价钱的上涨。
该处房地产价钱将具有必然的升值潜力。
(四)、最高最正确利用分析
房地产估价要以估价对象的最高最正确利用为前提进行。
所谓最高最正确利用是法律上许诺、技术上可能、经济上可行。
估价人员依照法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值最大性、土地与建筑物的均衡性、与外部环境的和谐性、可持续进展性作为衡量标准,通过充分合理的论证,并能给估价对象带来最高价值的利用。
依照估价师现场勘探,待估价对象房地产目前要紧为用房,与《房地产权证》记录的用途一致,故设定记录用途为最高最正确利用用途。
(实际用途如与房地产证记录用途不一致,以房地产证用途)
I、市场比较法
住宅用房
(五)、方式的选用
估价人员认真分析了所把握的资料并进行了实地查看,依照估价对象的特点和实际状况,在估价对象同一供求圈内房地产市场存在必然的交易量,依照《房地产估价标准》中的规定,有条件选用市场法进行估价的,应选取市场法为估价方式。
(六)、评估进程
I、市场比较法:
将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价值作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。
运用市场比较法估价:
依照市场比较法替代原理,本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例,并从当选取3个实际成交物业作为可比实例,进行交易日期、区域因素、个别因素修正,具体情形如下:
表一:
因素条件说明表
估价对象与可比实例
比较因素
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
坐落
用途
交易日期
交易情况
交易价格(元/平方米)
区位因素
交通条件
生活服务设施
教育配套设施
环境质量
个别因素
建筑结构类型、等级
层次/总楼层
设施与设备
(水,电,网,电梯等)
装修
朝向
布局
建成年代
物业管理
面积
1、进行交易情形修正、
可比实例均为正常情形下的交易实例,故无需作交易情形修正,其交易情形修正系数为1。
(如有不同请进行修正)
2、进行交易日期修正
交易日期修正宜采纳类似房地产的价钱变更率或指数进行调整。
在无类似房地产的价钱变更率或指数的情形下,可依照本地房地产价钱的变更情形和趋势调整。
因可比实例一、二、三与估价对象为同期交易活动,故人易时刻修正系数均为1。
(如有不同请进行修正)
3、进行区域因素修正
将可比实例在其外部环境状况下的价钱调整为估价对象外部环境状况下的价钱:
表二:
区域因素修正系数表
估价对象与可比实例
比较因素
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
区位因素
交通条件
25
生活服务设施
25
教育配套设施
25
环境质量
25
区位因素修正
4、进行个别因素修正
将可比实例在其个体状况下的价钱调整为估价对象个体状况下的价钱,个别因素修正系数表
估价对象与
可比实例
比较因素
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
个别因素
建筑结构类型、等级
10
层次/总楼层
15
设施与设备
(水,电,网,电梯等)
15
装修
10
朝向
15
布局
15
建成年代
10
物业管理
5
面积
5
个别因素修正
5、求出比准价钱
比准价钱=可比实例成交价钱×交易情形修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
项目
可比实例1
可比实例2
可比实例3
实际成交单价
(元/平方米)
交易时间修正
/100
/100
/100
交易情况修正
100/
100/
100/
区域因素修正
100/
100/
100/
个别因素修正
100/
100/
100/
比准单价
(元/平方米)
依照上述分析,取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价钱为:
(++)/3=元/平方米。
六、用市场比较法测算估价对象评估价钱为:
注:
每项可比实例成交价钱调整不得超过20%,综合调整不得超过30%
商业用房
(五)、方式的选用
估价人员认真分析了所把握的资料并进行了实地查看,依照估价对象的特点和实际状况,在估价对象同一供求圈内房地产市场存在必然的交易量,依照《房地产估价标准》中的规定,有条件选用市场法进行估价的,应选取市场法为估价方式。
另外依照合肥市房地产市场状况,结合估价对象的商业(办公)用房利用性质,该物业有持续且稳固的收益,经研究、分析,本次估价拟采纳收益还原法结合市场比较法综合评估估价对象房地产的价钱。
(六)、评估进程
市场比较法:
将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价钱作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。
运用市场比较法估价:
依照市场比较法替代原理,本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例,并从当选取3个实际成交物业作为可比实例,进行交易日期、区域因素、个别因素修正,具体情形如下:
表一:
因素条件说明表
估价对象与可比实例
比较因素
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
坐落
用途
交易日期
交易情况
交易价格(元/平方米)
区位因素
繁华程度
交通条件
临街状况
环境质量
公共配套
基础设施
个别因素
建筑结构品质及内部格局
设施设备
层次/总楼层
净高
装修
面积
无形价值
(品牌,文化,管理)
建成年代
物业管理
一、进行交易情形修正、
可比实例均为正常情形下的交易实例,故无需作交易情形修正,其交易情形修正系数为1。
(如有不同请进行修正)
二、进行交易日期修正
交易日期修正宜采纳类似房地产的价钱变更率或指数进行调整。
在无类似房地产的价钱变更率或指数的情形下,可依照本地房地产价钱的变更情形和趋势调整。
因可比实例一、二、三与估价对象为同期交易活动,故人易时刻修正系数均为1。
(如有不同请进行修正)
3、进行区域因素修正
将可比实例在其外部环境状况下的价钱调整为估价对象外部环境状况下的价钱:
表二:
区域因素修正系数表
估价对象与可比实例
比较因素
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
区位因素
繁华程度
30
交通条件
20
临街状况
20
环境质量
10
公共配套
10
基础设施
10
区位因素修正
4、进行个别因素修正
将可比实例在其个体状况下的价钱调整为估价对象个体状况下的价钱,个别因素修正系数表
估价对象与
可比实例
比较因素
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
个别因素
建筑结构品质及内部格局
20
设施设备
15
层次/总楼层
15
净高
15
装修
10
面积
10
无形价值
(品牌,文化,管理)
5
建成年代
5
物业管理
5
个别因素修正
五、求出比准价钱
比准价钱=可比实例成交价钱×交易情形修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
项目
可比实例1
可比实例2
可比实例3
实际成交单价
(元/平方米)
交易时间修正
/100
/100
/100
交易情况修正
100/
100/
100/
区域因素修正
100/
100/
100/
个别因素修正
100/
100/
100/
比准单价
(元/平方米)
依照上述分析,取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价钱为:
(++)/3=元/平方米。
六、用市场比较法测算估价对象评估价钱为:
商务办公用房
(五)、方式的选用
估价人员认真分析了所把握的资料并进行了实地查看,依照估价对象的特点和实际状况,在估价对象同一供求圈内房地产市场存在必然的交易量,依照《房地产估价标准》中的规定,有条件选用市场法进行估价的,应选取市场法为估价方式。
另外依照合肥市房地产市场状况,结合估价对象的商业(办公)用房利用性质,该物业有持续且稳固的收益,经研究、分析,本次估价拟采纳收益还原法结合市场比较法综合评估估价对象房地产的价钱。
(六)、评估进程
市场比较法:
将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价钱作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方式。
运用市场比较法估价:
依照市场比较法替代原理,本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例,并从当选取3个实际成交物业作为可比实例,进行交易日期、区域因素、个别因素修正,具体情形如下:
表一:
因素条件说明表
估价对象与可比实例
比较因素
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例3
坐落
用途
交易日期
交易情况
交易价格(元/平方米)
区位因素
集聚程度
交通条件
周边环境
公共配套
基础设施
个别因素
建筑类型
外观形象
层次/总楼层
设施设备
装修
智能化程度
租户类型
层高
停车便利度
建成年代
物业管理
一、进行交易情形修正、
可比实例均为正常情形下的交易实例,故无需作交易情形修正,其交易情形修正系数为1。
(如有不同请进行修正)
二、进行交易日期修正
交易日期修正宜采纳类
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