资产评估自考计算题.docx

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资产评估自考计算题

机器设备评估

1．某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中FOB价格是l5万美元，2000年底对该生产线进行评估。

评估人员在询价过程中，了解到该型号生产线已不再生产，取代它是新型号同类生产线，新生产线报价是20万美元。

但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。

成交价为16万美元。

评估人员又了解到旧型号生产线生产能力仅为新型号生产线80％。

评估基准日人民币对美元汇率为8.3∶1。

境外运杂费按FOB价格5％计，保险费按FOB0.5％计，关税税率为10％，增值税税率为17％。

银行手续费按CIF价格0.8％计算，国内运杂费按（CIF价格+银行手续费）3％计算。

安装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。

评估人员还了解到以下情况：

（1）经技术检测，该设备尚可使用5年；

（2）由于企业产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80％，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；

（3）该企业所得税率为33％，企业所在行业投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7。

要求：

（1）根据上述资料计算该生产线重置成本；

（2）计算该生产线实体性贬值额；

（3）计算该生产线经济性贬值额；

（4）计算该生产线评估值。

（计算结果以万元为单位）

FOB=16×80%=12.8（万美元）

国外运杂费=12.8×5%=0.64（万美元）

保险费=12.8×0.5%=0.064（万美元）

CIF=（12.8+0.64+0.064）×8.3=112.08（万元）

关税=112.08×10%=11.21

增值税=（112.08+11.21）×17%=20.96

银行手续费=112.08×0.8%=0.09

国内运费=（112.08+0.09）×3%=3.39

重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（万元）

实际已用年限=10×80%=8（年）

实体性贬值率=

=61.54%

实质性贬值=148.54×61.54%=91.41（万元）

经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%

经济性贬值=（148.54-91.41）×14.46%=8.26（万元）

评估值=148.54-91.41-8.26=48.87（万元）

2．被评估设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。

评估人员经调查分析得到如下数据资料：

（1）从2000年至2004年，该类设备定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；

（2）由于使用了新型技术，该设备月人工成本比社会普遍运用同类设备节约5000元；

（3）该设备所在企业正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；

（4）该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；

（5）经检测该设备尚可使用8年。

要求：

（1）计算该设备重置成本；

（2）计算该设备加权投资年限及成新率；

（3）计算该设备功能性贬值额；

（4）计算该设备经济性贬值额；

（5）计算该设备评估值。

重置成本=120×

+15×

=142.79（万元）

加权投资年限=

=3.78（年）

实际已用年限=3.78×60%=2.27（年）

成新率=

×100%=77.90%

实体贬值=142.79×（1-77.9%）=31.56（万元）

功能性增值=0.5×12×（1-25%）×

-8=24（万元）

经济性贬值率=（1-0.80.7））×100%=14.46%

贬值额=（142.79-31.56+24）×14.46%=19.55（万元）

评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（万元）

3．2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：

（1）A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。

（2）A设备经鉴定，尚可使用7年。

经调查，A设备购建以来，其每年价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备实际利用率为90%。

要求计算：

（1）A设备重置成本；

（2）A设备加权更新成本；

（3）A设备加权投资年限；

（4）A设备成新率。

（复利系数保留两位小数，年限保留一位小数）

重置成本=20×（1+10%）10+5×（1+10%）5+3×（1+10%）2

=20×2.59+5×1.61+3×1.21

=51.8+8.05+3.63

=63.48（万元）

加权更新成本

=51.8×10+8.05×5+3.63×2=565.51（万元）

加权投资年限=565.51÷63.48=8.9（年）

实际年限=8.9×90%=8（年）

成新率=

=46.67%

4．被评估成套设备购建于1992年12月，帐面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。

经评估人员调查分析得到如下数据：

（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002年设备价格维持不变；

（2）该设备月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间实际利用率仅为正常利用率80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

要求：

（1）计算被估设备重置成本及各项损耗；

（2）计算该设备评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。

重置成本=100×（1+10%）5+20=100×1.61+20=181（万元）

加权投资年限=

=9.45（年）

实际使用年限=9.45×80%=7.56（年）

成新率=

=39.81%

实体性贬值=181×（1-39.81%）=108.94（万元）

功能性贬值=0.2×12×（1-33%）×

-5=1.608×3.7908

=6.10（万元）

经济性贬值率=（1-0.80.7）×100%=14.46%

经济性贬值额=（181-108.94-6.1）×14.46%

=65.96×14.46%=9.54（万元）

设备评估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（万元）

5．B设备5年前购置，账面价值为30万元。

评估时该型号设备已不再生产，被新型设备所取代。

经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备价格为40万元。

评估人员从功能上鉴定：

B设备及新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。

要求：

（1）估算B设备重置成本。

（2）估算B设备成新率。

（3）估算B设备评估价值。

重置成本=40×0.8=32（万元）

成新率=

=61.54%

评估值=32×61.54%=19.69（万元）

房地产评估

1．某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入18%，管理费按年租金2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。

要求：

试用建筑物残余估价法评估该建筑物价格。

（计算结果以元为单位，取整）

总收入44000×12=528000（元）

总费用：

税金=528000×18%=95040（元）

管理费=528000×2.5%=13200（元）

租金损失=44000÷2=22000（元）

维持费=528000×5%=26400（元）

保险费=12000（元）

合计=168640（元）

总收益=528000-168640=359360（元）

土地纯收益=3800×500×8%=152000（元）

房屋纯收益=359360-152000=207360（元）

i=10%+

=12.5%

房屋价值=207360×

=1646252（元）

2．某房地产土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。

该房地产土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米建筑造价为700元，经济使用年限为60年。

现在要评估该房地产2003年12月1日价值。

经过调查，2003年12月1日及该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年土地价格为每平方米1200元；同类建筑造价为每平方米750元。

假定建筑物残值为零，土地资产折现率为8%，试估算该房地产2003年12月1日价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位）

建筑物重置成本=750×3500=2625000（元）

成新率=

=93.75%

建筑物评估值=2625000×93.75%=2460938（元）

土地价值=1200×1000=1200000（元）

房地产价值=2460937.5＋1200000=3660938（元）

3．有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：

宗地

成交价（元/M2）

交易时间

交易

情况

区域

因素

个别

因素

容积率

剩余

年限

待估宗地

2006年2月

0

0

0

1.7

50年

A

5150

2005年2月

0

0

-1%

1.6

45年

B

6700

2005年8月

0

+2%

0

1.9

50年

C

5550

2005年12月

-2%

0

-1%

1.6

45年

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例及待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定数值。

经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月价格。

（计算结果以元为单位，取整）

A修正值=5150×（1+1%）12×

×

×

=5150×1.1268×

×

×1.0198

=6327元/㎡

B修正值=6700×（1+1%）6×

×

=6700×1.0615×

×

=6279元/㎡

C修正值

=5550×（1+1%）2×

×

×

×

=5550×（1+1%）2×

×

×

×1.0198

=6299元/㎡

宗地单价=（6327+6279+6299）÷3

=6302元/㎡

宗地总价=40000×6302=252080000（元）

4．某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。

据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付管理费为年租金2.5％，维修费为重置价1.5％，税金为年租金18％，保险费为重置价0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。

试根据上述资料评估该宗地2005年1月价格（计算结果以元为单位，取整数）

总收入

8000×90×12×（1－10%）=7776000（万元）

总费用

管理费=7776000×2.5%=194400（万元）

维修费=8000×4500×1.5%=540000（元）

税金=7776000×18%=1399680（元）

保险费=8000×4500×0.2%=72000（元）

折旧费=

=750000（元）

合计=2956080（元）

总收益=4819920（元）

房屋纯收益=（8000×4500-750000×2）×8%=2760000（元）

土地纯收益=2059920（元）

地价=2059920×

-46

=2059920×15.517

=31963779（元）

5．有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：

宗地

成交价（元/M2）

交易时间

交易

情况

区域因素

个别因素

容积率

剩余年限

待估宗地

2004年1月

0

0

0

1.7

45年

A

2150

2003年1月

-1%

0

-1%

1.6

40年

B

2400

2003年1月

0

+2%

0

1.8

45年

C

2100

2002年1月

-2%

0

-1%

1.6

40年

表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物及待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3％，该城市从2000年到2004年每年地价上升1％，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月价格（计算结果以元为单位，取整数）

A修正值

=2150×

×

×

×

×

=2150×1.01×1.01×1.01×1.03×1.02

=2326元/㎡

B修正值=2400×

×

×

=2311元/㎡

C修正值

=2100×

×

×

×

×

=2100×1.02×1.02×1.01×1.03×1.02

=2318元/㎡

宗地评估值

=（2326+2311+2318）÷3

=2318/㎡

无形资产评估

1．A企业拟向B公司转让其拥有甲产品商标使用权。

评估人员了解到以下情况：

（1）该商标生产产品，市场售价1000元/台，比其他同类产品净增利润10元/台；

（2）双方协商，商标使用许可期限4年。

商标使用费按新增利润30%支付A企业；

（3）根据B公司生产情况，预计前2年生产量9万台/年；后2年10万台/年；

（4）根据相关资料分析，A企业正常投资报酬率为15%，所得税税率为25%。

要求：

（1）计算该商标权每年新增利润；

（2）计算该商标使用权价格。

该商标权每年新增利润：

第一年新增利润=9×10=90（万元）

第二年新增利润=9×10=90（万元）

第三年新增利润=10×10=100（万元）

第四年新增利润=10×10=100（万元）

A企业每年可分得净利润

第一年分得净利润=90×30%×（1-25%）=20.25（万元）

第二年分得净利润=90×30%×（1-25%）=20.25（万元）

第三年分得净利润=100×30%×（1-25%）=22.5（万元）

第四年分得净利润=100×30%×（1-25%）=22.5（万元）

商标权使用权价格=20.25×（1+15%）-1＋20.25×（1+15%）-1

＋22.5×（1+15%）-3＋22.5×（1+15%）-4

=60.58（万元）

2．某饮料生产企业拟购买某食品研究所一项最新饮料添加剂专利技术，该专利经济寿命为5年，经过预测分析表明，使用该添加剂专利技术后，该饮料生产企业产品年销售量将提高10%，产品销售价格将提高5%，生产及销售成本节约2%。

该企业目前产品年销售量为100万吨，每吨销售价格为2300元，每吨生产及销售成本为2000元。

所得税税率为25%，折现率为10%。

试估算该专利技术价值。

（以万元为单位，小数点后保留两位数）

企业目前年利润=100×（2300-2000）×（1-25%）

=22500（万元）

使用该技术后年利润

=100×（1+10%）×【2300×（1+5%）-2000×（1-2%）】×（1-25%）

=110×（2415-1960）×（1-25%）

=37537.5（万元）

每年新增利润=37537.5-22500=15037.5（万元）

评估值=15037.5×

=57007.16（万元）

3．甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。

经评估人员调查测算获得以下资料：

（1）甲企业及B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。

（2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。

（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。

（4）自引进日起至评估时，该类技术价格上升了10%。

要求：

（1）计算该制药生产技术重置成本净值；

（2）计算该制药生产技术重置成本净值转让分摊率；

（3）计算该制药生产技术转让最低收费额。

（计算结果以万元为单位，取整）

无形资产重置成本=400×（1+10%）=440（万元）

无形资产成新率=

=75%

无形资产重置成本净值=440×75%=330（万元）

无形资产成本分摊率=

=30%

最低收费额=330×30%+（80+20）=199（万元）

4．X机械厂现每年生产X型机器1万台，每台售价5万元，成本4万元，现准备引进一项先进技术。

该技术可以提高产品品质，因此该机器售价可以提升至5.5万元，年产销量可达1.2万台；同时可以降低生产成本2000元／台。

请计算该技术利润分成率。

原利润=10000×（50000-40000）=10000（万元）

新利润=12000×（55000-38000）=20400（万元）

利润分成率=

×100%=50.98%

5．A公司生产某产品，原产量为每年10万件，每件价格100元，成本80元，现拟采用某专利技术，该技术可以提高产品质量，从而使价格上升到110元/件；并且可以扩大销量，使年产销量达12万件；同时可以提高原材料利用率，使成本下降为75元/件。

该企业所得税率为25％。

预计该专利经济寿命为5年，假定折现率为10％，请计算该专利技术价值。

（以万元为单位，计算结果保留两位小数）

原利润=10×（100-80）×（1-25%）=150（万元）

新利润=12×（110-75）×（1-25%）=315（万元）

每年新增利润=315-150=165（万元）

该专利技术评估值=165×

=625.52（万元）

企业价值评估

1．待估企业未来5年预期税后利润分别为200万元、250万元、230万元、220万元、240万元，资本化率为10%。

要求：

用年金资本化法计算该企业评估值。

未来五年税后利润总现值

=200×（1+10%）-1+250×（1+10%）-2+230×（1+10%）-3+

220×（1+10%）-4+240×（1+10%）-5

=200×0.9091+250×0.8264+230×0.7513+220×0.683+240×0.6209

=860.5（万元）

A=

=

=227（万元）

企业评估值=227÷10%=2270（万元）

2．待估企业预计未来5年预期收益额分别为100万元，110万元，105万元，110万元和110万元，假定折现率和资本化率均为10%，该企业各单项资产评估后价值之和为1100万元。

要求：

（1）采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。

（2）该企业是否有商誉？

为什么？

未来五年税后利润总现值

=100×（1+10%）-1+110×（1+10%）-2+105×（1+10%）-3+

110×（1+10%）-4+110×（1+10%）-5

=100×0.9091+110×0.8264+105×0.7513+110×0.683+110×0.6209

=404.13（万元）

A=

=

=106.61（万元）

企业评估值=106.61÷10%=1066.1（万元）

因为1066.1万元小于1100万元，所以该企业没有商誉。

3．某企业预计未来5年收益分别为：

80万、100万、110万、120万和150万元，从第六年开始稳定在200万元。

社会平均收益率为10%，银行存款利率为5％，该企业风险系数为1.8。

请评估该企业价值。

折现率=5%+1.8×（10%-5%）=14%

所以未来五年净利润现值总和

=80×（1+14%）-1+100×（1+14%）-2+110×（1+14%）-3+

120×（1+14%）-4+150×（1+14%）-5

=80×0.8772+100×0.7695+110×0.675+120×0.5921+150×0.5194

=370.34（万元）

第六年后净利润现值总和=（200÷14%）×（1+14%）-5

=742（万元）

企业价值=370.34+742=1112.34（万元）

4．某企业预计未来五年年收益均为100万，第六年比第五年增长2％，以后均保持此增长率，当时银行存款利率为4％，社会平均收益率为8％，被评估企业β系数为1.5，请评估该企业价值。

折现率=4%+1.5×（8%-4%）=10%

前五年收益现值总和=100×

=379.08（万元）

第六年后净利润现值总和=

×（1+10%）-5=791.65（万元）

企业价值=379.08+791.65=1170.73（万元）

5．某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。

评估人员获得资料如下：

（1）预计ABC公司未来5年销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和330万元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；

（2）评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业平均风险及社会平均风险比值为1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%；

（3）该企业销售净利率为10%。

要求：

运用分段法计算ABC公司持续经营价值。

折现率=3%+1.2×（8%-3%）=9%

未来五年净利润分别为30万元、28万元、30万元、32万元、33万元

所以未来五年净利润现值总和

=30×（1+9%）-1+28×（1+9%）-2+30×（1+9%）-3+

32×（1+9%）-4+33×（1+9%）-5

=30×0.9174+28×0.8417+30×0.7722+32×0.7084+33×0.6499

=118.37（万元）

第六年后净利润现值=【（320×10%）÷8%】×（1+9%）-5

=400×0.6499=259.96（万元）

ABC公司持续经营价值=118.37+259.96=378.33（万元）