万景花城可行性研究报告.docx
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万景花城可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称:
万景花城
1.1.2项目位置
万景花城项目位于地铁二号线育英路东南角,位于申花板块商业圈,周边拥有蓝转天成、XX银泰城(城西银泰)、莫干山路物美、古墩路印象城、新武林商业中心等规模商业业态丰富,临近莫干路汽车东段、快速公交站点等交通配套设施完善。
该项目位于申花板块,地处益乐路以西、丰潭路以东,南临万家花城、橡树园等成熟楼盘,其东面是大关小学申花分校及一处花园,其北面是一处绿地,临近拱墅区的银泰都市综合体,环境优美,配套成熟。
1.1.3项目规划要点
万景花城项目总用地面积54467M2,该项目分两期工程施工;一期工程为申花单元R21-17地块,土地面积24319M2,规划总建筑面积65661M2,容积率为2.7,建筑密度28%,绿地率30%,建筑高度为80米,项目规划指标详见表1.1;万景花城二期工程为申花单元R21-19地块,可出让土地面积为30148平方米,规划总建筑面积为69340M2,容积率为2.3,建筑密度为28%,绿地率为30%,建筑高度为80米,规划指标详见表1.2。
表1.1申花单元R21-17地块
编号
项目
数量
单位
1
规划总用地面积
24319
平方米
2
规划总建筑面积
65611
平方米
3
容积率
2.7
4
建筑密度
28
%
5
绿地率
30
%
6
建筑高度
80
米
7
规划住宅总户数
545
户
表1.2申花单元R21-19地块
编号
项目
数量
单位
1
规划总用地面积
30148
平方米
2
规划总建筑面积
69340
平方米
3
容积率
2.7
4
建筑密度
28
%
5
绿地率
30
%
6
建筑高度
80
米
7
规划住宅总户数
570
户
1.1.4项目大体定位
高端城市绿色生活园
高端----一流的设计,一流的景观,一流的建筑,一流的设施,一流的物管,一流的享受,一流的环境。
城市----万景花城位于XX申花板块,商业发达,各交通配套设施完善,符合现代人的生活方式。
绿色----万景花城将秉承着“绿色房产”的理念,努力将每一处项目打造成花园式公寓,给每一位顾客回归自然的感觉。
1.1.5地块背景分析
雅戈尔置业控股有限公司,是雅戈尔集团股份有限公司的全资企业,创建于1992年,迄今总资产逾219亿元人民币,开发面积达600万平方米,为建设部一级资质企业,连续3年被XX省房协评为全省房地产企业30强,位居中国房地产百强前列,是目前宁波最具影响力的城市运营商之一。
2010年11月30号,雅戈尔置业在以11.65亿总价拿下53号申花地块之后,又以125600万元总价竞得了其边上的56号宅地,楼面价18114元/平米,打破了自己刚刚创下的17751元/平米的申花板块宅地楼面价记录。
雅戈尔置业以24.21的总价,包揽了昔日出让的申花两宅地。
2014年XX第二场土地出让挂出了5个地块。
其中申花单元的R21-19地块和R21-17地块,正是雅戈尔2010年11月30日以24.21亿元竞得又在2013年6月以4.8亿元损失为代价退回的两宗姊妹地块。
景瑞地产成立于1993年,专注于房地产开发,并一直秉持“永远诚信、恪守专业、锐意进取、共赢未来”的核心价值观和“舒适之道”的企业使命。
景瑞地产,源自XX。
通过多年发展,景瑞确立了“深耕三线、产品领先”的战略。
并且依托城市发展实现:
巩固XX、深耕长三角、布局全国的三步走战略。
作为一家从地产开发延伸至物业管理的全国化品牌地产企业,景瑞地产多次获得“中国房地产百强”、“中国房地产百强运营效率TOP10”等荣誉。
截至2013年2月,公司已在XX、XX、宁波、苏州(太仓)、常州、舟山、湖州、泰州、天津、XX、南通、长兴、绍兴等13个城市同时开发22个项目。
2014年01月07日,景瑞地产以20.76亿拿下申花姊妹地块。
值得注意的是,申花单元R21-19地块10年首次出让时起价49204万元,楼面起拍价为7096元/平米;2014年1月7日,这宗地块挂牌起价为100488万元,楼面起价为14492元/平米。
另一个申花单元R21-17地块,10年首次出让时起价45975万元,楼面起价7005元/平米;今天,这宗地款挂牌起价则为93247万元,楼面起价14201元/平米。
与此同时,这两宗地块几乎没有调整地块面积和容积率,也就是说,今天这两个地块的起价就是2010年首次挂牌公告时的两倍多。
第二章项目建设必要性与意义
2.1迎合政府政策
2014年两会,李克强总理明确表示“对于合理的自住需求,也要有相应的政策支持,包括增加普通商品房供应。
对房地产市场则是要因城因地分类进行调控,抑制投机投资性需求,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。
”至此,2014年房地产市场分类调控因地制宜的调控思路已经敲定。
房地产市场因地制宜进行调控是当前市场发展的要求。
从全国市场来看,房价涨幅不均衡的现象非常明显,一、二线城市房价依旧稳中有升,三、四线城市成交趋于冷淡。
未来城市间经济发展不均衡依然存在,因地制宜进行分类调控是很有必要。
建立房地产市场的长效机制有利于房地产市场持续健康发展。
国家大力推动保障房建设,实施住房制度商品房和保障房双轨制;就房地产税立法,改变土地财政,增加持有环节税收;实施不动产信息登记,防止腐败;倡导新型城镇化建设,实施土地供应制度改革,发挥市场配制机制等长效措施有利于未来市场的健康发展。
在全面深化改革的大背景下,房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战,明年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化,市场供需关系将更趋良性,逐渐回归理性。
在因地制宜的政策下,拱墅区政府下决心大力发展经济,拱墅区正处于高速发展时期。
拱墅区地处XX市中部,是XX市委、市政府所在地,属于XX市发展较为成熟的区块,公共配套齐全,人口发展成熟度高,这些都为商业地产的良好发展奠定了坚实的基础。
另外,虽然拱墅区整体商业发展较为成熟,但区域内还是缺少大型的商业综合体项目,尤其是北部区域,高密度的人口居住却没有大型商业配套的支撑,这对于商业地产开发商来说无疑是一次很好的机会。
第三章项目外部经济环境分析
3.1区域经济情况
XX地处长三角经济圈,国家统计局年鉴数据显示,该市2007年经济总量达4100亿元,第一、第二、第三产业分别占4%、50.2%、45.8%。
2008年XXGDP达到4781亿元,高于XX市(4409亿元),低于XX市(5096亿元)位居全国第八位(省会城市第二位),2010年XX市辖区GDP已经达到2008年全市水平,为4740亿元,位居全国第七位。
XX人均生产总值位居全国前列,由于城市品位高、人文气息浓、生态环境美、社会秩序好、生活品质优等特点。
XX每年都能吸引大量外来人口就业与定居。
XX市拱墅区经济概况:
2013年完成地区生产总值372亿元,增长7.9%,服务业增加值261亿元,增长9.2%,十大产业增加值159亿元,增长10.8%;实现地方财政收入55.5亿元,增长7.5%;完成固定资产投资308.2亿元,增长25.1%;实现社会消费品零售总额360.2亿元,增长13.2%;开放型经济、节能降耗等指标完成市下达任务。
2013年拱墅区三次产业结构比例为0:
30:
70,服务业对拱墅区经济的主导作用进一步显现。
全年兑现产业扶持资金1.03亿元。
实现主营业务收入1426.7亿元,同比增长15.5%,实现总税收42.1亿元,地方税收20.7亿元,分别同比增长11%、15%。
成功出让4个工业地块88.8亩土地,启动康桥园区提升改造,加快石塘园区建设;完成建筑业总产值280.3亿元,同比增长12.6%,新增资质建筑企业21家。
2013年实现楼宇税收17.3亿元,同比增长19.4%,其中税收超亿元楼宇4幢,超千万元楼宇33幢,分别比去年增加3幢、7幢,易构大厦等5幢楼宇成功入选2012年度XX市五十佳商务楼宇。
全年出让11个商业地块340亩土地,开工楼宇39万平方米,竣工51万平方米,投用56万平方米,拱墅区建成楼宇总量达到230万平方米。
2013年全年完成26宗1028.5亩经营性用地出让。
建立完善10%留用地项目管理协调机制,加大监管力度,开工经合社物业22.5万平方米,竣工34万平方米。
2013年全年实际到位市外资金180.2亿元,新引进亿元以上的项目16个,成功引进绿地集团和伍尔沃斯商务咨询有限公司两家世界500强企业。
实际利用外资3.4亿美元,同比增长6.2%;浙商创业创新到位资金61.5亿元。
外贸出口增幅全市第一,服务外包顺利完成市下达目标任务。
继续开展城乡统筹,完成产业转移项目15项,投资额3.5亿元。
2013年区各级各单位累计走访企业10029家次,送政策套餐259个,解决问题4420个。
认真贯彻减负政策,切实减轻企业负担,累计减免各类税费2.16亿元。
出台扶持政策,加快推进“个转企”工作,1340家个体户转型升级为企业。
申花板块位于XX市中心,是拱墅区的重要板块之一,商业交通配套完善。
随着浙大紫金港校区的建成使用和与老城西的无缝对接,使得申花板块迅速得到市场的接受。
3.2所在房地产市场
3.2.1XX房地产历史回顾
XX市真正意义上的房地产开发始于93年,真正意义上的房地产开发是指由企业进行房地产投资开发和建设,通过市场销售的行为。
而在此以前,房地产开发一般是计划经济下的政府行为,土地由政府划拨,建成后由政府和企业购买分配给职工,即所谓福利分房,市场上基本没有可以用货币购买的房产品,居民获得住房的唯一办法就是由政府或单位分配。
到93、94年,XX市出现了居民可以用货币通过市场购买的住宅。
这种具有商品属性的住宅,即称为“商品房”。
因此XX市房地产发展史应是商品房的开发历史。
93年至今的XX市房地产发展基本可分成四个历史波段:
1993年-1995年的初步繁荣期,1995年一1997年的平稳调整期,1998年至2004年的增长繁荣期,2005年至今的新一轮宏观调控期。
一、1993-1995年的初步繁荣期
自从93年国家政策允许以公司、企业行为进行房产的开发与销售后,XX的房地产有了一个爆发式的发展,房地产开发公司如雨后春笋般地涌现出来。
同时,大量台资港资的中外合资企业相继成立,但多也是原先没有搞过房地产的外商。
由于经验不足和水土不服,这些外商最终并没有在XX形成气候,大部分以失败告终。
当时的XX的房地产开发,也可以称得上是热闹非凡,供应量迅速放大,但很快因需求不足而回落。
总的说来,这一阶段的发展有如下特点:
1、计划经济的开发模式仍占主导地位,但投资开发主体多样化。
2、供应量迅速增大,供应品种多样化。
3、市场需求不足且与供应结构不吻合。
4、开发水平低下,无品牌意识,几乎没有出现经得起时间考验的精品楼盘。
二、1995年一1997年的平稳调整期
随着宏观经济进入调整期,同时也随着供大于求且结构不合理等矛盾,XX楼市进入平稳调整期。
有如下特征:
1.开发主体以政府所属开发企业与行业类开发企业为主,其他类型的企业淡出市场,但私营企业蓄势待发。
三、1998年至2004年的持续繁荣期
98年初停止福利分房政策和银行按揭贷款的全面推行是点燃XX楼市的导火线,前者导致了团购的集中消费,后者大大降低了普通消费者的入市门槛,从而开始了持续至2004年的繁荣期。
此阶段大致有以下特征:
1、供应方面
供应总量:
1998年因蒋村划入XX后,该区域基础设施有较大改善,开发量进一步增加,加上次中心旧城改造的速度加快,以及城东成片开发等原因,总体供应量有较大增长。
2、需求方面
停止福利分房的政策和按揭贷款的普及大大激发了潜在的住宅需求,98年初至99年底,团购掀起了几次购房高潮,几次出现现房告急的现象,由此引起的市场兴旺又激发了个人买房的热潮,允许外地人购房的政策也吸引了大量XX其他地区的人进杭购房,此外,此阶段一些高质量楼盘的开发产生的消费引导作用也是激发住宅消费的一大因素。
3、开发主体与开发水平
99年起,政府所属国营企业与行业所属国营企业中规模较大实力较强的企业开始改革,以提升自身的开发水平与品牌形象为目标,耀江房产、广宇房产、大家房产、广通房产、安居房产、西湖房产、名城房产等一系列国有企业有一定程度的改善,一些小型国营企业淡出市场,尤其是土地在99年下半年起实施招标制,大量无后续项目的开发商名存实亡。
绿城、南都、金都等在市场研究、产品创新、营销包装方面已具有较强实力的后起之秀跃居前列。
三、2005年至今的第一轮宏观调控期
2005年上半年,从3月份到5月份,在短短3个月内,央行发布房贷新政,国务院更是以前所未有的关注度,先后颁布了国八条、新八条和七部门联合通知。
3.2.2当下XX房地产概况
2013年XX的楼市又是不平凡的一年。
18家全国性大型房企挟资本之力布局XX,直接推动XX土地成交金额再创新高;更多的新进房企,更快的开发周期,更立体的销售渠道,使得2013年XX楼市的总体销售额创历史新高。
市场加强分化,在傲人的销售成绩下,也出现了板块激战,高总价排屋别墅销售滞缓、本土开发商萎缩等悲情现象,年末还留下了天量的库存积压。
XX楼市的发展已经进入一个与以往不同的全新格局。
1.XX商品房销售概况
受政策和谣言影响,2013年XX楼市的走势全年跌宕起伏。
1、2月份延续2012年的翘尾行情高开高走,3、4月份受“国五条细则”提及的“征收二手房转让20%个税”等政策的影响产生了一轮爆发性行情;随着政策面消息的确定,前期爆发性行情透支了大量的购买力,5、6整体楼市显现疲态;7、8月份余杭沿运河圈层形成的北部新城和应地铁一号线而生的翁梅板块成交火热,板块行情分化明显;9、10月随着楼市行情持续良好,土地市场行情爆发,表现抢眼,9月5日华家池地块以136.7亿成交;11月,三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,内容涉及房地产税立法、住房保障和供应体系、农村宅基地、城镇化、用地市场等房产长效政策,年底杭城楼市平稳收官。
2013年XX商品房成交套数相较2012稳步提升,达85822套,仅次于历史上的2009年;但成交总金额高达1599.87亿元,创下历史新记录。
二手房成交平稳,主城区二手房成交31559套。
成交价格与2012年比较,有较大幅度上升,全市(含萧山、余杭)商品房成交均价为17121元/平方米,其中,主城区成交均价为22091元/平方米,余杭区成交均价为11245元/平方米,萧山区成交均价为14919元/平方米。
价格虽有较大幅度上升,但这是2012年年初25%-30%大幅度降价的反弹,均价仍低于2010年水平。
追溯过去四年,价格基本平稳。
相比商品房和土地市场的火热,XX楼市的库存量也快速度上行。
截至年底,XX商品房库存达115161套,创历史新高。
XX楼市呈现出高成交、高库存、价格平稳、供应量大、价格是直接竞争手段等特点,大鳄纷纷进入,市场竞争激烈。
在这样的市场下,只有创新的、超值的房源才能吸引到购房者的眼球。
例如当前比较流行的跃层房源,就是投了购房者所好。
有的跃层是按一套的面积出售,享有两套的空间,但是单价高于平层房源。
有的跃层是购房者可以按照自己的需求,买上下两套或者左右两套,然后DIY隔空间。
3.3板块前景
申花板块已经是风貌初具,繁华渐露。
首先,从交通的角度讲,萍水路、益乐路等通车后,这个区块将与主城区实现无缝接轨,交通极为便捷;其次,从配套上看,这一区域的潜力非常巨大,富强商业广场即欧尚超市二期即将动工,该项目位于丰潭路以东、萍水路以南、富强路以北,总征地面积达3.24万平方米,用地面积2.52万平方米。
XX时尚白领人士最喜欢聚集的银泰百货,也将在这里开出第二家店,位置就在富强商业广场的边上,被列为了XX市重点项目。
据悉,规划的银泰城北店比现有的银泰要大上三倍。
位置在古墩路与余杭塘河交界处东北角的XX深国投资商业中心,规划建设用地面积1.82万平方米,总建筑面积约6.5万平方米,该项目的总投资额达2.5亿-3亿元人民币。
据初步统计,未来五年内,这一区块的商品房供应量将超过7000套,可见,今明两年,这一区块将集体发力,成为XX楼市的一个新热门区域,同时,也是城西的压轴大戏。
第四章项目市场分析
4.1XX市拱墅区住宅市场需求分析
拱墅区是XX最重要的中心城区之一,东南与江干区、下城区接壤,西北与西湖区、余杭区为邻,总面积约87.73平方公里。
以境内有拱宸桥、湖墅而得名。
拱墅区辖区内拥有和睦、祥符、拱宸桥、大关、湖墅、米市巷等多个街道,目前已经成为XX城北最重要的人口聚居地。
2013年上半年拱墅区固定资产投资增幅居全市首位;服务业增加值、社会消费品零售总额、建筑业总产值增幅高于全市平均水平,并居五城区首位;十大产业增加值增幅居五城区第二位,地区生产总值、地方财政收入增幅居五城区第三位;只有工业经济指标处五城区末位。
拱墅区正处于高速的经济发展阶段,房地产开发投资也是与日俱增。
2013年上半年,我区房地产开发投资102.48亿元,同比增长30.82%,占全区固定资产投资总量的2/3。
在房地产投资中,土地款50.86亿元,剔除土地款后,房地产项目实际投资同比增长51.38%。
除房地产以外的其他在地项目完成投资47.40亿元,同比增长56.87%,占全区固定资产投资总量的30.8%。
伴随固定资产投资较快增长,我区建筑业增势喜人。
上半年,我区实现建筑业总产值130.11亿元,同比增长31.0%,总量居五城区第二位,增幅居五城区首位。
2013年城西银泰的正式开张,才缓解了版块内供需的平衡。
但是对于一个人口规模超50万的行政区域来说,目前有限的几个商业综合体并不能满足人们日常的需求。
有鉴于此,拱墅区政府也正在大力发展区域内的大型综合体项目。
从引入万达综合体到蓝孔雀地块的陆续出让,都让我们看到了政府发展商业的决心。
而伴随着时间步入了2014年,区域内各大新老综合体都开始加大了动作力度,销售节点也是一个接着一个。
2014年成了拱墅区商业发展最为重要的一年。
随着拱墅区商业的高速发展,人口的增加,对于住房的需求同样迅速增长。
4.2XX市住房市场的供应分析
下图是XX市从2008年到2011年的住房供应变化。
从图中可以发现,拱墅区的未来可预计住房供量从2008年的151万平方米左右,持续增长到2011年的356.5万平方米。
未来供应增减的变化,可以看出XX个城区在未来XX楼市中扮演角色的变化,供应量上升意味着在楼市地位的提升,供应量的减弱则意味着楼市占据份量的减弱。
由此可见拱墅区占据XX楼市分量的比重正越来越大。
2013年上半年,XX市商品房销售增速高位回落。
上半年,新建商品房销售面积546.30万平方米,增长24.8%,增幅较去年同期和一季度分别回落0.4和44.1个百分点。
其中住宅销售面积473.81万平方米,增长24.7%,增幅较去年同期和一季度分别回落5和51.1个百分点。
从销售区域看,上半年市区新建商品房销售面积445.94万平方米,增长12.2%,增幅比去年同期和一季度分别回落38和35.3个百分点。
五县(市)新建商品房销售面积100.36万平方米,增幅由去年同期-52.7%提高至149.6%,但较一季度回落149.8个百分点。
下表是2013年上半年XX各区,县房地产开发投资及商品房销售情况。
从投资区域看,市区投资增速大幅回落,五县(市)投资平稳增长。
上半年,市区完成房地产开发投资650.13亿元,增长15.6%,增幅较去年同期回落22.9个百分点;其中主城区完成投资465.74亿元,增长6.3%,增幅较去年同期回落33.7个百分点。
五县(市)完成房地产投资112.74亿元,增长27.2%,增幅较去年同期提高6.1个百分点。
4.3XX住宅市场发展趋势分析
4.3.12013年下半年以来的房价变化趋势
从图中可以看出,不论是XX总体房价还是拱墅区的房价,都存在下降趋势。
其实自2010年以来,中央政府出台一系列政策(如限购令,增加普通商品住房供给)来抑制房价过快增长。
今年全国两会期间,住建部副部长齐骥曾明确指出,今年将实施的房地产市场“双向调控”即为分类指导,就是对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。
而对于库存量比较大的城市,要控制供地和供应结构,采取必要手段,消化库存。
XX市是地方财政对土地财政较为依赖的地方之一。
不少地方政府对于中央的限购令都有所松动。
2013年XX房地产市场处于消耗存量的时期。
2014年房地产的供应相对应该会有所增加。
但就形势而言,2014年下半年XX开放限购的可能性依旧不大。
再加上盛传的关于开征房地产税的传闻,估计大多数消费者都会采取观望态度。
预计2014年下半年XX房价会继续下降,但幅度不会太大,依然存在小量上涨的可能。
4.3.2小户型大行其道
XX版新国五条地方细则的出台,似乎并没有太多影响4月XX楼市的开盘大潮。
上周,XX共有13个楼盘推盘,其中光周末就有11个盘新推房源。
而这其中,一批针对刚需客户的90平方米小户型房源,最受市场关注,各个楼盘售楼处反馈的信息,小户型依旧是最受宠的一类房源。
根据XX市透明售房网数据统计,4月以来XX主城区拿出预售证的房源为1506套,其中90平方米以下小户型为990套,占到65.7%,碧桂园、万科草庄、田园牧歌等基本都是小户型。
很明显,地方细则出台后,90平方米以下小户型,供求两旺。
一方面,开发商愿意推,另一方面,购房者喜欢买。
政策虽然不断在出台,但有一点是明确的,那就是首次刚需购房还是受保护的,这也是小户型销售并没有受到太大影响的原因。
基于以上分析,XX拱墅区房地产市场需求庞大,供应量不会减少,刚性小户型依旧受欢迎,市场前景较为乐观。
第五章竞争性楼盘与项目优劣势分析
5.1典型楼盘基本情况和分析
5.1.1周边在售楼盘
(1).保利香槟国际
保利香槟国际,位于城西繁华中心,XX核心区域——申花板块。
区域内高档社区集聚,大型商业中心银泰、印象城、美凯龙等相继入驻,同时拥有优越的教育资源,完善的生态、生活、娱乐、医疗等配套设施及交通体系。
香槟国际临近地铁2、5号线站点,咫尺城市主题公园、教育配套、距浙大紫金港校区仅2公里。
占地面积
20454M2
建筑类型
板塔结合,高层
户数
总户数400当期户数184
主力户型
85-139M2
装修状况
毛培
车位配比
近1:
1
绿化率
30%
价格(均价)
20000元/M2
开发商
XX保利房地产开发有限公司
保利香槟国际自2011年6月19号开盘以来,五撞高层房源户型在85-139平方米之间的全部售罄,目前大户型137方和159方还有部分在售,175方在售。
(2).武林壹号
武林壹号坐落寸土寸金的XX市市中心武林广场北侧,坐拥XX最繁华的武林商务圈、西湖文化广场,以及具有千年历史的京杭大运河水景资源,完善的配套加上市中心的罕见体量成就了该地块与生俱来的王者之气。
作为滨江绿城首都问鼎XX的旷世之作,武林壹号占地面积107945平方,总建筑面积约46万平方,最高建筑高度110米,项目由9幢豪华精装修住宅、3幢高端公建楼宇组成,建成后将成为长三角乃至全国首屈一指的标志性建筑,成为中国最为高端、瞩目的城市精装修复合体之一。
占地面积
107945平方米
建筑类型
精装豪华高层住宅(还有部分商铺写字楼)
主力户型
235平方米640平方米
停车位
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